株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
暴力団事務所に近い家は告知義務が発生して売却しにくい
まずは、暴力団事務所に近い家を売却する際に注意しておきたい以下5つのポイントを解説します。
- 暴力団事務所は環境的瑕疵に該当して告知義務が発生する
- 暴力団事務所に近い家の売却価格は20～25％下がる
- 告知義務違反をすると契約不適合責任に該当する
- 隣人が暴力団関係者の場合は告知義務はない
- 本当に暴力団事務所かどうかを確認する3つの方法
家の近くに暴力団事務所があることを隠したまま売却はできません。もし事実を故意に隠して売却し、のちに明らかになった場合には買い手から損害賠償などを請求されかねない点に注意が必要です。
それぞれの注意点について、詳しく見ていきましょう。
暴力団事務所は環境的瑕疵に該当して告知義務が発生する
暴力団事務所の存在は「環境的瑕疵」として扱われるため、暴力団事務所に近い家を売却する際、売主は買い手に対して事実を告知しなければなりません。これを「告知義務」といいます。
環境的瑕疵とは建物ではなく周辺環境に問題がある状態のことで、具体的には以下のようなケースが該当します。
- 幹線道路が近く、自動車の騒音や排気ガスがひどい
- 家の近くにゴミ処理場や下水処理場など悪臭を発生させる施設がある
- 家の近くに墓地がある
- 家の近くに風俗店や反社会的組織の拠点がある
環境的瑕疵が心理面に与える影響の度合いは人によって異なるため、どこまでが瑕疵に該当するかという明確な基準はありません。
しかし一般的には物件の周辺環境に上記に該当するような環境的瑕疵がある場合、購入に際して嫌悪感を抱く方が多い傾向にあることから、売却時には必ず事実を告知する必要があります。
暴力団事務所に近い家の売却価格は20～25％下がる
暴力団事務所に近い家を好んで購入しようと考える方はほぼいないといっても過言ではありません。暴力団事務所の存在が平穏な日常生活を脅かしかねないためです。実際、暴力団員に襲われた一般市民は少なくありません。
家の近くに暴力団事務所があるからとはいえ必ずしも値下げをしなければならないわけではありませんが、現実的には相場よりも20～25％ほど下げなければ買い手を見つけるのは困難でしょう。また、過去に家の近くで銃撃事件などが発生した事実があれば、相場から50％以上値下げをしても買い手が見つからないことも珍しくありません。
告知義務違反をすると契約不適合責任に該当する
前述のように、暴力団事務所に近い家を売却する際には買い手に対して事実を告げる必要があります。もし早く売却したいがために事実を故意に告げなかった場合は契約不適合責任を問われ、買い手から契約の解除や損害賠償などを請求されかねない点に注意しましょう。
引き渡した目的物と売買契約書の内容が合っていない場合に、売主が買い手に対して負うべき責任のこと。買い手は売主に対して「追完請求（補修請求）」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」の権利を主張できる
ただし、近年は暴力団事務所とは分からないように建物の外観を偽装しているケースもあるため、売却に際してその存在を知らなかったというケースも考えられるでしょう。しかし売却後に暴力団事務所の存在が発覚した場合は「隠れた瑕疵」と見なされ、買い手から損害賠償を請求される恐れがあります。
なお、不動産売買における契約不適合責任についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
暴力団事務所に近い家の売却で告知義務違反として訴えられた事例
実際に、暴力団事務所に近い家を売却した売主が買い手から損害賠償を請求された裁判事例をご紹介します。
不動産の売買・仲介業を行っている買い手が事務所兼賃貸マンションを建設すべく売主から9,100万円で土地を購入したところ、すぐ近くに暴力団事務所があることが判明。売買契約時に何も聞かされていなかった買い手は売主の契約不適合責任を追及し、損害賠償を請求しました。
これに対して東京地裁は、暴力団事務所の存在が「隠れた瑕疵」にあたると認定し、売買代金の20％の損害賠償金（1,820万円）を支払うよう売主に命じました（東京地裁平成7年8月29日判決）。
このように、暴力団事務所の存在を買い手に告げずに家を売却した場合、多額の損害賠償金を請求されてしまいかねません。不要なトラブルを避けるためにも、暴力団事務所に近い家を売却する際には必ず告知義務を守りましょう。
隣人が暴力団関係者の場合は告知義務はない
じつは隣の家に住んでいる方が暴力団の関係者だったというケースもあるでしょう。しかし、隣人がとくに目立った問題を起こしていない場合は環境的瑕疵には該当しないため、売主に告知義務は課されません。
ただし、のちのトラブルを防ぎたいのであれば、売却時に買い手に伝えておいたほうが無難です。また、隣の家に複数の暴力団関係者が出入りしている、近隣の方と頻繁にトラブルを起こしている場合には環境的瑕疵に該当するため、告知義務が発生します。
本当に暴力団事務所かどうかを確認する3つの方法
近所の方からの噂などで暴力団事務所と思っていたとしても、実際にはそうではなかったケースもあります。その場合には通常の不動産同様に売却できるので、念のため以下いずれかの方法で確認しておくとよいでしょう。
- 警察に調べてもらう
- 調査会社を利用する
- 不動産業者に調べてもらう
それぞれの調査方法について解説します。
警察に調べてもらう
もっとも確実なのは、警察に教えてもらうことです。警察は市民が安心して暮らせるよう、暴力団の排除に力を入れています。そのため、暴力団事務所と思われる建物が近隣にある場合は、管轄の警察署に問い合わせてみるとよいでしょう。
また、2023年時点において都道府県公安委員会が指定した暴力団組織・指定暴力団は計25団体存在します。団体名と住所地が記載されたリストが公開されているので、一度目を通してみることをおすすめします（指定暴力団一覧表）。
調査会社を利用する
調査会社に依頼して暴力団事務所かどうかを確認するのもひとつの方法です。調査会社を利用すると、近隣への聞き取り調査や現地視察、警察・自治体からの情報収集などを通じて該当の建物が暴力団事務所かどうかを調べてもらえます。
ただし、数万円～数十万円ほどの費用がかかる点がデメリットです。また、調査結果が出るまでに数日～数週間ほどの時間がかかるデメリットもあります。
不動産業者に調べてもらう
前述のように、暴力団事務所に近い家を売却するときには買い手に対して事実を告知する必要があります。その際は、不動産業者から買い手に説明してもらう形が一般的です。
不動産業者にも取引の当事者としての責任があるので、売却した家の近くに暴力団事務所が存在することを知らなかったでは許されません。そのため売却前には物件調査を行い、暴力団事務所をはじめとする隠れた瑕疵がないかどうかを確認します。
暴力団事務所に近い家などの訳あり物件を専門に扱う不動産業者であれば、売却の相談をした際にきちんと調べてくれるでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も訳あり物件専門の不動産業者です。近隣に存在する建物が暴力団事務所かどうかを知りたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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暴力団事務所に近い家は売却せずに活用も可能だが現実的ではない
暴力団事務所に近い家を売りに出したとしても、日常生活に支障をきたす恐れがあることからなかなか買い手は見つかりません。そのような場合には売却ではなく、賃貸や事業として活用する方法があります。
たとえば暴力団事務所に近い家の立地条件がよくて賃貸需要が見込める場合には、暴力団事務所が近くにあっても気にしない入居者が見つかる可能性があります。ただし賃貸であっても告知義務は発生するため、ケースによっては入居者が見つからないことも覚悟しなければなりません。
また、家を更地にして駐車場やコインランドリー経営を行う選択肢もあります。しかし、家を解体する際には100万円以上の費用がかかります。駐車場経営には200～500万円、コインランドリー経営には数千万円もの初期費用も必要です。
事業経営で確実に収益を上げられるとは限らない点にも要注意です。赤字になるリスクもあるため、安易に事業を始めるのはあまりおすすめできません。
暴力団事務所に近い家を売却する2つの方法
暴力団事務所に近い家を売却する方法には、以下の2通りがあります。
- 不動産仲介業者に売却を依頼する
- 専門の不動産買取業者に買い取ってもらう
仲介とは不動産業者が売主と買い手を結びつける不動産取引方法で、買い手は一般個人の方となります。一方、買取は不動産業者が直接買い手となって物件を買い取る方法です。
仲介で買い手を見つけられた場合には買取よりも高い価格で売却できる可能性がありますが、前述のように暴力団事務所に近い家を購入したいと考える一般個人の方はほぼいません。そのため、暴力団事務所に近い家をスムーズに売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
ここでは、暴力団事務所に近い家の売却方法について詳しく解説します。なお、仲介と買取の違いについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
仲介業者に売却を依頼する
通常の不動産とは異なり、暴力団事務所に近い家を仲介業者を通じて売却する場合には、以下3つのデメリットが潜んでいることを押さえておく必要があります。
- 買い手が見つかりづらい
- 価格を下げないと売れない
- 契約不適合責任を問われる
それぞれのデメリットについて見ていきましょう。
買い手が見つかりづらい
暴力団事務所に近い家を売却する際、売主は買い手に対して事実を告げなければなりません。どれほど物件の状態や立地条件がよかったとしても、近くに暴力団事務所が存在しているだけで売却時には不利となります。一般の個人の方は暴力団事務所の近くには住みたくないと考える傾向にあるため、何年経っても売れない事態に陥りかねません。
価格を下げないと売れない
暴力団事務所が近くにある家は、まず相場では売れません。前述のように、相場から20～25％ほど価格を下げなければ買い手を見つけるのは難しいでしょう。
ただし、価格を下げても売却できるとは限らない点に注意が必要です。どれだけ価格を下げても買い手が見つからない場合には、後述するように専門の不動産買取業者に買い取ってもらうとよいでしょう。
契約不適合責任を問われる
不動産仲介業者を通じて仮に買い手が見つかったとしても、売却後に暴力団事務所に関する新たな問題が発覚した場合には契約不適合責任に問われる恐れがあります。
実際の判例では暴力団事務所が存在することを「瑕疵」と認めながらも、使用に関しては支障をきたしていないとして契約解除を認めるまでにはいたらないケースがほとんどです。しかし、数百万円にものぼる損害賠償額を支払うように命じられることも少なくありません。
暴力団事務所に近い家の売却時に契約不適合責任を負いたくないのであれば、やはり専門の不動産買取業者に買いとってもらうことをおすすめします。
専門の不動産買取業者に買い取ってもらう
暴力団事務所に近い家を専門の不動産買取業者に買い取ってもらう主なメリットは、以下の3つです。
- 確実に買い取ってくれる
- 適正価格で買い取ってくれる
- 契約不適合責任に問われない
それぞれのメリットについて解説します。
確実に買い取ってくれる
専門の不動産買取業者に依頼すると、一般の買い手が見つからない暴力団事務所に近い家であっても確認に買い取ってもらえます。
専門の不動産買取業者は、買い取った物件にリフォームなどを施してから再販したり、賃貸として活用したりして収益を上げています。近隣に暴力団事務所があったとしても、何ら問題はありません。
暴力団事務所に近い家を数日～数週間ほどで買い取ってもらえる点も、専門の不動産買取業者に依頼するメリットのひとつです。
適正価格で買い取ってくれる
暴力団事務所に近い家を適正価格で買い取ってくれる点も、専門の不動産買取業者に依頼するメリットとして挙げられます。
前述のように、暴力団事務所に近い家を一般の個人の方に売却するには相場よりも大幅に価格を下げなければなりません。しかし、専門の不動産買取業者には物件の近くに暴力団事務所があっても商品化して収益を上げる豊富なノウハウがあるので、その分、買取価格に還元できます。
ただし不動産買取業者といっても、中には暴力団事務所に近い家などの訳あり物件の収益化ノウハウを有していないところもある点に注意が必要です。そのような不動産買取業者に暴力団事務所に近い家を売却しても、売れ残りを恐れて安く買いたたかれるのがオチです。そのため不動産買取業者を探す際には、訳あり物件の買取を得意としているかどうかに着目しましょう。
また複数の不動産買取業者に査定を依頼し、査定価格を比較することも重要です。不動産買取業者から提示された査定価格を比較することで、より高値で売却できるようになります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、暴力団事務所に近い家などの訳あり物件の査定を無料で行っております。暴力団事務所に近い家がいくらで売れるのかが知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
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契約不適合責任に問われない
暴力団事務所に近い家の売却に際して、売主の契約不適合責任を免責にできる点も専門の不動産買取業者を利用するメリットです。
じつは契約不適合責任は、売主と買い手の同意があれば免責にすることが可能です。しかし相手が一般の個人の方の場合には、購入後のリスクを恐れて売主の契約不適合責任の免責に応じてはもらえないでしょう。
その点、専門の不動産買取業者は物件に介在しているすべての瑕疵を承知のうえで買い取るので、売主の契約不適合責任を免責にできます。弊社AlbaLink（アルバリンク）でも売主の契約不適合責任を免責にしたうえで物件を買取いたしますので、売却後に余計な不安を抱えたくない方は、ぜひ弊社にお任せください。
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まとめ
暴力団事務所は環境的瑕疵に該当するため、暴力団事務所に近い家を売却する際には買い手に対して事実を告知しなければなりません。近くに暴力団事務所があることを隠して売却し、のちに事実が発覚した場合には買い手から損害賠償を請求されかねないため注意が必要です。
また近隣に暴力団事務所が存在する家を売却しようとしても、一般の個人の買い手はなかなか見つかりません。しかし、専門の不動産買取業者に依頼すると短期間、かつ売主の契約不適合責任を免責にしたうえで買い取ってもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、暴力団事務所に近い家をはじめとする訳あり物件の買取を専門としている不動産買取業者です。買い取った物件を活用する独自のノウハウも有しており、できる限り高値で買い取ることも可能です。
暴力団事務所に近い家をいますぐに手放したい、なるべく高値で売却したい方は弊社までお気軽にお問い合わせください。
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