株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
心理的瑕疵・精神的瑕疵に違いはない
心理的瑕疵・精神的瑕疵に明確な違いはありません。
冒頭でお伝えしたように、どちらも買い手に心理的抵抗感を生じさせる物件の瑕疵を意味します。
具体的に「物件内で人が亡くなった事実」などが心理的瑕疵（精神的瑕疵）にあたります。
不動産業界では「心理的瑕疵」という言葉を使うことが多いですが、意味は変わらないため、使いやすい方を使って差し支えないでしょう。
不動産の瑕疵には4つの種類がある
不動産に関する「瑕疵」は、心理的瑕疵を含めて以下の4種類があります。
- 環境的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 物理的瑕疵
- 法的瑕疵
それぞれの瑕疵の意味について、詳しく解説します。
環境的な影響がある「環境的瑕疵」
環境的瑕疵とは、物件がある環境に対する瑕疵のことを言います。
| 瑕疵の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 環境的瑕疵 | 近隣から騒音・異臭・振動等が発生する場合など |
たとえば、物件付近に線路があって頻繁に電車が通っていたり、日が入りにくかったりする場合は環境的瑕疵として認められやすいです。
心理的に影響を与える「心理的瑕疵」
心理的瑕疵とは、先述したようにその物件の買い手や借り手に心理的抵抗を与える瑕疵です。
| 瑕疵の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 心理的瑕疵 | 取引対象の不動産で人が死亡（自殺・他殺・死後長期間経過した場合）など |
ただ、心理的瑕疵をどれだけ気にするかは人それぞれです。
自殺や他殺が起きた物件でも、それほど気にしない人も存在するためです。
物理的な影響がある「物理的瑕疵」
物理的瑕疵とは、物件の物理的瑕疵を指します。
具体的には雨漏りやシロアリの発生、耐震強度不足などがあたります。
| 瑕疵の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 物理的瑕疵 | ・雨漏り ・耐震強度不足 など |
法的な障害がある「法的瑕疵」
法律的瑕疵とは、法律に抵触する可能性がある物件の瑕疵のことを言います。
| 瑕疵の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 法的瑕疵 | ・再建築不可物件 ・違法建築 など |
不動産にまつわる法律は以下の3種類ありますが、いずれかに違反している場合は法的瑕疵に該当します。
- 都市計画法
- 建築基準法
- 消防法
なお、法的瑕疵物件は、住宅ローンを通すことができません。
よって、買い手が見つかりにくく、売却しにくい傾向にあります。
心理的瑕疵とそれ以外の瑕疵の2つの共通点
心理的瑕疵とそれ以外の瑕疵の共通点は以下の2つです。
- 売却や貸し出しの際に売主に告知義務が生じる
- 告知義務を怠ると契約不適合責任に問われる
いずれも瑕疵物件を手放す際、必要となることなので、瑕疵物件の売却を考えている方はしっかりご確認ください。
売却や貸し出しの際に売主に告知義務が生じる
瑕疵物件に共通して言えることの1つめは売却や貸し出し時に告知義務が生じるということです。
告知義務とは売主や貸主が買主や借主に瑕疵の内容を伝える義務のことです。
前章で述べた4つの瑕疵について、それぞれ具体的な内容を売主に伝える必要があります。
瑕疵の有無は、物件を買ったり借りたりする判断に大きな影響を与えるためです。
「瑕疵があるなら、買うのをやめる」あるいは「借りるのをやめる」という人も少なからずいるため、必ず告知する必要があります。
ただ、環境的瑕疵と心理的瑕疵についいては告知義務の要・不要の判断が難しいところがあります。
たとえば騒音は環境的瑕疵にあたり、本来告知義務が必要ですが、物件の目の前に線路があるなど、騒音の発生が誰の目にも明らかな場合は告知義務は不要とされます。
また、先述したように心理的瑕疵は人によって感じ方が異なります。
そのため心理的瑕疵物件（事故物件）の告知義務については、国によるガイドラインが定められており、それに基づいて行われます（下図参照）。
基本的には殺人や自殺など、事件性が高い死因については告知義務があるとされます。
反対に、自然死など事件性のない死因については告知義務はありません。
また、集合物件の場合、共有部（階段や廊下など）で起きた事故については告知義務は生じません。
なお、事故物件の告知義務の定義などについては以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。
心理的瑕疵物件の告知義務の期間は売却は無期限・賃貸は原則3年
前述した心理的瑕疵物件の告知義務のガイドラインでは、事故物件を売却する際は無期限で告知義務があるとしています。
事故が起きてからどれだけ期間が立っても、売却する際は告知義務を果たさなくてはいけないということです。
一方、賃貸の場合の告知義務は原則3年とされています。
事故後3年間は賃借人がどれだけ変わっても、それぞれの賃借人に告知義務を果たす必要があります。
また、3年経過後も賃借人から瑕疵について聞かれた場合は、正直に事実を伝えなくてはなりません。
告知義務を怠ると契約不適合責任に問われる
瑕疵物件の売却や貸し出しにおいて、告知義務を怠ると告知義務違反となり買主から契約不適合責任に問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは売買契約書に記載のない瑕疵（不具合）が見つかった際、売主が買主に負うべき責任です。
たとえば、人が亡くなったという心理的瑕疵を告知せず売却した場合、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償請求をされる恐れがあります。
ただし、売主自身も瑕疵を把握しておらず、そのことを立証できる場合については告知しなかったとしても契約不適合責任を問われることはありません。
心理的瑕疵とそれ以外の瑕疵の2つの違い
心理的瑕疵とそれ以外の瑕疵の違いは以下の2つです。
- 心理的瑕疵の場合追完請求ができない
- 心理的瑕疵を売却する場合告知義務に定めがない
それぞれ解説します。
心理的瑕疵の場合追完請求ができない
心理的瑕疵の場合、その性質上、告知されず売却されても買主は売主に追完請求を行えません。
追完請求とは、瑕疵（不具合）の修繕・補修を求める請求です。
たとえば、物理的瑕疵は修繕などで改善できるため、追完請求が行われます。
法的瑕疵もセットバック工事など物理的な措置で瑕疵を解消できる場合は追完請求がなされます。
環境的瑕疵については、原因が物件以外にあることが多いため、請求範囲は限られますが追完請求がおこなわれることがあります。
しかし、心理的瑕疵は物理的な措置で消せるものではないため、追完請求ができないわけです。
そのため、心理的瑕疵の場合、損害賠償請求など金銭で賠償を求められたり、契約自体を解消されるケースが多々あります。
心理的瑕疵を売却する場合告知義務に定めがない
先述しましたが、心理的瑕疵物件を売却する場合、告知義務の期間に定めはありません。
ここも他の瑕疵と異なる点です。
他の瑕疵であれば、瑕疵が解消されれば告知義務もなくなります。
たとえば、雨漏りなど物理的瑕疵であれば、修繕・補修すれば告知義務はなくなります。
しかし心理的瑕疵は人の気持ちに関わる瑕疵なため、告知義務をなくすことはできません。
ただし、先述したように賃貸に出す場合は原則3年と期間が設けられています。
賃貸の借り手は住むとしても一時的であり、出ていくことも比較的容易であるため、心理的抵抗が小さいと判断されるためです。
心理的瑕疵を知らずに契約した場合の3つの対処法
この記事を読んでいる方の中には、心理的瑕疵物件と知らずに物件を購入してしまった・借りてしまったという方もいるかもしれません。
心理的瑕疵を知らずに売買契約や賃貸契約を結んでしまった場合の対処法は以下の3つです。
- 損害賠償請求をする
- 契約解除の請求をする
- 売買代金や賃料減額請求をする
基本的には、契約不適合責任にもとづき、上記の請求をしていくことになります。
それぞれ解説しますので、ご確認ください。
被った被害に対する損害賠償請求が可能
告知義務違反が発生した場合は、賃貸人あるいは売主、不動産会社に対して損害賠償請求ができます。
ただし損害賠償請求できる金額は、実際に被害を被った金額のみです。
たとえば、自殺による告知義務がある物件で、その事実を隠したままAと賃貸借契約を締結したとします。その後、何らかの方法で過去に自殺があったことを知ったAが、その物件を退去した場合、Aは賃貸人や不動産会社に対して退去費用や損害賠償をを請求できます。
実際下記のように、事故物件であることを告知せず貸し出した賃貸人への、損害賠償請求を認める判決が出ています。
入居後1年5か月後に事故物件であることを知った人が、賃貸人に対して退去費用の請求を行った事例
判決
告知義務を怠ったとして賃貸人に対して、賃料・保証料・礼金・引っ越し費用・エアコン設置代金・弁護士費用・慰謝料の支払いを命じた上記判例では、賃貸人にある告知義務を怠ったとして、実際に被った被害に対する損害賠償を認めました。
売買契約の場合も、告知されなかった瑕疵により引っ越しを余儀なくされた場合は、引っ越し費用や印紙代、登記費用など実際に支払った費用を請求できます。
契約の解除が可能
告知義務があるにも関わらず、告知を行わずに賃貸借契約を締結した場合、賃借人や買主はは事故物件である事実を知った時点で契約の解除を請求できます。
実際、契約解除を認める判決も出ています。
8年9ヶ月前、室内で他殺が疑われる２名の死亡事件等があったファミリーマンションの売買
裁判所は、売主が本件事件を秘匿していたのは告知義務違反にあたるとして、買主の契約解除と違約金請求を認めた。
参照元：心理的瑕疵に関する裁判例について
賃貸人や売主は賃借人や買主から契約解除の申し出があった場合、たとえ契約期間内であっても受け入れるしかありません。
売買代金や賃料の減額請求が可能
不動産を購入したり、賃貸借契約を締結したあとに事故物件であることを知った場合、売買代金や賃料の減額を請求することができます。
この場合は、あくまでもその物件に住み続けることを前提とした交渉になります。
心理的瑕疵を事前に把握する3つの方法
これから家を借りようとしている方や、購入を検討している方は、その物件に心理的瑕疵がないか把握する努力が必要です。
たとえば、物件の概要欄に「心理的瑕疵」と記載されていて、賃借人が見落としていた場合は「告知を行った」と認められる場合があります。あとから「知らなかった」「聞いていない」といっても、賠償責任の請求が難しくなる可能性も考えられます。
そのため、以下のことを意識して心理的瑕疵の有無を判断するようにしてください。
- 物件概要の「告知事項」を確認する
- 不動産会社に瑕疵の有無を確認する
- 周辺相場と賃料を比較する
物件概要に「心理的瑕疵」がないか確認する
不動産取引を行う際に、必ず告知事項を確認してください。概要欄に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」がある場合は、過去に事故や事件が発生しています。
概要欄に心理的瑕疵がある場合は、自分から内容を聞くようにしてください。不動産会社や賃貸人は、すべてを告知する義務があるため、詳細を教えてもらえます。
詳細を聞いてから、契約するかどうかを判断するようにしましょう。
不動産会社に瑕疵の有無を確認する
前項で告知事項がないか概要欄を確認するようにとお伝えしました。
しかし、概要欄に記載がなくとも、心理的瑕疵物件である可能性があります。
告知は口頭でも良いとされているためです。
ですから、概要欄に記載がなくとも、不動産会社に「この物件に心理的瑕疵はありますか？」と聞いてください。もし瑕疵があれば、告知義務があるため不動産会社も正直に教えてくれるはずです。
心理的瑕疵だけでなく、その他の瑕疵の有無も知りたい場合は、「この物件に何らかの瑕疵はありますか？」と聞くのが良いでしょう。
周辺相場と賃料を比較して安すぎる場合は要注意
周辺相場と比較して賃料や売り出し価格が安い場合は、心理的瑕疵や何らかの瑕疵がある可能性が高いです。なぜなら、心理的瑕疵が付いている物件は賃貸借や売却が難しく、価格を引き下げて取引を行うためです。
そのため、明らかに賃料や売り出し価格が安い場合は、その理由を聞くようにしてください。安い理由が心理的瑕疵以外のことであって、納得できる内容なのであれば問題はありません。
心理的瑕疵物件を所有する3つのリスク
心理的瑕疵物件を所有することには以下のようなリスクがあります。
- 心理的瑕疵があることで不動産の価値が下がる
- 告知義務があり売却や賃貸に出しにくい
- 売却費用がかかる
現在、心理的瑕疵物件を所有している方は思い当たる節もあるのではないでしょうか。
もし、心理的瑕疵物件を手放したい場合は次章の「専門の不動産買取業者に依頼すれば心理的瑕疵物件でも売却できる」をご確認ください。
心理的瑕疵があることで不動産の価値が下がる
心理的瑕疵があることで、不動産としての価値が下がってしまいます。
死因によって下がる割合は変わりますが、たとえば、孤独死の場合は相場よりおよそ10％ほど落ち、自殺の場合は20％～30％ほど、殺人の場合は30％～50％ほど価格が落ちるとされています。
しかも、先述したように心理的瑕疵は物理的に解消することができないため、一度落ちた価値を戻すことができません。
ただし、価値が下がってしまった心理的瑕疵物件でも専門の不動産買取業者に売却すれば、適正価格で買い取ってもらえます。
専門の買取業者は心理的瑕疵物件を再販・運用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも心理的瑕疵物件の買取に強い専門の買取業者です。
心理的瑕疵物件を少しでも高値で手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【心理的瑕疵物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、事故物件の相場については下記の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
告知義務があり売却や賃貸に出しにくい
心理的瑕疵物件の売却や貸し出しには告知義務が生じます。
告知義務を果たさないと、契約不適合責任に問われ、損害賠償請求や契約解除をされる恐れがあります。
しかし、告知義務を果たすと、瑕疵の事実を知った買い手や借り手から敬遠され、買い手や借り手がなかなかつかないというジレンマがあります。
実際、心理的瑕疵物件を売却や貸し出したいけれど、告知義務がネックとなりうまくいかないという方も多いのではないでしょうか。
そうした方は一度、専門の買取業者への売却を検討してみてください。
というのも、専門の買取業者であれば、売主の契約不適合責任を免責して物件を買い取れるためです。
弊社Albalinkも契約不適合責任なしで心理的瑕疵物件を買い取ることができます。
ぜひ一度、お気軽に下記無料買取査定フォームからお問い合わせください。
>>【心理的瑕疵物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
売却費用がかかる
人が亡くなるなどした心理的瑕疵物件を売却する場合、売主の費用負担で特殊清掃（遺体の体液などによる汚れを落とす清掃）やリフォームが必須となります。
特殊清掃は範囲にもよりますが、1K～1Rでも7～30万円ほどかかります。
リフォームもフローリングや壁紙の張り替えなどを行うと、15～20万円ほどかかります。
しかも、費用をかけて清掃やリフォームをしたからといって必ず売却できる保証はなく、売却できなれば赤字となってしまいます。
専門の不動産買取業者に依頼すれば心理的瑕疵物件でも売却できる
前章で、心理的瑕疵物件を所有するリスクについて述べましたが、専門の不動産買取業者に売却してしまえば、そうしたリスクから解放されます。
不動産買取業者とは、文字通り売主から直接物件を買い取る業者であり、買い取った物件に付加価値をほどこし再販することで利益を得ています。
買取業者の中でも、瑕疵物件の買取に特化した専門の買取業者に依頼すれば、スピーディーかつ高値で買い取ってもらうことができます。
専門の買取業者は瑕疵物件を商品化するノウハウに長けているからです。
弊社Albalinkも瑕疵物件の買取に強い専門の買取業者ですが、実際、下記のように心理的瑕疵のある事故物件を多数買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者として上場を果たしており、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【心理的瑕疵物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
今回は、心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いやその他瑕疵との違い、告知義務や違反した場合の対処法について解説してきました。
そもそも心理的瑕疵と精神的瑕疵は、同一の意味合いで利用される言葉であり、どちらを使っても「気持ち的（心理・精神）的な瑕疵」であることに変わりはありません。その他の瑕疵は、環境的瑕疵や物理的瑕疵、法律的瑕疵があります。
いくつかある瑕疵の中でも、心理的瑕疵は目に見えてわからないため、事故物件に関するガイドラインによって、告知義務が厳しく定められています。
告知義務に違反した場合は、契約不適合責任（契約違反）を負い、損害賠償請求の対象となります。実際裁判で売主や貸主に対して損害賠償請求が認められたケースもあります。
そのため、心理的瑕疵物件を契約不適合責任なしで素早くなるべく高値で手放したい場合は、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、売主の契約不適合責任を免責したうえで、心理的瑕疵物件を買い取ることができます。
専門の買取業者は居住用ではなく、事業用で心理的瑕疵物件を買い取るため、心理的瑕疵を気にする必要ないためです。利益が見込めると判断できれば、速やかに買い取ってくれます。
弊社Albalinkも心理的瑕疵物件の買取実績が豊富な専門の不動産買取業者です。
契約不適合責任なしで心理的瑕疵物件を買い取れますので、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
相談・査定はこちら
