共有名義の不動産は売却可能！方法や費用・トラブル回避法を解説！

共有名義の不動産は売却できる？

不動産の共有とは、複数の人が共同で土地や建物、マンションを所有している状態です。
土地、戸建て、アパート、マンション、駐車場など、あらゆる不動産が共有になる可能性があります。
共有状態になると、それぞれの共有者には「共有持分権」という割合的な権利が認められます。

共有持分とは、不動産を複数名で所有しているときに、それぞれの所有者が持っている所有権の割合のことです。

物件全体の売却には共有者全員の同意が必要

物件全体に抵当権を設定したり売却したりする処分、変更行為には共有持分権者全員の合意が必要です。
共有不動産を売却するには、他の共有者と話し合って全員で合意して進めなければなりません。

参照元：民法第251条

なお、共有不動産における共有者の権利（どういった行為には同意が必要で、どういった行為は必要ではないかなど）については、下記の記事で詳しく解説しています。

関連記事：共有不動産の不適切な使用はNG！共有不動産の権利をしっかり確認

1-2 自分の共有持分だけなら自由に売却できる

ここまで解説してきたように、共有名義の不動産に対して共有者ができる行為には一定の制限があります。

ただし、自分が持っている共有持分に関しては、自由に売却することが可能です。

共有持分は、それぞれの共有者の固有の権利だからです。

参照元：民法第206条

そのため、「他の共有者と話し合いができない」「これ以上、共有関係を継続したくない」といった場合は、共有持分の売却を検討しましょう。

一般的な不動産会社では取り扱いが難しいケースでも、専門の不動産買取業者であれば持分のみでも積極的に買い取ることができます。
共有者間の複雑な関係を整理し、円満に解決へと導くノウハウがあるからです。

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共有名義の不動産を売却する方法4選

共有不動産を売却する方法は複数あるので、それぞれのメリットやデメリット、向いている状況をご紹介します。

売却方法は以下の4つです。

それぞれ解説します。

なお、共有持分の売却方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。

関連記事：共有持分の売却方法5選！よくあるトラブル対処法も徹底解説

他の共有者と協力して不動産全体を売却する

1つ目は、他の共有者全員と合意して不動産全体を売る方法です。
持分権者の1人を代表者とし、他の共有者は「委任状」を作成して具体的な売却活動は代表者に任せることもできます。

共有とはいえ、不動産全体を共有者全員で協力して売却するのであれば通常の不動産売買と変わりません。
そのため、一般的な相場価格で売却可能です。

ただし、売却代金については、経費を差し引いたうえで「持分割合」に応じて分配する必要があります。
また、共有者全員の同意がないと売却は不可能な点も押さえておく必要があります。

「他の共有者との関係が円満で売却活動に関して足並みを揃えられる」人には、共有不動産全体の売却がおすすめです。

他の共有者に共有持分を買い取ってもらう

2つ目は、他の共有持分権者に自身の共有持分を買い取ってもらう方法です。

前述のように、共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できません。
しかし共有持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売却が可能です。

そのため、他の共有者がどうしても共有不動産に住み続けたいなどの理由があれば、共有持分を高く買い取ってもらえる可能性があります。

ただし、あなたが提示した売却条件に他の共有者が納得しないと売買は成立しません。

「他の共有者に特別な事情または資金的な余裕があり、共有持分の買取に応じてくれる」人に向いている売却方法です。

共有名義の土地を持分割合によって分筆し、売却する

土地を共有にしている場合、持分割合に応じて「分筆」できる可能性があります。
分筆すると土地は各共有持分権者が分筆後の土地について完全な所有権を得られるので、他の共有者の同意がなくても自分の意思で売却できます。

ただし、土地の所在エリアによっては法令上分筆が制限されることがあります。
また、建物の分筆はできない点にも注意しなければなりません。

さらに、分筆によって土地の価値が下がる可能性もあります。

また無計画に分筆すると、接道や間口が取れずに建物の再建築が困難になりますし、建蔽率や容積率が不足して建築基準法違反になってしまう可能性もあります。
適法に分筆することが可能かどうかは、不動産業者に相談しましょう。

共有名義の土地を分筆してから売却する方法は、土地の面積が広大であり、法令や条例などの制限があっても問題ない人に向いています。

自分の共有持分を専門の不動産買取業者に売却する

共有持分のみを、専門の不動産買取業者へ売却する方法があります。

共有不動産を丸ごと売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自身の共有持分のみであれば、他の共有者の同意を得ずに単独で売却できます。

ただし、一般的な不動産仲介会社では、共有持分のみの売却は扱っていないことがほとんどです。
一方、専門の不動産買取業者であれば、共有持分のみでも買い取り可能です。
専門の不動産買取業者は、買い取った後に他の共有者と円満な話し合いを行い、権利関係を一つにまとめ直すノウハウを持っているからです。

専門の不動産買取業者へ売却するメリットは、以下の3点です。

これらのメリットがあるため、専門の不動産買取業者への売却は以下のような人に適しています。

ただし、専門の不動産買取業者が購入後に発生するリスクや権利調整の手間を引き受ける分、共有不動産全体を売却するよりも売却金額は安くなる傾向にあります。

また、自身の共有持分は他の共有者の同意を得ずに売却できるとはいえ、黙って売却すると、後から他の共有者から恨まれるなどトラブルに発展しかねません。

そうしたトラブルのリスクや具体的な防ぎ方については、「あなたが持分を売却することで起こり得るトラブル事例4選と対処法」で詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。

なお、おすすめの共有持分の買取業者については下記の記事で詳しく解説しています。

関連記事：共有持分買取のトラブルと回避法を伝授！優良買取業者を一挙15社紹介！

共有不動産を売却するときの必要書類と取得方法

共有不動産を売却する際の一般的な必要書類と取得方法をご紹介します。共有不動産全体を売却する場合も、持分のみの売却でも必要書類は同じです。

登記識別情報通知（権利証）を紛失してしまった場合、別の手段により本人確認を行う必要があります。
具体的に、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらう場合は5～10万円程度の手数料がかかります。

その他書類も、用意ができない場合、司法書士や不動産業者へ相談すれば、どうにかなる可能性があるので、お気軽にご相談ください。

共有不動産を売却する際にかかる費用と税金

共有不動産を売却する際には、以下のような費用がかかります。

それぞれ解説します。

不動産仲介手数料(全体売却で仲介を依頼した場合)

共有者が全員共同して不動産全体を売却する際には、通常不動産仲介会社へ売却活動を依頼します。
この際に仲介手数料が発生します。

専門の買取業者に持分のみを売却するのであれば、仲介手数料は不要です。

【仲介手数料早見表】

上記は法律上の上限額ですが、多くの仲介会社は上限額を規定に設定しているので、上記金額を請求されるケースが多いと考えましょう。

各種書類の取り寄せ費用

住民票や印鑑証明書、登記事項証明書などの各種書類を取り寄せる必要があります。

主な必要書類の取り寄せ費用は以下の通りです。

実際には、不動産業者や司法書士に指示されたものを取り寄せるだけですが、法務局や役所に行かなければならないので面倒です。

司法書士に頼めば、書類の取り寄せを代行してくれる場合もあります。

印紙税

印紙税は売買契約書などの課税文書に課される税金であり、契約書に収入印紙を貼る形で納めます。

税額は、以下の表のように売買代金額によって変わります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を行うときに課される税金です。

もし売却する共有名義の不動産に抵当権が設定されているときには、抵当権を抹消するための登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。

譲渡所得税

共有名義の不動産を売却して（譲渡所得）利益が発生したときには、譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。

譲渡所得は、以下の計算式で算出可能です。

取得費は不動産購入時にかかった費用、譲渡費用は不動産売却時にかかった費用です。

また、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

たとえば譲渡所得が1,000万円、不動産の所有期間が10年のときには、以下の譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得が発生したら確定申告が必要

不動産を売却して譲渡所得が発生したら、売却した翌年2月16日～3月15日までの間に確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。

共有名義の不動産を売却するときには、各共有者がそれぞれ個別に確定申告を行わなければならない点に注意しましょう。
各共有者の持分に応じて、譲渡所得を案分する必要があるからです。

なお、自身の共有持分のみを売却して譲渡所得が発生したときには、自分だけが確定申告を行う必要があります。

あなたが持分を売却することで起こり得るトラブル事例4選と対処法

自身の共有持分を売却する方法は、他の共有者と売却の同意がとれない場合などに有効です。

他の共有者から反対され続け、事態が進展しないまま、いたずらに時間だけが過ぎてしまうより、共有持分を売却し、早く共有関係から解放される方が賢明でしょう。

ただ、共有持分の売却は、対応を一歩間違えると、共有者とトラブルになりかねません。

なぜなら、あなたが自身の共有持分を売却するということは、残された共有者は、見知らぬ第三者と共有関係になるということだからです。

そこでこの章では、具体的なトラブルと対処法をお伝えします。
この章を読めば、共有者とのトラブル回避しながら上手に持分を売却する方法がわかります。

贈与税が課される

共有持分をほかの共有者に相場よりも著しく安い価格で売却すると、「みなし贈与」と見なされて、共有持分を取得した側に贈与税が課される恐れがあります。

贈与税の課税を避けたいのなら、共有持分を適正価格で売却することがポイントです。

共有持分の適正価格がいくらかわからないときには、不動産会社に相談することをおすすめします。

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査定は無料で行っておりますので、共有持分の適正な売却価格が知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

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第三者から家賃を請求される

他の共有者が共有不動産に住んでいる場合、あなたが持分を業者などに売却すると、その業者が共有不動産にすんでいる共有者に家賃を請求する恐れがあります。

なぜなら、共有者は共有物全体を使用する権利がありますが、その対価として、他の共有者に対して「持分権の割合に応じた賃料相当額の支払義務」を負う可能性があるからです。

参照元：一般財団法人 不動産適正取引推進機構

実際に、最高裁判所の判例（最判平成12年4月7日）では、共有者の一人が不動産を単独で占有している場合、他の共有者はその持分に応じて賃料相当額を『不当利得』として請求できるという判断が示されています。

もし、今までその共有者が家賃などを支払っていなかった場合、業者に不信感をいだき、そうした事態を引き起こしたあなたにも反感をいだくでしょう。

そのような軋轢を生まないためにも共有者に事前に伝えるか、それが難しければ、買取業者にいきなり家賃を請求するようなことはしないよう伝えましょう。

逆をいえばそうした売主の要望を汲めない業者は避けた方が良いといえます。

第三者から持分の買取をもちかけられる

あなたから持分を買い取った不動産買取業者は、その後、不動産全体の所有権を手に入れて再販や活用を行うために、他の共有者に対しても「持分も買い取らせてほしい」と交渉を持ちかける可能性があります。

共有者にとって、突然見ず知らずの不動産買取業者から連絡が来るのは大きなストレスです。
強引なアプローチを受ければ、親族間でのトラブルに発展する可能性が高く、そのような事態を引き起こしたあなたに対しても、深い不信感を抱くことになりかねません。

不動産買取業者にとって持分の買取はビジネスであるため、「他の共有者に一切接触しないでほしい」と頼むのは難しいのは実情です。

しかし、「強引なやり方をしないでほしい」と要望を伝え、業者に配慮を求めることはできます。

この要望を伝えた際に、難色を示したり「こちらの方針に口出ししないでほしい」といった態度をとったりする業者は、選ぶべきではありません。
強引な手法をためらわない業者は、あなたとの売買取引においても、後々トラブルを起こすリスクがあるからです。

なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、共有持分の買取や共有者との交渉を行っている専門の不動産買取業者です。
弊社は上場企業としての社会的責任を重視しており、他の共有者に対して強引な買取交渉を行うことはありません。

他の共有者と交渉する際は、弁護士と連携しながら、相手の方の事情や想いに寄り添い、粘り強く対話を重ねることを徹底しています。
時には数年にわたる交渉を経て、時間をかけて納得していただいたうえで、活用・再販を行っています。

資金力や経営基盤に余裕がない業者は、目先の利益を確保するために強引な交渉に走りがちです。

対して弊社は、年間買取件数2,000件超（2025年12月時点）という豊富な実績があるからこそ、一つひとつの案件に十分な時間をかけ、円満な解決を目指せるのです。

売却後も親族間でのトラブルを発生させたくない、安心して取引を任せたいという方は、ぜひ弊社の無料査定・相談サービスをご利用ください。

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第三者から共有物分割請求を起こされる

先ほどお伝えしたように、あなたから持分を買い取った業者は、共有不動産を活用・再販するために、他の共有者にも持分の買取をよびかける場合があります。

もし、他の共有者が応じない場合、業者が共有分割請求を起こす可能性があります。

共有物分割請求とは、共有名義不動産の共有状態の解消を求める手続きです。

まずは共有者間で話し合いを行いますが、合意に至らなければ裁判所へ訴訟を提起することになります。

もし、裁判になれば時間も費用もかかり、他の共有者にとっては大きな負担となるでしょう。
そのため、持分を売却する前に、そうした可能性があることは他の共有者に伝えておくべきです。

もちろん、それで他の共有者が納得するかはわかりませんが、黙って売却するよりは事前に知らせておく方が印象は良いはずです。

また、事前にそうしたリスクがあることを知らせることで、（そうなるくらいなら）と、不動産全体の売却に前向きになってくれる可能性もあります。

なお、共有物分割請求訴訟については以下の記事で詳しく解説しております。

関連記事：「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる！手順や費用面などを完全網羅

不動産の共有を回避する方法3選

共有者全員の同意がないと売却ができないなど、共有不動産にはリスクしかありません。

共有不動産にまつわるトラブルを未然に避けたいのなら、以下の方法で共有状態にならないように意識することが大切です。

それぞれの回避方法について、詳しく解説していきます。

遺産分割協議で単独名義での相続にする

被相続人の遺産のなかに不動産が含まれているときには、ほかの相続人と遺産分割協議を行って単独名義で相続することをおすすめします。

初めから単独名義の不動産にしてしまえば、共有名義ならではのリスクに見舞われる心配がなくなるからです。

たとえば、土地と建物を長男が、車や株式などそのほかの遺産を次男が相続するといった形です。
このように、不動産などの遺産をそのまま受け継ぐ相続方法を「現物分割」といいます。

どのように遺産を相続するかが決まったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書を作成し、明文化しておくことで、のちのちのトラブルを防げます。

なお、共有名義不動産の遺産分割協議書をトラブルなく作成する方法については、下記の記事で詳しく解説しています。

関連記事：共有不動産の遺産分割協議書をトラブルなく作成する7つのポイント

共有物分割をして共有名義を解消する

すでに不動産を共有状態にしてしまっているときには、ほかの共有者へ共有物分割を請求して共有名義を解消する方法があります。

共有物分割請求とは、その名のとおり、複数人で共有している不動産などの共有状態を解消する手続きです。
ひとりの共有者から共有物分割請求がなされたとき、ほかの共有者は共有名義の解消へ向けた話し合いを行う必要があります。

共有物を分割する方法には、前述の現物分割のほかに、「代償分割」と「換価分割」があります。

代償分割とは、共有者のひとりが不動産を単独名義にする代わりに、ほかの共有者へ持分相当の代償金を支払う方法です。

ただし、不動産を単独名義にする方に代償金を支払う経済力がなければ、この方法は実現んできません。

一方、換価分割とは共有不動産を売却したお金を共有者間で分け合う方法です。

不動産を売却する必要はありますが、その売却代金を共有者間で1円単位で分けられるので、もっとも公平な分割方法といえます。

自身の共有持分を専門の不動産買取業者に売却する

共有名義の解消へ向けてほかの共有者と足並みがそろわない、すでに揉めているなどのときには、自分の共有持分を専門の不動産買取業者に売却して共有名義から抜け出すのは選択肢のひとつです。

共有持分だけを購入しても不動産全体を自由に使えるようにはならないため、一般の個人の方を対象に売買取引を行っている仲介業者では基本的に取り扱ってはもらえません。

そのため、共有持分を売却したいのなら、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。

専門の不動産買取業者は、共有持分の購入後、ほかの共有者とも交渉して共有持分を買い取り、完全所有権の不動産にしてから活用できるようにする独自のノウハウを持っています。
したがって、仲介業者では扱わないような共有持分でも、問題なくスピーディーに買い取ることができるのです。

弊社AlbaLink（アルバリンク）も、全国の共有持分を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
あなたの共有持分をできる限り早く買い取らせていただきますので、とにかく早く共有状態から抜け出したいとお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

共有不動産を売却する方法は、以下の4つ。

他の共有者と話し合いができなかったり、可能な限り関わりたくない場合、自身の共有持分のみを売却することが現実的です。
弊社でも積極的な共有不動産の買取を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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