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施設に入った親の家は「売却」が最適な選択肢である5つの理由
親が施設に入って実家が空き家となったとき、思い出が多く詰まった家を手放したくないと考える方もいるでしょう。
しかし以下5つの理由により、施設に入った親の家は売却するのが最適な選択肢だといえます。
ここでは、施設に入った親の家を売却したほうがよい5つの理由について解説していきます。
介護費用を捻出できる
施設に入った親の家を売却したほうがよいもっとも大きな理由は、親の介護費用を捻出できるからです。
介護施設にかかる費用の相場は施設の種類によって異なるので一概にはいえませんが、民間施設の場合は入居一時金として数十万円～数千万円、月額として十数万円～30万円ほどかかります。
| 施設の種類 | 費用負担目安 |
|---|---|
| 介護付有料老人ホーム | 約30万円～ |
| 住宅型有料老人ホーム | ～約10万円 |
| サービス付き高齢者向け住宅 | 12万～14万円前後 |
| 特別養護老人ホーム ※一般世帯（住民税課税） | 約13万〜15万円程度 |
参照元：厚生労働省「有料老人ホームの現状と課題・論点について」
参照元：厚生労働省「第194回社保審－介護給付費分科会（その他の事項）」
仮に月額15万円とした場合、10年間の負担額は以下のようになります。
これだけの費用を親やあなたの預貯金からまかなうのは難しいことがあるでしょう。
しかし施設に入った親の家を売却すればまとまった現金を手に入れられるので、親の介護に際して金銭面の不安が軽減される可能性があります。
もっとも資産価値が高いタイミングで売却できる
親が介護施設に入ったタイミングで実家を売却すれば、もっとも高値での取引が期待できるメリットもあります。
家の資産価値は新築時がピークであり、築年数の経過とともに下落していくのが一般的です。
実際、国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」では、木造一戸建ての資産価値は築10年で約50％下がり、築20年でほぼゼロになると試算されています。
そのため、親が施設に入ったタイミングと、施設への入所後数年が経過したタイミングとでは売却価格に大きな差が生じるでしょう。
施設に入った親の家を売却して介護費用に充てたいと考えているのなら、資産価値の高い「いま」のうちに動き出すことをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、全国の不動産を対象として無料査定をおこなっております。
無料査定は24時間365日承っておりますので、施設に入った親の家がいくらで売れるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
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税金や維持費がかからなくなる
税金や維持費を支払わずに済むことも、施設に入った親の家を売却するメリットです。
家を所有する限り、毎年固定資産税や都市計画税を納め続けなければなりません。
いずれの税金も毎年1月1日時点における不動産所有者に課せられる税金であり、納税額は以下の計算式で算出します。
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3%
なお、居住用の家が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は最大で1/6、都市計画税は最大で1/3軽減されます。
居住用家屋が建っている土地の200㎡以下の部分の固定資産税が1/6、都市計画税が1/3、200㎡を超える部分の固定資産税が1/3、都市計画税が2/3に軽減される特例措置。
たとえば、あなたの親の家の敷地面積が150㎡、建物の固定資産税評価額が1,000万円、土地の固定資産税評価額が1,500万円のときには、以下の固定資産税、都市計画税を納める必要があります。
【固定資産税】
「固定資産税評価額×1.4%」の計算式より、
建物の固定資産税＝1,000万円×1.4%＝14万円
土地の固定資産税＝1,500万円×1.4％×1/6＝3万5,000円
合計：17万5,000円
【都市計画税】
「固定資産税評価額×0.3%」の計算式より、
建物の都市計画税＝1,000万円×0.3%＝3万円
土地の都市計画税＝1,500万円×0.3%×1/3＝1万5,000円
合計：4万5,000円
また、空き家を管理するためには水道光熱費や修繕費、交通費、火災保険料、地震保険料なども負担しなければなりません。
空き家を所有しているだけで毎年30万円ほどの費用が発生するのは、家計にとって大きなダメージでしょう。
しかし、空き家を売却してしまえば、これらの税金や維持・管理費用を支払う必要がなくなります。
空き家の維持にかかる費用の負担から解放されたい方にとっても、売却はおすすめの選択肢です。
相続トラブルを未然に回避できる
親が亡くなったあとに起こり得る相続トラブルを回避できることも、施設に入った親の家を売却するメリットのひとつです。
現金とは異なり、不動産は物理的に分割することができません。
そのため、相続財産に不動産が含まれているときには、「誰が相続するのか」を巡ってトラブルが起こりがちです。
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、親が亡くなったときに「相続・金銭面の手続きが不安」と回答した方の割合がもっとも多い結果となっています。
しかし相続が起きる前に実家を売却して現金化しておけば、相続時に1円単位で遺産分割できるようになるため、不動産をめぐる相続トラブルを避けやすくなります
なお、以下の記事では兄弟で実家を相続する方法やトラブルを回避する対策について解説しています。
これから実家を相続する予定がある方は、ぜひ参考にしてください。
施設入所後3年以内に売却すれば税金が軽減される
親が介護施設に入ってから3年以内に売却すると、譲渡所得税と呼ばれる税金が軽減されるメリットもあります。
譲渡所得税は所得税・住民税・復興特別所得税の総称で、不動産売却時に発生した譲渡所得（利益）に対して課される税金です。
しかし、親が住んでいた家を売却するときには「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用でき、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
つまり、親の家を売却したときの利益が3,000万円を超えていなければ、譲渡所得税は納めなくてもよいということです。
ただし、親が家に住まなくなってから3年以内に売却しないと特例は利用できないため、売却を検討するなら計画的に手続きを進めましょう。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の要件については、後述の「施設に入った親の家の売却時にかかる譲渡所得税を抑えられる3つの特例」の章で詳しく解説しています。
親に代わって施設に入った親の家を売却する3つの方法
施設に入った親の家を子が売却したい場合、親の判断能力の状態によって取れる方法が異なります。
親の判断能力に応じた主な方法は、以下の3つです。
それぞれの方法について詳しく解説します。
親の判断能力があるなら任意代理人として売却する
原則として、親の家を売却できるのは名義人である親のみです。
ただし親の意思がまだはっきりしている場合は、あなたが「任意代理人」となって親の家を売却することができます。
親の任意代理人として親の家を売却するときに必要な書類は、以下のとおりです。
- 親の委任状
- 親の印鑑証明書
- 本人確認書類
委任状に決まったフォーマットはないものの、以下の内容を漏れなく記載する必要があります。
- 代理人の住所・氏名
- 委任事項（売買契約など今回代理人に委任する具体的な内容）
- 不動産の概要（土地の所在地・地目・地積、建物の所在地・家屋番号・種類・構造・面積）
- 委任した年月日
- 委任者の住所・氏名
【委任状サンプル】
また、委任状には親が自分で署名したうえで実印を押さなければなりません。
したがって、その実印が本物であることを証明するため、親の印鑑証明書も取得する必要があります。
認知症の疑いがあるなら家族信託で子に託す
親に認知症の疑いがあるものの、まだ契約内容を理解・判断できる状態であれば、家族信託を利用して、子に不動産の管理や処分を託す方法があります。
財産の管理を信頼できる家族に任せる仕組み
家族信託では、主に以下の3者を設定します。
- 委託者：財産を託す人。親が該当する
- 受託者：財産の管理・処分を任される人。子などが該当する
- 受益者：信託財産から生じる利益を受ける人。親を受益者とするケースがある
たとえば、親を委託者・受益者、子を受託者として自宅を信託し、信託契約の中で不動産を売却する権限を子に与えておけば、子が受託者として売却手続きを進めることができます。
家族信託は成年後見制度とは異なり、家庭裁判所への申立てをせず、家族間の信託契約によって利用できる点が特徴です。
ただし、信託契約を結ぶときに、親自身が契約内容やその効果を理解できる判断能力を持っている必要があります。
そのため、すでに判断能力を失っている場合には、新たに家族信託を設定することはできません。
また、家族信託を専門家へ依頼する場合には費用がかかる点にも留意しましょう。
司法書士や弁護士などへ家族信託の設計を依頼する場合、信託財産評価額の1％前後、最低30万～50万円程度のコンサルティング費用が目安とされています。
そのほか、公正証書作成費用や信託登記にかかる費用などが発生します。
実際の費用は信託する財産額や契約内容によって異なるため、利用する際は事前に専門家へ確認しましょう。
判断能力が失われているなら成年後見制度を使う
親が認知症を患っており、自分で意思を表明するのが難しいときでも、成年後見制度を利用すると親の家を売却できるようになります。
成年後見制度とは、認知症をはじめ判断能力が不十分な人を保護する制度です。
成年後見制度には「任意後見制度※1」と「法定後見制度※2」の２種類がありますが、すでに親が認知症のときには法定後見制度を利用します。
本人が選んだ任意後見人と任意後見契約を結び、認知症などで本人の判断能力が低下したときに、任意後見人に財産の管理などを代行してもらう制度。
家庭裁判所が決めた法定後見人が、認知症などで判断能力の衰えた人をサポートする制度。
参照元：厚生労働省「ご本人・家族・地域のみなさまへ（成年後見制度とは）」
法定後見制度を利用するには、まず家庭裁判所に申し立てて法定後見人を選んでもらわなければなりません。
このとき、家族などの親族に限らず、弁護士や司法書士などの専門家が法定後見人として選ばれることがある点に注意が必要です。
法定後見人は、介護費用をまかなうなど本人のために必要と判断されたときに不動産を売却できます。
ただし、法定後見人が本人に代わって不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要であり、選任から許可が下りるまでに3～4か月ほどの期間がかかります。
さらに家の買主を見つける期間が必要なので、成年後見制度を使って親の家を売却するには相当の時間がかかることは覚悟しなければなりません。
もし成年後見制度を使って親の家をできる限り早く売りたいのなら、専門の不動産買取業者に依頼することをおすすめします。
買取は専門の不動産買取業者が直接物件を購入する仕組みであり、買主を探す必要がない分、短期間での売却が可能だからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。
築年数の古い空き家でもスピーディーに買い取ることが可能なので、親の家をできる限り早く売却したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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施設に入った親の家を売却するときの4つの注意点
施設に入った親の家を売却するときには、以下の注意点を事前に押さえておくことが大切です。
ここでは、施設に入った家を売却するときの4つの注意点について詳しく解説していきます。
親が施設を退所したときに住む場所がなくなる
施設に入った親の家を売却するときには、万が一退所したときのことを考えておくのが大切です。
親が介護施設を終の住処にしたいと考えていても、何らかの事情により退所を余儀なくされることがあるからです。
もし親が施設を退所したときに実家をすでに売却していたら、親の住む家がなくなってしまいます。
施設に入所している親が退居になる恐れがあるのは、主に以下のケースです。
- 利用料金を滞納している
- 医療処置が必要となり、施設で対応できない
- 長期入院が必要になった
- 要介護度が変更された
- 他の入居者やスタッフへの迷惑行為が繰り返される
一般的に、退去勧告から退所までの猶予期間は90日程度設けられており、その間に親の住む所を探すことになります。
そのため、親が施設を退所したときには、別の施設へ移るのか、子の家に同居するのか、賃貸を借りるのか、日頃から兄弟や親族などと話し合っておくことが大切です。
介護施設への住民票の異動は義務ではない
親が介護施設に入ったときには、住民票を介護施設に移すことが一般的です。
ただし、介護施設への住民票の異動は義務ではないため、メリットとデメリットを踏まえたうえで検討するとよいでしょう。
介護施設へ住民票を移すメリットは以下のとおりです。
- 介護施設へ親宛ての郵便物が届く
- 自治体によっては介護保険料が下がることがある
- 介護施設の住所地を管轄する自治体が提供している公共施設の利用料が割引される
一方で、以下のデメリットがあることも押さえておきましょう。
- 自治体によっては介護保険料が上がることがある
- 元の居住地で介護サービスを利用できなくなる
- プライバシーが保たれにくい
とくに注意したいのが、介護保険料です。
介護保険料の金額は自治体によって異なるため、住民票を移したときに上がるのか、それとも下がるのかを確認しておくことをおすすめします。
なお、住民票を施設に移した場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」や「住宅用地の特例」の適用に影響するか、気になる方もいるでしょう。
以前住んでいた家についても「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却すれば、一定の要件のもと3,000万円特別控除を適用できます（詳しくは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で解説します）。
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
親の家を売却した翌年に確定申告を代行する
施設に入った親の家を売却したときに利益が発生したら、売却した翌年の2月16日～3月15日までの間に確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。
もし親が自分で手続きをおこなえないときには、子であるあなたが確定申告を代行する必要性が生じる点に注意しましょう。
なお、親の家を売却したときに利益が発生しなかったら、確定申告をする必要はありません。
ただし、売却益が出ていなくても「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用する場合には、確定申告が必要です。
兄弟・親族間で揉めないために事前に決めごとをしておく
施設に入った親の家を売却するときは、売却手続きを始める前に、兄弟・親族間で役割やお金の管理方法について話し合っておくことも重要です。
親名義の不動産であれば、売却するかどうかを決める主体はあくまで親本人です。
そのうえで、子が売却手続きをサポートする場合は、「誰が不動産会社との窓口になるのか」を決めておくと、手続きを進めやすくなります。
兄弟それぞれが別々に不動産会社へ連絡したり、異なる方針を伝えたりすると、家族内でも不動産会社側でも認識がずれる可能性があります。
そのため、以下のルールをあらかじめ決めておくとよいでしょう。
- 親本人の意思を確認する
- 売却を主導する子を決める
- 査定額や売却条件を兄弟間で共有する
また、親名義の家を売却した代金は親本人の財産です。
売却代金は親名義の口座で管理し、施設利用料や医療費、生活費などに使用した場合は、領収書や施設の請求書、通帳の記録などを残しておきましょう。
親が亡くなった後の相続では、「実家の売却代金を何に使ったのか」が兄弟間で問題になることも考えられます。
支出内容を記録しておけば、親のためにどのように使用したのかを他の相続人へ説明しやすくなり、無用な不信感を避けることにつながります。
一方で、「親が長年暮らした家を手放したくない」「まだ売らなくてもよいのではないか」など、兄弟全員が売却に合意しないケースも考えられます。
その場合には、親本人の意思を最優先にしたうえで、まずは査定額や今後必要になる介護費用などの情報を家族全員で共有しながら判断することが大切です。
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施設に入った親の家を売却する3つのタイミング
施設に入った親の家を売却するタイミングは、主に以下の3つです。
どのタイミングで親の家を売却したらよいのかで迷っているときには、それぞれの売却時期ごとのメリット・デメリットを比較してみることをおすすめします。
施設に入った親の家を売却する3つのタイミングについて、詳しく見ていきましょう。
親が施設に入ったとき
親の家を売却するもっとも適したタイミングは、親が施設に入ったときです。
親が施設に入るときに合わせて実家を売却すれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できるので、多くのケースにおいて譲渡所得税を納める必要はありません。
また、実家の売却金額で親の介護施設費用をまかなえる点もメリットです。
デメリットとしては親の同意がなければ売却できないことが挙げられますが、「介護費用をまかなうため」「空き家を管理できない」などと伝えれば、前向きに応じてもらいやすいでしょう。
施設に入った親の意思がはっきりしているとき
介護施設へ入所した親の意思がまだはっきりとしているときも、親の家を売却するには適したタイミングです。
前述のように、親に判断能力があるうちは子であるあなたが代理人として実家を売却できます。
しかし親が認知症などを患ってしまって判断能力が失われてしまうと、成年後見制度を使わなければ実家を売却できません。
成年後見制度を利用して実家を売却するには時間も手間もかかるため、親の意思がはっきりとしているタイミングで実家の売却を検討したほうがスムーズです。
ただし、実際に施設に入ってみないと、親に合っている場所かどうかはわかりません。
万が一環境が合わずに退所することになったときに実家がなければ住む場所を失ってしまうため、施設での生活に慣れる頃合いを見計らったうえで売却時期を検討するとよいでしょう。
施設に入った親が亡くなって家を相続したとき
施設に入った親が亡くなって家を相続したときも、売却を検討するには適したタイミングです。
相続した実家を売却するときには、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」により、譲渡所得から3,000万円を控除できる可能性があります（特例について詳しくは「施設に入った親の家の売却時にかかる譲渡所得税を抑えられる3つの特例」の章で解説します）。
また、親が住んでいた実家を相続したときには「小規模宅地等の特例」を適用でき、相続した土地の相続税評価額が最大で80％減額されます。
亡くなった方が自宅などとして使用していた宅地の相続税評価額が最大で80％軽減される制度。
そのため、現金として相続するよりも、相続税の負担が軽減される点もメリットです。
ただし、相続人が複数人いるときには、誰が不動産を相続するかでトラブルが起こる可能性があります。
また話し合いがまとまって実家の名義を相続人に変更しない限り、売却できない点もデメリットです。
相続トラブルを避けたい、できる限り早く実家を売却して介護費用を捻出したいとお考えの方は、相続後ではなく、親が施設に入ったタイミングで売却を検討することをおすすめします。
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施設に入った親の家の売却方法は2種類
ここからは、施設に入った親の家を売却する方法を具体的に解説します。
仲介は、不動産仲介業者を通じて一般の買主を探す方法です。
それに対して買取は、買主である専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法を指します。
仲介では買主が見つからない物件でも、専門の不動産買取業者に依頼するとスムーズに買い取ってもらえるので、ご安心ください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も専門の不動産買取業者であり、一般の買主が見つかりにくいような不動産を積極的に買い取っております。
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それでは、施設に入った親の家を売却する方法を見ていきましょう。
築浅で立地が良ければ仲介業者に依頼
施設に入った親の家の築年数が浅く、かつ駅から徒歩で10分以内など立地がよい場合には、仲介業者に売却を依頼しましょう。
仲介では、マイホームの購入を検討している方が買主となります。
マイホームを買いたいと考えている方の多くは築年数が新しく、建物の状態がよい家を探しています。
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、「家を購入するなら築10年以内」と回答した方の割合が全体の6割を超えました。
また実家を仲介で売却する際に、築年数と同じくらい大切なのが立地のよさです。
もしあなたの実家が「駅から徒歩で10分以内」「周辺に商業施設や医療機関などが充実している」エリアに立地しているのなら、仲介で相場に近い価格でスムーズに売却できる可能性があります。
弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームを購入する際に「立地を優先した」と回答した方の割合がもっとも多い結果となっています。
ただし、仲介では買主が見つからない限り売却はできない点に注意が必要です。
施設に入った親の家を仲介で売りに出しても買主が見つからないときには、次でご紹介するように専門の不動産買取業者に相談するとよいでしょう。
築古で立地が悪ければ専門の買取業者に依頼
施設に入った親の家の築年数が古く、立地も悪いときには専門の不動産買取業者に依頼することをおすすめします。
なぜなら、築古で立地の悪い家を売りに出しても需要がなく、いつまでも売れ残ってしまいかねないからです。
しかし、専門の不動産買取業者は築古で立地の悪い家にリフォームなどを施して付加価値を上げ、再販して収益を上げるという独自の再生ノウハウを持っています。
そのため、仲介では買主の見つからないような家でも、問題なく買い取ってくれるというわけです。
また、専門の不動産買取業者に依頼すると、施設に入った親の家を1週間～1か月ほどの短期間で現金化が可能です。
したがって、親の介護費用を捻出するために実家の売却を検討している方にも向いている売却方法といえます。
アルバリンクなら築古の空き家をスピーディーに買取可能！
弊社Albalink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の不動産買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
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参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ
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施設に入った親の家を売却する流れ
施設に入った親の家を売却するときは、通常の不動産売却とは異なり、最初に名義人と親の判断能力を確認することが重要です。
親本人が売却できるのか、子が代理人として手続きを進めるのか、成年後見制度などを利用する必要があるのかによって、その後の手続きが変わるためです。
大まかな流れは次のとおりです。
名義人と親の判断能力を確認する
まず、家の所有者が誰なのかを確認します。
親名義の家であれば、原則として売却できるのは親本人です。
先述のように、子が親に代わって売却する場合には任意代理や家族信託、成年後見制度など、適法な権限が必要になります。
どの方法を利用できるかは、親の判断能力によって異なります。
親本人が売却について理解・判断できる状態なのかを確認したうえで、前述の「親に代わって施設に入った親の家を売却する3つの方法」を参考に、手続き方法を決めましょう。
必要書類を揃える
売却方法が決まったら、以下の必要書類を準備します。
- 登記識別情報通知または権利証
- 固定資産税公課証明書・評価証明書
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 実印
子が任意代理人として売却する場合は、これらに加えて委任状など代理権を確認できる書類が必要になります。
なお、権利証や登記識別情報を紛失している場合でも、以下の方法で所有権移転登記を進められる可能性があります。
- 法務局の事前通知制度
- 司法書士などの資格者代理人による本人確認情報
- 公証人による認証
権利証が見つからない場合は、早めに司法書士などへ相談しましょう。
査定を依頼する
必要書類を確認したら、不動産会社へ査定を依頼します。
売却方法をまだ決めていない場合は、仲介で売却した場合の査定額と、買取業者へ直接売却した場合の買取査定額を比較する方法があります。
- 仲介査定額＝市場で売り出した場合にどの程度で売れるかを予測した金額
- 買取査定額＝不動産会社が直接購入する場合の提示額
「できるだけ売却価格を重視したいのか」「介護費用などのために早めに現金化したいのか」など、家族の事情を踏まえて売却方法を検討しましょう。
仲介と買取の違いについては、前述の「施設に入った親の家の売却方法は2種類」をご参照ください。
売買契約を結ぶ
売却先が決まったら、不動産売買契約を締結します。
親本人が手続きを行える場合は、所有者である親が契約を結びます。
子が任意代理人として売却する場合は、親から与えられた代理権の範囲内で契約を締結します。
家族信託を利用している場合は、不動産の売却権限を与えられた受託者が契約手続きを進める流れです。
一方、成年後見人が施設入所前の自宅など、本人の居住用不動産を売却する場合は、事前に家庭裁判所の許可を得なければなりません。
家庭裁判所の許可を得ずに処分すると、その処分は無効になります。
参照元：裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」
残置物を片付けて引き渡す
売買契約を結んだら、引き渡しに向けて家の中に残っている家具や家電、日用品などを整理します。
一般的な仲介売却では、引き渡しまでに売主側で残置物を片付けるのが通例です。
一方、専門の不動産買取業者へ直接売却する場合は、残置物を残したまま引き渡せるケースもあります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、家財や残置物が残っている状態での買取に対応しています。
施設入所が急に決まり、親の家の片付けまで手が回らない場合や、遠方に住んでいて片付けが難しい場合は、一度弊社までお気軽にご相談ください。
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翌年に確定申告する
「親の家を売却した翌年に確定申告を代行する」で解説したように、家を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。
また、売却益が出ていなくても、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を利用することで税額がゼロになる場合は、特例を適用するために確定申告が必要です。
施設に入った親の家の売却時にかかる譲渡所得税を抑えられる3つの特例
前述のように、施設に入った親の家を売却して利益が発生したら、譲渡所得税を納める必要があります。
しかし以下の特例をうまく活用すると、譲渡所得税の軽減が可能です。
少しでも譲渡所得税の負担を抑えたいのなら、親、もしくは自分が要件を満たしているかを事前に確認しておきましょう。
ここでは、施設に入った親の家の売却時に発生する譲渡所得税の軽減が可能な3つの特例について解説していきます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
親が元気なうちに実家を売却するときには、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（マイホームを売ったときの特例）」を利用できます。
不動産売却時の譲渡所得から3,000万円を控除できるため、この特例を使えば譲渡所得税を納めずに済む可能性が高くなります。
マイホームを売ったときの特例の利用要件は以下のとおりです。
- 現に自分が住んでいること
- 以前に住んでいた場合は住まなくなってから3年を経過する日が含まれる年の年末までに売却すること
- 売却した年の前年、前々年にこの特例を利用していないこと
- 売却した年の前年、前々年にマイホームの買い換え特例や交換特例を利用していないこと
- 売却した相手が親子や夫婦など特別な関係にないこと
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
親が以前住んでいた家についても、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、一定の要件のもと3,000万円特別控除を適用できます。
施設への入所を機に自宅へ戻らなくなり、生活の拠点が施設へ移った場合は、その時点が「住まなくなった日」の基準となります。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
なお、住民票を施設へ移している場合でも、売却する家に以前居住していたことや、売却時期などの要件を満たせば特例が適用される場合があります。
施設へ入所してから時間が経っている場合は、売却期限を過ぎないよう早めに確認しておきましょう。
なお、特例を利用するには、不動産を売却した翌年に確定申告をおこなう必要があります。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
親が元気なうちに実家を売却するときには、譲渡所得税の税率が軽減される「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用できる可能性があります。
譲渡所得税に課される税率は、所有期間に応じて以下のように異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 5年以下 （短期譲渡所得） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 5年超 （長期譲渡所得） | 15.315% | 5% | 20.315% |
しかし所有期間が10年を超える家を売却するときには軽減税率の特例が適用され、長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に課される税率が14.21%に軽減されます。
たとえば、施設に入った親の家の所有期間が20年、譲渡所得が4,000万円だったと仮定し、特例を利用したケースとしないケースとで譲渡所得税がどのくらい違うのかをシミュレーションしてみましょう。
【軽減税率の特例を利用しないケース】
「譲渡所得×税率」の計算式より、
譲渡所得税＝4,000万円×20.315%＝812万6,000円
【軽減税率の特例を利用したケース】
「譲渡所得×税率」の計算式より、
譲渡所得税＝4,000万円×14.21%＝568万4,000円
上記のケースでは、特例を利用すると納めるべき譲渡所得税額が約250万円安くなることがわかりました。
さらに、軽減税率の特例は前述のマイホームを売ったときの特例との併用が可能なため、うまく利用すれば大きな節税につながります。
軽減税率の特例の利用要件は、以下のとおりです。
- 現に自分が住んでいる家であること
- 以前に住んでいた場合は、住まなくなってから3年が経過する日が含まれる年の年末までに売却すること
- 売却する年の1月1日時点において家屋と土地の所有期間がともに10年を超えていること
- 売却年の前年、前々年にこの特例を利用していないこと
- 売却相手が親子や夫婦など特別な関係にないこと
参照元：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
要件を満たしているときには、積極的に活用するとよいでしょう。
なお、軽減税率の特例を利用するには確定申告が必要です。
軽減税率の特例については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続した実家を売却するときには、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（相続空き家の特例）」により譲渡所得から3,000万円を控除できる可能性があります。
マイホームを売ったときの特例と同様、譲渡所得から3,000万円を控除できるため、譲渡所得税の相当の節税につながります。
ただし相続空き家の特例を利用するには、以下の要件を満たさなければなりません。
- 相続や遺贈により取得した家屋であること
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 相続開始直前において、被相続人以外に住んでいた人がいないこと
- 相続が開始された日から3年が経過する日が含まれる年の年末までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売却相手が親子や夫婦など特別な関係にないこと
参照元：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
また、確定申告をしない限り、特例は適用されない点にも注意しましょう。
なお、相続空き家の特例の適用期限は令和9（2027）年12月31日までとなっています。
そのため、相続空き家の特例を利用するために相続した実家を早く売却したいときには、専門の不動産買取業者に依頼することをおすすめします。
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なお、相続空き家の特例については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
施設に入った親の家を売却する以外の3つの選択肢
親が施設に入ったときには、実家を売却する以外に以下の方法を選択することも可能です。
ここでは、施設に入った親の家を売却する以外の3つの選択肢について、詳しく解説していきます。
賃貸に出す
施設に入った親の家を自分で使う予定がない場合には、賃貸物件として第三者に貸し出す方法があります。
親の家を賃貸物件として活用すれば、毎月家賃収入を得られる点がメリットです。
また家の掃除などは賃借人がおこなってくれるため、管理やメンテナンスをするためにわざわざ親の家まで足を運ぶ必要がなくなるメリットもあります。
ただし、親の家を賃貸物件として活用したいと考えても、借り手が見つからなければ家賃収入は得られません。
くわえて物件の状態が悪いときには最低限のリフォームが必要となり、リフォーム費用がかかるデメリットもあります。
住宅リフォーム推進協議会の調査によると、2024年の住宅のリフォーム費用の平均は348万円とされていますが、設備交換や内装の張り替えなどの部分的な改修であれば数十万円程度で収まる場合もあるでしょう。
参照元：「住宅リフォームに関する消費者・事業者に関する実態調査」について｜一般社団法人住宅リフォーム推進協議会
一方で、築年数が古く、間取り変更や耐震・断熱補強まで含めた大規模なリノベーションを行う場合は、500万〜1,000万円以上、古民家再生になると1,200万～3,000万円もの費用がかかるケースもあります。
多額の費用をかけてリフォームをしても、入居者が見つからなければ赤字になってしまいかねません。
そのため、親の家を賃貸物件として活用したいときには、まず借り手からの需要があるかどうかを見極めることが大切です。
空き家のままにする
施設に入った親の家を自分で使う予定がないのなら、空き家のままにしておくのも選択肢のひとつです。
空き家のまま所有し続ければ、万が一親が施設を退所した際の住む場所を確保できます。
また、家族との思い出がたくさん詰まった実家を手放さずに済む点もメリットです。
ただし、施設に入った親に代わり、あなたが空き家を維持・管理し続けなければならない点は大きなデメリットといえます。
誰も住まなくなった空き家は、換気や掃除などがなされないことから老朽化のスピードが速まります。
その結果、自然災害などで倒壊して近隣の方に被害を与えたときには、多額の損害賠償を請求される恐れがある点に注意が必要です。
そのため、実家が遠方にあるなどの理由で自分で管理をおこなうのが難しいのなら、専門の不動産買取業者に売却して手放すことを視野に入れるとよいでしょう。
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弊社にご相談いただければ空き家をスピーディーに買い取らせていただきますので、空き家の倒壊リスクから解放されたい方は、お気軽にお問い合わせください。
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特定空き家に指定されると固定資産税が大幅に上がる点に注意
空き家を放置すると、自治体から特定空き家に指定される恐れがあります。
特定空き家とは、以下の状態に該当する空き家を指します。
- そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態
- 適切な管理がおこなわれていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
参照元：e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項
もし特定空き家に指定され、勧告を受けると住宅用地の特例が解除され、固定資産税や都市計画税が大幅に上がってしまいかねません。
また自治体からの改善命令に応じずに空き家の放置を続けると、強制的に解体される恐れもあります。
その際にかかる100万円以上の解体費用を、空き家の所有者が負担しなければならない点もデメリットです。
施設に入った親の家が自治体から特定空き家に指定されるのを防ぐには、適切な管理をおこなうことが重要です。
空き家を解体して土地活用する
空き家を解体し、更地にしたうえで土地活用する方法もあります。
たとえば、駐車場経営は初期費用をあまりかけずに始められる土地活用方法のひとつです。
とくに土地を駐車場運営会社に貸してコインパーキングや月極駐車場を運営してもらう方法なら、あなたが費用を負担する必要はありません。
料金精算機や看板などの設備費用は駐車場運営会社に負担してもらえるため、リスクを負いたくない方におすすめです。
ただし建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなるので固定資産税や都市計画税の負担も大きくなります。
また、駐車場経営を成功させるには立地が鍵を握っているといっても過言ではありません。
駐車場としての需要がない土地で駐車場経営を始めても、思うように収益を得られず、税金の負担ばかりが大きくなって赤字経営に陥る恐れもあります。
施設に入った親の家で土地活用を始めたいと考えているのなら、収益を得られるメリットだけでなく、大きな損失を出すリスクがあることも知っておくべきでしょう。
施設に入った親の家は立地的に土地活用に向いていない、リスクを負いたくない方は、専門の不動産買取業者に売却するのも選択肢のひとつです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家の買取に特化している専門の不動産買取業者です。
活用が難しい空き家でも問題なく買い取ることが可能なので、施設に入った親の家を売却したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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まとめ
施設に入った親の家を売却したほうがよい理由として、「介護費用を捻出できる」「税金や維持費の負担から解放される」などが挙げられます。
ただし、親の家を売却できるのは名義人である親本人です。
親が認知症などを患って判断能力がなくなると売却することが難しくなるため、施設に入った親がまだ元気なうちに売却に着手することをおすすめします。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。
過去には、一般の買い手が見つからない訳あり物件専門の不動産買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
弊社には空き家を再生して活用できるようにするノウハウがあるため、一般の買い手から敬遠されがちな空き家でもできる限り高値で買い取ることが可能です。
施設に入った親の家を売却して親の介護費用を捻出したい、維持・管理の負担から解放されたいとお考えの方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
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