実家を売却するならまずは相続登記!あなたの実家に最適な売却方法も紹介

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実家で暮らしていた親が亡くなり、用途がなくなった実家を売却するケースは多々あります。

しかし、不動産知識がない一般の方は「実家の売却なんて初めてで、一体なにから手を付ければいいかわからない」と途方にくれてしまうのではないでしょうか。

実家の売却を検討し始めたら、まずは相続登記を行いましょう。

相続登記後に、自身に合った売却方法を選び、実際に売却する際の流れを確認してください。

この記事では、相続登記の流れや各々に適切な売却方法、そして売却の流れも詳しく解説しています。

皆さんがより良い条件で実家を売却できるよう、記事を通してお力になれれば幸いです。

また、後半には以下の内容も掲載しています。

  • 売却にかかる費用
  • 売却に必要な書類
  • より高額で売却するためのポイント
  • 実家を空き家のまま放置してはいけない理由
  • 親の生前に実家を売却する方法

実家の売却に関する情報を全て把握できる内容となっていますので、ぜひチェックしてください。

弊社は、空き家や実家の買取を専門とする不動産業者です。

実家の売却を検討している方はもちろん、「とりあえず査定だけしてもらいたい」という方も、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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実家売却前に相続登記を済ませよう

実家の売却を検討し始めたら、まずは相続登記を済ませる必要があります。

相続登記とは、土地や建物など不動産の所有者が亡くなった場合に、登記簿上の所有者の名義を相続人に変更することです。

原則として、売却する人と登記簿上の所有者が一致していなければ、実家を売ることはできません。

所有者が亡くなっている場合も例外ではなく、相続人を飛び越して、買手に直接名義変更することはできないため、まずは相続登記を行いましょう。

なお、既に相続登記が済んでいる方は「実家の売却方法は状況に合わせて選ぶ」からお読みください。

相続登記に至るまでの相続の流れは以下の4ステップです。

【相続の流れ】

  1. 遺言書の確認
  2. 相続人と相続財産の決定
  3. 遺産分割協議
  4. 相続登記

以下ではそれぞれ簡単にご説明します。

遺言書の確認

相続は、基本的に遺言書の内容に沿って行われます。

そのため、相続人が亡くなったらなるべく早く遺言書の有無を確認してください。

遺言書は、被相続人の自宅に保管されている場合もありますし、公証役場などで保管されていることもあります。

相続人と相続財産の確定

法定相続人(民法上、遺産を相続できる親族)全員と、実家などの不動産を含む相続財産を全て明らかにしましょう。

遺産分割協議の途中で新たな相続人や遺産の存在が発覚した場合、協議は初めからやり直しになってしまいます。

遺産分割協議
相続人全員で遺産をどう分割するか決める協議

遺産分割協議が二度手間にならないよう、法定相続人全員の確定と遺産の確認(財産調査)は、弁護士や司法書士などの専門家に依頼するべきでしょう。

遺産分割協議

遺言書にて、実家を誰が相続するか明記されていない場合は、遺産分割協議の際に決定しましょう。

ここで注意していただきたいのは、実家を複数人で相続する(共有名義にする)のは、後々大きなトラブルの原因になるということです。

なぜなら、共有名義で空き家を相続すると、売却も貸し出し(賃貸経営)も、居住さえも、名義人1人の判断で自由に行うことはできず、名義人全員の同意が必要になるからです。

意見の食い違いなどが起きれば、全員の同意を得ることはかなり困難になるため、実家を受け継ぐ人を1人に決定してから登記を行いましょう。

相続登記

協議によって、実家を相続する1人を決定したら、速やかに相続登記を行いましょう。

相続登記は、実家を管轄する法務局へ行き、登記事項証明書や被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本など、必要書類一式を提出して申請します。

申請からおよそ1週間~10日で相続登記が完了し、自宅に登記完了証等が届くので、登記名義人は実家を売却することが可能になります。

なお、登記登録は必要書類を揃えるのに手間や時間を要するので、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。

実家の売却方法は状況に合わせて選ぶ

相続登記を済ませ、無事売却できる状態になったら、売却方法を選びましょう。

実家の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、それぞれ仕組みや特徴が異なります。

まずは各売却方法について簡単に理解し、自身に合った売却方法を決定してください(なお、適切な売却方法が既にわかっている方は「実家を売却する流れ」からお読みください)。

仲介と買取の違い

まず、仲介と買取の仕組みの違いは以下の通りです。

仲介の仕組み
所有者から売却依頼を受けた不動産仲介業者が、一般に広く買手を募集し、買主と売主の間を取り持つ(仲介する)ことで、売買契約成立を目指す。
買主は一般の個人で、購入目的は居住用。
買取の仕組み
所有者から売却依頼を受けた不動産買取業者が、直接空き家を買い取る。
買主は言葉の通り、買取業者(不動産のプロ)で、買取目的は事業用。
買取業者の「事業」とは、買い取った不動産を修繕やリフォームして付加価値を付けて再販し、利益をあげること。

このような仕組みの違いから、買取と仲介はその他の項目にも違いがあります。

1つずつ丁寧に解説するので、自身に合った売却方法を判断してください。

売却価格の違い

仲介であれば、市場価格通りで売却することができます。

辞書によると「市場価格」とは「市場において需要と供給との関係によって現実に成立する価格」のことです。

引用元:goo 辞書

仲介は一般市場に広く買手を募集する方法であるため、仲介で売却活動を行い、最終的に売買契約が成立した価格が市場価格と捉えて間違いありません。

一方、買取の場合は、市場価格より低い金額での売却になります。

前述したように、買取業者は買い取った不動産に付加価値をつけて再販し、利益を出しています。

そのため、市場価格から、再販にかかるリフォーム費用や人件費、会社の利益を差し引いた価格で買取しなければなりません。

結果として市場価格より低い金額での買取になってしまいます。

売却スピードの違い

仲介は一般の買手を広く募集する売却方法なので、買手が現れるのを待たなければならず、売買契約成立までに時間がかかります。

一般の買手が「すぐに住みたい」「買いたい」と思うような状態の良い実家であっても、売買契約成立までにおよそ3~6カ月の期間が必要です。

状態が良くない実家であれば、年単位で売れ残ったり永遠に売れないおそれもあります。

一方、買取業者は、事業用として実家を買い取るため、一般の住居として需要があるか否かにかかわらず、再販利益さえ見込めれば最短数日で売買契約を締結することが可能です。

後述する、「譲渡所得税の控除特例の適用期限(内部リンク)」や、固定資産税の課税日(毎年1月1日)が迫っている場合は、買取業者に早急に売却すれば、所有者の金銭的負担を大幅に軽減できます。

契約不適合責任の免責の違い

一般的に、不動産の売主には契約不適合責任が課せられます。

契約不適合責任とは、売買契約成立後、取引された不動産に思いがけない不具合(シロアリや雨漏り等)が見つかった場合、売主が負わなければならない責任です。

仲介の場合は、不動産知識がない一般の買手を守るために、売主には当然に契約不適合責任が課されます。

売却後に責任を問われた売主は、損害賠償や売買契約取り消しに応じなくてはなりません。

一方、買取業者は、修繕やリフォームをして再販する前提で買い取るため、売主の契約不適合責任を免責することが大半です。

実家が老朽化していたり、しばらく管理をせずに放置してしまった場合は、建物の基礎部分に思いがけない不具合が隠れていることも多くありますが、買取業者に直接売却すれば後々責任を問われる心配はありません。

売却経費の違い

仲介の場合、売主自ら経費を負担して、一般の買手が「住みたい」「買いたい」と思う状態にしなくてはなりません。

一般の買手は購入前に内見を希望するので、内見の際に与える印象を良くして、売買契約成立に繋がりやすくするためです。

【仲介の場合にかかる売却経費】

  • 家具、荷物の撤去費用
  • 修繕・リフォーム費用

一方、買取業者は居住用ではなく事業用として実家を買い取るため、売主が経費を負担して住居として最適な状態にする必要はありません。

家具、荷物の撤去費用

仲介の場合、実家に残された家具や荷物は、遺品整理業者や不用品回収業者に売主自ら依頼して撤去するのが一般的です。

ただ、撤去費用には数万〜数十万の費用がかかり、売却前の売主の大きな金銭的負担になってしまいます。

一方、買取業者であれば、残された家具や荷物の撤去も、買取の際に引き受けてくれるのが一般的です。

実家に故人の家具や荷物が多く残っている場合は、思い出の品だけ保管し、不要なものはそのままの状態で買取業者に直接売却してしまいましょう。

修繕・リフォーム費用

仲介の場合、実家に故障や破損箇所があれば、売主自ら数十万かけて部分的な修繕をしなくてはなりません。

さらに実家全体の劣化が著しい場合は、1,000万近くかけてフルリフォームする必要があり、売主の大きな金銭的負担になります。

一方、買取業者はリフォームして再販する前提で買い取るため、売主が高額な修繕費用やリフォーム費用を負担する必要はありません。

劣化している実家も、そのままの状態で実家を売却することができます。

一般の需要がなければ仲介では売却できない

仲介と買取の違いを見ていただきましたが、そもそも一般の居住用として需要がない実家は仲介では売却できません。

前述しているように、仲介の買手は一般の個人で、購入目的は居住用だからです。

一方、買取業者は事業用として買い取るため、住居として需要がない実家も、再販利益が見込めて、なおかつ売主が売却金額に納得できれば、買い取ることができます。

【一般の住居として需要がある実家】

  • 築年数22年以内
  • (電車文化の都心であれば)最寄り駅まで徒歩10分以内
  • (車文化の地方であれば)市街地まで車で15分以内

中古戸建の法定耐用年数(法で定められた、人が住めるとされる年数)が22年であることから、一般的に築年数22年超の実家は一般の住居として需要がないとされています。

また、駅や市街地から離れている実家は、生活するうえで不便なので一般の住居として需要がありません。

売却する実家に需要がない場合は、売れ残るリスクを回避するためにも、買取業者に直接売却するのが賢明です。

実家を売却する流れ

仲介と買取、それぞれの特徴の違いから、自身に合った売却方法を選んでいただけたでしょうか。

続いて、それぞれの売却の流れを説明します。

仲介

以下の流れに入る前に、自身の実家と似ている条件の不動産の売出価格を確認し、市場価格の目安を知りましょう。

市場価格の目安を知ることで、自身の空き家をいつまでにどれくらいの金額で売却したいか(売却金額の目標や売却活動のスケジュール)が決めやすくなります。

市場価格の確認には、SUUMOやat home等のポータルサイトを活用しましょう。

ステップ①査定依頼

複数の不動産仲介業者に問い合わせて、実家の査定を依頼してください。

複数に査定依頼するのは、いくつかの査定価格を比較し、より適正な価格で売却するためです。

また、問い合わせるのは、実家が建っている地域の仲介業者が望ましいでしょう。

地元の仲介業者なら、実家周辺の地域の魅力もよくわかっているため、内見の際に実家を売り込む話題が豊富で、売買契約に繋がる確率が高まるからです。

机上査定と訪問査定

査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は、築年数や立地などの条件から、売却できるおおよその価格を算出する査定方法です。

訪問査定は、実際に営業担当者が物件を訪れ、室内や建物の傷み具合を直接確認したうえで、売却できる見込み価格を算出する査定方法です。

机上査定で算出できる金額はあくまで目安であるため、複数の仲介業者と訪問査定に同行し、より正確な査定価格を出してもらいましょう。

ステップ②媒介契約

複数の営業担当者と訪問査定に同行したのち、仲介業者と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産の売主と売却活動をサポートする仲介業者の間で締結する契約のことです。

査定価格だけでなく、担当者の態度も比較して信頼できる仲介業者と媒介契約を結ぶようにしてください。

なぜなら、売出価格は、売主の意思で後から変更することもできますが、担当者の営業力を売主の意思で後から上げることは当然できないからです。

売買契約成立に至るか否かは、担当者の営業力に委ねる部分もかなり大きいため、担当者の身だしなみや言葉遣い、レスポンスの早さなど、社会常識があるかにも注視しましょう

3種類の媒介契約

具体的に、媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、以下の表のような違いがあります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
自己発見取引
(売主が自分で買手を見つけること)
できる できる できない
依頼できる会社の数 複数の業者に依頼可能 1社のみ 1社のみ
依頼主への報告義務 なし 2週間に1回 1週間に1回以上

自己発見取引とは、仲介業者を通さず、売主自ら知り合いや親戚などに売却の話を持ち掛け、買手を見つけることです。

不動産の売却が初めてで不慣れな方には、専属専任媒介契約を推奨します。

表の通り、専属専任媒介契約を締結した売主は、他の仲介業者と媒介契約を結んではいけません。

そのため、担当の仲介業者がより積極的な売却活動を行ってくれる可能性が高くなり、早急な売却が期待できます。

不動産の売却が初めてで不慣れな方も、より少ない労力で、空き家を売却することができるでしょう。

ステップ③売却活動

媒介契約を結んだら、仲介業者による売却活動(買手に向けた物件情報公開など)がスタートします。

一般の買手は購入前に内見を希望するため、実家に故人の家具や荷物が残っている場合は、売主自ら費用や手間をかけて「住みたい」「買いたい」と思われる状態にしておく必要があります。

内見当日は特に汚れが目立ちやすい玄関周りや水回りを入念に掃除し、カーテンを開けて室内を明るくするなど、少しでも印象を良くする努力をしましょう。

ステップ④売買契約

購入希望者が現れたら、売却価格や売却条件を話し合い、お互い合意のうえで売買契約を結びます。

売買契約の際は、売主と買主、それぞれ担当の仲介業者が集まって、契約書を取り交わします。

売買契約の際に行われる金銭やりとりは、主に以下の2つです。

  • 買主から売主に支払われる手付け金
  • 売主から担当の仲介業者に支払われる仲介手数料

手付け金の金額は法的に定められていませんが、売買価格のおよそ10%が平均的です。

また、仲介手数料の支払い義務は、売買契約が成立した時点で発生し、一般的に売買契約締結時と決済時に分けて支払います。

ステップ⑤決済&引き渡し

売買契約成立から1カ月以内を目安に、決済と実家の引き渡しを行います。

売主は担当者の指示に従い、決済当日までに登記事項証明書や身分証などの必要書類を集めておきましょう。

当日は、売主、買主、それぞれ担当の仲介業者、そして司法書士が集まり、決済や登記簿の名義変更を行います。

最後に売却代金の振り込みを正式に確認し、実家の鍵を買主に引き渡せば取引完了です。
取引がすべて完了したら、売主は担当の仲介業者に仲介手数料の残りの金額を速やかに支払いましょう。

買取

買取業者に直接空き家を売却する場合は、自身で買取相場を調べたりせず、まずは買取業者に直接問い合わせ、査定価格を出してもらいましょう。

前述の通り、買取相場とは、買取業者が再販するためのリフォーム費用や人件費、会社の利益を、市場価格から差し引いた金額です(記事内「売却価格の違い」を参考にしてください)。

ただ、実際に差し引かれる金額は、空き家の条件や状態、依頼する買取業者によって異なるため、不動産知識がない一般の方が独断で推測するのは困難であると言えます。

そのため、まずは不動産のプロである買取業者に直接問い合わせ、査定価格を出してもらうのが賢明です。

弊社は、査定のみのご依頼も受け付けていますので、買取相場が知りたい方はお気軽にお問い合わせください。

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以下では、買取の流れを3ステップで解説します。

ステップ①査定依頼

複数の買取業者に査定を依頼しましょう。

それぞれの査定価格を比較するのはもちろん、営業担当者の態度も比較し、より信頼できる買取業者を見極めるためです。

なお、信頼できる買取業者を選ぶポイントは、「買取業者選びのポイント」で別途解説していますので参考にしてください。

ステップ②売買契約

買取業者を1社に絞り、売買契約を締結します。

1番信頼できると感じた営業担当者が1番高い査定価格を提示した場合は、迷わずその買取業者と売買契約を締結しましょう。

1番信頼できると感じた営業担当者とは別に、1番高い査定価格を提示した営業担当者がいるのであれば、前者に1番高い査定価格を提示し、価格の相談&交渉をしてください。

誠実な担当者であれば、売主が希望する買取価格に近づけるよう、上席掛け合う等の努力をしてくれますし、できない場合はできない理由を教えてくれるはずです。

最終的に契約する買取業者が決まったら、契約書にサインする前に契約内容をよく確認し、わからないことは何でも質問しましょう。

特に、契約不適合責任免責の特約がついているかは、後々のトラブルを防ぐためにも必ず確認してください。

一般的に、売買契約締結の際は、買取業者から手付金(買取金額の5~10%)が売主に支払われます。

ステップ③決済&引き渡し

契約後、手付金を除いた買取代金を問題なく受け取ることができたら、買取業者に実家の鍵を引き渡し、取引は完了です。

売主は担当者の指示に沿って、決済当日までに登記事項証明書や身分証などの必要書類を集めておいてください。

所有権移転登記ための司法書士の手配など、細かい準備は買取業者に一任して問題ありません。

実家売却後の確定申告

仲介でも買取でも、実家を売却したら、譲渡所得税の確定申告を行わなければなりません。

確定申告は、売却した翌年の2月16日~3月15日の間に自身の住所を管轄する税務署にて行います。

譲渡所得税とは、不動産売却によって発生した利益(譲渡所得)にかかる税金で、具体的には「所得税」と「住民税」を指します。

【譲渡所得税の計算方法】
譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得=空き家を売却した金額ー空き家取得にかかった費用(購入時の価格や購入の際の仲介手数料など)

譲渡所得に乗じる税率は、実家の所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下(短期譲渡所得) 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超(長期譲渡所得)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

ただ、譲渡所得税は、非常に大きな控除特例があり、大幅に減税される、もしくはゼロになる場合も少なくありません。

今回は、相続した空き家に適用できる控除特例をご紹介します。

相続空き家の3,000万控除の特例

相続した空き家を売却して譲渡所得税を納める場合、一定の条件を満たせば3,000万控除の特例が適用になります。

特例が適用されれば、譲渡所得から3,000万が控除されるので、結果的に譲渡所得税が大幅に減税、もしくはゼロになります。

ただし、適用条件の1つは、被相続人が死亡して実家の相続が発生した日から、3年経過する日が属する12月31日までに売却することです。

その他にも条件があるため、詳しくは国税庁のHPやチェックシートをご確認ください。

参照元:国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

参照元:国税庁「3,000万円特別控除の特例チェックシート」

実家売却にかかる経費

仲介でも買取でも、実家を売却する際に必ず必要な経費は、主に以下の2点です。

  • 相続登記費用
  • 印紙税

ここでは、登記費用と収入印紙税、それぞれの金額などを簡単に説明します。

相続登記費用

登記登録にかかる費用は、主に登録免許税と、司法書士に依頼した際の報酬です。

登録免許税

登録免許税は、相続した実家の所有者名義を、被相続人から相続人に変更した際に納めます。

納税額は固定資産税評価額の0.4%です。

固定資産税評価額は、役所から所有者に届く、固定資産税の納税通知書で確認することができます。

司法書士への報酬

相続登記の一連の手続きは、一般の方には馴染みがなく手間と時間を要するので、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。

司法書士に支払う報酬は、およそ7万~12万です。

印紙税

収入印紙税は、売買契約書の作成時に課せられます。

納税額は、売却した金額に応じて変動します。

例えば売却した金額が1,000万超5,000万以下だった場合、納税額は1万円です。

納税方法としては、郵便局や法務局で収入印紙を購入し、売買契約書に貼ることで納税します。

実家を売却する際の必要書類

不動産の売買契約~決済&引き渡しの際に必要な書類は、主に以下の4点です。

本人確認書類
免許書、パスポートなど
登記済権利証(登記識別情報)
所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面
固定資産税納税通知書
都税事務所や市区町村役場で発行され、毎年春ころ所有者に送付されている書類
住民票、印鑑証明
※登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要

実家の登録済権利証は、紛失している方も少なくないと思いますので、その場合は担当者に相談してください。

必要書類の詳細は、担当者の指示に従いましょう。

なお、仲介で売却する場合は、上記4点以外にも、建築設計図書や耐震診断報告書、地盤調査報告書など、さらに必要書類が増えるので担当者に必ず確認してください。

買取業者選びのポイント

一般に需要がない実家でも、より良い条件で売却するための買取業者選びのポイントをご説明します。

せっかく実家を売却するのですから、売主の方が「1円でも高く買い取ってほしい」と考えるのは当然です。

しかし、査定価格ばかりに気を取られて営業担当者の態度を見極めないと、後々トラブルに発展するおそれがあります。

【起こりうるトラブルの例】

  • 契約不適合責が免責されておらず、損害賠償請求や売買契約の取り消しをされる
  • (悪質な買取業者であれば)契約直前に買取価格を下げられる
  • (買取費用を銀行の融資に頼ろうとしている買取業者であれば)銀行の融資が受けられなかった場合、契約直前に売買契約自体を取り消される

以下のポイントを抑えて、トラブルのない売却を目指しましょう。

実家の買取実績が豊富であるか

実家をはじめとする中古戸建の買取実績が豊富であるかチェックしましょう。

実家は、築年数が古く、建物の基礎部分に思いがけない不具合(シロアリなど)があったり、相続によって共有名義になっていたり、様々な事情を抱えていることが多々あります。

実家の買取に慣れている専門業者であれば、実家特有の事情にも柔軟に対応し、速やかに買い取ってもらうことが可能です。

弊社も、実家の買取実績が豊富な買取業者です。

実家の売却をご検討中の方はお気軽にお問い合わせください。

>>【査定無料】実家の買取ならAlbaLink

また、以下の記事には、実家をはじめとする中古戸建買取の専門業者を多数掲載しています。

空き家買取業者30選!特徴別であなたの希望に合う買取業者をご案内
「早く買い取ってもらいたい」「高く買い取ってもらいたい」「訳あり物件を買い取ってもらいたい」様々な空き家所有者の希望に添えるような空き家買取業者を30社ピックアップしました。空き家の買い取りは、空き家専門の買取業者に査定依頼し、比較してから選び出しましょう。

根拠を持って質問に答えてくれるか

売主の質問に対して、不動産のプロとして根拠を持って答えてくれるかチェックしましょう。

具体的には、「なぜこの買取価格になるのか」を質問し、不動産の知識がない方にもわかりやすく根拠を提示して答えてくれるか確認してください。

明確な根拠が得られなかったり、質問をはぐらかしたり、わざと専門用語を用いて難しく説明するような傾向が見られたら、信頼できるとは言えません。

また、その場では答えられない質問には、正直に「わからない」と答え、後日正式に答えてくれるかも重要なチェックポイントです。

デメリットも話してくれるか

買取業者に実家を売却する場合のデメリットも正直に話してくれるかチェックしましょう。

前述したように、買取業者に実家を売却する際の金額は、市場価格より低くなってしまいます。

そのような買取のデメリットも隠すことなく話してくれる買取業者は信頼できると言えます。

社会人としての常識があるか

営業担当者に社会人としての常識があるかチェックしましょう。

【チェック項目】

  • 電話やメールのレスポンスが遅くても24時間以内であるか
  • 服装や髪型など身だしなみに清潔感があるか
  • 社会人として適切な言葉遣いをしているか

買取業者の担当者は、売主と長期にわたって二人三脚で売却活動をするわけではないため、「身だしなみなんて関係ない!1円でも高く買い取ってくれればいい!」と、売主の方は思うかもしれません。

しかし、残念ですが、買取業者の中には直前になって買取価格を下げる等、悪質な業者が存在するのも事実です。

担当者に社会常識があるかも細かくチェックし、信頼できる買取業者を見極め、最後までトラブルがない売却を目指しましょう。

実家を空き家のまま放置してはいけない理由

読者の皆さんは、実家を所有し続けるリスクを各々に実感しているとは思いますが、改めて実家を所有し続けるリスクを簡単にご説明します。

実家を売却せずに所有し続けた場合、所有者の方に課されるリスクは以下の通りです。

毎年固定資産税が課税される

用途がない実家であっても、所有し続ける限り永遠に固定資産税が課されます。

一般的な中古戸建の固定資産税は、年間およそ10~12万です。

使い道がない実家に毎年10万以上の固定資産税を納め続ければ、ゆくゆくは家計を圧迫し、生活の楽しみを奪う要因になりかねません。

空き家の固定資産税が最大6倍に膨れ上がる理由!売却で税金の負担0へ
空き家の固定資産税と都市計画税 所有している不動産が空き家でも、所有者には毎年固定資産税と、地域によっては都市計画税が課せられます。 たとえ空き家であっても、土地と家屋というれっきとした固定資産であることには変わらないからです。 ...

特定空き家に指定される

実家の管理を怠り、保安・衛生・景観・その他の観点から、このまま放置するのは危険だと行政に判断されてしまった場合、実家は「特定空き家」に指定されます。

参照:空家等対策の推進に関する特別措置法

特定空き家に指定されると、所有者には以下のような罰則が課されます。

【特定空き家に指定による罰則】

  • 固定資産税が最大6倍になる
  • 50万以下の罰金が課される
  • 高額な解体費用が請求される

1つずつ見ていきましょう。

固定資産税が最大6倍になる

特定空き家に指定されると、固定資産税の負担が最大6倍になります。

前提として、人が住むための土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が1/6に減税されています。

しかし、特定空き家が建っている土地は、人が住むための土地として認められません。

そのため、特例の適用外となり、所有者に課される固定資産税の負担が大幅に増えてしまうのです。

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空き家の固定資産税と都市計画税 所有している不動産が空き家でも、所有者には毎年固定資産税と、地域によっては都市計画税が課せられます。 たとえ空き家であっても、土地と家屋というれっきとした固定資産であることには変わらないからです。 ...

50万以下の罰金が課される

特定空き家に指定され、固定資産税が増税してもなお実家の管理を怠った場合、所有者には50万以下の罰金が課せられます。

増額した固定資産税に加え、数十万単位の罰金が課されれば、所有者の大きな金銭的負担になることは想像に容易いでしょう。

高額な解体費用が請求される

罰金を支払ってからもなお実家の管理をしない場合、最終的には行政代執行(行政による建物の強制取り壊し)が行われ、解体費用は全額所有者に請求されます。

行政代執行の解体費用は、実家の規模や条件によっては1,000万近くなることもあるため、すぐに一括で支払うことはできない所有者の方が大半でしょう。

しかし、解体費用の請求は税金を滞納したときと同様、国が強制徴収することが認められています。

そのため、解体費用を請求されてしまったら、自己破産などをしても支払い義務から逃れることはできません。

財産や給与を差押えられながら、長い年月をかけて全額支払うことになります。

管理の負担がかかる

特定空き家に指定され、様々な罰則の対象にならないためには、実家の管理を継続しなければなりません。

具体的には、毎月実家に出向き、換気や室内外の清掃、破損箇所の修繕をする必要があります。

しかし、普段の仕事や家事に追われながら、用途がない空き家の管理に時間と労力を費やし続けるのは決してラクではありません。

親の生前に実家を売却してしまう方法もある

最後に、親の生前に実家を売却する方法をご紹介します。

親の生前に実家を売却してしまえば、相続して売却する場合の相続登記や分割協議などの手間を省くことができます。

また、売却して得た代金は親の老後の資金にもできますし、現金で相続すれば1円単位で分割することも可能です。

具体的に、親が所有している実家を売却する方法は、代理人として売却する方法と、成年後見人として売却する方法があります。

親の代理人として売却する

親に売却の意思はあるものの、高齢であったり入院中である等の理由から、親自身で売却活動をするのが困難な場合もあるでしょう。

その場合、親の記名押印のうえ、委任状を作成してもらえば、子は親の代理人として売買契約などの法律行為を行うことが認められます。

親が所有している実家を売却する際は、担当者に親の代理で売却する旨を事前に伝えておきましょう。

親の成年後見人として売却する

親が認知症などで、売買契約などの法律行為に必要とされる判断能力を失っている場合もあるでしょう。

その場合、子が親の成年後見人(判断能力がない人に代わって契約行為や財産管理を行う人)になることで、子は親の代わりに売買契約を行うことができます。

成年後見人になる場合は、家庭裁判所にて、後見開始申立の手続きを行う必要があります。

まとめ

実家の条件に合った売却方法や売却の流れを主に解説しました。

相続した実家を売却するなら、まず初めに相続登記を行い、その後、実家の条件に合った売却方法を選びます。

具体的に、実家の売却方法は仲介と買取があり、一般の居住用として需要があるなら仲介、ないなら買取業者に直接売却しましょう。

買取業者に直接売却すれば、最短数日でスピーディーに売却できたり、故人の荷物撤去費用を抑えられたり、多くのメリットがあります。

また、大抵の場合、売主に課される契約不適合責任が免責されるので、老朽化が著しい実家を売却しても、後々損害賠償請求をされたりする心配はありません。

弊社は、相続した実家や空き家になってしまった実家の買取を専門に行っています。

用途がない実家を所有し続けるリスクを回避するためにも、相続した実家は早急に売却してしまいましょう。

査定のみのお問い合わせもお待ちしております。

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「実家 売却」のよくある質問

相続した実家を売却する場合、まずは相続登記を完了させましょう。相続登記は、登記簿上の所有者を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。原則として、不動産の売却は、登記簿上の所有者しか行うことができません。
実家を放置するのは絶対にやめましょう。固定資産税の負担や行政からの罰則など所有者の方にリスクしかないうえ、破損や倒壊で第三者に被害を及ぼすおそれもあります。放置している実家は、買取業者に速やかに売却し、現金化するのが賢明です。
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