株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
正式な住所表記は「地番」と「住所」の2つがある
正式な住所表記には「地番」と「住所」の2つがあります。
使用する目的などによって両者を適切に使い分ける必要があるのですが、そのために正しい住所が分かりづらく、混乱を招いているのも事実です。
ここでは2つの正式な住所の概要と、住所表記が2つに分かれた背景を解説します。
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「地番」とは土地の登記上の番号のこと
「地番」とは、法務局によって各筆の土地に割り当てられた登記上の区分番号のことで、書類上は「10番5」などと記載されます。
地番は土地の所有状況と納税額を明確にする目的で設置されており、各敷地の境界を管理する上でも役立ちます。
なお、地番はすべての土地に設定されているとは限らず、以下の土地には設定されていません。
- 登記（登録）されていない土地
- 所有権が明らかで納税の必要のない国有地
そのため、土地の正式な住所を調べた際に「地番が見当たらない」といったことも起こり得るのです。
ちなみに建物の登記管理には「家屋番号」が使用され、分譲マンションなどではマンション全体に1つの地番、各住戸に家屋番号が割り当てられています。
地番や家屋番号は日頃目にする機会がほとんどないため、必要となったときに戸惑う方が多いのです。
「地番」が必要となるシーン
土地や建物などの不動産に関する以下の法的手続きを行う場合には地番が必要です。
- 土地や建物の登記簿謄本取得時
- 登記事項証明書取得時
- 境界立会書類の署名捺印時
- 納税関係書類の記載時
地番は土地の「正式な住所」を識別するための番号として、不動産の登記や取引においては欠かせません。
例えば、相続した不動産を売却する場合には、売却前に「相続登記」が必要となり、登記を行うためには地番が必要です。
なお相続した家が未登記建物だった場合は、登記せず放置するとさまざまなリスクが生じるため、何らかの方法で登記を行わなければなりません。
未登記物件を放置した場合のリスクについては、以下の記事で詳しく解説しているので押さえておきましょう。
「住所（住居表示）」とは住居をわかりやすく表示する制度のこと
一方の住所（住居表示）とは、特定の場所・建物が見つかりやすいよう明確化するための制度です。
住居表示は自治体ごとに設定され、通常は「町名、街区符号、住居番号」で構成されています。
郵便配達などのサービスを迅速に提供する目的で、一定の基準で建物に順序よく番号が付けられている点が、登記時に不規則に付与される地番・家屋番号と異なります。
一般的に地番と住居表示は異なる場合が多いものの、一部の地域では地番と住居表示が同一に設定されている場合もあるため、確認が必要です。
「住所（住居表示）」と「地番」が分かれた背景
地番と住居表示では地番のほうが古くから存在しています。
地番は明治時代に徴税や土地の表示の目的で設定され、もともとは地番を建物の住所として使っていました。
しかし市街地の発達とともに地番の追加と削除が繰り返された結果、建物の所在地と地番にズレが生じ、地番の数字の並びも不規則になってしまったため、郵便配達などに支障が出てきたのです。
そこで1962年施行の「住居表示法」にもとづき、建物の特定を容易にする住所制度「住居表示」が導入され、現在に至っています。
【住居表示実施前（地番）】
| 〇〇市 | 旧町字○○ [字名] |
123 番地 45 [地番] |
—— |
【住居表示実施後（住居表示）】
| 〇〇市 | 新町名 [町名] |
６番 [街区符号] |
７号 [住居番号] |
とはいえ、必ずしもすべての地域で住居表示が用いられているわけではなく、現在でも以下のように住所と地番が同一の地域もあります。
- 新宿区の一部
- 調布市
- 日野市 など
一部の市区町村で住居表示を行わない理由は、住居表示でなく地番のままでも徴税や登記上、不都合がないと判断したからです。
ちなみに京都市でも地番で住所を表示していますが、こちらは古い地名を残すためで目的が異なります。
上記のように住所の表示は自治体によって異なる場合があるため、手続きの際には確認が必要です。
正式な住所表記における「地番」「番地」「番」の違い
日本の住所には「住所（住居表記）」「地番」「番地」などの似たような表記があるうえに、正式な表記は使用目的によって異なるので注意が必要です。
以下の項では住所表記で紛らわしい「地番」「住所」「番地」「番」の違いを解説します。
地番と住所（住居表示）の違いは「土地」か「建物」か
「地番」が土地に対して割り当てられるのに対し、「住所（居住表示）」は建物に設定されている点が2者の違いです。
地番は土地1筆を確定するための番号として、法務局で管理されており、住居表示は、土地の上に建つ住宅を特定するために市区町村で設定・管理されている点も両者の違いです。
郵便配達や宅配など、日常のシーンにおいては建物を特定する住居表示が用いられ、地番を使用する機会は多くありません。
不動産以外の公的手続きや、就活のようなオフィシャルな場面では、地番ではなく住居表示が使われますが、不動産関連の手続きでは地番が必須です。
地番と番地の違いは「土地の登記管理」か「住所表示」か
「地番」と「番地」は、どちらも登記簿上の管理に使用するために法務局が設定した番号ですが、違いは「地番」が土地の登記管理番号であるのに対し、「番地」は建物についての住居表示である点です。
登記簿に「建物の所在する地番」を記録する際には以下のように「番地」が用いられます。
表題部に「建物の所在する地番」を意味する「 〇番地 」という記載があるのがお分かりいただけるでしょう。
なお、住居表示法施行前の住所表記では「番地」で建物の所在を示していましたが、施行後には後述する「号」で建物を示すのが一般的になっています。
番地と番の違いは「地番」か「居住表示」か
地番を使った住所表示では「番地」、住居表示の場合は「番」が用いられます。
ちなみに住所の末尾にある「号」は、住居表示でのみ使用する建物の番号です。
例えば住居表示「〇〇町1丁目2番3号」の意味は「〇〇町1丁目の2番街区で3つ目の建物」となります。
住居表示を使用している地域と、地番のままの地域の両方があることから、日本には「〇番」「〇番地」両方の住所表示が存在することになるので、間違えないようにしましょう。
正式な住所「地番」の6つの調べ方
ここで不動産関連の法的手続きに必要となる正式な住所「地番」の調べ方を紹介します。
固定資産税の納税通知書で確認する
調べたい不動産が自己所有の場合、地番は以下の固定資産税の納税通知書で確認が可能です。
毎年4月～5月に市区町村から送付される固定資産税の納税通知書では、年度の固定資産税額のほかに以下の不動産登記情報も確認できます。
- 不動産の名義
- 不動産所在地
- 不動産の区画情報
固定資産税納税通知書は不動産登記などの手続きにも活用できます。
もし納税通知書が見当たらない場合には、市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得する方法でも代替が可能です。
権利証（登記済証）や登記識別情報通知書で確認する
地番を調べたい不動産が自己所有の場合は、納税通知書以外にも「不動産の権利証（または登記簿識別情報通知書）」でも確認できます。
どちらも登記が完了したときに登記の証明書として届く書類で、基本的に同じ役割の書類です。
不動産登記法改正により、2005年3月7日以前の登記では権利証、それ以降に登記した場合には登記識別情報が交付されている点が両者の違いです。
権利証（登記済証）や登記識別情報通知書では土地や建物の所在、家屋番号も確認できます。
法務局へ問い合わせる
地番のわかる書類が手元になかったら、不動産登記を管理している法務局へ直接問い合わせて聞く方法もあります。
地番を確かめるには、法務局への問い合わせがもっとも早くて確実です。
ただし一部電話問い合わせに対応していない法務局もあるため確認しましょう。
また、地番と家屋番号が一致していないと、家屋番号を教えてくれないケースもあるなど、電話だけでは目的を果たせない可能性もあります。
その場合は法務局へ出向いて地番を聞くのも1つの方法です。
管轄の法務局は以下で検索できます。
【法務局の電話問い合わせ対応時間：平日8:30〜5:15】
ブルーマップで調べる
土地の地番を調べるには「ブルーマップ(住居表示地番対照住宅地図)」を使う方法もあります。
ブルーマップとは、通常の住宅地図の上に、地番などの不動産データがわかりやすく記載された地図のことです。
不動産データが青字で書かれていることから、ブルーマップと呼ばれており、以下の場所で無料で閲覧できます。
- 国立図書館や各地の中央図書館
- 市区町村役場
- 法務局・登記出張所
ブルーマップでは地番以外にも以下の不動産情報を得られます。
- 地番
- 公図番号
- 用途地域名
- 道路や建物名
- 土地の建坪率
- 容積率
ZENRINから出版されているブルーマップは書店でも購入できますが高額なので、地番を調べるだけなら無料閲覧がよいでしょう。
なお、Webで検索できる「ブルーマップデータベース（JTNマップ）」もありますが、閲覧には会員登録が必要で、個人で閲覧できるのは土地家屋調査士や行政書士、弁護士などの士業に限られます。
登記所で公図を閲覧し地図と照合する
地番は、登記所で「公図※」を閲覧して調べる方法もあります。
※公図とは
法務局（登記所）に備え付けられている、土地の位置や形状を確定するための法的な図面のこと。以下の2種類がある。
- 14条地図：国の地籍調査に戻づいて作成される高精度な図面
- 14条地図に準ずる図面：まだ14条地図が作成されていない地域で使われる、旧公図をもとに作られた地図
公図からは地番のほか、道路との位置関係や土地の形状、隣地との位置関係、土地の大まかな広さがわかります。
登記所へ市販の住宅地図を持参し、閲覧した公図と見比べれば、知りたい場所を特定し地番を調べられます。
ただし「14条に準ずる地図」は、明治時代の地租改正時に作成された図面をベースにしており、以下のように現況とは異なる場合があるので注意が必要です。
- あるはずの道路が公図にない
- 道路幅が違う
- 同じ丁目に同じ地番があるなど、地番の記載ミスがある
令和5年度末の時点で地籍調査の進捗率は53％とのことから、残りの土地は「14条に準ずる地図」のままということになります。
公図はあくまで土地の大まかな位置や形状を知るための資料と考えましょう。
参照元：国土交通省「全国の地籍調査実施状況｜地籍調査Webサイト」
インターネットの「地番検索サービス」で調べる
法務局に出向かなくても、一般財団法人民事法務協会の「登記情報提供サービス」の「地番検索サービス」を利用すると、おおまかな地番を調べられます。
引用元：登記情報提供サービス
地番検索のみなら無料で利用でき（一時利用）、土地の登記情報などを調べる場合は個人で300円の料金が必要です。
さらに登記簿内容その他のサービスを利用したい場合には、都度料金がかかります。
登記情報提供サービスの利用には登録が必要で、地番を調べる「一時利用」の場合は以下の流れで利用登録⇒検索を行います。
利用者登録・地番検索手順
- 「一時利用・利用申込」をクリック
- 登録事項の入力・送信
- 受信したEメールのURLでログイン
- 「不動産請求」
- 住所を入力
- 「地番検索サービス」で地番を検索
なお、利用者登録のEメールが届いてから30分以内にログインしないと、URLが無効になります。
また一時利用の場合、会員登録をした当日中でないと「不動産請求」のメニューに入れなくなる点にも注意しましょう。
地番検索を利用できる時間は、平日8:30～21:00の間のみです。
参照元：法務省「登記情報提供サービスにおける「地番検索サービス」について」
正式な「住所（住居表記）」の5つの調べ方
地番ではなく、正式な「住居表記（〇丁目〇番〇号）」の記載が必要なケースもあります。
たとえば就職活動や不動産手続き以外の役所の提出書類などです。
普段ハイフンでつないで住所を書いていると「番と番地どっちだっけ？」と、正式な住所を書くのに戸惑う方も多いのではないでしょうか。
そこで以下の項では、正式な住所（住居表記）を確認する方法を紹介します。
マイナンバーカードで調べる
マイナンバーカードなら、本人の正式な住所が記載されています。
「〇丁目〇番（番地）〇号」の住所を知りたいときには、マイナンバーカードがもっとも手軽に確認でき、お金もかかりません。
まだマイナンバーカードを作成していない方は、2020年5月以降に簡易書留で送付された「個人番号通知書」があるはずなので、チェックしてみてください。
個人番号通知書でも正式な住所の確認が可能です。
ただし「本人確認書類」や「マイナンバーを証明する書類」としては利用できないため注意しましょう。
参照元：総務省｜マイナンバー制度とマイナンバーカード｜個人番号通知書
役所から届く書類や郵便物で調べる
役所から届く書類や郵便物の宛名でも、正式な住所を確認が可能です。
住所がわかる役所の書類には以下のものがあります。
- 市民税・県民税の申告書
- 市民税・県民税の税額決定または納税通知書
- 国民健康保険の所得申告書
- 国民健康保険の納付書
ただし上記の書類は、住民税支払義務者や国保加入者にしか届かないので、該当しない方はほかの方法で住所を調べましょう。
住民票の写しをもらう
住所確認を急ぐ場合は、市区町村役場で住民票の写しをもらうのがおすすめです。
市区町村にもよりますが、300円程度で住民票の写しを取得できます。
住民票なら住所をすべて略さず記載されているので、公的手続きや就活にも活用が可能です。
またマイナンバーカードを持っていると、コンビニで住民票を発行できる場合もありますが、地域にもよるため、在住エリアでサービスを利用できるかどうか、以下のサイトで確認しましょう。
「コンビニエンスストア等における証明書等の自動交付【コンビニ交付】 | 利用できる市区町村」
上記サイトでは、2024年09月時点の住民票コンビニ発行サービス提供市区町村（CSVファイル一覧）をダウンロード可能です。
ちなみに、自分の住民票の場所がわからない場合には、本籍地の市区町村役場で「戸籍の附票」の写しを取得すると、住民登録している場所がわかります。
法務局へ確認する
手元に住所を確認できる書類が見当たらない場合は、地番を調べる場合と同様に、法務局に電話すれば住所の確認が可能です。
平日8:30〜5:15の間に管轄の法務局に電話をかけ「地番照会」を依頼し、分かっている自分の住所を伝えると正式な住所を確認できます。
「地番」から「住所」を調べる
地番だけが分かっていて住所が分からない場合は、地番から住所を調べることも可能です。
「地番しか知らなくて土地の場所がわからない」「マンションを購入したいが未完成のため地番しかわからない」などの場合に、以下の方法で住所を調べられます。
- ブルーマップで変換する
- 市区町村の「地番図（地図参考図）」を閲覧する
- 登記所の「公図」とGPS機能を使って逆引きする
ゼンリンのブルーマップを見れば、地番と住所（住居表示）を一覧で確認できるのでおすすめです。
土地の場所がわからない場合や、住居表示がない場合に土地を特定するには、市区町村役場の「地番図」から土地の場所を探し、Google Mapなどで照合する方法もあります。
また、法務局の登記所にある「公図」の右上・左下に書かれた「座標値（平面直角座標）」を「平面直角座標 ⇔ 緯度・経度変換 with Google Map（無料）」のX座標・Y座標に入力し、近くのポイントを探す方法もあります。
引用元：盛岡地方法務局 地図サンプル
測量のX座標とY座標は数学の座標とは逆になるので注意してください。
なお、公図に座標値の記載がされていない地域もあるので、その場合は他の方法で調べましょう。
運転免許証や地図サービスの住所は正式とは限らない
公的な書類や信頼性の高いサービスでも、正式な住所が記載されているとは限りません。
例えば以下の書類やサービスは、正式な「〇町名〇番地（番）〇号」でない可能性が高いので、正式な住所として参照するのは避けるべきです。
- 運転免許証
- 地図サービス
- 郵便物や宅配便
マイナンバーカードと同様、運転免許証も身分証明ができる書類ですが、住所確認に関しては代替できません。
地図サービスも住所がすべて表示されるとは限らないため、正式な住所として使用するのは控えましょう。
正式な住所「地番」の活用方法
地番がわかれば、不動産に関する以下のような情報収集に活用できます。
日頃はほとんど使うことのない地番ですが、不動産の知りたいことを確認する手掛かりになるので、調べておくに越したことはありません。
ただし、地番がなくても不動産の手続きができる方法もあるので、後ほど詳しく解説します。
土地や建物の登記情報がわかる
地番が分かれば、土地の所有者や広さ、地目などの登記情報を調べられます。
※登記情報とは
登記情報とは土地1筆・建物1戸ごとに作成されている不動産の登記記録のこと。
所在や面積、構造のほか、所有者、所有権以外の権利（抵当権）などが含まれる。
不動産の登記情報は、売却のために隣地との境界線を確定する際にも役立ち、売却の可否にかかわる抵当権の有無も登記情報から確認が可能です。
ただし登記情報を調べた結果、相続した物件が未登記だと判明した場合は売却が困難になります。
さらに2024年4月からは登記が義務付けられているので、売却する・しないに関わらず、相続人が所有者を探して登記を行わなければなりません。
未登記物件の所有者を調べたい場合は、以下の記事で方法を解説しているので参考にしてください。
購入したい土地の価格相場がわかる
地番が分かれば、購入を検討している以下の土地の価格相場も調べられます。
- 公示地価・基準地価
- 実勢価格
- 相続税路線価
公示価格は国土交通省「地価公示・都道府県地価調査の検索（無料）」で調べられ、実勢価格は公示価格に1.1～1.2を掛けた数値が目安です。
相続税路線価は国税庁「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
さらに地番から登記情報を取得すれば土地の所有者もわかるので、購入手続きをスムーズに進めやすくなるでしょう。
相続した土地の建築条件がわかる
地番が分かっていれば、相続した土地の建築条件も調べられます。
相続した土地を売却する場合には、建築基準法や都市計画法の制限範囲を把握していなければなりません。
しかし地番が分かれば、市区町村役場や建設事務所などで、以下の建築条件を調べることが可能です。
- 用途地域
- 容積率
- 建ぺい率
- 再建築の可否 など
用途地域（第〇種低層住宅地域など）ごとに定められた容積率や建蔽率を把握しておくことで、土地の活用範囲が明確になり、売却プランを立てやすくなります。
ただし調べた結果、市街化調整区域で建築条件が悪かったり、再建築不可物件と判明したりした場合には、売却はかなり厳しいと言わざるを得ません。
相続したくない「負動産」の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
アルバリンクには住所が分からない物件でも売却できる
相続した不動産を活用しない場合には、専門の買取業者へ買い取ってもらうのも1つの方法です。
専門の買取業者なら、「建物が古い」「立地が悪い」「建築条件が悪い」などの理由で通常売れないような不動産でも、問題なく買い取ってくれます。
専門の買取業者が買い取れる理由は、物件を再生・再販するノウハウと販路が豊富なため、収益に変えられる自信があるからです。
さらに専門の買取業者は不動産や法律、税金の専門家とも連携しているため、登記や売買、権利関係の問題解決などもワンストップで依頼が可能です。
遺産の中に不動産物件があった場合でも、専門の買取業者なら担当者が依頼者と一緒に登記情報を調べてくれるので、住所がわからない土地や未登記物件でも安心して売却できます。
弊社AlbaLinkは活用できない家や土地を専門に買い取っている不動産買取業者です。
弊社は訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような条件の難しい物件も多数買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家は780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足いただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
さらに築古の再建築不可物件を買い取ったお客様からは、以下のような感謝のメッセージをいただいております。
「家財の片づけ、相続登記もお願いできスムーズに処分できて感謝しています」と、サポートにご満足いただけました。
他にも弊社が買取をさせていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」などの感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
さらに、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ここまでお読みになり、相続した土地を売却したいけど「地番を調べるのが負担」「手続きが難しそう」と思われた方は、ぜひ弊社へお問い合わせください。
売却するための手続きを誠心誠意サポートさせていただきます。
>>【住所がわからなくても高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
「正式な住所」と住所を調べる方法は、使う目的や行う手続きによって異なります。
不動産の登記や売買、固定資産税に関する手続きには、法務局が割り振る「地番」が使われます。
地番は固定資産税納税通知書や権利証、法務局への問い合わせ、ブルーマップ、公図、地番検索サービスで確認が可能です。
一方、その他の公的手続きや就活には、市区町村が設置する「住所（住居表示）」が使われます。
住所（住居表示）はマイナンバーカードや役所からの書類、住民票、法務局への問い合わせで確認できます。
地番がわかれば、不動産の登記情報や買いたい土地の価格相場、相続した土地の建築条件まで調査が可能です。
相続した不動産を売却する前には登記が必要で、そのために地番を調べる必要があります。
しかし地番の調査から登記までの手続きは複雑で、調べても住所が分からなかったり、未登記だったりした場合には、売却自体が困難です。
もし地番を調べるのが難しかったり、登記の手続きが困難な状況がある場合には、相続した土地を専門の買取業者へ売却することをおすすめします。
専門の買取業者なら、未登記の物件や再建築不可などの条件の悪い物件でも、専門家とともに法的な問題を解決できるので、そのままの状態で買取が可能です。
弊社AlbaLinkは未登記物件や住所不明などの訳あり物件を専門に買い取っている不動産買取業者です。
弊社はこれまでも未登記物件や再建築不可物件など、さまざまな訳あり物件を多数買い取っており、実績が多くのメディアでも取り上げられています。
相続した不要な不動産を今すぐ手放したい方や、売却したいけど正式な住所・地番を調べられずお困りの方は、無料相談・無料査定だけでも歓迎ですので、ぜひ弊社へご相談ください。
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