株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
空き家バンクとは「空き家版のマッチングサイト」
そもそも空き家バンクとは、空き家を売りたい・貸したい方と買いたい・借りたい方とを結びつけるマッチングサービスです。自治体、もしくは自治体から委託を受けた企業が空き家バンクのサイトを通じて、空き家を利用したいと考える方へ向けて物件情報を提供します。
参照元：埼玉県｜市町村空き家バンクのご紹介
空き家バンクの失敗例やメリット・デメリットをご紹介する前に、まずは空き家バンクの目的や利用の流れを見ていきましょう。
空き家の活用促進が目的
空き家バンクの目的は、空き家の活用促進にあります。
総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本には6,242万戸の住宅が存在しています。そのうち、空き家の数は846万戸です。つまり、日本にある住宅の約13.6%が空き家になっているということです。
総住宅数に占める空き家の割合は年々増加しており、2033年には空き家数は約2,150万戸、空き家率は30.2%にまで上昇すると予想されています。
参照元：国土交通省｜「全国版空き家・空き地バンク」の仕様並びに参画方法等について
誰も使っていない空き家は適切な維持・管理がなされないことから劣化のスピードが速く、屋根や外壁材の落下、家屋の倒壊などで第三者に被害を与えてしまいかねません。
また、ゴミの不法投棄による悪臭、雑草の繁茂、ネズミや害虫などの発生によって衛生面・景観の悪化をもたらして近隣の方の生活に深刻な影響を与える恐れもあります。
そこで増え続ける空き家に歯止めをかけるべく、空き家バンクを通じて空き家の流通を促そうとしているのです。空き家の利用者を見つけることで人口を増やし、地域の活性化につなげるという狙いもあります。
なお、空き家が抱える問題点については、以下の記事で詳しく解説しています。空き家を所有しているものの、何にも活用しておらず放置している方は、ぜひ参考にしてください。
空き家バンクを利用する流れ
空き家バンクを利用する流れは以下の通りです。
- 空き家の住所地を管轄する自治体に物件登録の申請をする
- 自治体側による書類確認・現地調査を経て、問題がなければ登録される
- 自治体のホームページなどで空き家情報が公開される
- 賃貸・購入希望者からの問い合わせに対応する
- 賃貸・購入希望者と条件がまとまったら契約を交わす
参照元：長崎県南島原市｜空き家等を貸したい、売りたい方へ「空き家バンク制度」の紹介
空き家バンクの登録は無料ですが、基本的には個人で売却活動のすべてを進めなければなりません。
また、空き家バンクはあくまでも各自治体が空き家問題の解決を目的に自発的に運営しているサイトです。そのため、空き家の住所地を管轄する自治体が空き家バンクを開設していない場合には利用できません。
すでに空き家の売却を仲介業者に依頼している場合も空き家バンクを利用できないため、注意が必要です。
なお、空き家バンクを利用するデメリットについては、後述の「空き家バンクのメリットとデメリット」の章で詳しく解説します。
空き家バンクの3つの失敗例
ここでは、空き家バンクを利用した以下3つの失敗例を見ていきましょう。
- 【失敗例1】ニーズのミスマッチで空き家が売れ残る
- 【失敗例2】空き家の売却金額を巡って話し合いがこじれる
- 【失敗例3】空き家引き渡し後に設備のトラブルが生じてもめる
空き家バンクを使って空き家の売却を成功したいなら、失敗する原因を把握したうえで適切な対策を講じることがポイントです。
それぞれの失敗例をご紹介します。
【失敗例1】ニーズのミスマッチで空き家が売れ残る
地方に所有している空き家を空き家バンクに登録したものの、ニーズのミスマッチから売却できなかった事例です。
コロナ禍でリモートワークが普及したことなどに伴い、地方への移住を希望する人は少なくありません。
参照元：毎日新聞｜増える移住「年間1万人」実現するのか 専門家に聞いた
そのため近年は、地方にある空き家を売却しやすい環境が生み出されているいえます。
しかし田舎暮らしを希望する人の多くは、「野菜作りを楽しみたい」「子どもをのびのびと育てたい」などの理由から、より広い家を求める傾向にあります。
参照元：鹿児島県住宅・建築総合センター「空き家対策ガイドブック」
したがって、地方にある空き家が小さかったり、土地が狭かったりした場合には、空き家バンクに登録しても買い手を見つけるのは難しいでしょう。
【失敗例2】空き家の売却金額を巡って話し合いがこじれる
空き家バンクを利用する際には、空き家の売却金額を巡るトラブルも起こりがちです。
参照元：一般社団法人移住・交流推進機構｜「空き家バンク」を活用した移住・交流促進事業自治体調査報告書
通常の不動産売買では不動産業者が仲介に入り、空き家の売却金額の決定や買主との値段交渉などのサポートを行います。
しかし空き家バンクでは、空き家の売却活動のすべてを自身の責任で行わなければなりません。自治体の役割は、空き家情報を掲載する宣伝の場を設けるに過ぎないためです。
不動産売買では購入希望者から値下げを交渉されるケースが珍しくありませんが、それにも自身で対応する必要があります。値下げ交渉に安易に応じたら損をしてしまいかねず、交渉に応じなかったら売却できない事態に陥りかねません。
空き家バンクに登録した空き家をスムーズに売却したいなら、あらかじめ5～10％ほどの値下げを前提とした売却金額を設定するとよいでしょう。
また、許容できる値引きの限度額を決めておくことも大切です。
【失敗例3】空き家引き渡し後に設備のトラブルが発覚してもめる
空き家バンクを通じて空き家を売却したあとで、設備などの不具合が発覚してトラブルが起こるケースも少なくありません。
参照元：一般社団法人移住・交流推進機構｜「空き家バンク」を活用した移住・交流促進事業自治体調査報告書
空き家を売却する際、売主は買主に対して契約不適合責任を負う必要があります。
売買契約書に記載されていない不具合や欠陥などが見つかったときに売主が買主に負う責任のこと
もし空き家の売却後、契約書に記載のない設備などの不具合が見つかった場合には、買主から修繕費や損害賠償などを請求される恐れがある点に注意が必要です。
空き家引き渡し後のトラブルを避けたいなら、契約締結前に物件を隅々までしっかりとチェックし、買主へ事実を正直に伝えることが大切です。
また不動産業者に仲介を依頼すると、物件に潜んでいる欠陥や不具合などを重要事項として売買契約締結前に買主へ説明してくれるので、より安心して売却できるようになります。
なお、不動産売買時に売主が負う契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家バンクの3つの成功例
空き家バンクを通じて空き家を売却したいなら、成功事例を参考にすることも大切です。そこでここからは、空き家バンクで成功を収めた以下3つの事例をご紹介します。
- 【成功例1】空き家の売却金額を下げたら買主が見つかった事例
- 【成功例2】空き家となった時点で売りに出したら短期間で成約にいたった事例
- 【成功例3】古家を解体して更地で売却した事例
それぞれの事例を詳しく見ていきましょう。
【成功例1】売却金額を下げたら買主が見つかった事例
空き家の売却金額を下げたところ、購入希望者が現れて売買契約の締結にいたった事例です。
Aさんは木造2階建て、5LDKの空き家を売却するべく、岡山県瀬戸内市の空き家バンクに登録しました。しかし売却希望金額が高かったためか、問い合わせがまったくない状態が続きます。
そこで条件面を見直して設定金額を下げたところ、空き家バンクのサイトを通じて購入希望者が出現。条件面で無事に折り合い、見事空き家の売却を成功させました。
不要な空き家を売却したいなら、売却の諸条件を柔軟に変更することが大切だといえます。
参照元：瀬戸内市移住交流促進協議会｜空き家活用事例集
【成功例2】空き家となった時点で売りに出したら短期間で成約にいたった事例
親が倒れて住む人がいなくなった空き家を、空き家バンクを通じて売却した事例です。
Bさんは親が倒れたことを契機として、実家の売却を決断。時期を逃すと買い手が見つかりにくくなると考え、群馬県富岡市の空き家バンクに登録しました。
すると民泊用の物件を探していた方からの問い合わせが入り、わずか3か月で売却にいたりました。
不動産売買は、買い手からの需要がなければ成立しません。買い手からの需要を逃さないためには、売却を思い立った時点で行動に移すことがポイントだといえるでしょう。
参照元：富岡市｜【空き家対策】空き家売却成功事例インタビュー
【成功例3】古家を解体して更地で売却した事例
築年数の古い空き家を解体し、更地にしてから売却した事例です。
Cさんは長年にわたって空き家を活用できていないことに悩みを抱えていましたが、何から手をつければ分からずに途方に暮れている状態でした。
そこでNPO法人こおりやま空家バンクに相談したところ、会員企業である不動産業者から古家の解体を提案されます。そして、こおりやま空家バンクを通じて購入希望者を見つけてから古家を解体。更地の売却価格で古家の解体工事費をまかなえたほか、十分な利益も手に入れることができました。
古家を解体するには100万円以上の費用がかかるものの、条件次第では売却益を確保することも可能です。
解体工事費が赤字になるのを防ぐには、古家の解体前に土地を売却できる見通しを立てておくことがポイントです。
参照元：郡山市｜空き家の利活用ご相談ください
空き家バンクのメリットとデメリット
空き家バンクの失敗例と成功例を見ても分かるように、空き家バンクにはメリットもあればデメリットも存在します。
そこでここからは、空き家バンクを利用するメリットとデメリットを3つずつご紹介します。
- 【メリット1】無料で登録できる
- 【メリット2】補助金や助成金の対象となる
- 【メリット3】賃貸に出して収益化も図れる
- 【デメリット1】利用者が少なく買い手が見つかりにくい
- 【デメリット2】仲介業者がいないケースがある
- 【デメリット3】トラブルの責任はすべて自分に降りかかる
もしデメリットに不安を感じて空き家バンクの利用を迷うようなら、空き家の買取を専門としている買取業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者に空き家を売却する利点は、後述の「空き家バンクで失敗するくらいなら専門の買取業者に売却を推奨」の章で詳しく解説しているので参考にしてください。
空き家バンクを利用するメリットとデメリットを見ていきましょう。
【メリット1】無料で登録できる
空き家バンクに空き家を登録するにあたり、あなたが費用を負担しなくてもよい点は大きなメリットといえるでしょう。
前述のように、空き家バンクは「増え続ける空き家問題の解消」「移住・定住の促進」のために自治体が取り組んでいる制度のひとつです。
自治体にとっても、あなたが所有している空き家が売却できると移住・定住者が増えるメリットがあります。そのため、空き家の売却を無料で支援しているというわけです。
ただし、自治体によっては空き家バンクを通じて空き家を売却するにあたり、地域の不動産業者の仲介を条件としているところもあります。契約上のトラブルを防ぐためです。
不動産業者の仲介で空き家を買主へ売却した場合は、仲介手数料が別途発生する点に注意が必要です。
なお、仲介手数料は以下の計算式で求められます。
| 成約価格（税抜） | 仲介手数料の計算式 |
|---|---|
| 400万円超 | （成約価格×3％＋6万円）×消費税（10％） |
たとえばあなたが空き家を500万円で売却した場合は、売買契約成立時に以下の仲介手数料を不動産業者へ支払う必要があります。
仲介手数料＝（500万円×3％＋6万円）×10％＝23万1,000円
なお、空き家の売却価格が400万円以下のときに発生する仲介手数料の上限額は18万円（税抜）です。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
【メリット2】補助金や助成金の対象となる
空き家バンクに登録すると、空き家のリフォームや家財道具の処分などに対して補助金の交付を受けられるメリットもあります。
たとえば東京都青梅市では、空き家内に放置された家具や家電などの家財道具の処分に際し、最大で50万円の補助金を支給しています。
参照元：青梅市｜青梅市空家等活用支援事業
また、岐阜県恵那市では空き家バンクに登録された空き家をより活用しやすくするため、生活に必要な主要構造部の改修工事を行った方に対して最大150万円を補助しています（工事総額50万円以上の場合）。
参照元：恵那市｜空き家バンク活用支援補助金制度
ただし、自治体ごとに補助金制度は異なります。自分が補助金制度を活用できるかどうかを確かめるためにも、一度空き家の住所地を管轄する自治体に問い合わせてみるとよいでしょう。
また、補助金制度には予算が定められており、上限に達し次第受付が終了します。補助金制度を活用して空き家のリフォームや片づけを行いたいなら、早めに行動を移すことをおすすめします。
【メリット3】賃貸に出して収益化も図れる
空き家バンクを通じて空き家を貸し出すことも可能です。借り手が見つかれば家賃収入を得られ、いままで活用できていなかった空き家の収益化を図ることができます。
築年数が古く、建物や設備の状態が悪い空き家でも、前述の補助金を活用してリフォームを行ったうえで空き家バンクに登録すれば、借り手を見つけられるでしょう。
実際、空き家のリフォームや片づけを行ったあとで空き家バンクに登録したところ、入居希望者が現れたというケースもあります。
参照元：瀬戸内市移住交流促進協議会｜空き家活用事例集
ただし、空き家のリフォームを行っても必ず借り手が見つかるわけではない点に注意が必要です。
駅から遠いなど立地によっては借り手がまったく見つからず、リフォーム代が赤字としてのしかかるどころか、維持管理費も負担し続けなければならなくなる恐れもあります。
賃貸経営を成功させるには賃貸需要などを見極めるマーケティング活動が不可欠であり、不動産に詳しくない方では失敗する可能性が高いといわざるを得ません。
空き家の赤字化を防ぎたいなら、賃貸経営よりも、後述の「空き家バンクで失敗するくらいなら専門の買取業者に売却を推奨」の章で解説するように専門の買取業者に売却して現金化することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では全国の空き家を積極的に買い取っております。空き家バンクに登録しても買い手が見つからない空き家でも、問題なくスピーディーに買い取ることが可能です。
空き家を売却できないとお悩みの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
【デメリット1】利用者が少なく買い手が見つかりにくい
空き家バンク最大のデメリットは、そもそもの利用者数が少なく、買い手が見つかりにくい点です。
実際、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が行った「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果〈全体版〉」によると、空き家バンクの認知度はわずか24.1%に過ぎませんでした。
つまり、不動産の購入に際して多くの方が空き家バンクを利用していない現状が浮かび上がってきます。
また、「不動産業者に売却を依頼していないこと」が空き家バンクへ登録する条件のひとつなので、空き家の売却に際して不動産業者に買主を探してもらうこともできません。
自治体が営業活動をしてくれるわけでもないので、空き家バンクに登録しても空き家の早期売却は難しいのが現状です。
【デメリット2】仲介業者がいないケースがある
自治体によっては契約上のトラブルを防ぐために不動産業者による仲介を登録の条件としていますが、なかには仲介業者がサポートしてくれないケースもあります。
この場合は、空き家の内覧や価格交渉、契約条件の確認、契約書の作成といった売却活動のすべてを自身で行わなければなりません。
仲介業者がいないからといって、自治体のサポートを受けられるわけではない点にも注意が必要です。自治体の役割は、あくまでも空き家情報の紹介や必要な連絡調整などに限られるためです。
また、自治体が紹介してくれる仲介業者の質が必ずしも良いとは言い切れない点にも気をつけましょう。
不動産売却の成否を決めるのは仲介業者にかかっているといっても過言ではありません。
しかしもし実績の少ない仲介業者が選ばれた場合、購入希望者との交渉をうまく進めてもらえずに売却が長引いてしまう可能性があります。購入希望者との価格交渉もうまくいかず、売買契約が流れる恐れも否めません。
所有している空き家をできる限り早く売却したいなら、空き家バンクではなく実績豊富な不動産業者に依頼したほうがよいでしょう。
【デメリット3】トラブルの責任はすべて自分に降りかかる
空き家バンクを通じて見つけた購入希望者との間にトラブルが起きても、すべて自分で対応しなければならない点もデメリットです。
仲介業者がいない場合、空き家バンクに登録した空き家は個人間で取引を行う必要があります。
ただし、個人間での売買契約はトラブルがつきものです。たとえば、契約書の不備で売買契約が白紙となる事例は少なくありません。また前述のように、契約不適合責任を巡るトラブルも多い傾向にあります。
個人間売買でトラブルが起きても、自治体は何ひとつ助けてはくれません。そのため空き家バンクを通じて空き家を売却するときには、必ず不動産業者に仲介を依頼するようにしましょう。
空き家バンクのメリット・デメリットについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
空き家バンクで失敗するくらいなら専門の買取業者に売却を推奨
ここまで空き家バンクのメリット・デメリットをご紹介してきました。結論から申し上げると、空き家バンクはまだ普及しているとはいえず、利用しても買い手を見つけられる可能性は低いといわざるを得ません。
また、さまざまなリスクを売主であるあなたが負わなければならない点もデメリットです。
そのため空き家バンクを利用して空き家の売却に失敗するのを防ぎたいなら、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
専門の買取業者に空き家を売却する主なメリットは、以下の3つです。
- そのままの状態で買い取ってくれる
- 買取完了までがスピーディー
- 契約不適合責任を免除してくれる
それぞれのメリットについて見ていきましょう。
そのままの状態で買い取ってくれる
専門の買取業者なら、空き家をそのままの状態で買い取ってくれます。
専門の買取業者は、買い取った空き家にリフォームなどを施してから再販したり、賃貸物件として運用したりします。
そのため、空き家を売却するにあたってあなたがリフォームをする必要はありません。たとえ設備が壊れていたり、内装や外装がぼろぼろであったりしても問題なく買い取ってくれるのです。
また、室内に家具などの家財道具やゴミが残っていても問題ありません。
遠方に住んでいて自分では空き家の片づけができない場合でも、専門の買取業者に依頼するとスムーズに売却することができます。
空き家をボロボロのまま売却する場合にどのくらいの金額で売れるのか知りたい方は、以下の記事も併せてご参照ください。
買取完了までがスピーディー
専門の買取業者に依頼すると、空き家をスピーディーに現金化できる点も大きなメリットです。
空き家バンクを通じて空き家を売却するには、まず購入希望者が現れるのを待たなければなりません。購入希望者からの問い合わせがあっても、内覧対応や条件交渉などさまざまなステップを踏む必要があり、売却が完了するまでに時間がかかりがちです。
その点、買取の場合は専門の買取業者が直接空き家を購入するため、買主を探す時間を大きく短縮できます。
専門の買取業者から提示された査定価格にあなたが納得すれば、すぐに売買契約を交わせて空き家の売却金額を手にすることが可能です。
ただし、専門の買取業者によって買取期間や査定価格は異なります。所有している空き家をできる限り早く、かつ高く売却したいなら、複数の買取業者に査定を依頼して査定価格と買取までの期間を比較することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では空き家の無料査定を行っています。査定を依頼したからとはいえ無理な営業をかけることはいっさいありませんので、ほかの買取業者と買取期間や査定価格を比較したいとお考えの方は、お気軽にご活用ください。
契約不適合責任を免除してくれる
専門の買取業者に空き家を売却する際には、あなたの契約不適合責任を免責にしてくれるところもメリットです。
前述のように、空き家バンクを通じて空き家を売却する際、あなたは買主に対して契約不適合責任を負う必要があります。
築年数の古い空き家の場合、建物のどこに不具合や欠陥が生じているのかは見ただけでは判断できません。それでも、空き家を引き渡したあとに契約書に記載のなかった不具合や欠陥が見つかった場合、買主から損害賠償などを請求される恐れがあるのです。
それに対して、専門の買取業者は空き家に潜んでいる不具合や欠陥を見抜き、リフォームが必要な箇所を見極めたうえで空き家を買い取ります。そのため、あなたの契約不適合責任を免責にすることができるのです。
買取は、空き家を売却したあとに不要なトラブルに巻き込まれたくない方に向いている売却方法といえます。
まとめ
空き家を売りたい・貸したい所有者と、購入したい・借りたい利用者とを結びつける空き家バンクは無料で登録できます。
しかし空き家バンクの利用者数は多いとはいえず、空き家の買い手を見つけるのは難しいといわざるを得ません。
また空き家バンクを通じて購入希望者を見つけられたとしても、契約上のトラブルが発生した場合にはあなたがすべての責任を負わなければならない点もデメリットです。
そのため空き家をできる限り早く売却したい、トラブルに巻き込まれたくないとお考えの方には、専門の買取業者への依頼をおすすめします。
専門の買取業者なら、どれほど状態の悪い空き家でもあなたの契約不適合責任を免責にしたうえで現状のまま買い取ってくれます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の空き家を積極的に買い取っています。買い手の見つかりにくい空き家でも適正価格でスピーディーに買い取らせていただきますので、空き家を売却できずにお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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