市街化調整区域の土地は買取が現実的？仲介か買取かを簡単診断！

【結論】市街化調整区域は買取なら売却可能

結論から申し上げますと、市街化調整区域の土地は、専門の不動産買取業者ならスムーズに売却できます。

なぜ、専門の不動産買取業者なら、住宅を建てるのが困難な市街化調整区域の土地でも買い取れるのか、具体的な理由を3つ解説します。

市街化調整区域の土地を活用できるノウハウがある

専門の不動産買取業者が市街化調整区域の土地を買い取れる最大の理由は、建築制限がある土地でも収益化できる運用ノウハウを豊富に持っているからです。

一般の買主は「自分の家を建てられるか」を基準に土地を探すため、家が建てられない市街化調整区域の土地を敬遠します。

しかし、専門の不動産買取業者は以下のような活用方法を想定して査定を行います。

このように、専門の不動産買取業者は、土地のポテンシャルを「事業用」や「投資用」といった多角的な視点から判断します。
そのため、一般の不動産会社では「売れない」と断られた土地であっても、価値を最大限に見出し、適正な価格で買い取り可能なのです。

独自の再販ルートを確立している

専門の不動産買取業者が市街化調整区域の土地をスピーディーに買い取れるのは、独自の再販先を豊富に確保しているからです。

通常の不動産会社の仲介は、マイホームを建てたい一般の個人を主なターゲットとして販売活動を行います。

そのため、市街化調整区域の土地は「商品にならない」と依頼を断られるケースも少なくありません。

一方で、専門の不動産買取業者は以下のような「特定の目的」で土地を探している層との独自のネットワークを持っています。

このように、特定のニーズに合致する再販先を熟知しているため、一般の方には使い道がないように見える土地でも、専門の不動産買取業者なら買取可能です。

現金一括で購入できる資金力がある

専門の不動産買取業者は、金融機関のローンを利用せず、自社の資金で直接購入するのが一般的です。

市街化調整区域は、建物を自由に建てられないため、銀行の担保評価が低く、住宅ローンを組むのは困難です。
そのため、せっかく仲介で買主が見つかっても、ローン審査が通らずに契約が白紙に戻ってしまうケースも少なくありません。

しかし、資金力のある専門の不動産買取業者は買取にローンを利用しないため、以下のようなメリットがあります。

「いつ売れるかわからない」不安を抱え続けたくない方にとって、豊富な資金力のある専門の不動産買取業者は、強い味方となるでしょう。

あなたの市街化調整区域は買取向き？簡単診断チェック

市街化調整区域の土地であっても、条件によっては仲介を通じて売却できるケースはあります。

しかし、多くの場合は「なかなか買主が見つからない」といった現実に直面しがちです。

そこで、あなたの所有している土地がどれだけ「買取」での売却に向いているか、現状を簡単にチェックしてみましょう。
【買取向き診断チェックリスト】

チェックの結果、あなたの土地が「仲介」で売れるのか、それとも「買取」を選ぶべきなのかを判定します。

「YESが3つ以上」の方は仲介にこだわると、時間を無駄にしてしまう可能性が高いです。

買主が見つからない間も、固定資産税の支払いや草刈りなどの管理の手間はずっと続きます。
「やっぱり売れなかった」と価格を下げることになるなら、最初から買取でスピーディーに手放してしまったほうが、手元に残るお金も時間も守ることができます。

逆に「YESが0個」だった方は市街化調整区域でも、高く売れるチャンスを秘めています。

なお、仲介でも売却が見込める市街化調整区域の土地の具体的な特徴は、次章で詳しく解説いたします。

仲介でも売却が見込める市街化調整区域の土地の6つの特徴

市街化調整区域であっても、以下の6つの特徴に当てはまる場合、仲介を通じて売却できる可能性があります。

上記に該当する場合は、一度自治体の窓口で詳細を確認してみるとよいでしょう。

なお、これらの条件に当てはまらない土地でも、専門の不動産買取業者になら高確率で売却可能です。
詳しくは「【結論】市街化調整区域は買取なら売却可能」で解説しております。

接道義務を満たしている

「接道義務」をクリアしている土地であれば、市街化調整区域であっても仲介で売却できる可能性があります。

接道義務を満たしていない土地は、「再建築不可物件」となり、どんなに申請しても建築許可が降りることはありません。

一般の買主は「家を建てること」を前提に土地を探しているので、「再建築不可物件」は敬遠されがちです。

一方で、接道義務を満たしていれば、自治体から「開発許可」などを取得することで家を建てられるため、購入の検討対象となる可能性があります。

ご自身の土地が道路にどう接しているか不明な場合は、自治体の建築指導課などの窓口へ問い合わせるか、法務局で公図を取得して確認してみましょう。

なお、接道義務について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

接道義務はいつから？例外や満たしていない土地の建て替え方法も解説！

越境物の撤去請求が可能なケースや手続きの流れ、注意点を詳しく解説。撤去が難しい場合の売却方法も紹介します！

wakearipro.com

インフラが整備されている

上下水道やガスなどの生活インフラが敷地内に引き込まれている土地は、仲介での売却において有利です。

市街化調整区域では、インフラの整備が周辺道路で止まっていたり、そもそも未整備であったりするケースが珍しくありません。

もし、インフラが整っていない土地を仲介で購入した場合、買主は自費で数か月の工期をかけて引き込み工事を行う必要があり、その費用は数百万円にのぼることもあります。

インフラ未整備の土地で発生する費用と工期の目安は以下の通りです。

生活インフラがすでに整っている土地は、買主にとって「余計な出費や手間がない安心な物件」となるため、市街化調整区域であっても、スムーズに売却できる可能性が高まります。

開発許可を得て建てた家がある

過去に「開発許可」をとって建てられた家がある土地は、その建築実績が評価されて次の開発許可も得やすくなるため、仲介での売却しやすくなります。

市街化調整区域の開発許可の審査では「そもそも家を建てていい場所なのか」が厳しく見られます。

しかし、一度開発許可を得て家を建てた実績があれば、自治体側も「ここは家が建っても問題ない場所だ」と判断しやすくなるのです。

この実績があることで、買主が将来建て替える際の審査のハードルが大幅に下がります。

「過去に開発許可が下りた」実績のある市街化調整区域の土地であれば、普通の土地と同じように仲介での売却が見込めるでしょう。

60条証明を受けて建てた家がある

「60条証明（適合証明書）」が発行されている建物のある土地は、改めて厳しい許可を取り直さなくても再建築ができるため、仲介での売却に有利です。

通常、市街化調整区域で家を建てるには厳しい審査をクリアして「開発許可」を得なければいけません。

しかし、60条証明があれば、その手間をまるごと省けます。

60条証明があれば、面倒な許可手続きなしで家を建てられるため、一般の住宅地と同じように仲介で売却できます。

自治体の区域エリア指定内にある

自治体が定めた「区域指定エリア」内であれば、誰でも家を建てられるため、市街化調整区域であっても仲介で売却可能です。

通常、市街化調整区域は「農家の人」など特定の条件を満たす人しか家を建てられませんが、区域指定内なら制限がなくなります。

誰でも住める土地であれば、一般の住宅地とほぼ変わらない条件で売り出すことが可能です。

参照元：つくば市

たとえば、茨城県のつくば市は、市の面積の約7割が市街化調整区域となっていますが、「旧茎崎町エリア」や「葛城地区」などは、「区域指定」されており、以下の条件を満たすことで誰でも住宅を建てられます。

ご自身の土地が区域指定エリア内に該当するかは、自治体の都市計画を管轄する窓口へ問い合わせるか、自治体のホームページにある都市計画図で確認してみましょう。

市街化調整区域に指定される前から「宅地」となっている

都市計画法で市街化調整区域が指定される前（1970年前後）から「宅地」であった土地は、一定の要件を満たしていれば、仲介で売却しやすいです。
法律で建築が制限される前から住宅地だった土地には「既得権」があるからです。

市街化調整区域に指定された後に許可を得た土地は「持ち主が変わると建築不可」になるリスクがあります。

一方、「以前からの宅地」は、誰が買っても再建築可能のため、仲介でも相場に近い価格で売却で可能です。

ただし、「以前から登記が宅地なら何でもOK」というわけではなく、以下の要件をクリアしている必要があります。

参照元：京都府「市街化調整区域において許可を受けずに行うことができる増築・改築・用途変更」

たとえば、京都府の場合、以下の4つの条件をすべて満たせば、都市計画法の許可を得ずに建て替えが可能です。

ご自身の土地に既得権があるかは、自治体の開発許可の担当窓口に確認しましょう。

市街化調整区域の土地をより高く売却できる買取業者の4つの特徴

仲介では売却が難しい市街化調整区域の土地も、専門の不動産買取業者を選べば、スムーズかつ納得感のある価格で手放すことが可能です。

弊社株式会社アルバリンクは、上記の4つの条件をすべて満たした訳あり物件専門の不動産買取業者です。
4,500件を超える買取実績から蓄積された独自の活用ノウハウがあるため、再建築が難しい市街化調整区域の土地でも、価値を最大限に引き出して積極的にお買取りさせていただきます。

仲介のように買主を待つ必要はなく、自社で直接買い取るため、最短数日という圧倒的なスピードで現金化まで完了できるのが大きな強みです。

土地の境界が曖昧であったり、草木が荒れ放題であったりしても、契約不適合責任を免除して「現状のまま」買い取らせていただきます。
売却後の責任は原則発生いたしませんので、ご安心ください。

実際に多くのお客様からGoogle口コミで4.5以上の高評価をいただいております。

「どこに相談しても相手にされなかった」とお悩みなら、ぜひ一度弊社へご相談ください。

>>【市街化調整区域の土地を適正価格で売却】無料査定を依頼する

なお、弊社の具体的な買取事例は「アルバリンクが市街化調整区域の土地を買取した事例」で解説いたします。

市街化調整区域の土地の買取実績が豊富

市街化調整区域を少しでも高く売りたいなら、買取実績が豊富な専門の不動産買取業者を選びましょう。
買取実績が多いほど、「活用ノウハウ」を多く持っているため、高値での買取が期待できます。

市街化調整区域は建築制限が厳しいため、実績の少ない買取業者は「買い取っても売却先が見つからない」と判断し、査定額を極端に低くしがちです。

しかし、実績豊富な専門の不動産買取業者は、以下のような独自の活用ノウハウを熟知しています。

買取実績の豊富な専門の不動産買取業者は「この土地なら、こうすれば収益化できる」といったノウハウがあるからこそ、強気の価格を提示可能なのです。

口コミがいい

実際に利用した人の口コミを確かめることは、安く買いたたかれないための防衛策になります。
リアルな評判を知ることで、業者が提示する価格や対応が誠実かどうかを判断できるからです。

市街化調整区域の土地は、一般的な住宅地のように「近隣の取引事例」が表に出にくいため、個人で適正な価格を判断するのは困難です。
そのため、情報の少なさに乗じて相場より大幅に低い価格を提示するといった業者もゼロではありません。

そこで、Googleマップなどの口コミをチェックし、以下のようなポイントを確認しましょう。

実際に利用した人が「納得のいく価格で売れた」「説明が分かりやすかった」と具体的に書いている業者であれば、不当な買いたたきを心配することなく、土地の査定を任せることができます。

契約不適合責任を免除してくれる

売却後のトラブルを避けたいなら、「契約不適合責任」を免除してくれる不動産買取業者を選びましょう。

市街化調整区域の土地は、長年放置されていることが多く、「埋設物」や「境界のズレ」などの見えないリスクが潜んでいることが多いです。
契約不適合責任を免除してくれる業者であれば、引き渡し後に地中からゴミが見つかるような事態になっても、トラブルに巻き込まれるリスクは低くなります。
ただし、なかには免除と言いつつ「売主が知りながら告げなかった事実は責任を負う」といった逃げ道を作ったり、責任を負う期間を数年間に設定したりといった特約をつくる不誠実な業者も存在します。
これでは、売却後に理不尽な請求をされるリスクはなくなりません。

「どのような不具合があっても、責任を問わない」と、はっきり明示してくれているか、売却前に契約書の内容を確認しましょう。

なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】

契約不適合責任の要点をわかりやすく解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、｢契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任｣を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と...

wakearipro.com

査定価格の根拠が明確

「なぜその金額になるのか」査定価格の算出根拠を、納得できる形で説明してくれる業者を選びましょう。

これまで解説した通り、調整区域は法令制限が非常に複雑なため、業者の見立てによって査定額が大きく変動します。

信頼できる業者は、以下のような視点で価格の根拠を明確にします。

根拠が曖昧な業者だと、契約直前になって「詳しく調べたら問題があった」といった後出しで大幅な値下げを迫られるリスクがあります。

「リスクも含めて、査定額を説明できるか」が、理不尽な値下げを回避し、安心して売却するための重要なポイントです。

市街化調整区域の土地でも買取可能！おすすめの専門の不動産買取業者5選

市街化調整区域の土地は、取り扱う業者によって査定額に大きな差が出ます。

ここでは、信頼できる専門の不動産買取業者5社をピックアップしました。

買取業者	アルバリンク	相厚エステート	ファーストクエスト	ブルーハウス	セルフドア
Google口コミ	★4.86（全支店合計1,103件）	★4.6（10件）	Google口コミなし	★5.0（1件）	★3.9（7件）
対応エリア	全国	神奈川、東京、埼玉、千葉	神奈川、東京、埼玉、千葉（全国）	埼玉県内（さいたま市・川口市・戸田市・川越市など）	横浜・川崎・神奈川県内・八王子・町田・東京都内（千葉・埼玉の都心近郊）
買取実績	累計4,500件以上（2025年12月時点）	非公開	50件以上（2022年時点）	非公開	非公開
問い合わせ	詳細はこちら	詳細はこちら	詳細はこちら	詳細はこちら	詳細はこちら

なお、以下の記事では、悪徳業者の見抜き方をご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。

【同業者が教える】悪質な不動産買取業者の見抜き方＆対策7選！

悪質な不動産買取業者がよく行う詐欺手口や行動の特徴、だまされるのを防ぐための対策について解説します。この記事を読むと、優良な不動産買取業者を見極められ、よりスムーズに不動産を売却できるようになります。

wakearipro.com

アルバリンク：約1ヵ月のスピード買取

引用元：アルバリンク

弊社、株式会社アルバリンクは、市街化調整区域の土地を専門に扱う不動産買取業者です。
4,500件を超える買取実績から培ったノウハウを活かして物件の価値を最大限に見出し、「価値ある資源」として再評価して他社が断るような物件でも積極的に買い取っています。

弊社の最大の強みは、全国対応のネットワークを活かした「スピード感」です。
直接買取のため、仲介のような買い手探しの時間は必要ありません。

独自の活用ルートを全国に持っているため、どのような制限がある土地でも最短即日で価格を提示し、価格にご納得いただければ、約1か月の短期間で現金化が可能です。

「他社で買取を断られてしまった方」はもちろん、相続した遠方の土地を早く手放したい方や、管理の手間や固定資産税の負担から一日も早く解放されたい方はぜひ弊社までご相談ください。

>>【市街化調整区域の土地をスピード売却】無料査定を依頼する

アルバリンクが市街化調整区域の土地を買取した事例

弊社アルバリンクは、市街化調整区域の土地など、訳あり物件を積極的にお買取りしている専門の不動産買取業者です。

ここでは、「建築制限があってどこも買ってくれない」「遠方で管理も売却手続きも難しい」といった切実なお悩みを解決した、代表的な2つの事例をご紹介します。

引用元：Google口コミ

引用元：Google口コミ

このように、弊社は一般的には売却が困難な物件であっても、豊富なノウハウと全国のネットワークを駆使して積極的にお買取りしています。

また、弊社は業界ではまだ少ない東証上場企業として、コンプライアンスを遵守したクリーンな取引はもちろん、豊富な資金力と透明性の高い査定プロセスにより、最後まで安心してお任せいただける体制を整えております。

「どこに相談しても相手にされなかった」とお悩みの方こそ、ぜひ一度弊社までご相談ください。

>>【市街化調整区域の土地をスピード売却】無料査定を依頼する

なお、アルバリンクの評判を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

アルバリンクは怪しい？「騙された」「やばい」と言われる理由を徹底解説

訳あり物件を専門に買取を行っている株式会社AlbaLink(アルバリンク)を検索すると、検索結果には「怪しい」と出てきます。そこで今回は、アルバリンクがどのような会社でどのような実績があるのかを紹介します。

wakearipro.com

相厚エステート：仲介・買取両面からアプローチ

引用元：相厚エステート

神奈川県厚木市に拠点を置く株式会社相厚エステートは、市街化調整区域の扱いに特化した地域密着型の不動産会社です。

相厚エステートの最大の特徴は、自社買取だけでなく「仲介」で一般の買い手を探す提案も並行してくれる点です。
これにより、買取価格よりも高い「市場価格」での売却を狙えるようになります。

もし仲介で買い手が見つからない場合は、自社での買取が可能なため「仲介でできるだけ高く売りたいけれど、売れ残るのは困る」といった方に適しています。

ファーストクエスト：30年以上の経験を持つスタッフが対応

引用元：ファーストクエスト

株式会社ファーストクエストは、豊富なネットワークを活かし、おもに関東圏の市街化調整区域や広大な土地の買取に特化しています。

市街化調整区域特有の複雑な法令制限や権利関係が絡むような難易度の高い物件でも、30年以上のキャリアを持つ熟練スタッフが長年の経験に基づいた的確な提案をしてくれるのが特徴です。

「複雑すぎてどこから手をつければいいかわからない」といった難しい物件を抱えている方にとって、非常に心強い相談先です。

ブルーハウス：埼玉に特化

引用元：ブルーハウス

ブルーハウスは、埼玉県内の土地に特化した地域密着型の不動産買取業者です。

市街化調整区域で擁壁（ようへき）が必要な土地や、大きな高低差がある土地は、自治体の許可基準が非常に厳しく、通常は敬遠されます。

しかし、ブルーハウスは、埼玉県内の許可ルールを熟知しているため、他社が断るような物件でも積極的に買い取ることが可能です。

埼玉県で地元の事情に詳しいプロに買取を依頼したい方に、とくにおすすめです。

セルフドア：家庭菜園や資材置き場の買取にも対応

引用元：セルフドア

株式会社セルフドアは、市街化調整区域内の家庭菜園や資材置き場を「そのまま」買い取れるのが強みです。

一般的な不動産会社が「狭すぎて家が建たない」「建築不可だから価値がない」と門前払いするような土地でも、セルフドアは価値を正当に評価して積極的に買い取ります。

「現在、家庭菜園や資材置き場となっている土地を処分したい方」や、「管理に困っている土地を、そのままの状態で現金化したい方」にとって強い味方です。

まとめ

市街化調整区域の土地は、一般的な不動産市場では「家が建てられない不便な場所」と捉えられがちですが、決して売却を諦める必要はありません。

売却を成功させるためのポイントは、ご自身の土地が「仲介」と「買取」のどちらに向いているかを見極めることです。

インフラが整っていたり、過去に開発許可を得た実績があったりする場合は、仲介で一般の買主へ売却できる可能性があります。

一方、活用方法が見つからず固定資産税だけを払い続けている場合や、他社で断られた経験がある場合は、専門の不動産買取業者への売却を選ぶのが賢い選択といえます。

もし、どこに相談すべきか迷っているのであれば、まずは弊社株式会社アルバリンクへご相談ください。
弊社は、全国4,500件を超える豊富な買取実績を誇る訳あり物件専門の不動産買取業者です。

他社では門前払いされてしまうような厳しい制限のある市街化調整区域の土地でも、独自の活用ノウハウと全国規模の再販ネットワークを駆使し、価値を最大限に引き出した適正価格をご提示いたします。

「この土地、本当に売れるの？」と不安な土地を所有している方こそ、ぜひ無料査定から弊社までご相談ください。

>>【市街化調整区域の土地をスピード売却】無料査定を依頼する