底地はどうすればいい？判断に迷ったときに使えるチェックリストを紹介

底地が抱える4つの問題点

底地は、所有しているだけで経済的な損失や人間関係のトラブルを招くリスクがあります。

ここではまず、底地が抱える代表的な4つの問題点を解説します。

なお、底地に対してあなたが選択できる具体的な方法は、「「底地はどうすればいいか」迷ったときの判断チェックリスト」で詳しく解説します。

地代が安く利益になりにくい

底地は収益物件としての魅力が乏しく、所有し続けるメリットが少ないのが実情です。

底地の地代は、近隣の家賃相場と比較して低く設定されている傾向があります。
そのうえ、地主は税金や維持費を負担し続けなければなりません。

底地を所有し続けることによるおもな支出は以下の通りです。

地代収入から諸経費を差し引くと、手元に残る利益はわずかです。
土地の立地や条件によっては、収支がマイナスになり、持ち出しが発生する可能性もあります。

借地人とのトラブルが起こりやすい

底地は、地主と借地人の関係が数十年単位で続くため、権利や金銭をめぐるトラブルが発生しがちです。
とくに、相続によって当事者が変わると契約当初の経緯が不明確になり、感情的な対立に発展するケースも少なくありません。

底地で起こりやすいおもなトラブル事例は以下の通りです。

一度トラブルが発生すると、解決までに多大な時間と労力がかかるため、精神的な負担が大きいです。

相続税評価額が高い

底地は、実勢価格よりも、相続税評価額が大幅に高くなる傾向があります。

本来の土地価値（更地価格）を100とした場合の、相続税評価額と実勢価格の差は以下の通りです。

このように「売値は低いのに税金だけは高い」状態になるのには、２つの理由があります。

底地をそのまま残すのは、相続した子どもへ重い税金を背負わせることに繋がります。
子どもの生活を圧迫しないためにも、ご自身が元気なうちに対策しましょう。

売却しにくい

底地は不動産市場で需要が低く、仲介では買い手が見つからないことがほとんどです。

仲介での売却が難しい理由はおもに3つあります。

こうした理由から、通常の仲介では不動産会社に依頼を断られたり、受けてもらえても後回しにされたりすることが珍しくありません。

しかし、底地であっても適切な方法を選べば、売却可能です。
借地人とのトラブルや重い税金のリスクを抱え続けたくない方は、「売却する」をご覧ください。

「底地はどうすればいいか」迷ったときの判断チェックリスト

底地には問題点が多いものの、「どうすればいいか」判断に迷っている方は少なくないはずです。

以下のリストを上から順番に回答して、ご自身に合った解決策をチェックしてみましょう。

チェック結果をもとに、以下のように判断できます。

各診断結果の具体的な方法は、次章の「底地はどうすればいい？選択できる5つの方法」で詳しく解説いたします。

底地はどうすればいい？選択できる5つの方法

1章で解説した通り、底地には「税金の高さ」や「売却の難しさ」といった多くの問題があります。

これらのリスクから解放されるには、以下の5つの中からご自身に合った方法を選びましょう。

どの方法がご自身に適しているのか判断に迷うときは、まず「「底地はどうすればいいか」迷ったときの判断チェックリスト」をご確認ください。

借地人に貸し続ける

長期にわたって安定した現金収入を確保したいのであれば、借地人に土地を貸し続けることが有力な選択肢です。

借地人に貸し続ければ、以下のようなメリットがあります。

管理の負担なく収益を得られる一方、「底地が抱える4つの問題点」が解決されるわけではありません。

底地のリスクから完全に解放されたいなら、「売却する」をおすすめします。

生前贈与する

将来の相続トラブルを未然に防ぎたいのであれば、「生前贈与」が有効な手段となります。

底地の生前贈与を行うメリットは以下の通りです。

あらかじめ底地を贈与しておけば、子どもは将来にかかる税額を試算したり売却を検討したりするなど、時間をかけて対策を練ることができます。

ただし、生前贈与は贈与税がかかる場合があります。

税額の計算や特例の活用には専門知識が必要なため、早めに税理士などの専門家へ相談しましょう。

借地権の一部と等価交換して完全所有権の土地にする

資金をかけずに土地を自由に活用したいのであれば、借地人と権利を分け合う「等価交換」が有力な選択肢となります。

等価交換とは「底地」と「借地権」の一部を交換して土地を2つに分けることで、双方が完全な所有権を手に入れる方法です。

「自由に使える土地」が手に入るため、借地人との関係が良好であれば、お互いにメリットが大きいといえます。

ただし、分割した後の2つの土地が、どちらも「建物を建てられる状態」を維持できるかが重要です。

建築基準法には接道義務があり、満たさない土地に建物は建てられません。

元の土地が狭かったり、間口が狭かったりする場合、2つに分けると接道義務が満たせず、等価交換そのものが成立しないケースがあります。

借地権を買い取って完全所有権の土地にする

将来的に土地を自由に活用したいのであれば、借地人から「借地権」を買い取るのが最適です。
借地権を買い取ることによって、「他人の建物があるせいで、自由に建て替えや売却ができない」といった不自由さがすべて解消されます。

借地権を買い取るメリットは、以下の通りです。

完全所有権の土地に戻せば、活用も売却も地主様の意思一つで自由に行えるようになります。

ただし、借地人が「住み続けたい」と希望している場合は交渉が難航しやすいです。
無理に話を進めると大きなトラブルに発展する恐れもあるため、借地人の生活状況へ配慮しましょう。

売却する

管理の負担や将来の不安をすべて解消したいのであれば、「売却」が最も有効な解決策です。

売却すれば、子どもに複雑な権利関係を引き継がせずに済むだけでなく、重い固定資産税の支払いからも完全に解放されます。

底地の売却方法は、おもに以下の4つです。

借地人に売却する

借地人への売却は、もっともスムーズで、かつ高値で売れやすいです。
借地人は底地を買い取ることで土地を「完全所有権」にできるため、第三者に売るよりも高い金額で応じてくれる可能性があります。

ただし、借地人に買い取るだけの資金がない場合や、そもそも購入を希望していない場合には成立しません。

また、借地人が「今のままでいい」と思っている場合に、しつこく勧めるのは禁物です。

交渉がうまくいかなかった後も「地主と借地人」としての関係は続きます。
無理な交渉で関係がこじれると、今後の地代徴収や更新手続きに支障をきたす恐れもあるため、引き際や打診のタイミングには慎重になりましょう。

借地人と協力して借地権とセットで売却する

借地人も「建物を手放して住み替えたい」と考えているなら、地主様の「底地」と借地人の「借地権」をセットにして、第三者に一括売却する方法があります。
2つの権利を合わせることで、その土地は「完全所有権」として扱われます。

底地と借地権をセットで売却するメリットは以下の3つです。

ただし、この方法では、売却代金をどのような割合で分けるか（譲渡所得の配分比率）を事前に決めておく必要があります。

この配分をめぐって話がこじれると売却そのものがストップしてしまうため、底地取引の経験が豊富な不動産会社や不動産鑑定士を交えて公平なルールを決めておきましょう。

底地専門の不動産仲介業者を通じて投資家に売却する

借地人に購入の意思がなく、かつ自分たちで買い手を探すのが難しい場合は、底地専門の仲介業者への依頼を検討しましょう。

専門の仲介業者は「安定した地代収入」を目的とする不動産投資家とのネットワークを持っており、一般の不動産会社では断られがちな底地でも、買い手を見つけられる可能性があります。

専門の仲介業者のメリットは、以下のとおりです。

ただし、投資家はあくまで「地代収入」を期待して購入するため、売却価格は地代の金額に左右されます。

地代が周辺相場より極端に低い場合は、売却価格が大幅に安くなったり、買い手が見つからなかったりする可能性があります。

底地専門の不動産買取業者に直接売却する

「とにかく早く手放したい」「借地人との関係を今すぐ断ち切りたい」という場合に、最も確実でスピーディーな解決策は、底地専門の不動産買取業者に直接売却する方法です。
仲介のように買い手を探すのではなく、不動産会社が自ら「買主」となって直接土地を買い取るため、早ければ数日〜数週間という短期間で売却が完了します。

専門の不動産買取業者への売却のメリットは以下の通りです。

専門の不動産買取業者の最大のメリットは、売却が成立した瞬間から、借地人との面倒なやり取りや将来の相続リスクから完全に解放されることです。

ただし、買取業者は購入後に借地人と交渉して権利を整理し、「普通の土地」に戻して転売することで利益を出します。
そのための手間や時間、転売できないリスクを業者が負う分、売却価格は仲介よりも低くなりがちです。

しかし、「売却が決まるまで払い続ける固定資産税」や「いつ終わるかわからない精神的な重圧」までを考えると、最も負担の少ない売却方法といえるでしょう。

アルバリンクが底地を400万円で買取した事例

弊社AlbaLinkは訳あり物件専門の買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、他社では断られるような底地を多数買い取ってきました。

たとえば、弊社では以下のような底地の買取実績があります。

引用元：底地買取プロ

このように、地主の要望が厳しく、再建築もできず、建物の築年数も古い借地であっても、弊社が適正価格で買い取れる理由は以下の2つです。

実際、弊社は底地をはじめ、訳あり不動産の買取実績が4,500件以上（2025年12月時点）あり、これまで買取をおこなったお客様からも「買い取ってもらえてホッとした」「早く依頼すればよかった」といった好評価を多数いただいております。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

底地を手間や費用をかけることなく、適正価格で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたことが、借地人に知られることはありませんので、ご安心ください）。

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【売却相手別】底地の売却価格相場

底地の価格は、「誰に売るか」によって大きく変動します。
一般的な土地の売却相場とは全く異なるため、売却先ごとの相場観を正しく把握しておくことが大切です。

ここでは、売却相手別の価格相場の目安を詳しく解説します。

借地人：市場価格の約50％

借地人に売却する際の目安は、普通の土地の価格の50％程度と高値で売れる可能性があります。
なぜなら、借地人が買主の場合「限定価格」が適用されるからです。

第三者の投資家にとって、底地は「地代をもらうだけの不自由な土地」でしかありません。

しかし、借地人の場合は底地を買い取ることで、自分の持っている「借地権」と合わせて「100％自分の自由になる土地」になるため、将来の地代支払いや更新料の負担がなくなり、資産価値も一気に高まります。
そのため、投資家へ売るよりも高い金額で買い取ってもらえるケースが多いのです。

ただし、この「50％」という数字はあくまで目安です。
実際には借地人の資金状況や地主様との信頼関係に大きく左右されるため、こちらの希望だけを押し通そうとすると、話がこじれてしまうことも少なくありません。

単に「買ってほしい」と持ちかけるのではなく、借地人側にとってのメリットを伝えながら、誠実な姿勢で交渉を進めましょう。

投資家：市場価格の約10％

地代収入を目的とする第三者の投資家に売却する場合、相場は市場価格の10％程度まで下がります。

投資家にとって底地は、「自ら使用したり建て替えたりできない、地代による利益を得るための金融商品」です。

「収益物件」としての評価基準が優先されるため、土地そのものの価値よりも「いくらで買えば、年間で何％の地代収入が見込めるか」利回りの観点のみで価格が判断されます。

多くの底地は地代が低く抑えられており、投資商品としての収益性が低いとみなされるため、市場価格とかけ離れた低い水準での売却が一般的です。

専門の不動産買取業者：市場価格の約10～15％

底地を専門に扱う買取業者の場合、相場は更地価格の10～15％程度です。

投資家への売却が約10％であるのに対し、専門の不動産買取業者のほうが高い数値を含んでいるのは、評価の基準が異なるからです。

投資家は「今の低い地代」から利回りを計算するため、価格の伸びしろがありません。

一方、専門業者は「プロの手で権利を整理した後の価値」を見越して査定するため、その土地のポテンシャル次第で投資家よりも高い金額を提示できるケースも多いです。

ただし、底地の価格は土地の形状や地代、借地人との契約状況によって全く異なります。

また、業者ごとに再生ノウハウや再販ルートが異なるため、同じ底地であっても売却額に差が出ます。

相場はあくまで目安なので「実際のところ、自分の土地はいくらになるのか？」を一概に判断することはできません。

弊社アルバリンクは、底地など訳あり物件専門の不動産買取業者です。
他社で買取を断られてしまった複雑な権利関係の物件や、借地人との話し合いが困難な物件であっても、買取実績から培った膨大なデータと独自の再生ノウハウを駆使して、その土地が持つ本来の価値を最大限に査定いたします。

弊社が直接の買主となるため、最短数日というスピードで現金化が可能です。

また、売却後の借地人への説明や複雑な手続きもすべて弊社が引き継ぐため、あなたが精神的負担を抱え続ける必要はありません。

「将来の不安を今すぐ解消したい」とお考えでしたら、まずは弊社の無料査定よりお気軽にご相談ください。

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底地を売却する際の3つの注意点

底地の売却は、一般的な土地の売却とはルールや進め方が大きく異なります。

ここでは、売却後のトラブルを防ぎ、スムーズに現金化するための3つの重要な注意点を解説します。

借地人には事前に伝える

底地を売却する際は、事前に借地人へ伝えておくことが極めて重要です。

法律上、底地の売却の際に借地人の承諾は必要ありません。

しかし、事前の説明なしに地主が交代すると、借地人は「強引な立ち退き」や「不当な地代値上げ」といった不安から不信感を抱き、感情的なトラブルに発展するリスクが高まります。

また、借地人は前述した「限定価格」で底地を最も高く買い取ってくれる可能性のある相手です。
そのため、いきなり第三者に売るのではなく、まずは借地人に購入の意思があるかを確認しましょう。

事前に売却の意向を誠実に伝えることは、無用な紛争を避けるマナーであると同時に、最高値での売却チャンスを確実に掴むための不可欠なプロセスといえます。

底地を共有している場合は全員の同意が必要

相続などで底地を親族などと共有している場合、土地全体を売却するには共有者全員の同意を得る必要があります。
たとえ代表として底地を管理していても、一部の共有者が反対すれば独断で売買を進めることはできません。

一方で、「共有持分」のみを売却する場合は、他の共有者の同意を得る必要はなく、自分の判断だけで自由に手放すことが可能です。

親族間で意見が食い違い、土地全体の売却が困難なケースであっても、持分のみを売却することで、将来の相続トラブルや維持管理の負担からいち早く抜け出すことができます。

弊社アルバリンクでは、こうした底地の共有持分のみの買取にも積極的に対応している専門の不動産買取業者です。
他の共有者との交渉に難航している底地でも、あなたの共有部分のみを適正な価格で買い取らせていただきます。

「これ以上親族との関係を悪化させたくない」「はやく底地の管理から解放されたい」なら、まずは弊社の無料査定よりお気軽にご相談ください。

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底地専門の不動産業者に相談する

底地の売却を成功させるなら、底地取引に精通した専門業者に相談しましょう。

底地は借地権が複雑に絡む特殊な不動産であるため、高度な専門知識や借地人との交渉ノウハウが不可欠です。

底地取引の経験の浅い一般的な不動産買取業者では、取り扱い自体を断られたり、売れ残るリスクを恐れて相場を大きく下回る査定を出されたりするケースが少なくありません。

一方、底地に強い専門業者であれば、複雑な法律関係や借地人との感情的なもつれも現状のままの買取が可能です。
地主が自ら矢面に立って交渉やトラブル解決に動く必要はなく、売却と同時に長年の悩みや精神的な負担から一気に解放されます。

また、投資家や住宅メーカーとの独自のネットワークを持っているため、他社では「売れない」と判断された土地であっても、本来の価値を見出してスムーズな取引が可能です。

弊社アルバリンクは、底地をはじめとする訳あり不動産の買取を専門の不動産買取業者です。
「地代が低い」「借地人と連絡が取れない」「親族間で意見がまとまらない」といったお悩みのある底地でも、豊富な買取実績に基づいたノウハウを用いて、積極的にお買取りいたします。

複雑な手続きや借地人の交渉などに、あなたが労力やお金をかける必要は原則ございません。

「とにかく早く、底地を手放したい」とお考えでしたら、ぜひ弊社の無料査定よりお気軽にご相談ください。

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まとめ

底地は、管理や税金の負担が重い不動産です。
地代収入は少ないのに相続税評価額は高く、さらには借地人との人間関係やトラブルのリスクが常につきまといます。

こうしたリスクを断ち切り、次の世代に重い負担を残さないためには、早期の売却が有効な解決策です。

借地人への売却は最高値が期待できる一方、感情的なもつれから話がこじれることも少なくありません。

また、仲介を通した投資家への売却は、価格が極端に低くなる傾向があります。

底地を安全かつスピーディーに売却したいなら、複雑な権利関係を現状のまま丸ごと引き受けてくれる底地専門の不動産買取業者への依頼をおすすめします。

弊社アルバリンクは、全国の底地を積極的に買い取っている訳あり物件専門の不動産買取業者です。
他社で断られた物件や、借地人と疎遠になっているような難しい状況であっても、蓄積されたノウハウを駆使して本来の価値を見出し、納得感のある価格をご提示いたします。

最短数日での現金化も可能ですので、長年の悩みや将来への不安を今すぐ解消したいとお考えでしたら、ぜひ弊社の無料査定よりご相談ください。

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