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共有持分買取権を行使できる条件
民法第253条2項では、共有者が共有物に関する負担義務を履行しない状態が一定期間続いた場合、他の共有者が相当の償金を支払い、その共有持分を取得できる制度を定めています。
この制度は一般に「共有持分買取権」「持分取得権」などと呼ばれます。
ただし、共有者間でトラブルが起きているからといって、他の共有者の持分を一方的に取得できるわけではありません。
共有持分買取権を行使するには、主に以下の条件を満たす必要があります。
- 管理費・税金など共有物に関する負担義務の不履行があること
- 負担（支払期限・弁済期）の発生から1年を超えて履行されないこと
- 相当の償金を支払うこと
参照元：e-Gov法令検索「民法第253条2項」
そのため、単に「共有者同士の仲が悪い」「共有不動産の使い方について意見が合わない」といった事情だけでは、共有持分買取権を行使できません。
具体的な条件については次章で詳しく解説します。
また、買取請求権の流れを知りたい方はこの記事の「『共有持分買取権の行使』による強制買取の流れ」をご確認ください。
共有持分買取権の行使を検討すべき4つのケース
共有不動産では、複数の共有者が権利を持っているため、不動産の利用や管理をめぐって意見が対立することがあります。
共有持分買取請求権は、共有者間の意見の対立で不動産が活用できない状態や、不公平な状況を解決するための法的な手段です。
上記を念頭に、ここでは共有持分買取請求権の行使を具体的に検討すべき4つのケースについて、詳しく解説します。
ただし、ここでお伝えするいずれのケースも、前の章でお伝えした、買取請求権行使の要件である、管理費等の1年超の滞納があることが前提となります。
他の共有者が共有不動産を独占して使用している
1つ目のケースは、他の共有者が共有不動産を独占して使用している場合です。
ご自身の持分があるにもかかわらず、特定の共有者に占有されている場合は、不動産から何の利益も得られず不公平な状態にあるといえます。
この場合は法律上、持分権者は不動産を占有する他の共有者に対し、持分割合に応じた賃料相当額を請求できます（不当利得返還請求）。
参照元：e-Gov法令検索「民法第703条」
しかし実際には、相手が話し合いや支払いに応じず、新たな問題やトラブルが生じるケースも想定されます。
「離婚した元夫婦の共有名義のマンションに、元夫だけが住み続けているケース」などがその一例です。
この場合、元妻は自分の持分があるのにマンションを利用することも、活用して家賃収入を得ることもできず、住宅ローンだけを支払い続ける可能性があります。
上記のケースで、元妻が元夫の持分を買い取れば元妻が単独所有者となり、必要に応じて元夫に退去を求めたり、賃貸収益を得たりできる可能性もあるでしょう。
このように共有者間の不公平を解消したい場合に、共有持分買取請求権が有効なケースもあります。
ただし、2023年の法改正により、現在その物件を実際に使用している共有者（居住者など）に対し、その決定が一方的な不利益や「特別の影響」を及ぼす場合は、その本人の個別の承諾が必要です。
参照元：e-Gov法令検索「民法第252条3項」
他の共有者が共有不動産の活用に反対している
2つ目のケースは、他の共有者が共有不動産の「活用」に反対する場合です。
共有不動産を賃貸に出すなどして収益化することは、持分割合の過半数の同意が必要となる「管理行為（短期の場合）」に該当するため、単独の判断では実施できません。
参照元：e-Gov法令検索「民法第252条」
兄弟2人で相続した実家を例に考えてみましょう。
- 兄「空き家のままではもったいないから、リフォームして賃貸に出したい」
- 弟「思い出の家を他人に使われたくない」
2人のうち1人が実家の活用に反対すると、過半数の同意を取れないため、活用計画を進められません。
結果として、誰も住まない不動産の固定資産税や管理費だけを払い続けることになります。
このような膠着状態のとき、兄が弟の持分を買い取れば、不動産は兄の単独所有になるため、単独の判断で物件を自由に賃貸に出すことが可能です。
活用したくてもできない不動産を持っているなら、共有持分買取請求権で解決できる可能性があります。
他の共有者が共有不動産の売却に反対している
3つ目のケースは、他の共有者が共有不動産の「売却」に反対する場合です。
不動産そのものを売却することは「変更（処分）行為」に該当するため、売却には共有者全員の同意が必要となります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第251条」
したがって、1人でも反対する共有者がいると、不動産を売却して現金に換えることはできません。
姉妹3人でリゾートマンションを相続したケースを想定しましょう。
- 長女・次女「利用する機会もないし、管理費もかかるから売却したい」
- 三女「将来、友人と利用するかもしれないから、売却には反対」
この場合、長女と次女が協力して三女の共有持分を買い取れば、マンションの所有権は長女と次女だけのものになるため、三女の同意なく売却手続きを進められます。
不動産を円滑に現金化したい場合は、買取請求権の行使も一つの手です。
共有不動産を自身の単独所有にしたい
4つ目のケースは、共有不動産を単独所有にしたいと強く望む場合です。
共有者から持分を取得して単独所有になれば、以下のような管理・変更行為に該当するケースでも、共有者間で意見を調整する必要がなくなります。
- 自分が今後も住み続けたい
- 不動産を活用したい
- 将来売却しやすい状態にしたい
そもそも、不動産が共有状態にあること自体が、将来的なリスクをはらんでいます。
もし共有者の誰かが亡くなると、その持分は配偶者や子供たちに相続されるため、共有者がネズミ算式に増えることになり、意見をまとめるのがますます困難になるからです。
将来誰かの共有持分が相続された場合、他の共有者が新たな共有者から土地の明け渡しを求められるリスクも否定できません。
また、共有者の1人が家を建てたいと考えたとしても、金融機関に共有不動産の担保価値を認められず、住宅ローンの審査が通りにくくなる可能性があります。
この時、他の共有持分を買い取り、土地を単独所有にすれば、金融機関からの信頼も得やすくなります。
将来権利関係でトラブルになるリスクも軽減され、安心して家を建てられるでしょう。
不動産の完全な所有権を手に入れ、将来のトラブルを未然に防ぎたい場合は、共有持分買取請求権で単独所有化を目指すことも選択肢の一つです。
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「共有持分買取権の行使」による強制買取の流れ
前項で「共有持分買取権」を行使する前提条件を解説してきました。
ここからは「共有持分買取権」で他の共有者の持分を強制的に買い取る流れを解説していきます。
「共有持分買取権」の行使から買取までにかかる期間は、管理費の滞納者が手続きに協力的かどうかで異なります。
もし他の共有者が手続きに協力的でない場合は、裁判などの余計な手順を踏まなければならず、時間がかかります。
「共有持分買取権の行使」で他の共有者の持分を強制的に買い取る流れは以下の通りです。
なお、買取までの期間の目安は、滞納者が協力的なら概ね1か月程度、滞納者が非協力的なら半年～1年程度が想定されますが、状況によっても異なるため、余裕をもって手続きを進めましょう。
管理費用を請求する
まず、管理費や固定資産税など、本来その共有者が負担すべき費用について支払いを求めます。
原則として、共有不動産の修繕費や管理費、修繕積立金などは持分割合に応じて各共有者に支払う義務がありますが、他の共有者の負担分を肩代わりした場合は、あなたに「負担分を請求する権利」が生じます。
参照元：e-Gov法令検索「民法第253条」
法律上、請求方法や請求書の様式についての規定はなく、催告そのものが直接の要件として定められているわけではありません。
しかし、後々「支払いを求められたことがない」「滞納しているとは知らなかった」とトラブルになることを防ぐため、請求した事実を書面などで残しておくことが重要です。
共有持分買取権の行使を通知する
前項の請求から1年以内に支払いがないなど、要件を満たした後は、管理費を支払わない共有者に対して「共有持分買取権を行使する（持分を取得する）」旨の意思表示を行います。
共有持分買取権は、相手方への意思表示が到達することによって効力が生じる制度のため、相手方が「売りたくない」と反対していることだけを理由に、権利行使を阻止できるわけではありません。
もっとも、後日の紛争を避けるには、いつ・どのような内容を通知したかを確認できる状態にしておく必要があります。
そのため、配達証明付き内容証明郵便※など、通知内容と到達日を記録できる方法が実務上利用されます。
内容証明郵便とは、いつ(年月日)、誰から誰宛てに、どのような内容の文書が差し出されたかが、謄本（原本の内容を全部書き写した文書）によって証明される郵便のこと。
送付された文書の内容、差出人及び受取人、差し出した日の日付が郵便局（日本郵便株式会社）により証明されるという効力がある。
参照元：内容証明郵便【郵便局】
【内容証明郵便 見本】
「内容証明郵便」を利用することで、万が一裁判となった場合でも「意思表示を行った事実」を証明することが可能です。
支払う対価（償金）を決定する
取得する側は、持分の客観的な価値に応じた「相当の償金」の支払いが必要です。
自分で一方的に決めた極端に低い価格で持分を取得することはできません。
そのため、まずは当事者間で協議を行い、持分を買い取る際に支払う対価（償金）の金額を決定します。
万が一、協議で対価についての話し合いがまとまらない場合は、以下の1～4の手順で対価の金額を決定するケースもあります。
1．不動産鑑定士に鑑定を依頼
相当の償金を決める方法として、不動産鑑定士による鑑定評価を利用することがあります。
国家資格を持つ不動産鑑定士が、公正な立場で不動産の経済価値を判定し、貨幣額（価格）として表示すること。
景気や立地、法令上の制限などを考慮して適正な価格を算出する。
参照元：国土交通省「不動産の鑑定評価とは」
不動産鑑定士への依頼は法律上の必須手続ではありません。
しかし、当事者間で価格に大きな隔たりがある場合、客観的な評価を得る方法の一つです。
2．弁護士に相談
償金額以外にも、以下のような問題がある場合は、弁護士へ相談します。
- 買取権を行使できる要件を満たしているか
- 通知方法に問題がないか
- 相手が持分移転登記に応じない
権利行使後に紛争となる可能性もあるため、当事者間だけで解決するのが難しいと感じた段階で専門家へ相談するのが適切です。
3．民事調停を申し立てる
当事者間での合意形成が難しい場合でも、裁判（訴訟）に至る前に、「民事調停※」で調停委員会に間に入ってもらえば、当事者間で落としどころを見つけられる可能性もあります。
裁判官と調停委員が当事者の間に入り、話合いでお互いが合意してトラブルの解決を目指す裁判所の手続き。
参照元：裁判所「民事調停」
4．裁判所による判決
相手が持分移転登記に協力しない場合などは、持分移転登記手続きを求める「訴訟」によって解決を図ることがあります。
裁判で登記手続きを命じる判決を得れば、相手の協力を得られなくても単独で登記申請を進められるケースがあります。
なお、協議での解決が無理であると判断した場合に、「不動産鑑定士への依頼」「民事調停（話し合い）」を経ずに、裁判所に訴訟を申し立てることも可能です。
ただし、協議で話し合いがまとまらない場合には、弁護士に話し合いの仲介を依頼する必要があり、50万～100万円程度の費用がかかる点に留意しましょう（金額は目安）。
【具体例付き】「共有持分買取権の行使」で支払う対価
「共有持分買取権の行使」で支払う対価がいくらになるかを、具体例で見てみましょう。
【具体的なケース】
- あなたと弟が「2分の1ずつ」で不動産を共有
- あなたが肩代わりした「管理費の負担分100万円」を弟が請求から1年を超えて滞納
- 不動産鑑定士に鑑定を依頼し、不動産全体の鑑定評価額は「3,000万円」
上記の例で、不動産鑑定士の鑑定結果を元に対価を決定し、持分割合だけを基準すると
が目安となります。
また、この時支払う対価から「あなたが肩代わりしている金額(求償分)」を差し引くことが可能です。
上記の例では、
となり、支払う金額の目安は1,400万円です。
対価を支払う
共有持分買取権を行使する側は、相手方に「相当の償金」を支払います。
対価の支払い完了により、滞納者の持分は共有持分買取権行使者の所有となります。
ただし、この権利関係は共有持分買取権行使者と滞納者との当事者間でしか主張することができません。
取得した持分について第三者に権利を主張するには、次の持分移転登記手続きが必要です。
登記申請をする
持分を取得した後は、法務局で持分移転登記を行い、滞納している共有者の持分をあなた名義に変更します。
持分移転登記は原則として、持分を取得する側（共有持分買取権行使者）と譲り渡す側（滞納者）による共同申請が必要です。
参照元：e-Gov法令検索「不動産登記法第60条（共同申請）」
ただし、買取請求の意思表示を行ったとしても、滞納している共有者が登記申請に協力するとは限りません。
相手が登記に協力しない場合には、「所有権移転登記手続請求訴訟※」という裁判手続による対応が必要になることがあります。
所有権（持分）の移転登記申請に協力するよう求める訴訟。
地方裁判所へ申し立てる。
参照元：e-Gov法令検索「不動産登記法第63条」
勝訴したら確定判決書を登記所に提出し、原告が単独で所有権移転登記を申請できます。
共有持分の移転登記にかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。
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他の共有者に対し共有持分を買い取らせて欲しいとお願いする
これまで解説してきた「共有持分買取権の行使」は「他の共有者が管理費や税金の支払いに1年以上応じない」という前提条件がなければ行えない方法でした。
ここからは、法的拘束力によらない「共有持分買取のお願い」について解説します。
ただし、これはあくまで民事上の「任意の買取交渉（お願い）」です。
自分の持分を処分したいからといって、他の共有者に買取を強制する権利はないため、以下のステップを踏んで適切に交渉しましょう。
まずは「共有持分買取のお願い」で交渉を持ち掛けよう
前提条件が揃わず「共有持分買取権の行使」による法的な強制買取に踏み切れない場合は、他の共有者に対して「共有持分を買い取らせて欲しい」と持ち掛けてみましょう。
ただし、相手には拒否する自由があります。
売却価格やその他の売買条件は相手を説得できるかどうかにかかっているので、交渉時には相手のメリットを提示しましょう。
【相手にメリットを提示するメッセージの例】
「私が持分を持ち続けるよりも、[相手の名前]さんがお一人で自由に決められる状態にした方が、この不動産を一番良い形で有効活用（または処分）できると思ってのご提案です」
「共有持分買取のお願い」の流れ
「共有持分買取の（任意の）お願い」をして他の共有者の持分を買い取るまでの、一般的な流れは以下の通りです。
- 他の共有者へ持分を買い取らせてほしい旨を伝える
- 他の共有者と売買価格や条件を協議する
- 条件がまとまったら売買契約を締結する
- 売買代金の決済をする
- 「持分移転登記」を行う（司法書士への依頼が一般的）
親族や共有者同士の取引であっても、後のトラブルを防ぐため、売買条件は書面に残しておきましょう。
「売買契約書の作成」や「登記手続き」に不安がある場合は、司法書士に依頼すると安心です。
また、持分売却時にかかる税金については、以下の記事で詳しく解説しています。
交渉がまとまらなければ「共有物分割請求」も可能
他の共有者が「共有持分買取のお願い」に応じない場合には「共有物分割請求(以下、分割請求)」も検討できます。
土地や建物などの財産を複数人で分け合うため、共有物分割請求の法的解説に基づき裁判所に分割方法を決めてもらう手続き。
参照元：法務省「共有関係の見直し（通常の共有関係の解消方法）」
共有者は原則として、共有物の分割を請求できます。
ただし、共有者全員で分割しない旨の特約を結んでいる場合には、その期間中は請求できません。
また、この分割請求は「他の共有者に対して共有状態の解消を求める」ことであり、あなたが必ずしも持分を買い取れるとは限りません。
訴訟の申立先である地方裁判所が、最終的な不動産の分割方法を判断するからです。
共有物分割請求も一般の方には大変分かりにくい制度のため、以下の内容で詳しく解説します。
「共有物分割請求」による共有不動産の3つの分割方法
分割請求を起こした場合、以下の3つの方法のうちどれかで不動産を分割することになります。
- 代償分割
- 共有者のうち1人が共有不動産を取得する代わりに、他の共有者に対して持分相当分の金銭を支払う方法。
簡単に言えば、共有者同士で持分を売買する分割方法。 - 換価分割
- 共有不動産全体を売却（競売）して、得た売却益を持分割合に応じて分割する方法。
- 現物分割（土地のみの場合）
- 共有名義の土地を物理的に切り分けて（＝分筆）分割する方法。
切り分けた（分筆後の）各土地は、それぞれ元の土地と同じ割合の共有状態となる。
それぞれの土地の持分を交換し合うことで、各土地を双方が単独で所有することができる。
参照元：法務省「共有関係の見直し（通常の共有関係の解消方法）」
上記のうち「代償分割」で「あなたが不動産の取得者となること」が認められれば、あなたが他の共有者から持分を買い取ることができます。
ただし、どの方法になるかは、不動産の性質や利用状況などによって異なります。
共有物分割請求をするべきか迷う方は、「『共有物分割請求訴訟』が世界一わかる！手順や費用面などを完全網羅」を参考にしてください。
「共有物分割請求」の流れ
分割請求を行う際、最初からいきなり裁判を起こすことはできず、共有者間での協議から段階を踏んで手続きを進める必要があります。
具体的な分割請求の流れは以下の通りです。
- 弁護士に相談する
「共有者間での協議の取りまとめ」や「裁判手続き」等を弁護士に依頼します。 - 共有物分割協議を行う
共有者全員で不動産の分割方法について話し合います。 - 地方裁判所に訴訟を申し立てる
協議がまとまらないのであれば訴訟を申し立て、裁判となります。 - 各共有者が口頭弁論を行う
口頭弁論や証拠の提出等で、訴訟内容に間違いがないかを、裁判所が確認します。 - 裁判所から判決が下る
口頭弁論や証拠等の内容を受け、裁判所が不動産の適切な分割方法を決定します。
共有物分割請求の詳細な流れは以下の記事にて解説しておりますので、参考にしてください。
共有持分の買取を希望するなら弁護士に相談
あなたが共有物分割請求を起こすことで、他の共有者の持分を買い取れる見込みがあるかどうか、弁護士へ相談しましょう。
共有物分割請求では、
- どの分割方法を求めるか
- 自分が不動産を取得できるか
- 代償金をどの程度用意する必要があるか
など、法的・実務的な判断が必要になります。
また、協議がまとまらずに裁判となった場合、一般の個人ではどのような判決が下されるか見当のつけようがありません。
状況によっては「不動産全体を競売にかけ、得た売却代金を持分割合に応じて分割する」という結果になることもあります。
一方、事前に弁護士に相談すれば、過去の様々な判例からあなたの状況に応じた見解を提示してもらえるでしょう。
当事者間の協議だけで解決が難しい場合には、早い段階で共有不動産に詳しい弁護士へ相談するのが適切です。
共有物分割請求ができないケース
共有物分割請求は、共有状態を解消する有効な手段ですが、いつでも行使できるわけではありません。
以下のケースでは、原則として請求が認められない点に注意しましょう。
- 「共有物分割禁止特約」がある場合
- 「権利の濫用」にあたる場合
「共有物分割禁止特約」とは、共有者全員の合意によって、一定期間は不動産を分割しないと約束する特約のことです（5年以内、更新は可能）。
相続した不動産などの場合、自身で契約していなくても、前の所有者間で特約が結ばれている可能性があるため、法務局で不動産の登記簿謄本を取得して確認すると安心です。
また、共有物分割請求が「権利の濫用」と判断された場合も、共有物分割請求は認められません。
権利の濫用とは、一見正当な権利の行使に見えて、その目的や方法が社会通念上許容できないと判断される請求方法のことです。
例えば、他の共有者が長期入院していることを知りながら、その共有者が不利になるタイミングで、相場より大幅に安い価格で売却を迫る行為や、嫌がらせで繰り返し売却を請求する行為などが該当します。
共有物分割請求権は共有者の正当な権利ではあっても、無制限に主張できるわけではない点に注意しましょう。
共有物分割請求が認められないものの、それでも共有名義不動産の共有状態を解消したいのなら、自身の共有持分のみを専門の不動産買取業者に売却することも一つの方法です。
専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、共有不動産の共有持分のみでも問題なく買い取っております。
弁護士等と連携して法的な問題にも留意しながら、共有持分を買い取れる場合がありますので、共有持分の買取も共有物分割請求もできずにお困りの方は、一度弊社へご相談ください。
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共有者間の買取でも、売り手に譲渡益が出れば譲渡所得税がかかる
共有者同士で持分を売買する場合でも、売却によって利益である「譲渡所得」が生じれば、売り手には「譲渡所得税※（譲渡所得に対する税金）」がかかります。
譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得に対して支払う税金のこと。
参照元：国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
親族や共有者同士だからという理由で、売却益が非課税になるわけではありません。
課税譲渡所得金額は、基本的に以下の式で計算します。
＝ 譲渡価額－（取得費※1＋譲渡費用※2）－特別控除額
※1 取得費…購入時の価格や購入の際の仲介手数料など
※2 譲渡費用…空き家を売却するのに要した、リフォーム費用、仲介手数料、売買契約書の印紙税など
参照元：国税庁「No.3252 取得費となるもの」「No.3255 譲渡費用となるもの」
共有持分を売却する場合は、原則として「売却する持分に対応する取得費」をもとに計算します。
物件全体に対応する費用についても、持分割合に応じて計算するケースがあります。
たとえば、以下の事例で考えてみましょう。
- 不動産全体の取得費：3,000万円
- 共有持分：2分の1
- 持分の売却価格：2,000万円
- 不動産全体に対応する譲渡費用：100万円
このケースでは、持分2分の1に対応する取得費が1,500万円、譲渡費用は50万円です。
ここから、譲渡所得の金額を算出します。
（※特別控除を考慮しない場合）
この場合、450万円の譲渡所得が発生し、譲渡所得税が課税されます。
税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
※所得税・復興特別所得税・住民税を合計した標準税率（特例を適用しない場合）。
先ほどの450万円に単純に税率を掛けると、
- 長期譲渡所得：450万円×20.315％＝91万4,175円
- 短期譲渡所得：450万円×39.63％＝178万3,350円
が目安です。
ただし実際の納税額は、特例や端数処理などによって変わります。
また、相続した共有持分を売却する場合は、取得費と所有期間の考え方に留意しましょう。
原則として、取得費は相続時の不動産評価額ではなく、被相続人がその不動産を取得したときの取得費を引き継ぎます。
所有期間についても、被相続人の取得時期を引き継いで判定するのが原則です。
そのため、親が昔に安く購入した不動産を相続し、現在の価格で共有者に持分を売却した場合などは、想定以上に大きな譲渡所得が発生する可能性があります。
さらに、共有者間や親族間で時価より著しく低い価格で売買すると、時価と売買価格との差額について、買い手が贈与を受けたものとみなされ、買い手に贈与税が課される可能性があります（詳しくは「売買価格によってはみなし贈与になる」で解説します）。
具体的な取得費や利用できる特例は個別事情によって異なるため、具体的な税額については税理士などへ確認しましょう。
共有者間での共有持分買取で起こり得るリスク9選
ここまで共有者間で持分を買い取る方法を解説してきましたが、共有者間の売買にはリスクもあります。
以下の9つについてそれぞれ解説していきます。
そもそも相手との交渉がまとまらない
そもそも共有者間での交渉を持ちかけて上手くいくとは限りません。
当然ですが、 他の共有者を納得させられなければ、共有持分を売買することはできません。
なぜなら、共有不動産では費用負担や管理を巡って意見が対立しているケースが多く、話し合いを行っても平行線に終わることが少なくないからです。
不当に費用を負担させられている状況が続くのであれば、自身の共有持分を売却し、第三者に引き取ってもらうことで共有関係から抜け出すことも現実的な解決策といえるでしょう。
専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、不動産全体の売却だけでなく、共有持分のみの買取・無料査定にも対応しております。
まずは共有持分の価値を把握したいという段階でも、お気軽にご相談ください。
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売買価格で揉める
共有者間の売買では、各共有者が自分たちで売買条件を決定するので、価格交渉が難航しがちです。
買主と売主双方に「もっと安く買いたい」「もっと高く売りたい」という意向があるからです。
ただ、相手があまりに不当な価格で意向を曲げないようであれば、売買を考え直した方がよいでしょう。
取引時に双方が納得していたとしても、後々どちらかに「損した」と怒りが湧いてくれば、トラブルのもととなるからです。
もし売買価格を巡って他の共有者と揉めることを避けたいのなら、事前に適正価格を把握しておくことが大切です。
とはいえ、共有持分の価格相場は簡単に算出できるものではないため、共有持分に強い不動産業者に査定してもらうことをおすすめします。
専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、不動産全体だけでなく共有持分のみの無料査定も実施しております。
すぐに売却する予定がなくても差し支えありませんので、共有持分の適正価格を知りたい方は、以下のバナーからお気軽にお問い合わせください。
売買価格によっては「みなし贈与」になる
共有者間での売買価格が実際の市場価格と大きく異なる場合、その売買行為は「みなし贈与」になる可能性があります。
当人に贈与の意図はなかったが、税務署に贈与を行ったとみなされる行為
売買が贈与とみなされると、売買により「利益を受けた人」に贈与税がかかります。
【具体例】
- 市場価格3,000万円の不動産を親子で「2分の1」ずつ共有した
- 父の持分を息子に「1万円」で売却した
このように、父の持分の市場価格「1,500万円」と売買価格「1万円」にあまりに大きな差があると、この売買はみなし贈与になる可能性が高いでしょう。
この場合、利益を受けている息子に対し、差額分「1,499万円」にかかる税金が発生することも考えられます。
具体的な課税額は、その他条件によっても異なりますが「約430万円」にのぼる可能性もあります。
なお、「著しく低い価格」については、一律の割合が定められているわけではありません。
そのため、客観的な市場価格を確認したうえで売買価格を決めることが重要です。
住宅ローンが使えない
共有持分のみの売買や共有者・親族間の取引では、一般的な住宅ローンを利用しにくい傾向があります。
通常、買主が購入する不動産を担保に融資を引きますが、不動産の一部（共有持分）のみで担保として認められることは稀です。
買主が融資を利用できなければ、売買条件には合意できても資金を準備できず、決済まで進められない可能性があります。
持分を買い取る場合は、あらかじめ資金調達方法も確認しておきましょう。
契約書に不備が発生する
契約書の基本事項に誤りがあると契約書自体が無効となり、登記手続きが行えなくなる可能性があります。
契約書は、当事者間の言った言わないのトラブルを防ぎ、売買後の登記手続きを行うための必要書類でもあります。
そのため、共有者間での売買であっても、以下の内容が明記された正式な売買契約書を作成することが重要です。
- 売買する共有持分
- 売買価格
- 支払方法・期限
- 登記手続
- 費用負担
しかし、売買を行う共有者が自分たちで契約書の作成を行うと、重要な記載事項を誤る危険性があります。
少しでも契約書の作成に不安がある場合は、「司法書士」や「不動産業者」へ依頼するのが賢明です。
それぞれの相談範囲は以下の通りです。
- 不動産業者
売買契約書の作成
重要事項説明および重要事項説明書の作成 - 司法書士
売買契約書の作成
売買後の登記手続き
共有者同士で、重要事項の説明が不要である場合は、相談費用の安価な司法書士へ相談しましょう。
一方で、買主と売主双方を交えて重要事項説明を行いたいという場合は、不動産業者へ相談する必要があります。
登記を行わずに放置する
共有者間の売買では、共有者を変更するための登記手続きをし忘れることがあります。
確かに、共有者が変わった際の登記手続きには、申請期限もありませんし、行わなくても罰則もありません。
ただし、持分を取得しても、登記をしなければその権利を第三者に対抗できません。
公的には共有者の名義が変わっていないため、悪意を持った売主が第三者に二重で売却したという事例も聞かれています。
さらに将来相続が起きた際には、相続人（不動産を受けつぐ人）は「本当の共有者」が誰かわからず、混乱してしまうでしょう。
特に古い契約書などを紛失している場合、正しい名義に登記するために多大な手間がかかるケースも少なくありません。
以上のことから、売買と持分移転登記は続けて進めるのが基本です。
手続きに不安がある場合や、手間をかけられないといった場合には、司法書士へ依頼しましょう。
代金が支払われない
共有者間での売買では、契約を結んだにも関わらず、買主が代金を支払わないケースも考えられます。
理由としては、
- 住宅ローンを利用できず、現金決済となるため購入資金が本当にあるのか不透明
- 親族だからと支払いを後回しにされる
等が挙げられます。
具体的な代金不払いのリスク回避として、代金の支払期限や支払方法を明確にし、必要に応じて、契約内容を「公正証書」として残す方法もあります。
公証役場で公証人が作成する、記載内容が公的に証明される文書
参照元：法務省「公証制度について」
一定の金銭債務について強制執行認諾文言を付けた公正証書であれば、支払いが滞った際に強制執行を申し立てられる場合があります。
売買契約書を公正証書化するために、公証役場で手続きをしておきましょう。
不動産売買時の各種税制優遇を適用できない
共有者間、特に親族間の売買では不動産売買時の税制特例の恩恵を受けられない可能性があります。
各種税制特例は、他人同士のいわゆる「通常の不動産売買」を想定したものが多く、買主と売主が「親子や夫婦等の親族関係」でないことと定めているためです。
例えば、マイホームを売却した時の「3,000万円の特別控除」があります。
この特例は、居住していた家を売却した際の利益のうち、最大3,000万円に関しては税金がかからなくなる制度です。
しかし、親族間売買ではこの特例は適用されないため、売却した際の利益に対し最大で「39％」もの税金が課せられます。
具体的に親族間売買では適用できない可能性がある税制特例は以下の通りです。
特例ごとに要件が異なりますので、詳しく知りたい方は各URLをご参照ください。
【売主が対象の税制特例】
【買主が対象の税制特例】
売買が円滑に進まずトラブルになることも
ここまで述べてきたように、共有者間の持分売買はトラブルが起きやすく、円滑に進まない可能性があります。
特に親族間であれば、売買後も関係を続けなければならず、トラブルが発生すると厄介です。
もしこのようなリスクを避けたいのであれば、共有者同士で無理に話をまとめようとするのではなく、自身の共有持分を専門の不動産買取業者へ売却し、共有関係から抜け出すのも有効な選択肢の一つです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、共有者間でトラブルを抱えている持分や、話し合いが難航しているケースであっても買取に対応しております。
また、状況に応じて弁護士や司法書士と連携し、共有者との話し合いを代行・サポートできる場合もありますので、お気軽にご相談ください。
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他の共有者から法的強制力のある共有持分買取権を行使された際の対処法
ここまで「共有持分買取権の行使」で他の共有者の持分を買い取る手順を解説してきました。
前述の通り「共有持分買取権の行使」とは、「民法上の強制力をもって他の共有者の持分を買い取ること」です。
中には、「管理費の支払いを先延ばしにしていたら突然、共有持分買取権の行使による買取請求の通知が届いて驚いている」方もいるかもしれません。
ここからは、あなたが共有持分買取権を行使された際の正しい対応について解説していきます。
共有持分買取権を行使された際は、以下の3点をおさえて対応してください。
持分の買取は拒否できない
共有持分買取権の行使者が「あなたの持分を買い取る」という意思表示を行った時点で、法的効力が発生しするため、持分が買い取られることに対してあなたに拒否する権利はありません。
こうしたケースでは、相手からの連絡を無視するなどの方法で買取を回避しようとすると、却ってあなたに不利な結果をもたらすおそれがあります。
裁判を起こされた場合に、あなたが連絡を無視した事実によって、裁判所の判断が厳しくなり「あなたが受け取る対価」が低く見積もられる可能性があるからです。
共有持分買取権の意思表示を受けたら、次項から解説する方法（償金の協議、登記手続きへの協力）で対応し、少しでも損失を抑えるための工夫をしましょう。
対価（償金）を協議で決する
「買取請求をした」「買取請求を受けた」両方の共有者で協議を行い、あなたが受け取る対価を決めましょう。
持分が買い取られてしまうことは免れませんが、あなたが受け取る対価（償金）は当事者間で決めることが可能です。
万が一、協議がまとまらない場合に対価の金額を決定する手順は前述の「支払う対価（償金）を決定する」で解説しております。
共有持分を買い取る場合の価格相場
共有持分の価値は、基本的に以下の計算式によって計算します。
ただしあくまで目安であり、上記より低額でしか売れないケースも少なくありません。
一方で、相手に「ぜひ共有持分を買い取りたい」「単独の所有者になって住み続けたい」といった強い希望がある場合には、市場価格に近い価格で売れる可能性もあります。
個人間取引での売却代金はあくまで交渉時の状況や力関係にも左右されるため、ケースバイケースで決まるともいえます。
もし、ご自身の共有持分の相場を知りたい場合は、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも共有持分の無料買取査定を実施しておりますので、以下のバナーからお気軽にお問い合わせください。
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登記手続きに協力する
あなた自身の持分を譲り渡すために、買取請求をした共有者と共同で登記申請を行う必要があります。
登記手続きを拒んだとしても、訴訟を起こされれば持分の譲り渡しは避けられないので、登記申請には協力した方が良いでしょう。
他の共有者から共有持分を買い取らせて欲しいとお願いされた際の対処法
ここまでは「共有持分買取のお願い」で他の共有者に買取請求を起こす流れを解説してきました。
ですが、この記事を読んでいる方の中には、他の共有者から突然「持分を買い取らせてほしい」とお願いされて困惑している方もいるかと思います。
他の共有者から「共有持分買取のお願い（任意）」をされた場合の対処法は以下の4つになります。
あなたの状況や、相手の意図によって対応が異なりますので個別にご確認ください。
提示金額に納得できる場合は素直に買取に応じる
もしもあなたが、「現状で共有不動産を活用していないから手放してもいい」と感じていた場合、金額さえ合えば買取に応じることで提案者もあなたも双方にメリットがあります。
買取の提案者はあなたの持分を買い取れますし、あなたも共有不動産を手放してまとまった現金を受け取ることができるからです。
利活用の難しい共有持分を所有し続けるよりは、手放せるときに手放すほうが安心かもしれません。
どうしても不動産を手放したくない場合は相手の持分を買い取る
逆にあなたがどうしても「不動産を手放したくない！」のであれば、あなたが相手の持分を買い取るという方法があります。
この方法は、共有持分買取の提案を持ちかけてきた共有者が、
- 不動産の権利関係を整理したい
- 将来のリスクを考えて共有状態を解消したい
等で「不動産の取得」ではなく「共有状態の解消」を目的にしている場合におすすめです。
提案してきた共有者としては、不動産の共有を解消できれば良いので「どちらが不動産を所有するか」について関心がない可能性があります。
交渉が成立して相手の持分を買い取った場合、あなたが不動産を自由に活用できるようになる可能性もあります。
「あなたが持分を買い取る」ということも視野に入れて、共有者と協議を進めましょう。
相手方の共有者に売却したくない場合は第三者への売却も視野に
「以前から共有者間の関係が悪い」「相手から提示されている金額が不当に安価」など、どうしても「相手方の共有者には自分の持分を売り渡したくない！」という場合もあるでしょう。
このような場合は「あなた自身の持分のみを第三者に売る」ことも検討しましょう。
あなたの持分のみを第三者に売却すれば、共有関係から抜けることで共有者との関係を断つことが可能です。
ただし、共有持分はそれのみを買い取ったところで、不動産全体を自由に活用できないため、一般の個人へ売却しようとしても売れません。
また、一般の不動産屋もまず取り扱ってくれません。
しかし、共有持分を専門に取り扱う不動産買取業者であれば、活用ノウハウがあるので持分のみであっても買い取ってもらえます。
弊社Albalink（アルバリンク）でも、共有持分のみの買取を積極的に行っておりますので、他の共有者からの不当な買取請求でお困りの方はお気軽にご相談ください。
>>【共有持分のみでも適正価格で買取】無料で買取査定を依頼する
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
なお、他の共有者が自身の共有持分を第三者へ売却することも十分考えられます。
その際にどのようなトラブルが発生する恐れがあるのか、対処法と併せて下記記事にまとめましたので、ぜひ参考にしてください。
関連記事：共有持分の売却方法5選！よくあるトラブル対処法も徹底解説
協議がまとまらない場合は弁護士連携の買取業者に相談
万が一裁判になると、競売にかけるという判決が出る可能性があり、そうなると共有者全員に損失が生じる可能性があります。
そのため、共有者間で持分売買の交渉がまとまらず、裁判にもつれ込みそうな場合は「弁護士と連携した専門の不動産買取業者」に相談する方が得策です。
弁護士と連携した不動産買取業者であれば、あなたの持分を買い取り、共有者間の協議を引き継いでくれる可能性があります。
ただし、買取後に他の共有者との話し合いに時間がかかることや、裁判になった際の費用、リスクなどが反映され、買取価格は安価になることが一般的です。
安価でもいいから、面倒な話し合いから抜け出したいという方は、専門の不動産買取業者に一度相談してみることをおすすめします。
なお、弊社AlbaLinkは権利関係の複雑な物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
そのため、共有持分といった特殊な不動産の買取実績も豊富にあり、適正価格での買取に努めております。
また、弁護士とも連携しておりますので、状況に応じて買い取り後の共有者との話し合いに対応できる場合もあります。
早急に共有持分を売却したい場合は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
この記事では、共有持分の買取請求について、「請求する側」「請求される側」両方の視点から、対処法を解説してきました。
記事内で解説した通り、他の共有者が物件の管理費を、請求から1年を超えて滞納している場合、滞納者の共有持分を強制的に買い取ることが可能です。
また、他の共有者から、買取請求の内容証明を受け取っている人は、それが共有持分買取請求権に基づく法的強制力のある請求行為なのか、共有者個人によるお願いなのかによって取るべき対応が異なります。
いずれにしても、共有者同士で管理費を巡るトラブルが起きているのであれば、できる限り、共有状態の解消を目指すのが賢明です。
「他の共有者と今後できるだけ関わりたくない」という場合には、自身の共有持分のみを売却することで、早期に共有名義から抜け出せる可能性があります。
なお、弊社Albalink（アルバリンク）は共有持分に特化した専門の不動産買取業者です。
年間多数の買取実績とノウハウを元に、共有持分を適正価格で買取できるよう努めており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたことで、売却を強要することはありませんのでご安心ください）。
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