株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
そもそも市街化調整区域とは
早速、市街化調整区域にある不動産が売れないと言われるその真相について解説していきたいところですが、まずは市街化調整区域が一体どういうものなのか、用語の意味について再確認していきます。
市街化調整区域は、街づくりを抑えているエリアのことをいいます。
市街化調整区域では原則として、新たに建物を建てることはできません。
新たに建物を建てられないということは、今ある不動産でも解体後に、新たな建物を建てることも原則できません。
つまり、市街化調整区域にある不動産は、再建築不可物件となってしまうのです。
市街化調整区域を設けて街づくりを抑える理由は、以下の2点です。
自治体の運営費増加を防ぐため（コンパクトシティ戦略）
市街化調整区域を設けて街づくりを抑える理由の一つ目は、自治体の運営費増加を防ぐためです。
もし、市街化調整区域の概念がなかったら、街づくりが広大な範囲で行われてしまいます。
街づくりを進めるエリアが無意味に広がると、自治体の運営費もエリア開発の広がりに応じて膨れ上がってしまいます。
具体的には、下記の点で自治体の運営費が増加してしまいます。
- 下水道管を広範囲にわたり設置しなければならない
- 消防署の数を増やさなければならない
- 道路の修繕箇所が増えてしまう など
このように、市街化調整区域を設けて、街の管理を容易にし、自治体の運営費増加を防ぐために、コンパクトシティ（生活圏の円を可能な限り小さくさせること）を実現させる必要があるのです。
自然環境を守るため
市街化調整区域を設けて街づくりを抑える理由の二つ目は、自然環境を守るためです。
もし、市街化調整区域の概念がなかったら、街づくりが積極的に進められてしまい、農地や森林などの自然環境が失われてしまいます。
農地や森林などの自然環境を守るためにも、市街化調整区域を設けて、街づくりを計画的にコントロールすることが必要になるのです。
ちなみに、市街化調整区域とは反対に、街づくりを積極的に行うエリアのことを「市街化区域」といいます。
市街化調整区域とセットで覚えておきましょう。
市街化調整区域にある不動産が売れないと言われる5つの理由
一般的に、市街化調整区域にある不動産は売却が難しいと言われています。
では一体なぜ、市街化調整区域にある不動産は売却が難しくなるのでしょうか。
市街化調整区域にある不動産が売れない理由は以下の5つです。
もしかしたら、上記の見出しを見ただだけで「確かにそうなんだよな」と納得がいく方もいるかもしれません。
そうした方は、「市街化調整区域にある不動産は専門の買取会社への売却がオススメ」をご確認ください。
上記のようなデメリットがある市街化調整区域を簡単に手放す方法について解説しています。
インフラ環境が悪いから
市街化調整区域にある不動産は、インフラ環境があまり良くない傾向にあります。
前述のように、市街化調整区域は、そもそも一般の方が暮らすことを想定していないエリアだからです。
具体的には、以下の面でインフラ環境が不十分です。
- 電気
- ガス
- 上下水道
家を買った後に、上記の電気・ガス・上下水道を自ら整えるのはかなりの費用と労力を要します。
また、一見インフラ環境が整っているかのように見える場合も注意が必要です。
たとえば、下水道に浄化槽（じょうかそう）が設置されている物件があったとしましょう。
ちなみに、浄化槽とは、日常生活の中で発生した汚水を、河川や水路に放流させるための装置です。
汚水を排出しているということは、浄化槽の掃除を定期的に行わなくてはなりません。
掃除をお願いする業者によってコストは多少異なりますが、一般的に数万円程度の金額がかかります。
このように、市街化調整区域にある不動産はそもそもインフラ環境に難がある点が、一般の買主から購入を避けられ、世間の人々から「売れない」と言われてしまう一番の理由です。
浄化槽の管理方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
生活の利便性が悪いから
市街化調整区域にある不動産は、インフラ環境同様、生活の利便性も悪い傾向にあります。
前述のように、市街化調整区域は原則、建物を建てることができないからです。
市街化調整区域に建物を建てられないということは、私たちの日常生活に必要不可欠な以下の商業施設等も建てられないことを意味します。
- コンビニ
- スーパー
- 駅 など
市街化調整区域内に上記の商業施設等がないということは、たとえば、買い物する際に、大きな不便を強いられます。
コンビニやスーパーに行くのに、毎回車を出して、長距離を往復しなければなりません。
弊社のアンケート調査でも、家探しで優先される要素のダントツは「立地」となっており、居住用物件で生活の利便性が悪いのは致命的であることがわかります。
このように、日常生活を暮らすうえで、あまりにも不便がかかってしまう点も、市街化調整区域にある不動産が「売れない」と言われる要因の一つです。
原則は新たに建物を建てられないから
市街化調整区域では、新たに建物を建てることは原則できません。
市街化調整区域で新たに建物を建てるには、行政（都道府県知事）から開発許可を得る必要があるからです（開発許可を得るための条件に関しては、「開発許可を取得している（もしくは取得できる見込みがある）」の章を参照してください）。
市街化調整区域で新たに建物を建てるために行政からの許可が必要になると、もし買主が今ある建物を解体し、新たに建て直そうと思っても、その買主は購入後に多大な手間を強いられてしまいます。
なお、例外として、市街化調整区域でも、土地の所有者およびその親族（6親等以内）が住む住宅なら、市街化調整区域であっても再建築が可能になります。
ただし、親族に売却するのであれば、わざわざ仲介業者を介す必要はありません。
そのため、自分の身内以外への売却を目的としているのなら、仲介で売り出しても構いませんが、そうなると再建築不可物件になるので、一般の買主はまず現れません。
再建築不可物件は、構造的に朽ち果てるまで所有し続けるしか手段がないからです。
買主が住宅ローンを組めない可能性があるから
市街化調整区域にある不動産は、買主が住宅ローンを組めない可能性があります。
というのも、市街化区域にある不動産と比較すると、市街化調整区域にある不動産は金融機関からの担保評価額が低くなってしまうからです。
住宅ローンを組めないとなると買主は、市街化調整区域にある不動産を現金一括で購入するしか手段がなくなってしまいます。
資産家なら容易に購入できるかもしれませんが、一般の方では現金一括での購入はまず不可能です。
地目が農地だと売買の制約がより一層厳しくなるから
地目（土地の用途のこと）が農地の場合、原則、一般の人に売却できません。
農地を購入できるのは農地法によって、農業従事者もしくは、地域の農業委員会からの許可を受けた農家に限られているからです。
もし、農地を一般の人に売却するのなら、農地転用許可制度にもとづき、行政からの許可を受けなければなりません。
農地を農地以外の用地に転換すること。具体的には、住宅・駐車場・学校・病院・工場・太陽光発電所など
農地転用は、転用面積に応じて許可を受ける相手が、以下のように異なります。
- 農地面積が4ha以下の場合：都道府県知事または指定市町村の長の許可
- 農地面積が4ha以上の場合：農林水産大臣の許可
農地転用の許可を得る相手が、都道府県知事や農林水産大臣となると、許可を得るまでに複雑で多大な時間がかかる手続きを行わなくてはなりません。
この点も、市街化調整区域にある不動産が「売れない」と言われる要因の一つです。
農地転用については、以下の記事でも詳しく解説しています。
市街化調整区域内にある不動産を売る方法
市街化調整区域にある不動産をどうやって売ればいいのか分からずに迷っている方は、多くいることでしょう。
そこでここからは、市街化調整区域にある不動産を売るための方法を解説していきます。
不動産の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類
前提として、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれの仕組みを解説していきます。
なお、仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
仲介の仕組み
仲介は一般の売主から売却依頼を受けた仲介業者が、一般の買主との間に立ち、両者の契約を取りまとめます。
仲介業者は一般の売主から売却依頼を受けた不動産を売るために、SUUMOやアットホームなどの大手不動産情報サイトを活用して一般の買主を探します。
SUUMOやアットホームで広く購入希望者を募るため、売主はより高額な売却が狙えます。
広く広告を出すことを前提にしているため、売主はそもそも値付けの時点で、強気な価格設定ができるからです。
買取の仕組み
買取は売主から直接、不動産を買取業者が直接購入する方法のことをいいます。
買取業者は、売主から買い取った不動産にリフォームなどで付加価値を付けたうえで、次の買主に再販するため、一般的に仲介よりかは売却価格が下がる傾向にあります。
買取業者もビジネスとして活動している以上、リフォームなどにかかった費用を差し引いたうえで売主から物件の買い取りをしなければなりません。
そうしないと、その買取業者は利益を残せず、存続できないからです。
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仲介と買取の違い
仲介と買取の違いは以下の3つです。
売却金額
前述のように、売却金額は仲介に軍配が上がります。
仲介は、SUUMOやアットホームで広く購入希望者を募るため、市場価格に近い金額での売却が期待できます。
需要の高い不動産であれば、購入希望者も多く募れるため、売却が決まるまでの間に値下げ交渉をされるリスクも低減されます。
売買成立までの速さ
売買成立までの速さは、買取に軍配が上がります。
仲介は一般的に条件が良い物件の場合、買主を見つけるまでに3か月～半年程度の時間を要します。
参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）
条件の良い物件でも、買主を見つけるまでに3か月～半年程度の時間を要すということは、市街化調整区域にある物件だと、年単位で時間がかかってしまうと推測できます。
それどころか、最悪の場合、買主が一生現れず、永久に売れ残り続けてしまう恐れもあります。
その点買取は、売却をお願いする業者によって多少の差はありますが、おおよそ数週間程度で現金化できます。
仲介のように買主を探すことなく、買取業者自ら、売主から対象の物件を買い取るからです。
契約不適合責任の有無
前提として、契約不適合責任の概要は以下の通りです。
売主が買主に対して引き渡した目的物（不動産）に契約内容と異なる点が判明したとき、相手方（買主）に対して負う責任のこと
仲介の場合、買主（一般の個人）から売主に、契約不適合責任が追及される恐れがあります。
消費者保護の観点から、売主は一般の買主を保護する義務があるからです。
その点、買取の場合、売主の契約不適合責任が免責（責任が問わないこと）されます。
買主（買取業者）は一般の個人ではなく、不動産のプロだからです。
ただし、買取業者の中には、売主の契約不適合責任を外さず付けたままにする悪徳業者も存在します。
そのため、売買契約を結ぶ前に必ずアナタの契約不適合責任が免責されていることを営業担当者に聞いて、確認するようにしましょう。
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市街化調整区域にある不動産は専門の買取会社への売却がオススメ
市街化調整区域にある不動産は、宅地も農地も仲介ではなく、専門の買取業者（仲介では売りにくい物件や再建築不可物件を豊富に買い取りしている業者）に売却することをオススメします。
専門の買取業者であれば、市街化調整区域でも問題なく買い取ってくれるためです。
なぜなら、そうした土地を運用・再販するノウハウがあるからです。
たとえば、専門の買取業者は買い取った市街化調整区域にある宅地や農地の建物にリフォームを施し、以下のように商品化します。
- 入居希望者を見つけて、投資家に売却する
- 入居希望者を見つけて、買取業者自身で運用を行い、家賃収入を得る
- 古民家カフェや飲食店など、営利目的の建物に改築して、オーナーに売却する
そのため、専門の買取業者なら、宅地や農地などの地目に関わらず、市街化調整区域にある不動産を高確率で買取可能です。
弊社AlbaLinkも「市街化調整区域で建て替えできない物件」など、市場で売れにくい不動産を数多く買い取った実績があり、お客様から多くの感謝の声を頂戴しております。
弊社独自の活用ノウハウを駆使して、できる限り高額買取できるよう対応いたします。
無料査定・無料相談のみのお問い合わせも大歓迎ですので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
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市街化調整区域にある不動産が仲介で売れやすくなる2つのポイント
これまで、市街化調整区域にある不動産は買取業者への売却をオススメしてきましたが、これから紹介する2つの要素のいずれかに該当する場合は、仲介でも売却できる可能性を秘めています。
そのため、時間をかけてでも、市街化調整区域にある不動産を高く売りたい方は挑戦する価値があります。
ただし、これから紹介する2つの要素に当てはまるからといって100％売れるとは限らないので、その点は注意してください。
「売れない」という最悪の事態を回避し、市街化調整区域にある不動産を確実に手放したいのであれば、専門の買取業者に売却することを強くオススメします。
>>【売れない市街化調整区域内でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、市街化調整区域の物件を売却するためのポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。
開発許可を取得している（もしくは取得できる見込みがある）
市街化調整区域にある不動産でも、都道府県知事から開発許可を取得している、もしくはこれから開発許可を取得できる見込みがあれば、仲介でも売却できる可能性を秘めています。
再建築できる建物は、土地としての資産価値が高まるからです。
なお、市街化調整区域で開発許可を受けるには、都市計画法の第33条にすべて適合し、かつ第34条のいずれか一つに該当することが必須になります。
市街化調整区域の不動産で農地転用・開発許可を得る方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
都市計画法第60条証明に該当する
売却対象の不動産が、既に都市計画法第60条証明の内容に該当している場合、仲介でも売却できる可能性が秘められています。
建築物を建築しようとする計画が、都市計画法に適合していることを証明する書面のこと。この書面があることで、開発許可がなくても、再建築できることが証明される
参考：e-GOV：都市計画法：（認可又は承認の申請）第六十条
要するに、都市計画法第60条証明があることで、再建築不可物件から、通常の再建築可能な物件になるので、仲介でも売却できる可能性が高まるということです。
なお、都市計画法第60条に該当する建物は、以下のものが該当します。
-
- 農林漁業用の建物（新築）
- 公益上必要な建物
- 日常生活用品の販売・加工等、業務用の建物 など
まとめ
今回は、市街化調整区域にある不動産が「売れない」と言われるその真相について解説しました。
市街化調整区域にある不動産は、専門の買取業者（仲介での売却が難しい物件や再建築不可物件を豊富に買い取りしている業者）に売却することをオススメします。
専門の買取業者は、市街化調整区域にある不動産を買い取った後に商品化するノウハウが豊富にあるからです。
そのため、宅地の建物は当然のこと、農地の建物でも高確率で買い取りしてもらえます。
ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、仲介での売却は難しい物件をこれまで数多く買い取りしてきました。
過去には、「市場で売れにくい不動産を買い取る買取業者」として、フジテレビの「イット」で紹介された実績もございます。
弊社は、日本全国どこでも対応しておりますので、些細なことでも構いませんので、まずは我々にご相談ください。
弊社担当者が、お客様のお悩みを解決できるよう全力でサポートすることをお約束します。
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