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事故物件に次の入居者を迎え入れる前にはお祓いは必要
いわゆる「事故物件」とは、過去に孤独死や自殺などがあった物件のことを言います。次の入居者を迎え入れる前や、売却前にはお祓いが必要です。
お祓いが必要な理由は、以下２つになります。
- 日本では慣例として事故物件のお祓いを行うべきである
- きちんとしたオーナーであると安心感が持てる
お祓いに法的な義務はありません。
しかし、お祓いは買主や次の借主の心情を考慮すると行っておいたほうが賢明です。
日本では慣例として事故物件のお祓いを行うべきである
お祓いをすることで、霊がいなくなることや事故物件という事実が消えるわけではありません。お祓いを行う理由は、お祓いを行うことで死者を弔うことができ、買主・借主に安心感が生まれるからです。
つまり、事故物件を購入・賃貸する際の心理的瑕疵が和らぐ効果があります。なお、心理的瑕疵とは、その部屋に住むことで借主に心理的な抵抗が生まれることです。
例えば、その部屋で自殺や孤独死が起きた、隣接地に墓地がある、近隣に反社会的勢力の事務所がある、などです。つまり、物件自体に瑕疵はないものの、一般的に心理的な抵抗感を持つことになります。
心理的瑕疵は人により異なることや、事故物件は売却価格や賃料が安いため、気にせず居住できる人もいます。しかし、このような人でも心の奥底では事故物件ということを気にかけていることはあるため、お祓いは行っておいた方が賢明であるのです。
きちんとしたオーナーであると安心感が持てる
お祓いを行わなくても、物件自体に変化は何もありません。お祓いは、オーナーが費用負担を強いるだけになることや、神主さんなどの手配は正直面倒です。
しかし、このような日本の慣例に基づきしっかりとお祓いをしてくれることで、オーナーへの安心と信頼感が生まれます。今後、何か困ったことやトラブルがあったとしても、適切な対応をしてくれるオーナーだと思われます。
事故物件のお祓いはどのタイミングで行えば良いのか
お祓いを行うタイミングは、特殊清掃やリフォームが完了した後に行うのが良いでしょう。
特殊清掃とは、事故の痕跡を無くすために行う清掃となります。さらに、特殊清掃で取り切れない汚れ箇所はリフォームとなります。
特殊清掃やリフォームを行う目的は、事故が起きた後に部屋を原状回復させること。一般的に、事故物件には死体があった跡や血液が流れた跡、血液が飛び散った跡があります。
また、部屋には死臭が漂っていることや、害虫などが発生しているケースもあります。よって、これらを原状回復するには、通常のハウスクリーニングでは対応出来ないため、特殊清掃業者を利用します。
特殊清掃やリフォーム前後に行う事で、直近でお祓いしたという安心感もあります。
特殊清掃業者が入る時
まずは、特殊清掃業者が入るときです。特殊清掃とは、事故の痕跡を無くすために行う清掃となります。
事故物件が起きた部屋は、凄惨な状況にあることが殆ど。特殊清掃では、体液や血液の除去、死臭の除去、害虫の駆除が主な清掃内容となります。特に、死臭の除去にはオゾン脱臭機などを使います。
人間は臭いに敏感で死臭が残ることにより、居住者に不快感を与えることがあります。
リフォームを行う前後
次に、リフォームを行う前後です。
特殊清掃で取り切れない汚れ箇所は、リフォームを行います。例えば、血液や体液がフローリングに染み込んでしまった場合です。こうなると、特殊清掃を行っても汚れを取りきることはできません。
よって、リフォームにより事故があった痕跡を無くす工事を行います。ちなみに、リフォーム工事は事故があった一部ではなく、フローリングであれば部屋全体を行います。
理由は、部屋の一部のみリフォームすることで事故があった場所が、視覚的に目についてしまうからです。事故の痕跡が見えることで買主や借主は常に気にかけてしまうので、リフォームは全体を行うことが原則になります。
事故物件のお祓い料金の相場
事故物件のお祓いの料金の相場は、3万円～10万円が一般的となります。お祓いの費用は、事故物件となった死因や建物規模によって変わります。
事故物件のお祓い料金は死因により変動する
事故物件のお祓い料金の相場は、死因により変動することがあります。
例えば、孤独死であれば2万円前後、自殺であれば3万円前後、殺人事件で4万円前後となります。つまり、一般的に心理的瑕疵が高いものほど、お祓い料金が高くなる傾向があります。
建物の規模が大きくなるとお祓い料金も高くなる
建物の規模が大きくなると、お祓い料金も高くなります。
例えば、マンションの一室が事故物件となりお祓いする料金と、マンション全体が火災となり多数部屋で死者が出た場合のお祓い料金が一緒とは考えにくいです。
よって、建物規模やお祓いをする部屋数により、おのずとお祓い料金は変わってきます。
事故物件のお祓いはどこに依頼すれば良いのか
では、実際に事故物件のお祓いはどこに依頼すればよいのでしょうか？
お祓いの依頼先は、インターネットで探せます。主なお祓いの依頼先は、下記２つになります。
いずれも電話で連絡するか、直接出向くことでお祓いの依頼ができます。なお、事故物件一部屋であればお祓い料金は決まっていますが、お祓いする部屋が複数となる場合には念のため見積もりを取るのがおすすめです。
神社や寺へ依頼
まず、お祓いは神社や寺に直接依頼できます。依頼人が直接神社や寺に連絡し、お祓いを行う日程を決めていきます。
なお、神社にお祓いを依頼すると、下記のようにお祓いを行ってもらえます。
お祓い当日は、神社側が持参した祭壇をお部屋に設置します。祭壇の他に、お供物として「神酒」「野菜」「果物」「米」「塩」「水」など、祭壇に必要なものも持参してくれます。
神主がお部屋でお祓いや御祈祷を行い、隅々まで物件を浄化します。
管理会社へ依頼
次に、不動産業者のなかでも、その物件を管理している管理会社へ依頼すると対応してもらえるケースがあります。
管理会社には、事故物件対応のマニュアルがあり、そのなかにお祓いする神主の依頼先が決まっていることがあるのです。お寺や神社への手配が面倒であれば、管理会社に連絡すると対応してもらえることがあります。
事故物件のお祓いを行う時のマナー
事故物件のお祓いを行う時には、一定のマナーがあります。
代表的な下記3点のマナーについて、解説します。
お祓い当日の服装
お祓いを受ける時の服装は、カジュアル過ぎない服装が望ましいとされています。
具体的に男性の場合は、スーツにネクタイが一般的です。靴もスニーカーではなく、革靴が良いでしょう。また、スーツでない場合には、過度な色ではないシャツにジャケットを羽織り、ズボンもスラックスのような無地のものが無難です。
女性の場合も男性同様に落ち着いた色のワンピースやスーツが望ましくなります。または、襟付きの上着にスカートやパンツを合わせるのも良いでしょう。
次に、子供の服装は学校の制服が良いでしょう。制服がない場合は、落ち着いた色の洋服 を選択するのがベストです。
お祓い料の支払い方
お祓い料は、予め水引封筒か白い封筒に入れておきます。
水引封筒では結びきりが使われ、「二度と繰り返さない」という意味合いがあります。なお、のしの名目は「初穂料」と記載します。初穂料は、神社で行われる行事に対し納める謝礼金です。
お祓いの時間
お祓いに掛かる時間は、15分～20分程度と認識しておきましょう。
なお、当日は事前に祭壇の設置やお供え物の準備があるため、開始時刻の30分程前には現 地に到着しておきます。
事故物件のお祓いを行う際の３つの注意点
事故物件のお祓いで、売却しやすくなることや告知義務が無くなることはありません。事故物件のお祓いには、３つの注意点があります。
以上を、前提にお祓いを行うことになります。以下に、詳細を解説します。
お祓いを行った事実の証明が難しい
まずは、お祓いしたことを証明するのが難しいことです。理由は、お祓いをしたと言っても、目に見える効果がありません。
そのための証拠として、お祓いをした事実を証明する写真や動画を残す方法があります。
賃貸の場合はお祓いがされているか確認されることがある
賃貸の場合は、お祓いがされているかを確認されることがあります。事故物件に住める人は心理的瑕疵の度合いが低いとはいえ、お祓いがされているか否かを気にする人もいます。
お祓いを予め行うことで、この物件に住むことに対して安心感が生まれます。
許可が下りれば写真や動画を残す方法もある
お祓いしたことを証明するには、カメラなどで動画を撮影するのがおすすめです。
但し、お祓いをするお坊さんや神主さんの許可が必要となります。なお、一部神社では3000円程度でお祓い証明書を出すところもあります。
証明書引用元：照天神社
事故物件の告知義務はなくならない
次に、事故物件の告知義務が無くなるわけではありません。
2021年10月に国土交通省から、人の死に関するガイドラインが発表されました。孤独死や自殺が起きた事故物件の告知義務は、賃貸では起きた日から3年、売買では無制限と決められています。
よって、この期間に該当する物件は、事故があった旨を告知しなければなりません。つまり、お祓いをしても告知義務は残るので注意します。なお、告知義務を故意過失問わず怠ると、多額の損害倍書を請求される可能性があります。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
お祓いすれば売却できるという事ではない
最後に売却しやすくなることや、貸しやすくなることはありません。あくまで事故物件の取引をする人の心理的瑕疵を和らげることなどが目的です。
売却しやすくするためにはリフォームや解体がおすすめ
売却しやすくするためには、リフォームや解体がおすすめです。
事故物件の売却において、リフォームすることで事故の痕跡を無くすことができ、心理的瑕疵を和らげることができます。また、建物を解体し建て替えることで事故があった建物はなくなります。
事故があった土地という告知義務は残るものの、建物自体がなくなることで心理的瑕疵が和らぎ、売却しやすくなります。
所有する不動産が事故物件になったら不動産会社への売却がおすすめ
一般的に、事故物件の売却することや次の入居者へ賃貸することは、難しくなります。理由は、心理的瑕疵があることで事故物件に住もうと思う人が少ないことです。
また、売却価格や賃料は下がります。特に、賃貸の場合には所有期間が延びることで、慢性的な赤字経営に陥る可能性があります。よって、事故物件専門買取の不動産会社に売却するのがおすすめとなるのです。
なお、一般的な仲介業者と買取専門の不動産会社の違いは明白です。仲介業者は、個人間の売買を成立させるためにサポートする会社です。
一方で、買取りの不動産会社は、自らが買主となり売主と売買契約を結ぶのが特徴となります。あくまで取引をサポートする仲介業者と自ら買主となる買取業者は、全く違うものになります。
買取にするメリット
事故物件を手放すなら仲介業者よりも、買取業者への売却がおすすめです。その理由は下 記3点になります。
買取であれば、現況のまま買取り、現金化が早いなどメリットがあります。
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現況のまま買取るのでリフォームや解体などで余計な費用が掛からない
一つ目は、現況のまま買取れるので、リフォームや解体など余計な費用が掛かりません。
買取の不動産会社は、どんな状態であっても買取りができることから、所有者にとってこれほど処分に楽なことはありません。
契約から引き渡しが最短1週間の場合があり現金化が早い
二つ目は、現金化が早いことです。買取の不動産会社が提示する金額に納得できれば、即契約と引き渡しが可能となります。
よって、早ければ1週間程度でまとまった現金を得られます。
事故物件のお祓いを行う必要ない
三つ目は、事故物件のお祓いを行う必要がないことです。
お祓いの他にも、家の中は現況のままでよく所有者はゴミなどを片付けする必要もありません。さらに、契約不適合責任が免責になることで売却後に買主とトラブルになる心配も無用です。
まとめ
事故物件になったら、日本の慣習に従いお祓いをした方が無難です。
お祓いの相場は、ワンルームで3万円前後、一戸建てで10万円前後となります。また、お祓いの料金は、事故物件となった要因や建物の規模が大きくなると変わってきます。
なお、事故物件になってしまいもう手放したいという場合は買取業者への売却がおすすめです。
事故物件専門の買取業者であれば、現況のまま買取ってくれること、現金化が早い、お祓いや売買後に契約不適合を追及される心配がありません。
事故物件の買取は、ぜひ当社にお任せください。
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