株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
任意売却とは
任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなったとき、不動産を売却して、売却金額をローン返済に充てることです。
任意売却は通常の不動産売却と違い、満たすべき条件が2つあります。
- 金融機関の同意
- 住宅ローンの滞納が続いている
任意売却をする際に金融機関の同意が必要な理由として、ローン残債に対する担保がなくなるからです。
勝手に売りに出されると、金融機関側は、担保としている不動産売却により貸し出しているお金を回収できなくなります。
また、任意売却は住宅ローンを返済できなくなったとき、より多くの借金を清算する手段の1つです。
ローン返済を滞納していない場合、任意売却そのものをする理由がありません。
なお、金融機関の同意を得ること以外は、通常の不動産売却と同じ流れです。
任意売却のメリット
任意売却をする主なメリットは、住宅ローン返済の負担を軽減できることです。
前提として、任意売却はローン返済において必須の手続きではありません。
任意売却をしなかった場合でも、競売により不動産を売却して、住宅ローンの返済に充てられます。
住宅ローンを貸し出している金融機関が、担保となっている不動産を裁判所に申し立て、
法的手段で強制的に売却すること。
ただし、競売で不動産売却した際は、相場の7割程度の売却代金しか得られません。
一方、任意売却は相場に近い価格で不動産を売れるため、ローンの負担軽減の効果は競売より大きくなります。
住宅ローン返済が困難になった際、任意売却は返済の負担を軽減するためのおすすめの手段といえるでしょう。
任意売却のデメリット
任意売却のデメリットとして、対応できる不動産会社が見つかりにくい点です。
任意売却は通常の不動産取引と違い、専門の知識・ノウハウが必要です。
具体的には、民法をはじめとした法律知識、金融機関との交渉ノウハウなどが求められます。
そのため、近所の不動産屋に相談しても、取り合ってくれないことがほとんどです。
また、取り合ってくれた場合でも、任意売却に関する知識・ノウハウがほとんどないため、そのまま放置されて競売になってしまう可能性もあります。
任意売却の不動産会社選びを疎かにすると、任意売却の手続きすらできずに競売になるリスクがあります。
任意売却ができない7つのケース
任意売却できないケースとして、以下の7つのケースが考えられます。
- 国や自治体に差し押さえられている
- 共有者からの同意が得られない
- 連帯保証人からの同意が得られない
- 債権者（金融機関）からの同意が得られない
- 所有者の行方が分からない
- 買い手が見つからない
- 競売までの時間的猶予がない
国や自治体に差し押さえられている
国や自治体に不動産を差し押えられている場合、任意売却はできません。
差し押えによって、不動産をはじめとした財産は売却を含めて自由に処分できなくなるからです。
国や自治体に不動産を差し押えられるケースとして、税金や健康保険料を滞納していることが挙げられます。
はじめは、預金口座を差し押えられますが、滞納額が多くなると、不動産も差し押えられて税金の支払いに充てられます。
そのため、住宅ローン返済のための資金を不動産売却で賄えず、残債を減らせなくなるでしょう。
任意売却を検討する前提として、税金・健康保険料の滞納をしていないことが必須です。
共有者からの同意が得られない
不動産を購入した人の中には、夫婦あるいは親子の共有名義の不動産としている人もいるでしょう。
上記の場合、夫婦間、あるいは親子間での同意が得られなければ、任意売却できません。
共有不動産全体の売却は共有者同意が必要であると民法251条で規定されています。
第二百五十一条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。引用元：民法|e-Gov法令検索
「共有物の変更」とは、共有不動産の売却や解体などの行為のことです。
したがって、共有名義の不動産売却は、単独で不動産の売却手続きを進めることができません。
任意売却も同様に、夫婦間や親子間など共有者間で同意が得られなければ、手続きを進めることは不可能です。
共有名義の不動産の任意売却をする際は、夫婦間あるいは親子間での相談を事前にしましょう。
連帯保証人からの同意が得られない
夫婦あるいは親子が連帯保証人となって住宅ローンを組んでいる場合、連帯保証人の同意がなければ、任意売却できません。
債権者（金融機関）が任意売却を認める際、ほとんどのケースで連帯保証人の同意を求めます。
連帯保証人の同意が必要な理由として、金融機関には担保保存義務があるからです。
保証人を保護するため、債権者に担保の維持を課す義務
連帯保証人の同意なしに金融機関が任意売却を認めてしまうと、担保保存義務として連帯保証人に訴えられるリスクがあります。
上記リスクを避けるため、金融機関が連帯保証人の同意を求めるケースがほとんどです。
したがって、夫婦あるいは親子が連帯保証人となって住宅ローンを組んでいる場合、連帯保証人の同意なしに任意売却が認められることはないでしょう。
夫婦あるいは親子が住宅ローンの連帯保証人になっている際は、必ず任意売却を検討していることを相談しましょう。
債権者（金融機関）の同意が得られない
住宅ローンの残債次第では、金融機関が任意売却を認めてくれないことがあります。
任意売却を認める条件として、住宅ローンを完済できるかどうかが挙げられます。
物件を売却しても返済が難しい場合は、任意売却を認めてくれる可能性は低いでしょう。
金融機関が任意売却を認めてくれないケースとして、以下が考えられます。
- 売却代金が少額
- 不足分を自分または保証人の資金で賄えない
売却価格がローン残高を下回るケースでは、ローン完済が難しいとみなされ、任意売却を認めてくれない可能性が高くなるでしょう。
所有者の行方が分からない
不動産の所有者が行方不明になった場合、任意売却はできません。
任意売却には、不動産の所有者の意思確認が必要です。
たとえば、不動産の名義人である父親が行方不明になった場合、母親やその子供が代わりに任意売却の手続きを進めることはできません。
ただし、家庭裁判所に申し立てをして、不在者財産管理人を選任する許可を受けられれば、行方不明の所有者に代わって任意売却が可能です。
行方が分からず、戻ってくる見込みのない人の代わりに財産を管理・処分する人
参照元：★不在者財産管理選任|裁判所
しかし、不在者財産管理人の選任までには、数か月かかるため、競売開始まで時間がない場合は任意売却できないでしょう。
すでに不動産の所有者の行方が分からない場合、任意売却をするために不在者財産管理人を選任する手続きを早めにしましょう。
買い手が見つからない
前述したケース以外に買い手が見つからない場合も、任意売却はできません。
任意売却は、金融機関の同意が必要なこと以外は通常の売却と同じです。
売却をするには購入希望者を探す必要があります。
そのため、購入希望者が見つからなかったとき、任意売却はできず、競売により強制的に売却されてしまいます。
購入希望者が見つかりにくい物件の特徴の1つとして築古物件が挙げられます。
弊社が実施したアンケートによると、中古物件で許容できる築年数として「築10年以内」と回答した割合は全体の63.0%でした。
一方、築31年以上でも許容できると回答した割合は全体の10.0%しかいないため、築古物件の需要が少ないことが分かります。
築古をはじめ需要がない物件は需要が小さいので、売却できない可能性が高まると考えられます。
売れない物件には、築古物件以外にもさまざまな特徴があります。
売れない家の特徴についてくわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
なお、上記のような需要がない物件でもアルバリンクは買取いたしております。
弊社は、築古物件をはじめ老朽化が進んだ物件をリフォームして、再販することで収益をあげているからです。
また、必要な箇所のみに絞ったリフォームによるコスト削減ができるため、高額買取も可能です。
買い手が見つからないかもしれない物件の任意売却を検討している人は、一度アルバリンクにお問合せください。
競売までの時間的猶予がない
競売開始決定通知書（不動産が競売になることを知らせる書類）が届いた後に任意売却を始めた場合、時間的猶予がないため、任意売却を成功させるのが難しくなります。
通知書を受け取ってから競売で売却されるまでの期間は、およそ3~6か月です。
上記の期間までに買い手を見つけなければ、任意売却は失敗となり、競売にかけられます。
なお、首都圏における2023年度の物件の売買契約が決まるまでの日数は平均３か月です。
参照元：首都圏不動産流通市場の動向（2023年度）|公益財団法人東日本不動産流通機構
ただし、前述した需要が小さい物件の特徴にあたる場合、上記日数より成約までの期間が長引くおそれがあります。
したがって、競売開始決定通知書を受け取った後の任意売却は、売却活動ができる期間が短いので、成功する確率は低くなります
任意売却を検討する場合は、競売を開始される前に、金融機関に相談しましょう。
競売開始前に任意売却の交渉・承諾を得られれば、2～6ヶ月間は競売の開始を猶予してくれるケースが多いため、ゆとりをもって売却活動できます。
任意売却できなかった場合どうなる？
前述したとおり任意売却できなかった場合、金融機関により競売の申し立てをされ、強制的に売却されます。
売却価格は、市場の相場より下回るケースが多いため、ローンの残債全額の返済は難しいでしょう。
ローンの残債があり、返済が難しいときは、自己破産に陥ります。
上記のケースでは、ローンは帳消しになるが、破産した人の財産はほぼすべて手放さなければなりません。
具体的には、生活するうえで以下のデメリットを被ることになります。
- 20万円以上の価値がある財産（不動産・自動車など）の処分
- 99万円を超える部分の現金の処分
- クレジットカード作成・ローン契約ができない
- 借金の負担が保証人にかかる
上記事態を回避するためにも競売の申し立てをされる前に、任意売却や返済計画の見直しが必要です。
任意売却ができない状況を回避するための対策
前述したとおり、任意売却ができないときは自己破産に陥る可能性が高まります。
上記の状況に陥らないためにも、住宅ローン返済が困難になる場合は滞納する前に、返済スケジュールの変更を検討しましょう。
継続して返済が可能であると金融機関が認めれば、月々の返済額を減らすなど、返済スケジュールの調整に応じてくれます。
具体的には、以下の住宅ローン返済スケジュールの調整が考えられます。
- 借入期間の延長
- 返済額の一時減額
- ボーナス返済の中止・見直し
- 利息分のみの返済
上記の調整により、一時的に返済の負担軽減が可能です。
ただし、返済期間が長くなることで利息分の返済額が増加します。
そのため、返済額の総額は調整前と比べて増えるので、長期的には家計を圧迫することになるでしょう。
突発的な出費により、短期間だけ返済が困難になる場合は、返済スケジュールの変更で任意売却を回避しましょう。
任意売却ができないときの対処法
自分1人で任意売却の手続きを進めると、期限までに売却できずに、競売により強制的に売却される可能性があります。
そのため、住宅ローンの返済が難しいため任意売却を検討する際は、専門の不動産会社に依頼しましょう。
任意売却においては、債権者（金融機関）や連帯保証人、共有者から同意を得るための交渉が必要です。
債権者との交渉では、不動産取引以外に任意売却に関する法律の知識が求められます。
そのため、近所にあるような一般の不動産会社は、任意売却に関する法律知識やノウハウがないため、取り扱ってくれないでしょう。
また、競売までの時間制限もあるため、期限内に買い手を見つける必要もあります。
上記を踏まえて、以下の基準で不動産会社を選びましょう。
- 弁護士と提携している
- 問い合わせから売買契約までの期間が短い
- 任意売却の実績がある
自分で任意売却の手続きをしようとしたが挫折した場合は、条件を満たす不動産会社に依頼しましょう。
なお、弊社アルバリンクは上記の条件を満たす不動産会社の1つです。
不動産取引関係に強い弁護士と提携しているうえ、任意売却の取り扱い実績もございます。
また、問い合わせから売買契約までの期間も短く、1週間～1か月程度で契約まで進むことも可能です。
任意売却を成功させ、ローンを完済したいと考えているなら、アルバリンクに一度ご相談ください。
まとめ
この記事では、任意売却ができないケースとできないときの対処法、任意売却そのものを回避する方法を解説しました。
任意売却ができないケースとして、以下の7つが挙げられます。
- 競売までの時間的猶予がない
- 国や自治体に差し押さえられている
- 共有者からの同意が得られない
- 連帯保証人からの同意が得られない
- 債権者（金融機関）からの同意が得られない
- 所有者の行方が分からない
- 買い手が見つからない
上記7つのケースのいずれかに当てはまり、任意売却できなかった場合、競売により強制的に売却されます。
また、競売に出された後、ローンの残債を返済できなかった際は、自己破産となり、財産のほとんどを手放さなければなりません。
もし、任意売却を成功させる確率を上げたいなら、任意売却の取り扱いに長けた買取業者に依頼することをおすすめします。
弊社アルバリンクは、任意売却に対応できる買取業者の1つです。
提携弁護士とともに任意売却をはじめ関係者との交渉が必要な案件を取り扱ってきた実績があります。
そのため、金融機関をはじめ関係者から任意売却の同意をもらうための交渉も問題なく引き受けます。
競売になる前に売却し、少しでも残債を減らしたいなら、一度アルバリンクにご相談ください。
相談・査定はこちら
