3,000万のマンションの固定資産税の計算方法を世界一わかりやすく解説

マンションの固定資産税を計算する方法

固定資産税の計算方法を解説します。

そもそも固定資産税とは、1月1日時点の不動産の所有者に、毎年課される税金です。

固定資産税の計算式は｢固定資産税評価額×1.4%(標準税率)｣

固定資産税の計算方法は「固定資産税評価額×1.4％(標準税率)」です。

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する基準となる金額のことで、各市区町村によって定められます。土地や建物の購入金額とは異なるので注意しましょう。

なお、固定資産税評価額の算定方法は、建物と土地でそれぞれ異なります。以下、建物と土地に分けて固定資産税評価額の算定方法を解説します。

建物の課税標準額の算定方法

建物の固定資産税評価額は、以下の通り算定できます。

馴染みがない単語が多く難しく見えるかも知れませんが、新築マンションの固定資産税評価額の目安は「建築費用の5～7割程度」と考えていただければ問題ありません。

例えば、120坪の土地に5階建てのマンションを建築する場合、建築費はおよそ2～3億です。固定資産税評価額は建築費用の5～7割程度と考えて、およそ1億～2億です。

分譲マンションの場合、マンション全体の固定資産税評価額を専有面積で按分し、標準税率（1.4％）を乗じて1世帯あたりの固定資産税を計算します。

仮に専有面積が1/15だとすると「1億（固定資産税評価額）×1/15（所有面積）×1.4％（標準税率）」で、1世帯あたりの固定資産税はおよそ9万3,000円と算出できます。

ただ、不動産の固定資産税には特例措置が適用されるため、納税額は上記の金額より安価になります（特例措置は記事後半「固定資産税に適用される軽減措置」でご紹介します）。

なお、固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。

建物の劣化が著しければ固定資産税評価額も大きく下がり、反対に、リフォーム等によって建物の劣化を防げていれば、固定資産税評価額の下がり幅は小さくなります。

土地の課税評価額の算定方法

土地の固定資産税評価額は、以下の通り算定できます。

土地の路線価は公示価格（≒時価）のおよそ7割です。

例えば、公示価格が1㎡あたり140万円の土地の場合、路線価はおよそ100万円と算出できます。

土地の面積を120㎡とすると、路線価「100万円」×土地「120㎡」×評点「0.7」で、固定資産税評価額は「8,400万円」です。

ただ、建物と同様、土地の固定資産税にも特例措置が適用されるので、実際の納税額は上記の計算式で算出したものより安価になります。

また、土地の固定資産税評価額も3年ごとに見直され、周辺の土地の地価変動等の影響を受けて増減します。

固定資産税に適用される軽減措置

固定資産税には様々な特例措置が適用されるため、実際の納税額は上記で解説した金額より安価になるケースが大半です。

マンションの固定資産税に適用できる主な特例の適用条件や軽減内容をご説明します。

土地の課税標準額を抑える特例

マンションや戸建てが建っている土地など、住居として使われている土地の固定資産税には「住宅用地の特例」が適用されます。

住宅用地の特例が適用されると、土地の面積に応じて以下の通り固定資産税が減税されます。

小規模住宅用地（住宅1戸数あたり200㎡以下）
固定資産税評価額　1/6
都市計画税評価額　1/3

一般住宅用地（住宅1戸数あたり200㎡以下）
固定資産税評価額　1/3
都市計画税評価額　⅔

都市計画税評価額
都市計画税（都市計画区域内の土地や建物に課される税金）を計算する際の基準となる金額。

ちなみに「住宅用地の特例」は建物を解体したら適用されなくなってしまいます。

前述の通り「住宅用地の特例」は住居として使われている土地に適用されますが、更地は居住用の土地とは認められないからです。

建物の課税標準額を抑える特例

2020年3月31日までに新築されたマンションは、建築から5年の間、固定資産税が1/2になる軽減措置が設けられています。

適用範囲は床面積120㎡までで、3階以上の耐火構造、準耐火構造住宅（マンションなど）に適用されます。

耐火構造
床や壁に一定の耐火性能（火災時に建築物の倒壊、および延焼を防止するための性能）を備えた構造。準耐火構造住宅より耐火住宅の方が審査基準が厳しい。

この特例は、新築から5年間のみ適用されるので、6年目からは固定資産税が2倍になってしまう点に注意しましょう。

認定長期優良住宅の軽減措置

認定長期優良住宅には、新築から7年の間、固定資産税が1/2になる減税措置が設けられています。

認定長期優良住宅とは「長期にわたって使用できる優良な住宅である」と所管行政庁に認定された住宅です。

もちろんマンションも認定長期優良住宅の審査・認定の対象です。審査の基準は劣化対策や耐震性、省エネルギーなどを含む9つの項目が挙げられます。

物件探しの際に長期優良住宅か確かめたいのであれば、不動産業者に直接確認するのがベストです。また、インターネット上の物件の詳細欄に「長期優良住宅」や「長期優良住宅認定通知書」の記載があるかチェックしてみましょう。

3,000万円のマンションの固定資産税額を計算してみる

固定資産税の計算方法と軽減措置をご紹介したところで、実際に3,000万のマンションの固定資産税を計算していきます。

新築1年めの固定資産税

まずは「新築1年目」の3,000万円のマンションの建物の固定資産税を、以下の条件と仮定して計算します。

条件
→購入費用：3,000万
→建物の建築費用：およそ2～3億
→建物の固定資産税評価額：およそ1億（建築費用の5～7割）
→専有面積：1/15
→【特例】新築から5年の間、建物の固定資産税が1/2になる

666万円（1人世帯に按分される固定資産税評価額）×1.4％（標準税率）＝およそ9万円
9万円×1/2（特例）＝4.5万円

1世帯当たりに課される建物の固定資産税は4.5万円であるとわかります。

次に、3,000万円のマンションの土地の固定資産税を計算します。

条件
→購入費用：3,000万
→時価（1㎡あたり）：300万円
→路線価（1㎡あたり）：およそ210万円（公示価格（時価）×70％）
→全体の土地面積：180㎡
→土地の固定資産税評価額：およそ2億6,000万円（路線価×土地面積×評点）
→専有面積：1/15
→【特例】住宅用地の特例により、土地の固定資産税評価額が1/6になる

万円（1人世帯に按分される固定資産税評価額）×1/6×1.4％（標準税率）＝およそ4万円

建物の固定資産税「4.5万円」と土地の固定資産税「4万円」を足すと、1世帯当たりの固定資産税は8.5万円と算出できます。

建築から10年目の固定資産税

新築1年目の固定資産税を計算したところで、次は建築から10年後の同じ条件のマンションの固定資産税を計算します。

まずは「建物」の固定資産税から見ていきましょう。

条件
→建物の固定資産税評価額：およそ1億
→専有面積：1/15
→経年減点補正率：0.6386（およそ64％）
参照：https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/page000034.pdf

666万円（1人世帯に按分される固定資産税評価額）×64％（経年減点補正率）×1.4％（標準税率）＝およそ6万円

10年後の建物の固定資産税には、経年減点補正率が加味されています。また、新築から5年間の固定資産税が1/2される特例が外れています。

その結果、1世帯当たりに課される建物の固定資産税は、10年後には6万円になっていることがわかります（新築時は4.5万円）。

さて、10年後の建物の固定資産税を計算したところで、次は10年後の「土地」の固定資産税を計算したいところですが、ここでは具体例を出して計算することはしません。

たしかに建物同様、土地の固定資産税評価額も3年ごとに見直されますが、建物のように見直しの明確な基準（経年減点補正率）があるわけではないからです。

土地の固定資産税評価額は、土地周辺の条件や景気の影響を受けて変動します。そのため、具体的な数字を出して10年後の土地の固定資産税を計算するのは困難です。

仮に、10年後も土地の固定資産税評価額が変動しないと仮定して建物の固定資産税と合算してみましょう。10年後の固定資産税の合計は10万円（建物：6万円＋土地：4万円）となり、新築時より高額になることがわかります。

ちなみに「住宅用地の特例」は、土地が居住用として使われている間は基本的に適用され続けます。

固定資産税の納付時期と納付方法

固定資産税は、市町村（東京23区であれば都）から郵送される「納税通知書」に従い、4期に分けて（もしくは1年文をまとめて）納付します。

4期に分けられる納付期限は、市町村（東京23区であれば都）によって異なります。

例えば東京23区であれば、納付期限は6月、9月、12月、最後は翌年の2月です。

画像

1回目の納付期限に合わせて1月1日時点の所有者に固定資産税（および都市計画税）の納付通知書が郵送されるので、所有者は納付通知書の指示に従って納税しましょう。

納税は、税務署・役所・銀行・コンビニなどで行えます。

なお、不動産を売買した年は、所有権が移転した日を基準に、日割り計算した固定資産税を売主と買主で負担し合うのが一般的です。

例えば、令和5年1月30日に売主から買主へ所有権を移転したのであれば、買主は令和5年1月31日以降の日割りの固定資産税を、売主に支払うべきでしょう。

マンションの固定資産税を負担に感じるなら売却も視野に入れる

もし、マンションの固定資産税を負担に感じているのであれば、マンション売却してしまうのも1つの方法です。

マンションを売却してしまえば、来年から固定資産税を負担する必要はありませんし、売却代金がまとまった現金で手に入るので一石二鳥です。

ただ、売り出したマンションが来年の1月1日まで売れ残ってしまった場合は、所有者（売主）の方に来年の固定資産税が課税されてしまいます。固定資産税は、1月1日時点の所有者に課税されるからです。

マンションが売れ残り、来年の固定資産税を負担するリスクから完全に解放されたいのであれば、不動産買取業者にマンションを直接売却してしまうのが賢明でしょう。

買取業者は、どんな不動産も最短1週間前後で買い取り、現金化できるからです。

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マンションの固定資産税を負担に感じている方は、ぜひお気軽にご相談ください。査定のみ・相談のみのお問い合わせも大歓迎です。

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まとめ

3,000万円で購入したマンションの固定資産税の計算方法、計算例をご説明しました。

結論から言うと、3,000万円で購入したマンションの固定資産税は年間でおよそ8万円前後です。

固定資産税は、土地・建物ともに以下の式で算出できます。

固定資産税
＝固定資産税評価額×1.4％

なお固定資産税評価額の算出方法は、土地と建物で異なります。

建物の固定資産税評価額
＝再建築費評点数×減点補正率×床面積×評価1点当たりの価格

土地の固定資産税評価額
＝土地の路線価×土地の面積×評点（およそ0.7）

土地と建物の固定資産税評価額は計算方法こそ異なりますが、土地・建物ともに3年に一度見直される点は共通しています。

特例措置の対象外となったり土地の価値が上がることで、見直しの際に固定資産税評価額が上がり、結果的に今後の固定資産税が今より高額になるおそれもあります。

現状、マンションの固定資産税を負担に感じている方はもちろん、今後の税負担が大きくなるリスクから完全に解放されたい方は、マンションそのものを売却してしまうのも1つの方法です。

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