株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
親族間での不動産売買の適正価格が相場の80％とされる根拠
贈与税を課されないための親族間売買の適正価格は、市場相場の80％程度が安全圏の目安とされています。
参照元：e-Gov法令検索民法第725条
親族とは、6親等内の血族・配偶者・3親等内の姻族です。
親族間での不動産売買は、当事者間の合意さえあれば価格を自由に設定できます。
しかし、市場相場よりあまりにも安すぎる価格で取引を行うと、税務署に「売買」ではなく、売買価格と市場相場の差額分が売主から買主へ贈与されたものと見なされ、買主に対して高額な贈与税が課税されます。
これが「みなし贈与」です。
相続税対策などで生前に不動産を譲り渡したい方にとって、「みなし贈与」は避けるべきでしょう。
「市場相場の80％」が適正価格の目安となる根拠は、過去の裁判判例にあります。
実際に「東京地判平成19年8月23日(行ｳ)第562号」の裁判では、市場相場のおよそ80％で親族へ売買した不動産について、税務署側が「市場相場よりも著しく低い価格に該当する」と主張し、納税者（買主）側と争われました。
判決では、「市場相場の80％は著しく低い割合とは言えない」として納税者が勝訴しました。
この判決が確定したことで、市場相場の80％が一つの安全圏の目安として広く認識されるようになったのです。
80％より大幅に安い価格で売買した場合に、具体的にどのような基準でみなし贈与と判断されてしまうのかは、次章で詳しく解説します。
親族間での不動産売買が「みなし贈与」と判断されるケース
親族間売買で「みなし贈与」と判断され、贈与税を課税されるのは、主に以下の3つのケースです。
みなし贈与と認識されないよう、一般の不動産売買と同様に売買契約書を作成し、契約内容を明確にしておくことが重要です。
親族間売買でみなし贈与を避ける方法
親族間における不動産売買でみなし贈与と判断されるのを避けるには、贈与税の基礎控除を活用するのは一つの手です。
贈与税には年間110万円の基礎控除が設けられています。
不動産の持分（所有権の一部）の価値が110万円の範囲内となるように調整して毎年売買を行えば、贈与税の課税を避けられます。
しかし、持分を細分化して共有状態になると、不動産の売却や大規模な修繕を行う際に共有者全員の同意が必要となり、将来的に不動産を自由に活用できないなどの親族間のトラブルに発展しかねません。
そのため、贈与税の基礎控除を利用した方法は将来的なトラブルのリスクがあるため、安全に売買を成立させるのであれば、前章で解説した適正価格で取引を行うことが大切です。
市場相場の80％程度で売買契約書を作成し、代金授受を証明することで、みなし贈与による税務署からの指摘と親族間の将来的な揉め事、その両方を回避できます。
正確な市場相場や適正価格を知るには、不動産のプロによる査定が不可欠です。
「みなし贈与と判断されないか不安」「そもそも市場価格がわからない」方は、弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
弊社は幅広い不動産の買取経験を活かし、どのような不動産も最短1日で無料で査定できます。
お客様の状況に合わせて、適正価格のご提示や、売買が可能です。
強引な勧誘等はありませんので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
>>【どのような不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
カンタン1分査定
親族間における不動産売買の進め方
親族間売買のプロセスは以下の通りです。
名義や権利関係を整理する
売却する前の準備として登記事項証明書で当該不動産の名義や権利関係、抵当権が設定されていないか等を確認しましょう。
万が一、抵当権が設定されていたり、他に共有者がいたりした場合、売主1人の判断では売却できないからです。
抵当権とは、契約者が返済不能となった場合に、担保に設定した不動産を売却して融資額の回収ができる権利です。
万が一に備えて不動産を担保に設定しているため、ローンが完済していない不動産は金融機関の許可なしでは売却できません。
不動産に共有者がいる場合も、共有名義不動産は独断で売却ができないため、事前に売却の同意が必要です。
当該不動産の抵当権・共有者の有無については、不動産の所在地や所有者の権利関係などが記載されている登記事項証明書で確認できます。
登記事項証明書は、最寄りの法務局で取得でき、郵送・オンライン請求にも対応しています。
しかし建物が古いと、未登記であったり登記されている建物が実際の建物と相違していたりすることもあり、そのような場合は登記事項説明書を取得できません。
登記事項説明書の代わりとなる「固定資産評価証明書」を取得しなければならず、手続きに手間や時間がかかることもあるので、売却準備は余裕を持って進めましょう。
固定資産評価証明書は、評価年度の1月1日時点での土地・家屋の評価額が記された書類で、役所で取得可能です。
なお固定資産評価証明書は、売却したい不動産が東京23区内にあれば都税事務所で、23区外の場合は所在地の役所で取得できます。
なお、登記事項証明書の見方については、以下の記事で詳しく解説しています。
土地・建物の売却価格を決める
市場価格の80％を目安に、今回の取引価格を決定します。
土地の価格の調べ方は以下の4つの方法があります。
| 公示価格 | 国土交通省が公表する土地の価格。 毎年1月1日時点を価格判定の基準日とし、毎年3月下旬に公示 |
|---|---|
| 基準地価 | 都道府県が公表する土地の価格。 毎年7月1日を価格判定の基準日とし、毎年9月下旬に公表 |
| 路線価 | 国税庁が公表する主要道路に面した1㎡あたりの土地の価格。 毎年1月1日を価格判定の基準日とし、毎年8月上旬に公表 |
| 固定資産税評価額 | 各市区町村が算定する土地・建物の評価額。 3年に1度、1月1日に価格評価が行われる |
上記を指標に、レインズ・マーケット・インフォメーションで、不動産情報ライブラリで類似物件の成約事例を参考にして、当事者間の事情等を考慮し、売却価格を決めていきます。
ただし、住宅は大通りから一本道を入っただけでも価値が変わるため、正確な売却価格を知りたい場合は不動産鑑定士に不動産鑑定評価書を作成してもらいましょう。
不動産鑑定評価書は、国土交通省の不動産鑑定評価基準に基づいて作成される書面で、税務署への立証資料として用いられます。
公的証明力・法的責任が担保されているため、みなし贈与に該当する心配がありません。
ただし、不動産鑑定士に依頼する費用はおよそ1件あたり20万円〜50万円程度の費用がかかります。
売却前に多額な経費をかけたくない場合は、物件データが豊富にある不動産会社に無料査定を依頼しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の不動産の無料査定を行っております。
年間相談件数5,000件以上（2023年時点）の弊社であれば、経験豊富な査定員による適正な売却価格を提示できます。
もちろん、強引な営業等はないのでご安心ください。
>>【どのような不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
売買契約を行う
契約書を作成し、売主・買主両者の同意の元、契約書への捺印を行います。
個人間売買契約書の作成については、代行業務を行っている不動産会社や司法書士もいますので作成方法が分からない場合は依頼することも可能です。
司法書士に依頼する際の費用相場は、5万円～20万円ほどです。
後々、法務局や税務署に提示することを想定して、ある程度一般的な契約内容・事項を記載したものを作成するようにしましょう。
また、親族間売買であっても不動産売買契約書への収入印紙の貼付は必須ですのでご注意ください。
収入印紙とは、印紙税を納付するための切手のような証票のことで、上記画像の赤枠の箇所に貼付します。
親族間売買を不動産仲介業者に仲介してもらう方法もある
親子間売買を仲介業者に仲介してもらう方法もあります。
親族間売買では両者の売却価格等の条件に合意が得られれば、スムーズに話し合いを進められます。
仲介手数料は発生しますが、後々トラブルになりそうな点を先回りして売買契約書に特約を設けるなどサポートしてもらえるので、親子間の揉め事を回避しやすくなります。
なお、親族間売買で住宅ローンを利用する場合は、仲介会社への依頼が必要です。
住宅ローンの本審査では、取引の内容・権利の状況・物件の状態など記載された「重要事項説明書」の提示を求められます。
重要事項説明書は、宅地建物取引士の有資格者でなければ作成できないので、住宅ローンを利用する場合も仲介会社に依頼しましょう。
引き渡しと名義変更手続きをする
契約の完了後、引き渡しを経て名義変更手続きとなります。
通常の不動産売買では、契約から引き渡しまで1ヶ月程度かかりますが、親族間売買であれば契約書への調印後即時の引き渡しも可能です。
決済は、引き渡し時に行うことが一般的ですので、このタイミングで金銭の授受を行うことが望ましいでしょう。
引き渡しの完了後は、管轄法務局で不動産の所有権移転登記を行い、所有者が変更されれば引き渡しは完了となります。
登記についてはご自身で行うことも可能ですが、司法書士に依頼することが一般的です。
司法書士に所有権移転登記を依頼する費用相場は、3万円〜5万円程度です。
なお、不動産の個人間売買でどのような税金がかかるのかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
親族間での不動産売買を成功させる3つのポイント
親族間売買を検討する目的は、相続対策や共有状態の解消など様々ですが、いずれも成功させるためには、一般の不動産取引以上に細心の注意が必要です。
曖昧な取引や手続きのミスは、税務署からの指摘や、親族間の修復不可能なトラブルを招きかねません。
ここでは、親族間での不動産売買を確実に成功させるために、必ず押さえておきたい3つのポイントを解説します。
売買契約書を必ず作成する
親族間の取引であっても、不動産売買契約書を作成することは極めて重要です。
契約書は、単なる形式的な書類ではなく、「みなし贈与」を防ぐための最重要証拠となります。
契約書の作成は、司法書士や不動産会社に代行を依頼することも可能です。
【親族間売買における契約書の重要性】
このように、親族間における不動産売買をつつがなく完了させるには、適正価格の決定、税務や登記上の手続きなど多岐にわたる専門知識が必要です。
「不動産の適正価格はいくらなのか」「みなし贈与による課税や親族間のトラブルを防ぐにはどうしたらよいのか」といった不安を感じている方は、ぜひ弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
弊社は、司法書士や税理士、弁護士など各種専門家と連携しており、お客様の状況に合わせた的確なアドバイスとサポートが可能です。
また、経験豊富な査定員が、お客様の不動産の正確な適正価格を無料でご提示します。
強引な勧誘等はありませんので、お気軽にお問い合わせください。
>>【どのような不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
カンタン1分査定
親族間で不動産売買を行う3つのメリット
親族間売買は一般的な不動産売買より特別な注意が必要ですが、メリットも存在します。
親族間売買のメリットは以下のとおりです。
簡単にご説明します。
なお、以下の記事でも個人売買のメリットを解説しているので、併せて参考にしてください。
自宅の所有権を第三者に渡さなくて良い
愛着のある自宅を売却する場合、親族間での売買であれば、その家や土地との繋がりを維持できます。
マイホームを購入するに至った想いや、子どもが成長してきた過程などの思い出は、所有者それぞれにとってお金には代えられないものです。
しかし、第三者に自宅を渡してしまうと、今後はその家に関わることができなくなってしまいます。
親族に物件を売買するのであれば、比較的気軽に再訪することもできますし、思い入れのある物件を親族に使い続けてもらえるという大きな安心感があります。
「自宅を第三者の手に渡さなくて済む」という点は、親族間売買の重要なメリットです。
相続トラブルを回避できる
相続が発生する前に親から子に不動産を売買しておくことで、相続時のトラブルを回避できます。
相続時のトラブルとは、例えば親が亡くなってから遺産分割について相続人同士で話し合った際に、不動産の取り合いになったり反対に押し付け合いになったりすることです。
実際に、弊社のアンケート調査では、相続に関する不安のダントツ1位は「親族間の揉め事」となっており、遺産分割がきっかけに相続人同士が不仲になるケースは珍しくありません。
親が元気なうちに売買という形で財産を整理し、他の相続人の理解も得ておくことは、家族間の平和を保つための最も確実な方法となります。
なお、兄弟での実家相続トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
【共有持分を親族間売買する場合】所有権を1本化できる
親族間売買を行うことで、既に親族で共有している不動産の複雑な共有関係を解消し、独断で不動産を自由に活用できるという大きなメリットが得られます。
相続などにより不動産の所有権を既に親族で共有している場合、共有不動産を活用（売却、大規模修繕等）する際には、共有者全員の同意が必須です。
つまり、共有者1人の意思で共有不動産を自由に活用することはできません。
そこで、それぞれの持分を1人の共有者に売却（親族間売買）して所有権を1本化することで、この複雑な共有関係を解消できます。
結果として、不動産の活用における決定権が単独所有者に移り、迅速かつ自由に不動産を管理・処分できるようになります。
共有不動産に各共有者が行える保存行為については、以下の記事で詳しく解説しています。
親族間で不動産売買を行う2つのデメリット
親族間売買は、当事者間の合意で価格を柔軟に決められるメリットがある一方で、市場相場の80％程度で売買しないと「みなし贈与」と判断されて贈与税が課される以外にも、デメリットが存在します。
ここでは、親族間での不動産売買で知っておくべき2つのデメリットを解説します。
デメリットを理解した上で、親族間売買を行うか否かを判断しましょう。
住宅ローンが通りにくい
親族間売買におけるデメリットとして、住宅ローンが通りにくい点が挙げられます。
親族間での売買の場合、相続によって自動的に所有権が移転するにもかかわらず、わざわざ売買で所有権を移転させることを不審に思われがちです。
金融機関としては、融資した住宅ローンが脱税などの犯罪に使われることを懸念しているので、自ずと審査が厳しくなります。
中小・地方金融機関等から融資を受けられる可能性はありますが、大手の金融機関から融資を受けるのは難しいでしょう。
なお中小・地方金融機関等から融資を受けられる場合も、独自の審査があったり高金利であったりするのでご注意ください。
また審査が通らなかった場合、融資が断られたという情報が残り、今後別の理由で融資を受けたいときに影響を与えるおそれもあります。
不動産の個人間売買で住宅ローンを組めるかどうかは、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
税金の軽減措置が受けられない場合がある
税金の軽減措置が受けられない場合がある点も、親族間売買のデメリットです。
通常、不動産の売買は売主の税負担が軽減されるよう、さまざまな特例・控除が用意されています。
その内の一つが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
上記の特例は、不動産を売却した利益に対して課せられる税金を最高3,000万円まで控除してもらえる特例です。
しかし、要件の一つが「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと」であるため、親族間売買では3,000万円の特別控除が受けられません。
不動産売却に関する税金・特例については、以下の記事で詳しく解説しています。
親族間の不動産売買でかかる税金
親族間の取引であっても、不動産の売買をすると税金がかかります。
親族間売買でかかる税金は以下の4種類です。
印紙税
印紙税とは商取引に関する文書を作成したときに課せられる税金です。
印紙税額は不動産の売買価格によって異なり、取引の金額が高いほど税額も上がります。
たとえば、不動産の売買価格が700万円なら5,000円・2,000万円であれば1万円の印紙税が必要です。
参照元：国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
納付方法は前述したとおり、不動産売買契約書に収入印紙を貼り付けることで納税が完了します。
登録免許税
登録免許税は、不動産の名義変更・抵当権の設定など、登記手続きをする際にかかる税金です。
各登記手続きによる登録免許税は以下のとおりです。
参照元：国税庁｜登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
たとえば、固定資産税評価額が土地1,000万円・建物500万円だった場合の名義変更の登録免許税は、特例税率を適用すると下記のとおりです。
建物：5,000,000円×0.003=15,000円
登録免許税の合計は、165,000円です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産の売却をしたときの利益に課せられる税金です。
不動産の売却金額から、取得費・譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に税率をかけて税額が算出されます。
譲渡所得に乗じる税率は所有期間によって、以下のように異なります。
| 譲渡所得の区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年以上 | 20.315% |
たとえば、譲渡所得500万円・5年以上所有した不動産を売却した場合、
譲渡所得税は、101万5,750円です。
譲渡所得税は、翌年の確定申告の時期（2月16日から3月15日）に税務署・金融機関にて現金一括払いで納付します。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を購入や贈与で取得したときに課せられる税金です。
令和9年3月31日までの期間に取得した居住用の不動産は軽減措置が適用されるため、以下の計算式で税額が算出されます。
- 土地：固定資産税評価額×1/2×3%
- 建物：固定資産税評価額×3％
たとえば、固定資産税評価額が土地1,000万円・建物500万円だった場合の不動産取得税は下記のとおりです。
建物：500万円×3％=15万円
合計30万円の不動産取得税がかかります。
不動産を取得して約4ヶ月〜6ヶ月後に、所有者宛に送付される不動産取得税納税通知書で納付します。
取得した住宅の諸条件によっては、さらに軽減措置が受けられる可能性があるため、管轄の税務署に確認しておきましょう。
まとめ
親族間の不動産売買の流れ、メリット・デメリット、適正価格の考え方などについて解説してきました。
ポイントは以下の通りです。
- 親族間売買とは、文字通り不動産を親族の間で売買することで、法律上の問題はない
- 親族間売買のメリットは自宅の所有権を第三者に渡さなくて良い点にあるが、一方で買主の住宅ローン審査が通りにくいというデメリットがある
- 親族間売買における不動産取引価格は、当事者間で自由に決められるが、市場相場の80％程度が適正価格とされている
- 市場相場から大きく逸脱して安い価格をつけると「贈与」とみなされて贈与税が課される
- 親族間売買であっても、契約書を作成する等一般的な不動産取引と同じプロセスを踏むことが重要
不動産取引全般に言えることですが、特に親族間取引においては、不動産に関する知識・経験の豊富なプロに相談・依頼することが重要です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、幅広い不動産の買取に特化した専門業者です。
数多くの不動産売買の経験から、より正確な査定価格をご提示できます。
年中無休で不動産のプロが対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
