位置指定道路に接する不動産は売却可能！売却のポイントや必要書類を解説

位置指定道路に接する物件も売却できる！

位置指定道路に接する不動産は、通常の土地と同様に売却が可能です。

位置指定道路とは、個人や企業が所有する「私道」のうち、特定行政庁から建築基準法第42条1項5号に基づき、建築基準法上の「道路」として指定を受けたものを指します。

参照元：e-Gov法令検索：建築基準法第42条1項5号

本来、個人や企業が所有する「私道」は建築基準法上の道路として認められず、私道にしか接していない土地には建物を建てられません。

しかし、位置指定道路に接する土地は、建物を建てる際に定められている「接道義務」を満たすため、建物の建築や建て替えが適法に行えるため、一般的な土地と同様に売却できます。

参照元：e-Gov法令検索：建築基準法第43条

ただし、道路としての指定を受けていても、「私有地」である点に変わりはありません。

公道とは異なり、道路の維持管理責任や配管工事の権利などを巡って私道ならではの問題が生じるケースがあるため、売却を進める際はリスクや注意点を把握しておくことが大切です。

位置指定道路に接する不動産で起こり得る具体的なトラブルやリスクについては、次項で詳しく解説します。

なお、位置指定道路の詳しい定義やトラブルへの対処法については、以下の記事でも詳しく解説しています。

関連記事：位置指定道路とは？再建築不可の理由やトラブル対処法を解説

位置指定道路に接する不動産で起こり得る3つのトラブル

位置指定道路に接する不動産は、公道に接する一般的な物件と異なり、私道ならではのトラブルが発生しやすい傾向があります。
そのため、買い手からは敬遠され、売却するのが難しいのが実情です。

代表的なトラブルは、以下の3つです。

これから位置指定道路に接する不動産の売却を検討しているのなら、起こり得るトラブルを把握したうえで適切な対策を講じることが大切です。
具体的な対策と売却方法は、「位置指定道路に接する不動産を売却する3つの方法」で解説しています。

管理を巡ってトラブルが起こりやすい

位置指定道路では、管理を巡って所有者間のトラブルが発生しがちです。

位置指定道路の維持管理は自治体ではなく所有者が共同で行うため、道路の補修工事や給排水管工事の費用は私道の持分割合に応じて自己負担しなければなりません。

その際、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。

所有者間での話し合いがまとまらず管理が行き届かなくなると、道路の劣化が進んでしまいます。

道路が荒れた状態のまま放置されると、物件の印象が悪くなり売却価格が下がる原因にもなりかねません。

なお、位置指定道路で起こりがちなトラブル事例と対処法は、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：位置指定道路に面する土地で起こり得るトラブル事例4選！対処法も解説

通行・掘削のトラブルを懸念される

位置指定道路を複数人で共有している場合、通行方法を巡って共有者間で対立が起こる恐れがあります。

具体的には、以下のようなトラブルです。

また、道路の持分を有していない場合、給排水管の引き込みや補修の際に私道所有者から掘削承諾を得る交渉が必要です。

承諾の取り付けに難航すると、建物の新築やリフォームの工事をスムーズに進められなくなります。

このように、位置指定道路に接している不動産は購入後の生活や工事に支障をきたすリスクがあるため、買い手から敬遠されがちです。

再建築できなくなるリスクがある

位置指定道路は、将来的に道路としての認定が取り消され、建物が建て替えられなくなるリスクを抱えています。

位置指定道路は、幅員4m以上の有効幅を維持し続けることが指定の条件です。

しかし、以下のような理由から道路幅が狭くなった場合、特定行政庁から道路位置指定が取り消されるケースがあります。

道路の認定が取り消されると、その道路にしか接していない土地は建築基準法上の接道義務を満たせなくなり、再建築不可物件となります。

将来的に新しい家を建てられなくなるリスクは、購入希望者を躊躇させる大きな要因です。

位置指定道路に接する不動産を売却する際の4つの注意点

位置指定道路に接する不動産をスムーズに売却するために、以下の4つのポイントに注意して準備を進めましょう。

位置指定道路の現況を把握する

位置指定道路に接している不動産を売却する際は、役所の建築指導課などの窓口で、以下のポイントを確認しましょう。

現況が図面の基準を満たしておらず幅員が狭くなっている場合、新しい家を建てようとしても役所から許可が下りず、買主から「家が建てられない」として契約解除や損害賠償請求といった深刻なクレームに発展します。

売却活動を始める前に、必ず自治体の窓口で道路の指定状況や現況との整合性を把握することが大切です。

所有者と持分割合を確認する

位置指定道路を売却する際は、法務局で登記事項証明書を取得し、私道の所有者は誰であるか、自分がどの程度の持分を有しているかを確認しましょう。

位置指定道路は複数の近隣住民で共有しているケースが多く、自分自身の持分が登記されているかどうかが査定や売却の難易度を大きく左右します。

確認するポイントは以下の3つです。

もし私道の「持分がない」「一部しか持っていない」状態の物件は、購入後に以下のような実害が発生するリスクがあるため一般の買い手から敬遠されてしまいます。

事前に登記事項証明書で権利関係を確認し、持分の有無や割合に応じた適切な売却方法を選択しましょう。

承諾書の有無を確認する

位置指定道路を売却する際は、通行やライフラインの掘削に関する「承諾書」が揃っているかを確認しましょう。

位置指定道路に接している物件の売却では、以下の承諾書が重要です。

2023年の民法の改正により、現在は所有者の承諾がなくても一定の条件を満たせば掘削できる場合があります。

参照元：法務省「複数の者が所有する私道の工事 において必要な所有者の同意に関する 研究報告書 」

参照元：e-Gov法令検索：民法第213条2

しかし、実際の不動産売却では「承諾書がない」と、買主がトラブルや近隣との関係悪化を懸念して購入を躊躇するケースが少なくありません。

売却後の「通行できない」「ライフラインの工事でもめる」といったトラブルを防ぎ、買い手に安心感を与えるためにも、過去に取り交わした承諾書が手元にあるかを確認しておきましょう。

売却に必要な書類を準備する

位置指定道路に接する不動産を売却するためには、以下の書類を手元に揃えておきましょう。

すべての書類が完璧に揃っていなくても、おおよその状態がわかる資料を準備しておくだけで、不動産業者や買主とのやり取りがスムーズになります。

ただし、ここまで解説してきた4つのポイントの確認をすべてご自身で行うのは、非常に手間と時間がかかります。

もし「私道の持分がない」「権利関係が複雑で書類が足りない」「近隣との交渉に不安がある」といった場合は、位置指定道路に詳しい不動産業者へ相談するのも一つの方法です。

弊社アルバリンクも、位置指定道路に接する物件をはじめとする全国の訳あり物件を専門に扱っている不動産買取業者です。

4,500件以上の買取実績（2025年12月時点）から培ったノウハウを活かし、「他社から断られてしまった位置指定道路に接する物件」でも、現状のままお買取りできるよう積極的に取り組ませていただきます。

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位置指定道路に接する不動産を売却する3つの方法

位置指定道路に接する不動産を売却する方法は、主に以下の3つです。

あなたの状況に合わせて、最適な売却方法を選択しましょう。

持分がある場合：承諾書と権利関係を整えて仲介で売る

私道の持分を所有している場合は、通行・掘削に関する承諾書を取得し、権利関係を整えたうえで宅地とセットで仲介で売り出すのが一般的です。

持分がある物件は、買主が購入後にインフラ工事や補修を行いやすいため、条件さえ整えれば相場に近い価格で売却できる可能性が高まります。

具体的には、以下の手順で売却を進めていきます。

なお、仲介で売却する際は、売買契約書へ私道持分の記載を忘れないようにしましょう。

宅地と私道持分は、登記上「別の筆（別の不動産）」として扱われます。
もし、売買契約書に私道持分の筆を書き入れ忘れると、宅地部分だけが買主に名義変更されてしまいます。

その結果、物件を手放したあとも私道の固定資産税や管理責任を負い続けることになるのです。

とくに、親から相続した物件では、売主自身が「自分が道路の持分を持っていること自体を知らない」ケースが多いため、事前に登記事項証明書で私道持分の有無と地番を確認しておきましょう。

持分がない場合：持分の取得や承諾書の取り付けを交渉して仲介で売る

私道の持分がない場合は、私道の所有者と事前に交渉し、以下のいずれかの方法で条件を整えてから仲介で売り出します。

所有者全員から通行・掘削の承諾書を取得できれば、買い主は私道持分がなくてもインフラ工事を行えます。

その際、承諾書の中に「この承諾の効力は買主やその将来の第三者（譲受人・相続人など）にも引き継がれる」という旨を明記してもらいましょう。

承諾の内容が「あなた（売主）と道路の所有者間だけの個人的な約束」にとどまっていると、物件を売却して新しい買主に所有権が移った際「通行や工事を認めない」と拒絶され、トラブルが再発する恐れがあるためです。

承諾の効力が将来にわたって第三者にも引き継がれることが書類上で保証されていれば、買主の「購入後に工事や通行ができなくなるのではないか」という不安が解消され、仲介でも売れやすくなります。

手間をかけたくない・交渉が難しいなら現状のまま不動産買取業者へ

位置指定道路の持分を有していない場合や、私道の所有者との交渉に手間をかけたくない場合は、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。

一般的な仲介では、私道の持分や通行・掘削の承諾書がない物件は「購入後にトラブルが起きるリスクが高い」とみなされ、買い手を見つけるのが困難です。

しかし、訳あり物件専門の不動産買取業者は、私道リスクを解消する独自ノウハウを持っているため、通行や掘削の承諾が得られていない物件であっても、現状のままで買い取ってもらえる可能性があります。

専門の不動産買取業者に売却する主なメリットは、おもに2つあります。

また、一般の買い手相手に仲介で売却する場合、売主の契約不適合責任を免責にする交渉は困難です。

しかし、プロである不動産買取業者は、道路の権利トラブルや掘削制限などの不確定リスクを自社で把握・消化した上で買い取るため、売主の契約不適合責任を免責可能です。

私道所有者と関係が悪化していて自分で交渉できない場合や、短期間でスムーズに物件を手放したい場合は、専門の不動産買取業者への相談を検討しましょう。

アルバリンクなら私道持分がない物件でも買取可能！

弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、位置指定道路に接する物件をはじめ、全国の訳あり不動産を専門に買い取っている不動産買取業者です。

弊社には、30,000件を超える物件を査定してきた経験やノウハウと、法律の専門家と連携した独自のサポート体制があります。
そのため、一般の不動産会社では取り扱いが難しい「私道持分がない物件」や「近隣から通行・掘削の承諾が得られない物件」であっても、現状のままで積極的に買い取らせていただきます。

売主様が近隣住民と直接交渉したり、事前に多額の調査費用を負担したりする必要はありません。

弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

参照元：PR TIME

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まとめ

位置指定道路に接する不動産は、建築基準法上の道路として認められているため、売却自体は可能です。

しかし、道路の維持管理費用を自己負担する必要があったり、権利関係を巡って近隣トラブルが発生しやすかったりするため、公道に面した物件と比べて売却のハードルが高くなります。
とくに、私道の持分を有していない物件や通行・掘削の承諾が得られていない物件は、一般的な仲介で買い手を見つけるのが困難です。

もし「近隣住民との交渉が難航している」「権利関係を調べる手間をかけずに早く手放したい」とお考えであれば、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。

専門の不動産買取業者は、複雑な権利調整や調査を代行し、私道持分や承諾書がない状態でもそのまま買い取ることができます。

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