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土壌汚染のある土地でも法律上は売却可能！
結論から言うと、土壌汚染のある土地であっても売却は可能です。
なぜなら、土壌汚染対策法などの法律において、汚染された土地の売買自体を禁止する規定はないからです。
土壌汚染対策法は、主に以下の目的で制定されています。
- 土壌汚染の状況を把握すること
- 汚染による人の健康被害を防止すること
同法第3条や第7条では、土地の所有者等（所有者、管理者、占有者）に対して「調査や汚染除去の措置命令などの義務が課される」とされていますが、あくまで「土地に対する責任」を定めたものであり、「土地を売ってはならない」という制限ではありません。
実際に、土壌汚染が判明している工場跡地などが売買されるケースは多々あります。
ただし、法律上売却が可能であるとはいえ、実際に売却する際のハードルが多いことは事実です。
汚染されたままの土地を欲しがる一般の個人客はほとんどおらず、法的な責任やリスクを正しく理解していないと、売却後にトラブルになるおそれがあります。
そこで次章では、土壌汚染のある土地を売却する際に絶対に押さえておくべきポイントを解説します。
「細かい仕組みより、とにかく早く手放す方法を知りたい」という方は、後述する「土壌汚染のある土地をできる限り早く売却する4つの方法」の章をご覧ください。
土地売却時にどの専門家に相談すべきか知りたい方は、以下の記事を参照してください。
土壌汚染のある土地売却時に押さえるべき3つのポイント
土壌汚染の疑いがある、または汚染が確定している土地を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
これらを知らずに売却を進めると、数百万円単位の損失を出したり、売却後に訴訟トラブルに巻き込まれたりするリスクがあります。
安全に売却するために、以下の3つのポイントを必ず押さえておきましょう。
土地の調査・浄化費用は原則売主が負担
不動産売買の一般的な慣習として、土壌汚染の調査や浄化にかかる費用は「原則として売主が負担」します。
買主は「安全できれいな土地」を購入することを望むため、引き渡し前に売主の責任で安全性を証明（調査）し、必要であればきれいな状態に戻す（浄化）ことが求められるからです。
土壌汚染調査には段階があり、調査が進むほど費用も以下のように高額になります。
| 項目 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 地歴調査 (資料調査) |
登記簿や古地図などで過去の土地利用履歴を調べる | 10万～30万円程度 |
| 表層土壌調査 | 土地の表面の土を採取して分析する | 20万～60万円程度 ※900㎡あたりの目安 |
| 詳細調査 （ボーリング調査） |
地下深くまで掘削し、汚染の深さや範囲を特定する | 20万～80万円程度 ※1地点あたり |
| 浄化工事 | 汚染された土を掘削除去、または浄化する | 5万～10万円程度 ※1㎥あたり |
費用は土地の広さ、汚染物質の種類、工法、業者によっても異なります。
このように、調査だけでも数十万円、もし汚染が見つかって浄化工事を行うとなれば、数百万円から数千万円の費用がかかるケースも珍しくありません。
売却益よりも対策費用の方が高くつきそうな場合は、「専門の買取業者へ現状のまま売却する」ことで費用負担を抑え、費用対効果を高められる場合もあるので、検討してみましょう。
交渉で買主負担にすることも可能
原則は売主負担ですが、交渉次第では「現状有姿（そのままの状態）」で売却し、調査や浄化の費用を買主に負担してもらうことも可能です。
ただし、一般個人の買主はできる限り費用の負担を抑えたいと考えるものです。
そのため、買主負担の条件を受け入れることはまずありません。
そこで有効なのが、土壌汚染などの訳あり物件を専門とする「買取業者」への売却です。
専門の買取業者であれば、独自のノウハウで安価に浄化・再生ができるため、汚染が残った状態の土地でもそのまま買い取れます。
したがって、売主であるあなたが、高額な調査費用や浄化費用を先払いする必要はありません。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）も、土壌汚染のある土地をあなたの費用負担なしで現状買取できます。
「費用をかけずに手放したい」とお考えの場合は、ぜひご相談ください。
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買主から値引きを要求される
土壌汚染がある、またはその疑いがある土地は、まず相場通りの価格では売れることはなく、買主から「調査・浄化にかかる費用相当額」以上の大幅な値引きを要求されることが一般的です。
買主にとっては、購入後に予想以上の汚染が見つかるリスクや、風評被害によって土地の価値が下がるリスクがあるためです。
不動産鑑定上、土壌汚染地は以下のように評価されます。
【土壌汚染地の不動産鑑定評価手法】
土壌汚染地の価値＝土壌汚染が無い状況の価値－土壌汚染による減価
土壌汚染による減価＝ 対策費用等 + スティグマ（心理的嫌悪感等）
参照元：公益財団法人日本環境協会「土壌汚染地の取扱い （土地取引と活用、土地評価について）」
買主側のリスクヘッジとして、通常の相場価格から「浄化費用 ＋ リスク負担分」を差し引いた価格でないと、購入の合意を得るのは困難ということです。
浄化費用やリスクの見積もり次第で、売却価格が大きく変動することを理解しておきましょう。
契約後に発覚すると契約不適合責任を問われる
土壌汚染の事実を売買契約時に開示せず、後に発覚した場合、売主は民法上の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を問われる可能性があります。
引き渡された目的物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しない場合に、売主が負う責任のこと。
契約不適合責任を問われると、買主から以下のような請求を受ける恐れがあります。
- 追完請求（汚染の除去を求められる）
- 代金減額請求（売買代金の減額を求められる）
- 契約解除（売買契約を白紙に戻され、代金の返還を求められる）
- 損害賠償請求（調査費用や建設遅延などの損害を請求される）
実際に、土壌汚染や地中埋設物を巡って裁判に発展した事例もあります。
東京地裁 平成25年11月21日判決の事例
マンション用地の売買において、引き渡し後に土壌から六価クロムが検出された事例です。
このケースでは、売主が実施した土壌汚染調査の範囲などが争点になりました。
判決では、六価クロムの検出地点から見て、解体工事によって生じた土壌汚染とは考えにくく、土壌汚染調査地点以外で六価クロムが検出されたことから、検査範囲が限定的だったと判断され、売主の瑕疵担保責任（現：契約不適合責任）が認められています。
参照元：RETIO.NO.115 2019年秋号「土壌汚染・地中埋設物と売主の瑕疵担保責任に関する裁判例について」
このように、契約書で「土壌汚染については（どの範囲まで）免責とする」といった特約を明確に定めていない限り、売却後も長期間にわたって責任を負い続けるリスクがあります。
個人間の売買でこのリスクを完全に回避するのは難易度が高いため、土壌汚染のある土地を安心して売却したいなら、契約不適合責任を免責（責任なし）にしてくれる専門の買取業者へ相談することをおすすめします。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、土壌汚染のある土地でも契約不適合責任を免責にして買い取っております。
土地売却後のトラブルが心配な方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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契約不適合責任について理解を深めたい方は、以下の記事をご参照ください。
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土壌汚染のある土地をできる限り早く売却する4つの方法
土壌汚染の疑いがある土地は、通常の宅地と同じように売り出しても、なかなか買い手は見つかりません。
いつ売れるかわからない状態で待ち続けるよりも、土壌汚染物件に適した売却戦略をとるのが賢明です。
ここでは、リスクを抑えつつ早期売却を目指すための4つの方法を紹介します。
売れない土地の手放し方は、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
土壌汚染調査をしてから売却する
買主から契約不適合責任を追及されるリスクを回避したいなら、売却前に自費で調査を行い、汚染の有無や範囲を確定させてから売り出すとよいでしょう。
土壌が汚染されていないことを証明できれば、通常の相場価格で売却できる可能性が高まります。
また、万が一汚染があったとしても、その事実を包み隠さず伝えることで、買主の不安を和らげられます。
土壌汚染調査は、段階に応じて以下の3種類があります。
調査を行ったら、その結果を「重要事項説明書」に明記して買主に説明することが不可欠です。
「どこに、どのような汚染があるか（またはないか）」を契約前に書面で伝えて合意を得ておけば、売却後に「聞いていなかった」とトラブルになるリスクを防げます。
責任の所在をはっきりさせるためにも、調査データの開示は徹底してください。
参照元：公益財団法人日本環境協会「土壌汚染地の取扱い （土地取引と活用、土地評価について）」
資料調査
登記簿、古地図、航空写真などの資料を用いて、過去にその土地がどのように利用されていたかを調べる調査です。
過去に工場やクリーニング店、ガソリンスタンドなど、有害物質を使用する施設があったかどうかを確認します。
土を採取する必要がないため、費用は比較的安く抑えられます。
表層土壌調査
資料調査で汚染の恐れがあると判断された場合に行う調査です。
敷地内の土壌採取ポイントから、地表付近（1m程度）の土を採取して分析します。
実際に土壌を採取することで有害物質が含まれているかどうかが判明します。
深度方向調査（ボーリング調査）
表層土壌調査で汚染が確認された場合に、ボーリング機械を使って地下深くまで掘削する調査です。
「汚染がどの深さまで達しているか」を特定し、浄化工事に必要な範囲や費用を算出するために行います。工場跡地やガソリンスタンド跡地では特に重要視される調査です。
浄化費用を売却価格から値引きする
「土壌汚染調査費用」や「浄化工事費用」の見積もりを取り、その金額分を土地の価格から差し引いて売り出す方法です。
売主が先行して現金を支払う必要がないため、資金的な持ち出しを避けたい場合に有効です。
ただし、値引き額を決めるためには、以下をもとに適切な金額を設定する必要があります。
- 不動産の査定や相場
- 浄化範囲と想定される費用
結局のところ、一定の調査や専門業者による見積もり取得が必要です。
また、買主にとっては「購入後に自分で浄化工事を手配する」という手間が発生するため、一般の個人客には敬遠される傾向があります。
資金力があり、土地開発に慣れている不動産業者などが主なターゲットとなるでしょう。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、物件の豊富な再生ノウハウと再販ルートを持っているため、土壌汚染のある土地でも適正な価格で買い取ることが可能です。
提示された売却条件では手残りが少なく、売却を迷っている方は、一度弊社の無料査定をご利用の上再度ご検討ください。
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土地を活用したい事業者に売却する
土壌汚染があっても影響が少ない用途で土地を使いたい事業者を探す方法です。
例えば、住宅用地としては不適格でも、以下のような用途であれば需要があるケースがあります。
【工場跡地の場合】
物流施設や倉庫、大型商業施設など、敷地全体をコンクリートやアスファルトで舗装して使用する事業。
※土壌が直接人の肌に触れる機会が少なく、法的な規制をクリアすれば「封じ込め」などの対策で済む場合も多い。
【ガソリンスタンド跡地の場合】
ロードサイド店舗やレンタカー店、駐車場としての利用など。
ただし、土地には都市計画法による「用途地域」などが定められており、建てられる建物が制限されている可能性があります。
「工業地域」や「準工業地域」であれば工場や倉庫を建てやすいですが、「第一種低層住居専用地域」などの住宅街では、商業施設や工場の建設は制限されます。
用途地域によって買い手の用途が限られ、マッチングが難しい場合がある点には留意してください。
ガソリンスタンド跡地の活用方法を知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
専門の買取業者へ現状のまま売却する
土壌が汚染された土地を最も早く、かつ手間や費用をかけずに売却する方法は、訳あり物件を専門とする買取業者への依頼です。
不動産買取とは、売主の不動産を業者が直接買い取る売買形態です。
一般的な不動産仲介では、マイホーム用地を探している一般個人の買主がターゲットとなるため、土壌が汚染された土地は敬遠され、売れにくいことが一般的です。
しかし専門の買取業者であれば、土壌が汚染された土地でも「現状有姿（そのままの状態）」で買い取ってもらえます。
専門の買取業者は物件の再生ノウハウが豊富なだけでなく、事業者や不動産投資家などから幅広く再販先を探せるためです。
さらに売主にとっての最大のメリットは、「契約不適合責任」が免責される点です。
買取業者はプロとしてリスクを承知の上で買い取るため、売却後に土壌汚染による問題が起きても、売主が責任を問われることはありません。
そのため、土壌が汚染された土地をできる限り早く売却したい、責任を負いたくない場合は、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の土壌汚染地をはじめとする「訳あり物件」を専門に取り扱う買取業者です。
独自の再生ノウハウと、投資家やデベロッパーなどの豊富な再販ルートを持っているため、汚染が残っている土地でも適正価格での買取が可能です。
「高額な調査費用を払いたくない」
「売却後のトラブルにおびえたくない」
このようにお考えの方は、ぜひ一度弊社の無料査定からご相談ください。
あなたの契約不適合責任を免除し、かつ調査・浄化費用の負担なしで、土壌が汚染された土地を現状のままスピーディーに現金化いたします。
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土壌汚染のおそれがある土地の特徴
「自分の土地は住宅地だから大丈夫だろう」と思っていても、過去の土地利用履歴によっては土壌汚染のリスクが潜んでいる場合があります。
汚染は地中で起こるため、地表からは見えにくく、目視や感覚だけでは検出できません。
土地の売却・活用を検討する際には、外見や現況だけで判断せず、地歴など過去の履歴をさかのぼった調査や、必要に応じて専門の土壌調査を行うことが重要です。
土壌汚染の可能性が高い代表的な施設や土地の特徴を以下の表にまとめました。
| 過去の用途・施設 | 具体的な業務内容の例 | 想定される主な汚染物質 |
|---|---|---|
| クリーニング店 | ドライクリーニング、繊維の染色・漂白 | ・テトラクロロエチレン ・トリクロロエチレン等の揮発性有機化合物 |
| ガソリンスタンド 自動車整備工場 |
ガソリン・軽油の販売、オイル交換、洗車 | ・ベンゼン ・鉛およびその化合物 ・油分（油臭・油膜） |
| 工場・作業所 （メッキ・塗装・印刷など） |
金属加工、薬品洗浄、印刷インクの使用 | ・六価クロム、シアン ・カドミウム、鉛 ・ふっ素、ヒ素など |
| 病院・研究所 歯科医院 |
薬剤の使用、レントゲン現像、分析実験 | ・水銀 ・有機溶剤 ・感染性廃棄物による汚染 |
| 廃棄物処理施設 焼却場跡地 |
ゴミの焼却、埋め立て処分 | ・ダイオキシン類 ・重金属類 |
| 農地・ゴルフ場 | 農薬や除草剤の散布 | ・農薬成分（有機リンなど） ・鉛、ヒ素 |
上記の表にある施設が現在稼働している場合はもちろんですが、すでに建物が解体され、更地や駐車場、住宅地になっている場合でもリスクは消えません。
土壌汚染物質の多くは自然分解されにくく、何十年も地中に留まり続ける性質があるからです。
特に注意すべきなのは、「特定施設（有害物質使用特定施設）※」に該当していた工場や作業所の跡地です。
土壌汚染対策法で指定された「特定有害物質（カドミウムなど）」を製造・使用・処理する施設のこと（水質汚濁防止法の「特定施設」）。
また、クリーニング店やガソリンスタンドは住宅街の中にあることも多く、「以前、家の隣がクリーニング屋だった」といったケースでも、土壌汚染調査が必要になる場面があります。
所有している土地の過去の履歴が不明な場合は、国土地理院の古地図や、法務局の閉鎖登記簿などで過去の地目を調べることで、ある程度リスクを予測できます。
もし、売却を急いでおり、古い地目や有害物質の調査が困難な場合は、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
弊社は「訳あり物件専門の買取業者」として多様な地目の土地を買い取ってきた豊富な実績があるので、あなたの土地の地歴や有害物質を調査し、土地の適正な評価が可能です。
売却したい土地の土壌汚染が心配な方は、一度弊社までご相談ください。
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住んではいけないリスクの高い土地の見分け方、地名から土地の元の用途を判断する方法は、以下の記事で解説しています。
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売却前に土壌汚染調査をするべき3つのケース
土壌汚染調査は、土地を売却する際に必ず実施しなければならないわけではありません。
しかし、法律によって義務が生じるケースや、取引を安全に進めるために調査が必要なケースがあります。
知らずに土地を売却すると、後に契約トラブルや損害賠償を請求されることにもなりかねないため、ご自身の土地が当てはまるかどうか、以下の3つのパターンを確認してください。
土地を売却するにあたって調査をしたほうがよいかがわからない場合は、専門家に相談するのが最適な選択肢です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、土壌が汚染された土地をはじめとする訳あり物件専門の買取業者です。
土壌汚染のある土地を買い取ったあとで弊社が調査・浄化を行うため、あなたが手間や費用をかける必要はありません。
土壌汚染の可能性のある土地を安心して売却したいとお考えなら、まずは弊社までお気軽にお問い合わせください。
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法律で調査が義務づけられている場合
土壌汚染対策法には、土地の所有者等に調査を義務づける規定があります。
具体的には、以下の2つの条件のいずれかに該当する場合です。
有害物質を使用していた施設の利用を廃止したとき（法第3条）
メッキ工場やクリーニング店など、「有害物質使用特定施設」として届け出ている施設の使用を廃止（廃業や移転など）する場合。
一定規模以上の土地の形質変更を行うとき（法第4条）
3,000㎡以上の広大な土地の掘削や整地（形質の変更）を行う場合、都道府県知事への届け出が必要となり、その際に、行政側が「土壌汚染の恐れがある」と判断した場合。
特定の条件に該当すると、売却の前に都道府県知事への届け出と調査の実施が必要になります。
また、法律だけでなく、自治体の条例によってさらに厳しい基準が設けられている場合もあるため確認が必要です。
例えば、東京都の「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例（環境確保条例）」では、国の法律よりも厳しい「3,000㎡未満」の土地でも調査を求められるケースがあります。
これらの場合、届け出を怠ると法令違反となり、行政指導や売買契約が無効になるリスクもあります。
工場や作業所があった土地を売却する場合は、自治体の環境局などの担当窓口へ確認しましょう。
自主的に調査を実施したほうがよい場合
法的な義務がなくても、過去の土地利用履歴から汚染リスクが高いと判断される場合は、自主的に調査を実施するのが賢明です。
具体的には以下のようなケースが該当します。
- 古地図や登記簿を確認したところ、過去に工場、クリーニング店、ガソリンスタンドなどがあった。
- 近隣の土地で土壌汚染が発覚した。
- 敷地内から異臭がする、または油膜のようなものが見られる。
- 地中に廃材や埋設物がある可能性がある。
このような状況で調査をせずに売却し、引き渡し後に汚染が発覚すれば、前述の通り「契約不適合責任」を問われ、多額の賠償金を請求される恐れがあります。
リスクを未然に防ぎ、買主へ安心感を提供するためにも、疑わしい場合は調査を検討しましょう。
買主から調査を要求された場合
売主側に調査の意思がなくても、買主側から「購入の条件」として調査を求められるケースです。
特に買主がマンションデベロッパーやハウスメーカーなどの法人の場合、コンプライアンスの観点から、土壌汚染調査の実施を社内規定で義務付けている企業が多い傾向です。
この場合、調査を拒否すれば売買契約の成立は困難です。
調査が困難な場合には、「調査費用相当額の値引き」や「契約不適合責任の免責」を条件に、買主側で調査してもらうことも考えられますが、高度な専門知識が必要とされ、タフな交渉が避けられません。
もし、調査の手間や費用負担、交渉の煩わしさを避けたいのであれば、調査なしで現状のまま買い取れる専門業者への売却がスムーズです。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、土壌汚染調査が完了していない土地でも問題なく買い取っております。
調査の費用や手間をかけずに土地を売却したい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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まとめ
土壌汚染の疑いがある土地であっても、法律上の制限はなく売却は可能です。
しかし、一般的な不動産市場で個人向けに売却する場合、売主には「調査・浄化費用の負担」や売却後の「契約不適合責任」といった重いリスクがのしかかります。
汚染の事実を曖昧にしたまま売却すれば、後から損害賠償請求や契約解除を求められ、精神的にも金銭的にも大きな損害を受ける恐れがあります。
もし、「高額な調査費用をかけたくない」「売却後のトラブルは絶対に避けたい」とお考えなら、土壌汚染地を専門に扱う買取業者への売却が最も安全な近道です。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、独自の再生ノウハウを活かし、土壌汚染のある土地でも調査や浄化なしで、そのままの状態で買い取ります。
契約不適合責任も免責といたしますので、売却後に責任を問われる心配もありません。
費用をかけずに、リスクを断ち切って土地を現金化したい方は、ぜひお気軽に弊社の無料査定からご相談ください。
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