株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
【前提】空き家は所有者が適切に管理する必要がある
誰も使っていない空き家でも、所有者は適切に管理しなければなりません。
「自分の持ち物を、どう管理しようが勝手でしょ？」「固定資産税はちゃんと払っているんだし…」と思うかもしれませんが、実は空き家の所有者に対する維持管理責任が法律で定められているのです。
| 法令 | 対象者 | 義務・責任 |
|---|---|---|
| ①建築基準法第8条 | 建築物の所有者、管理者、占有者 | 建物と敷地、設備を常時適法な状態に維持するよう努めなければならない |
| ②空家等対策の推進に関する特別措置法第3条 | 空き家等の所有者または管理者 | 周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切な管理に努めなければならない |
| ③民法第717条 | 占有者、所有者 | 建物等の設置・保存に不備があり、それによって他人に損害が生じた場合、その損害を賠償する責任を負う |
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第8条」
参照元：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法第3条」
参照元：e-Gov法令検索「民法第717条」
特に、③の民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）では、空き家が原因で通行人や隣家にケガ・損害を与えた場合、たとえ所有者に故意や過失がなくても、必要な注意を怠っていた場合は所有者が賠償責任を負わなければなりません。
「遠方にいるから、空き家が壊れているのを知らなかった」といったケースでも、責任は免れられない点に留意しましょう。
空き家の管理が必要な4つの理由
空き家の管理を怠ると資産価値が下がるだけでなく、周囲を巻き込む大きなトラブルに発展する可能性があります。
以下、一つずつ解説します。
なお、空き家管理の必要性については理解しており、具体的な空き家の管理方法を知りたい方は「空き家を管理する方法は2つ」をご覧ください。
劣化が進んで資産価値が下がる
空き家の管理が必要な1つ目の理由は、劣化が進んで資産価値が下がることです。
人が住んでいる家は日々の換気や通水、掃除によって建物が良好な状態に保たれやすい一方で、誰も住まなくなった家は急速に老朽化が進みます。
- 通風や通水がないため空気の流れや水の動きが止まる
- 湿気がこもり結露やカビが発生しやすくなる
- 水道管や排水管がサビる
- 畳や木部の腐食が進み、シロアリなどの害虫が繁殖しやすくなる
このように劣化が進むと、建物としての資産価値が下がるだけでなく、いざ売却しようとした際に買い手がいっそう見つかりにくくなる恐れもあります。
空き家の劣化を防ぐには、目安として月1回程度の換気や通水を行うことが大切です。
近隣トラブルの原因になる
空き家の管理を怠ると以下のような形で近隣に迷惑をかけ、トラブルに発展する恐れがあります。
- 景観の悪化
- 雑草・庭木の越境
- 害虫の発生や繁殖、悪臭
- 建物の倒壊や部材の落下
実際、空き家からの落雪で隣家住人が死亡した際に、空き家の所有者が高額な損害賠償を請求された判例もあります（1957年時点：賠償金額約68万円、当時の大卒初任給は1.27万円）。
人身に被害が及ばなくても、空き家にはゴキブリやネズミといった害虫・害獣が発生しやすく、近隣に被害を及ぼすケースも少なくありません。
その場合は駆除費用などの賠償責任が生じる可能性もあるため、放置は禁物です。
害虫・害獣への具体的な対策については、以下の記事で詳しく解説しているので併せてご参照ください。
関連記事：空き家のゴキブリ対策の裏ワザ！部屋にゴキブリがいるか確かめる方法も解説
関連記事：空き家にネズミが出たら終わり？駆除方法と対策を完全解説！
犯罪被害のリスクが高まる
人の出入りがなく電気も点いていない空き家は、不法侵入や放火の標的になったり犯罪の拠点にされたりするリスクが高まります。
警察庁の調査では、2025年に空き家で起きた窃盗事件の認知件数は1万3,791件にも上ることがわかりました。
参照元：警察庁「令和7年の犯罪情勢」
また、報道によると、2025年9月には静岡県伊豆市の空き家で大麻が栽培されていたことがわかり、同年9月には埼玉県さいたま市の空き家で殺人・放火事件が発生しています。
参照元：読売新聞オンライン「同学年の知人同士で大麻栽培容疑、消防職員ら男3人逮捕…伊豆の借家から208本押収」
参照元：新潟日報「［新潟県聖籠町 殺人･死体遺棄事件］死体遺棄容疑で阿賀町のリフォーム業の男を逮捕・新潟署捜査本部」
仮に、所有する空き家が放火されて周囲に延焼した場合、空き家の所有者に管理不全などの重大な過失が認められれば、損害賠償責任を問われる可能性があります。
そのため、空き家であっても火災保険の加入は検討すべきでしょう。
空き家の火災保険については以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
関連記事：空き家も火災保険への加入は必要！未加入のリスクやおススメの保険会社を紹介
管理不全空き家・特定空き家に指定される恐れがある
管理状態の悪い空き家は、市区町村長から管理不全空き家※1・特定空き家※2に指定される恐れがあります。
※1 管理不全空き家とは
そのまま放置すると特定空き家になるおそれがある状態の空き家のこと。
※2 特定空き家とは
放置すると倒壊の危険性がある、衛生上有害、著しく景観を損ねる、または周辺の生活環境を悪化させる状態にあると認められた空き家のこと。
参照元：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法 第13条」
参照元：e-Gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法第2条2項」
「管理不全空き家」「特定空き家」に指定されると、自治体からの改善指導を受けます。
それに従わず放置すると、固定資産税の住宅用地特例（税制優遇措置）の適用対象から外れ、固定資産税が最大6倍程度、都市計画税が最大3倍程度になる可能性があります。
参照元：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
特定空き家の是正命令を無視すると50万円以下の過料の対象となり、最終的には行政代執行で強制解体され、高額な解体費用を請求されることにもなりかねません。
このような事態を避けるためにも、日頃から空き家の状態を良好に保ち、特定空家等・管理不全空家等に該当しないよう管理を続けることが必要です。
とはいえ、今後も空き家を自分で使う予定がなく、管理の負担からも解放されたいという場合は、売却を視野に入れるのも有効な選択肢です。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は空き家専門の不動産買取業者として、全国の空き家の買取相談に対応しております。
一般の買い手が見つかりにくい老朽化した空き家でも、士業と連携しながら法的な確認事項に配慮し、買取が可能か検討しています。
空き家の管理に限界を感じている方、管理不全空き家・特定空き家の指定が心配な方は、ぜひ一度弊社までお気軽にご相談ください。
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空き家を管理する方法は2つ
空き家の管理方法には、専門業者に依頼する方法と、所有者自身が行う方法の2つがあります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
空き家管理代行サービスを利用する
空き家が遠方にある場合や、体力的な事情で自分では管理できない場合には、空き家管理代行サービスを利用する方法があります。
空き家管理代行サービスとは、所有者に代わって定期的な巡回や清掃、設備点検などを行ってくれるサービスです。
ここではサービスの特徴と業者選びのポイントを解説します。
空き家管理代行サービスで依頼できること
空き家管理代行サービスで依頼できる主なサービスは以下の通りです。
- 外観確認（破損・落下物の有無など）
- 室内確認（雨漏り・水漏れなど）
- 換気
- 通水
- 郵便物の整理・転送
- 簡易清掃
- 庭木・雑草の状態確認
- 雨漏り・破損箇所の確認
- 写真付き報告書の作成
- 緊急時の連絡対応
オプションで草刈りや庭木の剪定、家財整理、修繕業者の手配などを依頼できる場合もありますが、サービスの内容や範囲は業者によっても異なります。
空き家管理代行サービスの利用が向いている人の特徴
サービスの利用に向いている人と向いていない人の特徴は以下の通りです。
| 空き家管理代行サービスの 向き・不向き | 特徴 |
|---|---|
| 向いている人 | ・空き家が遠方にあり頻繁に通えない人 ・仕事や家事で管理に時間を割けない人 ・高齢・体力的な事情で現地作業が難しい人 ・第三者の客観的な目で状態を確認してもらいたい人 ・近隣との関係づくりも依頼したい人 |
| 向いていない人 | ・空き家のすぐ近くに住んでいる人 ・月々数千円～1万円程度の費用をかけたくない人 ・自分の目で状態を詳細に把握しておきたい人 |
第三者が空き家に入ることに抵抗感がなく、費用を負担できる場合は、プロの管理代行サービスに依頼するのが安心です。
逆に空き家の管理に費用をかけたくない・かけられないという場合は、次項の「自主管理」を選択するか、空き家の売却も視野に入れて検討しましょう（空き家の売却については「空き家の活用予定がないなら「売却」も選択肢」で解説します）。
空き家管理代行サービスの選び方
空き家管理代行サービスを選ぶ際に、比較したいポイントは以下の3つです。
| 確認ポイント | チェック内容 |
|---|---|
| 対応エリア | ・空き家所在地に対応しているか ・全国対応か地域密着型か ・災害時・緊急時にすぐ駆けつけられるか |
| サービス範囲 | ・外観確認のみか、室内確認も含むか ・換気・通水が含まれているか ・清掃・郵便物整理が含まれているか |
| 料金体系 | ・月額制か都度支払いか ・初期費用の有無 ・オプション費用の金額 ・解約条件の内容 |
全国対応や首都圏限定など、業者によって対応エリアは異なります。
エリアに加え、自身の空き家に必要な作業に対応しているか、無理のない費用感かを確認して業者を選びましょう。
厳選！空き家管理代行サービス業者5選
空き家管理代行サービスを提供している代表的な業者を5社紹介します。
それぞれ特徴が異なるため、自身のニーズに合った業者を選びましょう。
| 業者名 | 対応エリア | 特徴・対応業務 | 料金目安 |
|---|---|---|---|
| 実家のお守り （東京ガス株式会社） | 東京都23区、多摩地域の一部、 神奈川県・千葉県・埼玉県の一部市区町村 | ・換気・通水、外観・内観確認、郵便・庭木確認、草むしりなど ・コースによって料金が選びやすい ・都市ガス事業者としての信頼性 | ・月1回9,900円 ～14,300円（税込） |
| Livness （大和ライフネクスト株式会社） | 全国 | ・郵便・庭木確認、換気・通水、管理清掃など ・24時間機械警備と月1回の有人巡回（ALSOKと提携） | ・戸建て：月額16,280円 ・マンション：月額14,300円 |
| 日本空き家サポート （株式会社L&F） | 全国 | ・郵便・庭木確認、換気・通水、管理清掃、防犯確認 ・動画で管理状況の確認が可能 | ・1回5,500円 ～14,300円（税込） |
| 空き家管理舎パートナーズ （有限会社山下建設） | 東北（山形県）、首都圏、山梨、 信越・北陸・中部、関西、中国・四国、 九州 | ・簡易清掃、庭木・雨漏り・塗装等確認、郵便物の転送など ・近隣訪問サービスで地域とのつながりも維持・地震や大雨などの有事後に臨時点検あり | ・月額5,500円 ～10,000円（税込） |
| ALSOK るすたくサービス （綜合警備保障株式会社） | 全国 | ・警備会社としての防犯・見回り・駆けつけ対応がメイン ・オプションで換気・通水・室内確認も依頼可能 | ・月額7,700円 ～18,700円（税込） |
※対応エリアや料金、オプション設定の詳細は各業者の公式サイトにてご確認ください。
紹介した各業者のサービス詳細と比較は以下の記事でも解説しています。
関連記事：空き家管理サービスおすすめ5選！自力での空き家管理や売却方法も解説！
自分で管理する
空き家の近くに住んでおり頻繁に通える場合は、自分で空き家を管理するのも一つの選択肢です。
ここでは自分で空き家を管理するポイントを解説します。
自分で空き家を管理する流れ
空き家を自分で管理する際の大まかな流れは以下の通りです。
| 手順 | 作業内容・作業のポイント |
|---|---|
| 1.空き家に異常がないかを 確認 | ・壁や塀にひび割れなどはないか ・建物が傾いていないか ・窓は壊れていないか ・動物は棲みついていないか ・悪臭は発生していないか ・水道メーターは動いていないか など |
| 2.郵便物の整理・ ゴミの片付け | ・郵便物やチラシを定期的に処分 ・敷地内にゴミが捨てられていないかも確認し、あったら処分 |
| 3.換気・通水 | ・室内の窓を開けて換気をし、湿気を追い出す ・水道が通っている場合は1分ほど水を流す |
| 4.室内の清掃 | ・掃除用具、軍手、スリッパ、ゴミ袋を持参する （通電していない場合は懐中電灯なども必要） |
| 5.草木の剪定・除草 | ・木の枝が伸びすぎている場合は必要に応じて剪定する ・雑草も生い茂っていたら刈り取る |
| 6.戸締り | ・窓をすべて閉め、戸締りを念入りに確認してから退出 |
郵便物やチラシが溜まっていると、空き家だと一目でわかり犯罪の標的になりやすいので、定期的な処分が欠かせません。
また、下水からの悪臭を防ぐためにも通水を怠らないようにしましょう。
なお、空き家の水道が壊れている場合の対処法は、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：空き家の水道修理は必要？放置するリスクと修理・管理・売却方法
空き家の雑草対策については、以下の記事もご参照ください。
関連記事：【根本解決】空き家の雑草対策6選！業者に依頼する方法や費用も解説
空き家にツタが生えてお困りの方は、以下の記事で対策を解説しています。
関連記事：空き家のツタを放置すべきでない6つの理由【除去方法や費用も解説】
空き家に浄化槽がある場合は、以下の記事で注意点を解説しているので、併せてご参照ください。
関連記事：空き家の浄化槽は放置すると罰金!?対策費用と無料にする方法を解説！
空き家の自主管理が向いている人の特徴
自主管理が向いている人と向いていない人の特徴を以下にまとめました。
| 自主管理の向き・不向き | 特徴 |
|---|---|
| 向いている人 | ・空き家まで月1〜2回程度気軽に通える距離に住んでいる人 ・管理にかかる費用をできるだけ抑えたい人 ・建物の状態を自分の目で細かく確認したい人 ・時間や体力に余裕がある人 |
| 向いていない人 | ・空き家が遠方にあり頻繁に通えない人 ・仕事や家庭の事情で定期的な時間を確保しづらい人 ・高齢や体調面の理由で作業に不安がある人 |
空き家の自主管理は費用を抑えられる一方で、時間と労力がかかります。
自分で管理するのが難しい場合は、前章で紹介した空き家管理代行サービスを利用するか、売却して手放すことも検討しましょう（売却を検討すべき基準は「空き家の売却を検討したほうがよいケース」で解説します）。
空き家を「自主管理」するか「代行サービスに委託」するかの判断基準
空き家を「自主管理」するか「代行サービスに委託」するか迷った際の判断基準を表にまとめました。
ご自身の状況と照らし合わせて検討してみてください。
| 評価項目 （目安） | 自主管理向き | 代行サービス向き |
|---|---|---|
| 距離と時間 | 自宅から片道1時間以内 | 自宅から片道2時間以上 |
| 訪問頻度 | 月に1～2回は通える | 年に数回しか行けない |
| 費用負担 | できるだけ出費を抑えたい | 月数千円～2万円の出費は許容範囲 |
| 建物の状態 | 築年数が浅く家屋に不具合がない | 家屋の老朽化が進み点検・修繕が必要 |
なお、空き家の掃除を自分でするか業者に依頼するか迷っている方は、以下の記事でも判断方法を詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
関連記事：空き家掃除は自分か業者か！？掃除の手順・オススメ業者や費用相場を紹介
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空き家の活用予定がないなら「売却」も選択肢
ここまで空き家の管理方法を解説してきましたが、管理を続けることが必ずしも最善の選択とは限りません。
空き家の状態や今後の活用見込み、管理負担の度合いによっては、売却する方が適切な場合もあるためです。
この章では、空き家の「管理を続ける」か「売却する」かの判断基準を解説します。
空き家の管理を続けたほうがよいケース
空き家が以下の状態にある場合は、当面は手放さず管理を続けたほうがよいといえます。
- ①将来的に自分や親族が住む予定がある
- ②建物の状態や立地がよく、今後資産価値が上がる可能性がある
- ③相続手続きが終わっていない
①、②の場合は将来的に空き家を利活用できる可能性が高いので、手間と費用をかけて維持管理する価値があるでしょう。
③の相続手続きが未完了の場合については、買主へ所有権移転登記ができないため、売却手続きを進める前に相続登記※が必要です。
被相続人（亡くなった方）名義の不動産を、相続人名義へ変更する登記手続きのこと。
参照元：法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」
不動産の所有権を移転できるのは登記上の名義人だけであり、空き家の名義が故人のままでは売却先へ所有権を移転できないためです。
相続した空き家を巡って相続人間で揉めないためにも、まずは誰が空き家を相続するかを決め、その後に相続登記による所有権移転を済ませておくことが大切です。
なお、2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料を課せられる可能性があります。
空き家の相続手続きが未了の場合は、早急に手続きを進めましょう。
空き家の売却を検討したほうがよいケース
一方で、以下のようなケースに当てはまる場合は、売却を検討したほうがよいでしょう。
- 今後空き家に住む予定がない
- 遠方に住んでいて管理作業が負担になっている
- 固定資産税や修繕費などの金銭的負担が重い
- 建物の劣化が著しく進んでいる
- 相続人の間で誰が管理するかを巡って揉めている
なお、空き家の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
【仲介】
- 一般個人の買い手を探して売却する方法。
- 老朽化が進んだ物件や、清掃・修繕が済んでいない物件は買い手がつきにくく、長く売れ残る可能性がある。
- 売却にあたって修繕や解体を求められる場合もあり、出費がかさむ恐れがある。
【買取】
- 不動産会社が直接買い取る方法。
- 買主探しの期間が省け、比較的短期間で現金化できる可能性がある。
- 業者はリフォームなどを前提として買取するため、老朽化した空き家でも現状のままで売却できるケースが多い。
特に、立地の良くない空き家や老朽化が進んだ空き家の場合は、買取の方が適しているといえます。
管理の手間や費用負担から早く解放されたいとお考えなら、専門の不動産買取業者への相談を検討してみましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国規模で訳あり物件の買取に対応している専門の不動産買取業者です。
一般個人の買主に敬遠されるような空き家についても、創業以来蓄積した3万件におよぶ査定データとノウハウを活かして買取できる可能性があります。
空き家の管理にお困りの方は、一度弊社の無料買取査定からお気軽にご相談ください。
空き家の維持にかかる費用や電気代については、以下の記事で解説しているので、併せてご参照ください。
関連記事：空き家の維持費はいくら？計算方法を解説
関連記事：空き家の電気代を節約する方法4選！0円にする方法や注意点を解説
アルバリンクが築古の空き家を780万円で買取した事例
ここでは弊社AlbaLink（アルバリンク）が実際に築古の空き家を買い取った事例を紹介します。
弊社は訳あり物件専門の不動産買取業者として、一般的な不動産業者では取り扱いが難しい空き家についても数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれ返っている空き家」を買い取った実績もあります。
20年以上放置され雨漏りもしていた空き家については、780万円で買い取らせていただき、所有者様からは買取価格についてもご満足の声をいただきました。
また、室内に不用品が散乱し、他の不動産業者から「不用品の回収に100万円近くかかる」と言われ途方に暮れていた空き家の所有者様は、「（弊社に）そのまま買い取ってもらえるとは思わなかったので、とても助かりました」と言っていただけました。
上記の他にも、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「長年懸案だった相続不動産が売れて、やっと肩の荷が下りた」「色々不安だったが、士業の先生方と連携してサポートしていただき、スムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業として、高い社会的信用も得ています。
参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ
信頼できる不動産買取業者に安心して空き家を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定からお気軽にご相談ください（査定依頼をしたからといって、強引な営業にならないよう配慮しておりますのでご安心ください）。
>>【管理が難しい空き家をスムーズに売却】無料で買取査定を依頼する
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まとめ
人が住まない空き家であっても、所有者には空き家を適切に管理するよう努める責任があり、管理不全によって他人に損害を与えた場合は損害賠償責任を問われる可能性があります。
自宅の近くであれば自主管理も可能ですが、遠方に住んでいる場合は管理代行サービスを利用するのが現実的です。
しかし、長期間にわたって管理代行サービスを利用し続ければ管理費用がかさみ、所有しているだけで固定資産税もかかり続けます。
もし今後空き家に住む予定も活用する予定もなく、管理の手間や費用負担から解放されたいとお考えであれば、売却も有力な選択肢です。
訳あり物件専門の不動産買取業者であれば、建物の劣化が進んでいたり家財道具が残っていたりする空き家でも、現状を踏まえた買取方法を提案してもらえる可能性があります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の不動産買取業者として、全国の空き家の買取・再販に取り組んでいます。
全国43の自治体（※2026年4月時点）と連携して空き家の流通を推進しているだけでなく、不動産業者では数少ない東証上場企業としての社会的信用のもと、安心・安全な取引を目指しています。
参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ
「空き家の管理が限界で早く手放したい」「本来かかる高額な費用を負担することなく売却したい」とお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。
>>【空き家を現状のままスピード売却】無料の買取査定を依頼する
なお、弊社アルバリンクが運営する訳あり物件買取プロでは、空き家だけでなく、様々な訳あり物件を積極的に買い取っています。
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