株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
買取保証とは？
買取保証とは、仲介期間で売却が決まらなかった際に不動産会社に買取してもらうサービスです。
一般的には、契約から3ヶ月を経過しても売れなかった場合に、契約時に取り決めた金額で不動産会社に買い取ってもらう流れとなります。
買取保証サービスの仕組みは、不動産の売却方法である仲介・買取の違いを理解するとスムーズに特徴がわかるでしょう。
仲介と買取の違い
不動産の売却方法には、業者が売主・買主をマッチングさせる「仲介」、業者が直接の買主となる「買取」の2種類があります。
仲介・買取のメリットとデメリットを以下にまとめました。
| 特徴 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| メリット | ・市場相場に近い価格帯で売却できる可能性がある | ・1週間〜1ヶ月程度で売却できる ・現況のまま売却できる ・需要が低い物件もほぼ確実に買い取ってもらえる |
| デメリット | ・売却までに早くて3ヶ月、遅いと1年以上かかる ・売却前にリフォームなどを済ませる必要がある ・需要が低い物件は売れ残りやすい |
・仲介よりも売却価格が低くなりやすい |
仲介のメリットは、市場相場に近い価格帯での売却が見込める点です。
幅広く販促活動を行うため、購入希望者が多く募れる不動産は好条件で売却しやすくなります。
ただし、立地が悪い・築年数が古いなど需要が低い不動産は購入希望者が見つかりにくいため、売却期間が1年を超えるケースもあります。
一方、買取のメリットは、スピーディーかつ高確率で売却できる点です。
業者が買主となるため、双方が契約内容に合意をすれば平均1週間〜1ヶ月というスピード感で売却できます。
ただし、将来的に運用・再販するための商品化コストを差し引かれるため、売却価格は仲介より安くなりやすい傾向にあります。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
買取には「買取保証」と「即時買取」がある
前述したように、不動産の売却方法には仲介・買取の2種類があります。
買取の中には、買取保証・即時買取の2種類の売却方法があります。
サービス内容の比較・検討をし、好条件での不動産売却を目指しましょう。
買取保証は仲介と買取を合わせたサービス
買取保証とは一言でいうと、仲介・買取の特徴を組み合わせたサービスです。
仲介は、売主から依頼された不動産の販促活動を行うため、売却期間が3ヶ月〜6ヶ月程度かかります。
参照元：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2023年）
ただし、仲介はあくまで個人間売買をサポートする業者であるため、買主が見つかる保証はありません。
買取保証を利用すると、買主が見つからなくても、一定期間を経過すると不動産会社に買い取ってもらえるのです。
即時買取は不動産をすぐに買い取ってもらうサービス
即時買取とは販促活動なしで不動産会社が買い取る仕組みで、前述した買取業者を指します。
買取保証で契約して一定期間内に売れなかった場合は、自動的に買取業者の仕組みに切り替わる、といった具合です。
即時買取は手間をかけずスピーディーに売却できる一方、市場相場よりも売却価格が安くなりやすい傾向にあります。
一般的に、即時買取の売却価格は市場相場の70%程度といわれています。
しかし、訳あり物件に強い専門の買取業者による即時買取であれば、比較的高値での売却が可能です。
専門の買取業者については、訳あり物件を「専門の買取業者」に買い取ってもらう3つのメリット をご確認ください。
買取保証の利用が向いている人の2つの特徴
買取保証の利用が向いているのは、以下に該当する方です。
売却期限が決まっている
不動産の売却期限が決まっている方は、買取保証の利用が向いています。
買取保証は売り出しから反響がなかったとしても、「◯月◯日に売却できる」という確約があるためです。
転勤・住み替えなどで期限内に確実に売却したい方は、買取保証の利用が適しています。
訳あり物件は仲介では売れ残る恐れがある
売却したい不動産が訳あり物件で、仲介では売れない可能性がある場合も、買取保証の利用が向いています。
訳あり物件とは、心理的・物理的・環境的・法的な欠陥を抱えた不動産です。
たとえば、家の傾き・屋根の雨漏り・配管の破損などがある不動産は「物理的瑕疵物件」という訳あり物件に分類されます。
上記のように、通常の不動産よりもマイナス要素を抱えた訳あり物件は、仲介で売り出しても売れ残りやすい傾向にあります。
しかし、買取保証は契約時に、引渡日・買取価格が決まるため、売れ残りの心配がありません。
買取保証での失敗を防ぐためのポイント2選
買取保証での失敗を防ぐためのポイントは、以下の2つです。
あらかじめ相場を把握しておく
買取保証で失敗しないためにも、あらかじめ相場を把握しておきましょう。
売主に相場感がないと、不動産会社から提示された査定額が適正かどうかの判断ができず、売却価格を損する恐れがあるためです。
不動産は高額な商品なので、依頼先・価格設定を誤ると100万円単位で損をするケースも珍しくありません。
そのため、不動産を売却する前には売主自身があらかじめリサーチをして、相場感を把握することが重要なのです。
売却相場をリサーチする方法は、以下のとおりです。
- 不動産ポータルサイト
- SUUMO・LIFULL HOME’S・アットホームなどの不動産ポータルサイトで、類似物件の売り出し価格を調べる
- 不動産情報ライブラリ
- 地域名で検索をかけて、不動産取引価格情報・成約価格情報で過去の成約事例を閲覧する
- 不動産鑑定士
- 不動産鑑定士に依頼し、適正価格を算出してもらう。鑑定費用は20万円〜50万円程度が相場
なお、弊社AlbaLinkは、売却を決めていない所有者様からの無料査定も歓迎しております。
経験豊富な査定員による精度の高い査定結果をお伝えできますので、お気軽にお問い合わせください。
>>【どのような不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
複数の不動産会社のサービス内容を比較する
買取保証で損をしないためにも、複数の不動産会社のサービスを比較しましょう。
一口に買取保証といっても、不動産会社によって提供できるサービス内容に違いがあります。
業者のホームページで説明文・売却実績を確認し、自身の所有する不動産を得意とする不動産会社に依頼するのが重要です。
たとえば、ホームページに中古マンションの搭載数が多いのであれば、「得意分野は中古マンション」という推測ができます。
不動産会社に得意分野を依頼することで、スピーディーかつ高額で売却できる可能性が高くなります。
買取保証を利用して不動産を売却する6つのメリット
買取保証を利用して不動産を売却するメリットは、以下の6つです。
市場相場で売却できる可能性がある
相場に近い価格帯で売却しやすい点が、買取保証を利用するメリットです。
買取保証の場合、仲介期間中の売り出し価格は売主が決められます。
不動産会社が提示した業者買取の価格よりも高く売却する機会を得られるため、仲介期間で買主が見つかった場合は売却益がプラスになります。
売れ残る心配がない
前述したように、売れ残る心配がないのも買取保証のメリットです。
契約時点で売却する日が確定しているので、生活環境の変化に柔軟に対応しやすいといえます。
上記に伴い、次項で解説する資金面による住み替えスケジュールも組みやすくなります。
住み替えスケジュールが立てやすい
買取保証を利用するメリットは、住み替えのスケジュールが立てやすい点です。
住宅ローンを完済していない・売却金を住み替えの資金に充てたいといった場合、不動産を売却しない限りは実現できません。
しかし、売却する日・売却価格が確定している買取保証なら、住み替えのスケジュールを組みやすくなります。
また、一般的な仲介売却のように、買主がローン審査に落ちると契約解除になるなどのリスクもありません。
想定どおりに計画を進めやすいため、日常生活に支障なく住み替えが実行できるでしょう。
つなぎ融資を利用できることもある
買取保証を利用する場合、金融機関によってはつなぎ融資を受けられる可能性があります。
つなぎ融資とは、一時的な資金不足を解消する融資サービスです。
住み替えをする際、新居の購入よりも現在の家の売却を優先する「売り先行型」を採用する方が大半です。
売り先行型だと現在の家が売却できない限りは新居の購入ができませんが、つなぎ融資を利用できるなら希望したタイミングで住み替えが可能です。
また、つなぎ融資の金利は2％〜4％と住宅ローンより割高ですが、1ヶ月〜1年以内という短期間の融資であるため、利息の負担も多くはなりません。
売却時にリフォームする必要がない
買取保証は業者が買う前提なので、費用をかけてリフォームなどを行い見栄えをよくする必要がありません。
たとえば、キッチン・トイレ・洗面所・浴室など、水回りのすべてをリフォームした場合、200万円〜400万程度かかります。
こうした売却コストをかけず現況のまま売却できるのは、買取保証のメリットです。
ただし、仲介で売却するには、ある程度室内をキレイにしておく必要があります。
下記アンケートからもわかるとおり、中古物件の購入を検討している方の多くは、家屋のキレイさを求めているからです。
リフォームまではしなくても、水回りであれば、水垢・カビなどは除去するなど、できる範囲でキレイにしておきましょう。
仲介手数料が発生しない
仲介の期限内に買主が見つからず業者買取になった際は、仲介手数料が発生しません。
仲介手数料とは、成約が決まった際に仲介業者に支払う報酬です。
一般的に、仲介手数料は「売却価格 × 3％ + 6万円」です。
1,000万円で売却した場合は、39万6,000円を契約時・引き渡し時の2回にわけて現金払いしなくてはなりません。
仲介手数料が発生しない場合、売却のために資金を準備する必要がないのも買取保証のメリットです。
ただし、仲介期間に売却が決まった場合は、買取保証であっても仲介手数料の支払いは必要です。
契約不適合責任を免除してくれる
仲介期間を終えて業者買取になった場合、契約不適合責任を免除してもらえます。
契約不適合責任とは、売買取引をした不動産に欠陥があった場合に売主が負う責任です。
一般的には、引き渡しから3ヵ月以内に通知を受けた欠陥に関しては、契約不適合責任により売主が対応しなくてはなりません。
たとえば、売却後3ヶ月以内に雨漏りが発覚して買主から通知があった場合には、修繕費・損害賠償などを請求される可能性があります。
売却と同時に責任を追及されるリスクから解放されるのは、業者買取に移行できる買取保証のメリットといえます。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
買取保証を利用して不動産を売却する4つのデメリット
余分な費用をかけず、スケジュール通りに相場価格で売れる可能性があるのが買取保証のメリットです。
しかし、後悔しない不動産売却を実現するためにも、買取保証のデメリットを把握しておく必要があります。
買取保証を利用して不動産を売却するデメリットは、以下の4つです。
契約途中で不動産業者を変更できない
買取保証は、契約途中で不動産業者を変更できない点がデメリットです。
一般的に、不動産会社に買取保証を依頼する場合は、専属専任媒介契約を求められます。
媒介契約とは、売主・業者の間で契約内容・営業努力を明確にする契約形態です。
媒介契約には、以下3種類があります。
上記のように、専属専任媒介契約は1社のみとしか契約できない形態です。
営業に不熱心な業者を選ぶと、仲介売却できないうえに契約中は変更ができないため、機会損失につながります。
不動産売却は、契約前に信頼できる不動産業者かどうかの見極めが重要です。
一例として、「信頼できる不動産営業担当者の特徴」のアンケート結果を記載しておりますので、チェックリストとしてご活用ください。
熱心に売却活動をおこなってもらえない恐れがある
悪質な不動産業者の場合、熱心に売却活動に取り組んでもらえない恐れがあります。
仲介で買主が見つからなかった場合には、不動産業者はその物件を安く購入できるメリットがあるためです。
専属専任媒介契約では不動産業者に1週間に1回以上、書面もしくはメールによる活動報告が義務づけられています。
その際に、営業努力を怠っていないかの定期的な確認が必要です。
具体的には、活動報告のときに以下のような内容を確認しておきましょう。
- どのような売却活動を実施したのか
- 問い合わせが何件あったか
- そのうち内覧に至ったのは何件か
- 内覧者の反応・手応えはどうか
もし、問い合わせ・内覧が少ない場合は、具体的な対策は検討しているかの確認もしておくのがおすすめです。
買取価格は市場相場よりも安い
買取保証・即時買取ともに、不動産会社に買い取ってもらう場合は相場の70%程度になるのが一般的です。
たとえば、仲介で1,000万円で売れたはずの不動産が、買取で700万円になるというケースもあります。
ただし、買取価格は業者がもつ活用ノウハウ・再販ルートによって雲泥の差が生じます。
業者買取に切り替わった際でも高値で売却できるよう、複数社に見積もりをとって優良業者を選ぶのが重要です。
なお、弊社AlbaLinkは、どのような不動産でも適正価格で買い取っている専門の買取業者です。
訳あり物件の買取・再生を数多く実現してきた弊社であれば、できる限りの高額買取に対応できます。
無料査定・無料相談は随時行なっておりますので、お気軽にお問い合わせください。
>>【どのような不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
空き家買取相場は市場価格の70％が目安となっている理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
物件によっては買取保証を設定できない
物件によっては、買取保証を設定できないケースもあります。
仲介で売れる見込みがない物件に買取保証を付けると、不動産会社が在庫リスクを抱えるからです。
不動産会社によっては、築年数・面積・地域など、買取保証の利用条件が設定されている場合もあります。
そのため、築年数が古い・立地が悪いなどで買取保証を利用できない場合には、専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。
専門の買取業者に買い取ってもらうメリットについては、「訳あり物件を「専門の買取業者」に買い取ってもらう3つのメリット」をご確認ください。
買取保証の流れ
買取保証の流れは、以下の4ステップです。
不動産の売却を依頼する不動産会社を選ぶ
まずは、買取保証サービスに対応している不動産会社をピックアップしましょう。
前述したように、不動産会社の得意分野によっても物件の売れ行きは左右されます。
業者のホームページで利用できる会社か・好条件で売れそうかを確認し、目安として3社ほど候補を挙げておきます。
不動産会社に査定を依頼する
ピックアップした不動産会社に査定を依頼します。
買取保証の場合、不動産会社の保証サービスを提供するリスク評価があるため、調査・審査が必要です。
審査の結果、不動産会社が買取保証を引き受けられる場合は、仲介での売却価格・買取保証価格を提示してもらえます。
上記の段階で、自身がリサーチした売却相場よりも安い場合は、価格を算出した根拠も確認しておきましょう。
担当者から納得できる回答が得られなかった場合は、この段階で業者変更も視野に入れておきます。
不動産会社と専属専任媒介契約を締結し営業活動をおこなってもらう
不動産会社から提示された金額に売主が合意をすると、買取保証付き仲介の専属専任媒介契約を締結します。
専属専任媒介契約の締結後は、買取保証の保証書を受け取り、不動産会社の本格的な売却活動が始まります。
以降は、担当者から1週間に1回以上営業の進捗報告があるため、連絡を待ちましょう。
売買契約を締結する
仲介期間に買主が見つかった場合は、「売主・買主」で売買契約を締結します。
期間内に買主が見つからなかった場合は、「売主・不動産業者」で売買契約を結ぶ流れとなります。
決済・引き渡しの当日に所有権移転登記の必要書類の提出・買取代金の受け取りなどを行い、買取保証の取引は完了です。
訳あり物件を「専門の買取業者」に即時買取してもらう3つのメリット
前述したように、買取保証には市場相場に近い価格で売り出しできるメリットがある一方、業者の力量次第では安価な取引となるデメリットがあります。
そのため、「確実に売却したい、高額売却もしたい」という理由で買取保証を検討している方は、訳あり物件に強い専門の買取業者に依頼しましょう。
専門の買取業者であれば、幅広いジャンルの不動産を日常的に取り扱っているため、高額売却しやすくなるからです。
訳あり物件を専門の買取業者に即時買取してもらうメリットは、高額売却以外にも以下3つがあります。
なお、不動産買取業者ランキングTOP10については、以下の記事で詳しく解説しています。
短期間で確実に売却できる
専門の買取業者に依頼するメリットは、短期間で確実に売却できる点です。
買取業者は平均1週間〜1ヶ月程度と、総じて買取スピードが早い傾向にあります。
専門の買取業者は通常のスピード感にくわえて、欠陥を抱えた不動産を日常的に取り扱っているため、買取の判断もスピーディーなのです。
さらに、専門の買取業者は問題解決スキルが高いため、買い取れる不動産の種類も広範囲です。
また、リフォーム業者など各専門家との連携がある分、再販コストを圧縮して高額買取ができる点もメリットといえます。
近隣の方に知られずに売却できる
買取保証の仲介期間は、幅広く広告・宣伝を行うため、近隣の方に知られる可能性は十分にあります。
売却を近隣住民に知られると、「お金に困っているの？」「離婚するの？」「そういえば心当たりがある」など井戸端会議のネタにされ、不快な気持ちになる可能性があります。
専門の買取業者による即時買取であれば、販促活動がないため近隣の方に知られず売却が可能です。
精神的な負担を負わず、スムーズに売却したいのであれば、専門の買取業者への売却が適しています。
そのままの状態で売却できる
買取保証で、仲介売却するためには室内外の清掃清掃・不用品の処分などが事前準備が欠かせません。
しかし、専門の買取業者は業者側でハウスクリーニング・リフォームなどを行う前提で購入するため、現況買取してもらえます。
売却に際して、手間・費用をかけたくない場合にも、専門の買取業者に売却するのは有効な手段です。
買取保証が設定できない家でもアルバリンクでは買取可能！
前項では、スピーディーかつ高額売却したい方向けの依頼先は「買取保証ではなく、専門の買取業者」とお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の訳あり物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
上記の空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
買取保証では、築年数などの利用条件・売却前の問題解消が必要ですが、弊社では買取保証が設定できない家でも問題なく買取が可能です。
上記の方だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
また、富山県滑川市との空き家対策の推進に関する連携を締結しており、地域課題の解決する取り組みも行なっております。
信頼できる買取業者に安心して不動産を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【どのような不動産も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
不動産買取保証は、「仲介・買取のメリットを持ち合わせた画期的なサービス」ともいわれています。
しかし、買取保証にもデメリットがあり、そもそも利用できない・安価な売却になるといったケースも存在します。
買取保証の利用をする際は、サービス内容を十分に理解したうえでの慎重な判断が必要です。
もし、買取保証の利用を検討している理由に「確実に売却したい、高額売却もしたい」という希望がある場合は、専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。
専門の買取業者であれば、さまざまな事情を抱えた不動産でも、独自の活用ノウハウを駆使した高額売却が高確率で実現できるからです。
好条件で不動産を売却したい方は、売却の手軽さ・スピードの速さ・買取価格の高さの三拍子が揃った専門の買取業者に相談しましょう。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLinkは、訳あり物件に強い専門の買取業者です。
過去には廃墟家した空き家の買取実績もあり、フジテレビの「イット」でも特集された実績がございます。
無料査定・無料相談は365日受け付けております。
ご相談だけでも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
