借地権は売却できる？売却方法別相場や地主に拒否された場合の対処法も解説

借地権の売却は可能！押さえておきたい3つのポイント

借地権も売却可能な財産の一つです。
具体的な売却方法に触れる前に、まずは借地権の性質や基本的なルールについて以下の3つのポイントで解説します。

なお、借地権の基本は押さえており、具体的な売却方法を知りたい方は「借地権の売却方法4選と売却相場」へ、売却手続きの流れを知りたい方は「【売却方法別】借地権を売却する流れ」へとお進みください。

借地権は売却できる資産

借地権は、他人の土地の上に建物を所有することを目的として、その土地を使用・収益する権利です。

「土地を借りる権利が売却できるわけがない」と思われがちですが、借地権は財産的価値を持つ権利であり、相続や譲渡の対象となります。

参照元：e-Gov法令検索「民法第265条、第601条、第612条」「借地借家法19条」

借地権の財産としての価値は、国税庁が「借地権割合」として地域ごとに定めており、相続税評価や借地権売却時の価格算定の基礎となります。

ただし、借地権は一般の所有権付き不動産とは異なり、売却にあたって地主の承諾が必要になるケースが多く、通常の不動産より売却手続きに手間がかかる点に留意しましょう（次項で詳しく解説します）。

地主の承諾が必要かは借地権の種類で異なる

借地権には「地上権※1」と「賃借権※2」の2種類があり、それぞれ権利の性質が異なります。

参照元：e-Gov法令検索「民法第265条」「借地借家法第19条」

実務上は借地人の権利が強い地上権を地主が設定するケースは稀で、地主への承諾取得が必要な賃借権が設定されているケースが大半です。

さらに、賃借権は適用される法律や契約の内容によって「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類に分かれます。

※1　1992年7月31日以前に設定された借地権
※2、3　原則として1992年8月1日以降に設定された借地権

参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第2章第1節」「借地借家法第22条」

参照元：国土交通省「旧法借地権の変遷」

参照元：国立公文書館デジタルアーカイブ「借地法・御署名原本・大正十年・法律第四十九号」

適用法は契約締結時期や契約内容によって異なるため、詳しくは契約書や登記事項証明書を確認してください。
なお、設定されている借地権の種類によって売却難易度が大きく異なります（詳しくは次章で解説します）。

借地権の買い手は「地主」か「不動産買取業者などの第三者」に限定される

借地権の現実的な買い手は地主か不動産買取業者などの第三者（投資家・専門買取業者）に絞られることが一般的です。

借地権は以下の理由により、一般の不動産市場では売却しにくい不動産です。

所有権付き物件と比べると購入希望者が限られやすく、一般の個人への仲介売却が難航する場合があります。

ただし、どの売却先を選ぶかによって売却相場や手続きの流れも変わるため、次の章と、その後の売却方法の解説を参考にしながら、自分の状況に合った選択肢を検討してみてください。

なお、当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権をはじめとする訳あり物件専門の不動産買取業者です。
地主との複雑な権利関係の相談や調整にも対応しておりますので、借地権を手放したいとお考えの方は弊社までお気軽にご相談ください。

>>【借地権を手放す相談窓口はこちら】無料で相談してみる

借地権（賃借権）の種類別売却難易度

借地権（賃借権）は、適用される法律や契約内容により売却の難易度が大きく変わります。
特に「契約更新できるかどうか」が売却難易度を分ける大きなポイントです。

以下の2種類に分けて解説します。

契約更新できる旧法借地権・普通借地権は比較的売却しやすい

契約更新ができる旧法借地権と普通借地権は、比較的売却しやすい傾向にあります。

旧法借地権と普通借地権は、いずれも「正当事由」がない限り原則として地主から契約の更新を拒絶できません。
特に旧法借地権（1992年8月以前の契約に適用）は、法定の存続期間が長く（堅固建物：60年、非堅固建物：30年）、更新拒絶の要件が厳格なため、「安定性が高い権利」として市場での流通性も比較的高い傾向があります。

普通借地権（新法）についても、最低30年以上の存続期間が保障されており、更新後も20年・10年と継続できるため（借地借家法第5条）、買い手にとって一定の安心感が得られます。

参照元：日本地主家主協会「借地権更新後の借地期間について（旧借地法）について教えてください。」

これらの借地権は、地主の承諾さえ得られれば第三者への売却も比較的スムーズに進みやすい傾向があります。
とはいえ、承諾取得の交渉や承諾料の支払いが必要になるケースもあるため、借地権に精通した不動産業者に相談し、サポートを受けることをおすすめします。

契約更新できない定期借地権は売却しにくい

契約更新ができない定期借地権は、借地権の中で売却のハードルが非常に高くなります。

期間が満了すれば、借地人は原則として土地を更地にして返還しなければなりません。
残存期間が短いほど、買い手にとっては購入後に使用できる期間が限られるため、買い手がつきにくく、価格も低くなりがちです。

住宅ローンの担保評価も低くなりやすく、買い手が現金購入できる投資家層などに限られることも、定期借地権が売れにくい要因です。

こうした売却が難しい借地権でも、専門の不動産買取業者なら積極的に買取に取り組んでいる場合があります。

弊社AlbaLink（アルバリンク）も、定期借地権をはじめとした権利関係が複雑な借地権の買取実績があります。
年間相談件数26,000件超の豊富な経験から得たノウハウと、全国の弁護士・司法書士との連携体制を活かし、他社では断られるような借地権でも積極的に査定・買取に取り組んでいます。

借地権の売却に行き詰まっている場合は、一度弊社までお気軽にご相談ください。

>>【定期借地権・難あり借地権でも相談可能】無料で相談してみる

借地権の売却方法4選と売却相場

借地権の売却方法は大きく4つあり、それぞれ売却相場やメリット・デメリット、向いている人が異なります。
ここでは、借地権の具体的な4つの売却方法と売却相場を解説します。

※売却相場は地域の取引慣行、借地権割合、地代、契約残存期間、建物状態、地主との関係などで大きく変動します。

地主に売却｜更地価格×50〜70％程度

借地権を地主へ売却する方法です。
この場合の売却相場は、更地価格×50〜70%程度が目安とされています。

ただし、売却の申し出をするのが借地人側か地主側かによって売却相場が変動します。

地主から買取を申し出た場合は借地人に有利な条件で交渉を進めやすく、逆に借地人から売却を申し出た場合は地主の立場が強いため、価格交渉は不利になる傾向です。

買主が地主のため譲渡承諾料が原則不要であり、地主との関係が良好であれば比較的スムーズに売却手続きを進められることがメリットです。

ただし、地主に借地権を購入する意思がない場合や、そもそも資金がない場合には売却が成立しないため、その場合は他の売却方法を検討する必要があります。

借地権を地主に買い取ってもらうときの相場について詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

関連記事：借地権を地主に買い取ってもらう売却相場は？買取拒否されたときの対策も解説

底地と同時売却｜更地価格×80〜100％

借地権と地主が所有する底地（借地権が設定されている土地）をセットにして、第三者に同時売却する方法です。
借地権と底地を合わせることで完全な所有権の土地として売り出せるため、借地権単独の売却と比べて大幅に高い価格（更地価格×80〜100%程度）での売却が期待できます。

また、譲渡承諾料が原則不要なこともメリットです。

ただし、同時売却を実現するには地主と借地人の双方に売却の意思があることが前提で、売却益の案分（取り分の分配）や測量費用などについても合意形成が必要です。
交渉が難航する可能性もあるため、借地権・底地に精通した不動産会社に調整を依頼することをおすすめします。

第三者へ仲介売却｜更地価格×60〜70％程度

不動産仲介業者を通じて、一般の個人や投資家などの第三者へ借地権を売却する方法です。
市場で広く買主を探せるため、立地や条件次第では有利な価格で売却できる可能性があります（売却相場は更地価格×60〜70%程度）。

ただし、賃借権の場合は地主の譲渡承諾を得る必要があり、譲渡承諾料を支払うことが一般的です。

さらに、借地権付き物件は担保評価が低く住宅ローンの審査が通りにくいため、買い手が現金購入できる投資家層などに限られやすい点もデメリットです。

仲介での売却は時間的な余裕があり、少しでも高く売却したい場合には検討の余地はありますが、地主との承諾交渉や買い手探しの手間をかけたくない場合には、次項の「買取」を検討しましょう。

専門の不動産買取業者へ売却｜更地価格×50〜60％程度

借地権の取り扱いに特化した専門の不動産買取業者へ直接売却する方法です。
売却相場は更地価格×50〜60%程度と、仲介売却よりは低くなる傾向がありますが、以下のようなメリットがあります。

一般の仲介では買い手が見つかりにくいような借地権でも、専門の不動産買取業者なら独自の再販ネットワークや活用ノウハウを持っているため、積極的に買取する傾向にあります。

「借地権を早く手放したい」「地主との交渉が難しい」「仲介を断られた」といった場合には、専門の不動産買取業者へ相談してみることをおすすめします。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）も、そのような借地権を積極的に買い取っている実績豊富な専門の不動産買取業者の一つです。
次項では弊社の具体的な借地権の買取事例を紹介します。

アルバリンクが借地権を190万円で買取した事例

弊社AlbaLink（アルバリンク）は借地・底地専門の不動産買取業者として、地主と借地人がトラブルになっているなど、一般の不動産業者では取り扱いが難しい借地権を多数買い取ってきました。
一例として、以下のように以下のように権利関係が複雑な借地権を190万円で買い取ったこともあります。

この借地は売却に関する地主様の要望が大変厳しい上に土地の条件も悪いため、依頼主様（借地人）は他社で買取を断られてしまったとのことです。
とくに転売時に承諾料が発生することは業者にとっても大きな負担となるため、買取を敬遠されるのも無理もないでしょう。

このように、地主の要望が厳しく、建物の築年数も古く、再建築もできない借地であっても、弊社が190万円で買い取ることができた理由は以下の2つです。

実際、弊社は底地・借地をはじめ、訳あり不動産の年間買取実績が2,000件超（※2025年12月時点）あり、これまで買取させていただいたお客様からも「負動産を手放せてようやく重荷を下ろせた」「もっと早く依頼すればよかった」といった好意的な評価を多数いただいております。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

借地権の売却にかかる手間や費用負担を抑えながら、適正価格での売却を目指したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
地主に知られないよう配慮して査定・売却の手配をさせていただきます。

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【売却方法別】借地権を売却する流れ

借地権を売却する際の手続きは、売却先によって大きく異なります。
以下の3つの売却パターン別に、流れを解説します。

地主に買い取ってもらう場合

地主に借地権を買い取ってもらう場合の主な流れは以下の通りです。

更地引渡しが条件の場合は、解体費用（木造30坪程度で90〜150万円が目安）をどちらが負担するかについても事前に協議しておく必要があります。

また、借地人と地主が直接交渉すると価格面で折り合いがつかず、トラブルになることも少なくありません。
そのため、不動産会社に間に入ってもらうのが安心です。

不動産買取業者などの第三者に売却する場合

不動産買取業者などの第三者に売却する場合の流れは以下の通りです。

地主との交渉が不安な場合やすでに交渉が難航している場合には、専門の不動産買取業者に相談し、地主との交渉をサポートしてもらえるか相談してみましょう。

地主と協力して底地と借地権を同時売却する場合

底地と借地権の同時売却を進める場合の流れは以下の通りです。

同時売却する際には、地主と借地人が売却益をどう分配するかの協議が必要です。
借地権割合を基準に交渉することが一般的ですが、当事者だけでの話し合いが難しい場合は、底地・借地権の取り扱い経験が豊富な不動産会社に間に入ってもらうとスムーズに進みやすいでしょう。

底地と借地権の同時売却については、以下の記事で詳しく解説していますので併せてご参照ください。

関連記事：底地と借地権を同時売却する際の流れを分かりやすく解説！

地主に借地権の売却を拒否された場合の3つの対処法

地主に借地権の売却・譲渡を拒否されたとしても、売却を諦めるのは早計です。
状況に応じて以下の3つの対処法を検討しましょう。

再交渉する

地主が売却・譲渡を拒否した場合、条件を変えて再交渉してみることも方法の一つです。
地主が拒否する理由を確認し、条件を調整することで、交渉の糸口が見つかる可能性があります。

対策として、以下のように売却条件を柔軟に調整してみましょう。

ただし、すでに双方が感情的に対立している場合には冷静な協議が困難となるため、当事者同士で直接交渉するのは避け、弁護士や借地権を得意とする不動産業者などの専門家を交えて交渉することが重要です。

再交渉を繰り返しても合意が得られない場合は、後述する建物買取請求権の活用も視野に入れましょう。

建物買取請求権を行使する

借地契約が期間満了を迎え地主から更新を拒絶された場合は、「建物買取請求権※」を行使して建物を地主に買い取らせることも一つの選択肢です。

参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第13条、第14条」

ただし、建物買取請求権は「借地権そのものを売却する権利」ではなく、あくまでも「建物を地主に買い取らせる権利」です。
借地権そのものを売却して対価を得たいケースでは使えないため、自分の売却の目的に合わせて活用を検討しましょう。

また、定期借地権の場合は買取請求権が適用できないケースもあります。

参照元：e-Gov法令検索「借地借家法第22条、第23条」

自分の借地権に買取請求権が適用されるかどうか不明の場合は、弁護士などの専門家に確認しましょう。

借地非訟を申し立てる

地主から売却の承諾を得られない場合の最終手段として、裁判所へ「借地非訟（しゃくちひしょう）」を申し立てることも可能です。

参照元：裁判所「第1 借地非訟とは」

参照元：裁判所「第2 借地非訟事件手続の流れ 」

裁判所の許可が下りれば、地主の承諾がなくても借地権を第三者に売却できます。
なお、借地非訟の申立て後、地主は所定の期間内に介入権を行使し、借地上の建物と土地賃借権を優先的に買い取るよう申し立てることも可能です（その場合は借地権が任意の第三者でなく地主へ移行）。

ただし、審理や鑑定委員会による調査などが行われるため、解決までに相応の期間を要する可能性があります。
また、弁護士費用・申立費用などのコストが発生することと、地主との関係がさらに悪化するリスクもあるなどのデメリットもあるため、まずは再交渉や専門の不動産買取業者への相談を優先し、借地非訟はあくまでも最終手段として位置づけることが賢明です。

専門の不動産買取業者に相談すれば、業者が地主との交渉を代行してくれる場合もあり、借地非訟などの手続きを経ずに借地権を手放せるケースも少なくありません。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は弁護士・司法書士と連携しており、権利関係が複雑な借地権の法的な問題にも対応が可能です。
地主との交渉が難航して売却を進められずお困りの方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。

>>【地主との交渉もサポート】まずは無料で相談してみる

借地権売却時に発生する費用・税金一覧

借地権を売却する際には、通常の不動産売却とは異なる特有の費用や税金が発生します。
売却前にどのような費用・税金がかかるかを把握しておくことで、手取り額を正確に見積もることができます。

どのような費用・税金がかかるのか、以下の表に目安となる相場をまとめました。

借地権売却時にかかる税金や費用は以下の記事で解説しています
節税方法も紹介しておりますので、併せてご参照ください。

関連記事：借地権売却時の税金・費用・控除を解説！確定申告の流れもご紹介

借地権売却時の3つの注意点

手続きを進める前に知っておかないと、思わぬトラブルや損失につながる恐れがあります。
以下の3つのポイントを事前に理解し、売却活動をスムーズに進めましょう。

路線価に借地権割合を乗じて求めた価額は実際の取引価格ではない

借地権の価値を調べる際には国税庁が公表する路線価図の「借地権割合」を参考にすることが一般的ですが、この計算で求められるのは相続税・贈与税の申告に用いる税務上の評価額であり、実際の売却価格（取引価格）とは異なります。

例えば、路線価から算定した自用地評価額が3,000万円で借地権割合が60%の場合、税務上の借地権評価額は1,800万円です。
しかし実際の取引では地主との関係・建物の状態・残存期間・立地・市場での需要などさまざまな要素によって価格が左右されるため、必ずしも1,800万円で売却できるわけではありません。

「路線価ベースの価格で売れると思っていたのに、実際の査定額は大幅に下回った」と落胆しないためにも、売却価格の目安を知りたい場合は、借地権に精通した不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。

参照元：国税庁「路線価図・評価倍率表」

相続した借地権の売却前には相続登記が必要

親などから相続した借地権を売却する場合、原則として売却前に相続登記（建物の名義変更）が必要です。
買主への所有権移転登記を行えるのは、原則として登記上の名義人のみであるからです。

参照元：e-Gov法令検索「民法第177条」

また、2024年4月1日に相続登記が義務化され、 相続により不動産（借地権付き建物を含む）を取得した場合、相続を知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。
正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となる点に留意しましょう。

義務化以前（2024年3月31日以前）に発生した相続についても遡って改正法が適用され、2027年3月31日までの申請が求められています。

参照元：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）～なくそう 所有者不明土地」

相続登記の手続きは自分でおこなうことも可能ですが、書類の収集・作成が複雑なため司法書士に依頼するのが一般的です（費用の目安は5〜10万円程度）。

特に、売却を急いでいる場合には相続登記を先行して進める必要があるため、早めに着手することをおすすめします。

借地権に精通している不動産業者に相談する

借地権売却の相談先には借地権に精通している不動産業者を選びましょう。

借地権の売却には、地主との承諾交渉・譲渡承諾料の交渉・税務上の計算など、専門知識が求められる場面が多数あります。
借地権の取り扱い実績が少ない不動産業者に相談してしまうと、知識やノウハウの不足により以下のような問題が起こりかねません。

借地権の売却をスムーズに進めるためには、借地権・底地に関する豊富な取り扱い実績を持ち、弁護士などの専門家とも連携できる業者を選ぶことが重要です。
これらを満たす業者は地主との交渉をサポートしてくれることも少なくありません。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、借地権をはじめとする訳あり物件の買取を専門とする不動産買取業者です。
年間相談件数26,000件超（※2025年1月1日～2025年12月31日）・年間買取件数2,000件超（※2025年12月時点）の豊富な経験と、全国の弁護士・司法書士との連携体制を活かし、権利関係が複雑な借地権でも積極的に買取に取り組んでいます。

東証上場企業としての社会的信用のもと、全国一律の厳格な品質管理体制により、法令や契約条件を確認しながら取引を進めています。
「地主との交渉に疲れた」「早く借地権を手放したい」とお悩みの方は、ぜひ弊社の無料査定からお気軽にご相談ください。

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まとめ

借地権は売却できる財産ですが、設定されている借地権の種類・売却先・地主との関係によって、手続きの複雑さや売却相場が大きく変わります。
旧法借地権・普通借地権の場合は比較的売却しやすい一方で、定期借地権は残存期間が短くなるほど売却が困難な傾向です。

借地権の売却方法には「地主への売却」「底地との同時売却」「仲介による第三者売却」「専門の買取業者への売却」があります。
もし、地主との交渉トラブルを避けながら借地権を現状のまま早期に売却したい場合には、専門の不動産買取業者へ売却するのが近道です。

借地権の買取実績が豊富な業者であれば蓄積されたノウハウを活かし、一般の買い手が敬遠するような借地権であっても直接買い取ってもらえる可能性があります。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国規模で借地権をはじめとした訳あり物件の買取に対応している不動産買取業者です。
全国の弁護士・司法書士と連携し、少しでも早く負の資産を手放したいというご相談にも全社体制で対応しております。

借地権の売却をスムーズに進めたい方・地主との交渉が不安な方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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