違法建築でも売却可能！スムーズに売るための注意点を解説

違法建築とは？

違法建築とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反して建てられた建築物のことです。

建築確認が必要であるにもかかわらず確認を受けずに建てられた建物や、建築後に必要な建築確認などの手続きを行わずに増改築し、指定された建ぺい率・容積率を超過してしまった建物などが該当します。

ここではまず、違法建築を売却する前に押さえておきたい以下2つの内容を解説します。

既存不適格物件との違い

違法建築と混同されやすい言葉に「既存不適格物件」があります。

両者の違いを以下にまとめました。

既存不適格物件は建築時には適法だったものの、その後の法改正によって現在の基準を満たさなくなった物件です。
そのため、建築当初から法令に適合していない違法建築とは、まったく異なります。

なお、違法建築と既存不適格の違いは、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：違法建築と既存不適格の違いとは？見分け方・売却方法まで徹底解説！

違法建築か調べる方法

所有している建物が違法建築に該当するかどうかは、以下の方法で判断可能です。

ただし、専門知識が必要となるため、建築基準法や各自治体が定める地方条例などと照らし合わせながら、ご自身の家が違法建築かどうかを個人で正確に判断するのは困難です。

「手元に書類が見当たらない」「違法建築に該当するのか判断できない」といった方は、建築士や違法建築などの取り扱い経験がある不動産業者へ相談し、どの部分が法令に適合していないのか、是正せず現状のまま売却できるのかを確認するとよいでしょう。

弊社アルバリンクは、違法建築をはじめ、法令上の問題を抱えた訳あり不動産も取り扱う不動産買取業者です。

年間2,000件以上の買取実績（2025年1月～12月実績）があり、一般の不動産市場では売却しにくい物件についても、状況を踏まえて買取可否や査定価格をご提示します。

「違法建築かどうかわからない」「是正工事に費用をかけず、そのまま売却したい」とお考えの方は、まずは無料査定からご相談ください。

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違法建築が売却しにくい4つの理由

違法建築であっても、物件を売却すること自体は法律で禁止されていません。

ただし、以下の理由から一般的な物件よりも売却のハードルは高くなります。

買主が住宅ローンを利用しにくい

違法建築物件の購入に対して融資を行う金融機関は、ほぼありません。

金融機関が住宅ローンの審査を行う際、対象となる不動産の担保価値を重視します。
住宅ローンは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を売却して貸付金を回収する仕組みだからです。

建築基準法などの法令に違反している物件は「担保としての価値が低い」と判断されるため、審査を通りにくいです。

住宅ローンを利用できない場合、買主は現金で一括購入できる一部の層に限られてしまい、一般的な不動産市場で売却するのは難しくなります。

リフォームに制限が生じる

違法建築物件は、リフォームや増改築に制限が生じます。

柱や壁を撤去して間取りを大幅に変えるような大規模な工事を行う場合、建築確認手続きが必要になる場合があります。

しかし、建物自体が違法建築である場合、まずは違法な部分を解体・改修して適法な状態に戻さない限り、原則工事の確認許可が下りません。
そのため、買主は希望するリフォーム費用だけでなく、違法部分を是正するための追加費用まで負担することになります。

購入後に自由な改修を検討している買主にとって、違法建築物件はコストや手間が大きなハードルとなるため、一般の個人の買主には敬遠されてしまいます。

再建築不可の場合は建て替えができない

違法建築物件が「再建築不可物件」にも該当している場合、一度更地にしてしまうと新しい建物を建てられません。

建物を建てる際は、建築基準法第43条で定められた「接道義務」を満たす必要があります。

参照元：e-Gov法令検索：建築基準法第43条

接道義務を満たしていない主な原因は以下のとおりです。

これらの原因により接道義務を満たしていない土地では、原則として新たに建物を建築できません。

違法建築物件が再建築不可の場合は「既存の建物を壊して新しい家を建てたい」と考えている一般の買主の購入検討対象から外れてしまうため、売却難易度はさらに高くなります。

自治体から是正を求められるリスクがある

違法建築物件を所有し続けた場合、自治体から違法部分の是正を命じられるリスクがあります。

自治体（特定行政庁）から是正命令を受けた所有者は、指定された期限までに違法状態を解消する工事を自費で行わなければなりません。

仮に命令に従わず放置した場合は、以下のような重いペナルティが科されます。

また、近隣住民から自治体への通報をきっかけに、違法建築に対する調査や指導が始まるケースも少なくありません。

買主から「購入後に行政処分や高額な改修費用を背負わされる恐れがある」と警戒されるため、一般的な市場では売却が難しくなります。

なお、違法建築で通報された場合の対処法は以下の記事で詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。

関連記事：違法建築で通報されたらどうする？ペナルティを受けない対処法を解説！

違法建築を売却する4つの方法

違法建築であっても売却自体は可能ですが、一般的な不動産と比べて売却相場は安くなる傾向です。

もちろん、建物の違法部分を是正して適法状態に戻せば、相場に近い価格で売却できる可能性もあります。
しかし、是正にかかった費用を売却代金で回収できず、赤字になる恐れもあるため慎重な判断が必要です。

ご自身の物件状況に合わせて、以下のフローチャートで売却方法を選んでみましょう。

増改築部を取り壊すなど違法部分を是正して仲介で売却する

増築したサンルームやバルコニーなどの違法部分を取り壊して適法な状態に戻せば、一般的な仲介で相場に近い価格での売却が期待できます。

適法な状態に戻せば買主が住宅ローンを利用できる可能性が高まり、購入希望者の幅が広がって売却しやすくなるためです。

この方法は、主に以下のような状況に当てはまる場合に向いています。

ただし、是正工事に多額の費用がかかった場合、売却代金でその工事費を回収できるとは限りません。
工事費用と売却想定価格のバランスを考慮し、費用対効果を慎重に見極めましょう。

なお、建ぺい率や容積率がオーバーして違法建築になっている物件の売却方法は、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：建ぺい率・容積率オーバーの中古物件のデメリット3選！売却方法も紹介

違法建築を解体して仲介で売却する

違法建築を解体して更地にすれば、建物に起因する違法性を解消でき、仲介で売却できる可能性が高まります。
更地にすることで「新築を建てる土地を探している個人」が購入を検討しやすくなり、需要が広がるためです。

この方法は、主に以下のような状況に当てはまる場合に向いています。

ただし、解体する場合、数百万円にのぼる費用は売主が自己負担しなければなりません。

建物の構造ごとの解体費用相場は、以下のとおりです。

また、仲介での売却活動は買い手が見つかるまでに数ヶ月から1年以上の時間がかかるケースも珍しくありません。
更地の状態で年をまたいで売れ残った場合「住宅用地の特例」から外れ、翌年からの固定資産税が増額してしまうリスクも生じます。

参照元：国土交通省「土地の保有に係る税制」

さらに、「再建築不可物件」であった場合は、解体すると二度と建物を建てられなくなるデメリットもあるため、更地にした場合の需要や再建築の可否について見極めたうえで、慎重に判断しましょう。

建物付き土地として仲介で売却する

土地としての需要が高い立地であれば、違法建築を取り壊さずに「建物付き土地」として仲介で売却できる可能性があります。

建物をそのままの状態で売り出すため、売主側で高額な解体費用を負担する必要がありません。

この方法は、主に以下のような状況に当てはまる場合に向いています。

ただし、仲介で物件を探す一般個人の多くは「そのまま住める家」や「すぐに新築を建てられる更地」を求めています。
そのため、購入後に建物の解体や改修が必要になる物件は敬遠されやすく、問い合わせが入らないまま数ヶ月以上売れ残ってしまう恐れがあります。

また、購入希望者が現れた場合でも、買主側が自費で行う解体・改修の費用分を考慮して大幅な値下げを要求されるケースも少なくありません。

解体費用をかけずに売り出せるメリットはあるものの、買い手が見つかりにくく、希望通りの価格で売却できない恐れがあります。

現状のまま専門の不動産買取業者に買い取ってもらう

是正工事や解体の費用をかけずに違法建築を手放したい場合は、専門の不動産買取業者への売却も有効な手段の一つです。

専門の不動産買取業者は、物件を適法状態へ改修したり賃貸物件として再活用したりする独自のノウハウを持っているため、現状のままでの買い取りが可能です。

仲介と専門の不動産買取業者のおもな違いを以下にまとめました。

専門の不動産買取業者に相談すれば、費用の自己負担不要でスピーディーに売却できる可能性があります。

また、仲介で売却する場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が見つかると、売主が修繕費用や損害賠償を請求される「契約不適合責任」を負うのが一般的です。

しかし、買い手がプロである買取業者であれば、建物の不具合や法令上の制限を見抜いた上で引き受けるため、売主の責任を免責したうえで売却できます。
売却前の高額な工事費用を出せない場合や、売却後のトラブルリスクを避けて速やかに処分したい場合は、専門の不動産買取業者への売却も有力な選択肢です。

アルバリンクなら違法建築でも買取可能！

弊社アルバリンクは、違法建築をはじめとする訳あり物件をお買取りしている専門の不動産買取業者です。

年間2,000件超の買取実績（2025年12月時点）と、創業以来蓄積した3万件におよぶ査定データをもとに、法令上の制限を抱えた不動産であっても物件のポテンシャルを適正に評価し、積極的に買い取らせていただきます。

実際、弊社に物件の売却をご依頼いただいたお客様からも多くのご支持をいただいており、弊社のGoogle口コミは平均4.79点（2025年1月1日〜2025年12月31日）を獲得しております。

【お客様からの実際の口コミ要約】
父親が勝手にDIYで増築を繰り返していたため、違法建築の可能性や再建築不可の問題、大量の残置物を抱えた実家の相続に頭を抱えていました。
複数の買取業者へ相見積もりを依頼したところ、他社は強引な営業や不透明な費用提示があり不安が残りましたが、アルバリンクさんは最初から諸費用を含めた明確な手取り額を提示してくれ、終始誠実に対応してくださいました。
手続きのサポートも迅速で、予定よりも1ヶ月以上前倒しで決済を完了でき、本当に感謝しています。

引用元：Google口コミ

また、弊社はお客様からの高い評価をいただいているばかりではなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ております。

参照元：PR TIME

他社で取り扱いを断られてしまった違法建築や、費用をかけずに売却したい物件をお持ちの方は、お気軽に弊社までご相談ください。

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なお、違法建築を売却する際に買取が適している理由は以下の記事でも詳しく解説していますので、併せてお読みください。

関連記事：違法建築は買取で売却すべき3つの理由！業者選びのポイントも解説

違法建築の売却時に押さえておきたい2つのポイント

違法建築の売却を進める際は、後々のトラブルや損失を防ぐために以下の2つのポイントを押さえておきましょう。

違法建築であることを隠して売却しない

売却活動を行う際、建物が違法建築である事実を意図的に隠したり、説明を怠ったりして売却しないようにしましょう。

「違法建築である事実」を告知せずに売却した場合、告知義務違反を問われ、契約解除や損害賠償を請求される紛争へ発展するリスクがあります。

実際に、中古住宅の売却後に過去の浸水履歴が判明し、売主と仲介業者に約574万円の損害賠償を命じられた裁判例（東京地裁 平成29年2月7日判決）があります。
この事案では、容易に調べられたはずの事実を適切に調査・説明していなかったとして、引き渡し後のトラブルに対する売主側の責任が認められました。

参照元：RETIO 111-76

意図的に隠す行為はもちろん確認不足による告知漏れであっても、売却後に買主から責任を追及される恐れがあります。

売却後に契約を解除されたり損害賠償を請求されたりする事態を防ぐために、違法建築である事実は正直に告知した上で取引を進めることが不可欠です。

再建築できるかを確認せずに解体しない

自己判断で安易に解体工事を進める前に、再建築できるかを確認しましょう。

敷地が接道義務を満たしていないなどの理由で「再建築不可物件」に該当していた場合、一度解体してしまうと新しく建物を建てられません。

その結果、以下のようなデメリットが生じます。

売却を考えているなら、解体に踏み切る前にまずは現状のまま専門の不動産買取業者へ査定を依頼し、違法性の内容や再建築の可否、最適な売却方法を確認するのが有力な選択肢となります。

弊社アルバリンクは、違法建築物件や再建築不可物件など、訳あり物件専門の不動産買取業者です。

建築士や弁護士などの専門家と連携しているため、再建築の可否や法令上の制限が分からない物件であっても、必要な調査を行った上で適正価格で買い取れる場合があります。

「壊すべきかそのまま売るべきか迷っている」「法的な制限を正しく調べてほしい」とお悩みの方は、弊社の無料査定からお気軽にご相談ください。

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まとめ

違法建築であっても、売却すること自体は可能です。

しかし、住宅ローン審査の通りにくさやリフォーム制限などの理由から、仲介で一般の個人の買い手を探すのは簡単ではありません。

是正工事や解体によって適法状態に戻せば仲介で売却できる可能性もありますが、多額の費用がかかります。

さらに、再建築不可物件の場合、一度更地にすると二度と家を建てられなくなるため、一層売却が困難です。

余計な工事費用や解体費用をかけずにスムーズに違法建築を手放したいのであれば、専門の不動産買取業者へ現状のまま売却するのが有力な選択肢となります。

弊社アルバリンクは、違法建築や再建築不可物件といった訳あり物件を専門に取り扱う不動産買取業者です。
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