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売主は事故物件の売却時に告知義務を負う
事故物件の売却時、売主は人が亡くなった事実を買主に伝える「告知義務※」を負います。
売主（または媒介する不動産業者）が買主に対し、物件の購入判断に影響を与える可能性のある欠陥や問題点（物理的、環境的、心理的、法律的瑕疵）を、契約前に伝えなければならない法的な義務のこと。
参照元：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法第35条・第47条」
売主に告知義務が発生するのは、物件内で過去に人が亡くなった事実が買主の購入の意思決定を左右する「心理的瑕疵（かし）」に該当するためです。
心理的瑕疵とは、買主が「住みたくない」と感じるような心理的抵抗が生じる事態を指します。
売主が告知義務を怠り引き渡し後に発覚した場合、買主から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約解除を請求される恐れがあります。
従来は告知義務の基準が曖昧だったためにこうしたトラブルが多発していましたが、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し告知義務の基準を明確化しました。
事故物件の売却に当たっては、まず、ガイドラインが定める以下の告知義務の基準を押さえておきましょう。
先に事故物件の売却方法を知りたい方は「告知義務があっても事故物件を売却する2つの方法」へお進みください。
告知義務の対象となるケース・ならないケース
国土交通省のガイドラインでは、告知義務の対象となるケース・ならないケースを以下のように分類しています。
| 告知義務の対象となるケース | 告知義務の対象とならないケース |
|---|---|
| ・殺人 ・自殺 ・火災による焼死 ・特殊清掃が必要になった老衰、病死、転倒による事故死 | ・老衰 ・病死 ・転倒・転落による事故死 ・入浴中の溺死、誤嚥などの不慮の死 ・隣接していない共用部分（エレベーター等）での死 |
死因が自殺や他殺、または火災による焼死などの場合には、買主に強い心理的抵抗感を与える瑕疵とみなされるため、告知義務の対象です。
また、病死や事故死、自然死は原則として告知が不要ですが、以下に該当する場合は告知が必要です。
- 遺体の腐敗による汚損、悪臭を除去するために特殊清掃※を実施した場合
- 買主から「過去に亡くなった人はいるか」と直接問われた場合
孤独死や事故死、火災現場などで生じた血液・体液・腐敗臭・害虫など、通常のハウスクリーニングでは除去できない汚れや汚染を、専門技術と薬剤・機材を用いて除去・消毒・脱臭し、部屋を居住可能な状態（元の状態）に戻す清掃のこと。
ただし、実際にどこまで告知すればよいかは大変わかりにくいので、もし判断に迷うようであれば、事故物件に精通した不動産業者に相談することをおすすめします。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は事故物件をはじめとする訳あり物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
全国を対象に多数の事故物件を買い取ってきた弊社にご相談いただければ、告知義務の有無や範囲についてもアドバイスいたします。
相談・査定は無料で承っておりますので、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
>>【事故物件の告知義務の有無がわかる】無料の相談・査定はこちら
事故物件の告知義務の有無を見分ける方法については、以下の記事もご参照ください。
告知内容の範囲
告知義務の範囲は、買主が購入を判断するために必要な情報すべてです。
最低限伝えなければならない項目は以下の通りです。
- 事件や事故が発生した時期（年月）
- 発生した場所（専有部分や共用部、居室内、浴室など）
- 具体的な死因（自殺、他殺、事故死、孤独死など）
- 特殊清掃やリフォームの実施状況
- 経過した年数
- 事件の重大性、社会的認知度
事件の凄惨さや風評などの社会的影響は買主の購入判断に影響を及ぼす要素であるため、包み隠さず説明しましょう。
売却後に買主から「そんなこと聞いていなかった」と、契約解除や損害賠償を請求される恐れもあるからです。
ただし、故人や遺族のプライバシーへ配慮するために、以下の事項まで告知する必要はありません。
- 故人の氏名や年齢
- 住所
- 家族構成
- 事故時の具体的な態様と発見状況
その他、国土交通省のガイドラインで定める告知事項の範囲について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
告知方法
告知すべき人の死の事実（告知事項）は、売買契約時の「重要事項説明※」の際に宅地建物取引士を通じて買主に伝えられることが一般的です。
不動産の売買契約時に、物件の物理的状態や心理的瑕疵、権利の状況、取引条件などの重要事項を、宅地建物取引士が買主に説明すること。
併せて、売主も「物件状況等報告書（告知書）※」に自らの知るすべての情報を記載しましょう。
「物件状況等報告書」とは、中古不動産の売却時に、売主が買主へ物件の状況を説明する書類のこと。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
具体的な記載事項は、家屋や設備、リフォーム歴、土地の状況、周辺環境に加え、過去に起こった事件・事故などです。
物件状況等報告書（告知書）に交付義務はありませんが、重要な告知事項を口頭で伝えただけでは、後に言った・言わないの争いにもなりかねないため、書面に残すことが望ましいです。
告知義務が残る期間
不動産売買における告知義務には賃貸借契約のような「発生から概ね3年」といった期限はありません。
売買は賃貸と比べて取引金額が大きく資産価値への影響が永続的だと考えられるため、売買時の告知義務も永遠に残るのです。
「事件のほとぼりが冷めてから告知せずに売却する」という手は通用せず、実際、約50年も前の事件が心理的瑕疵に当たるとされ、売主に損害賠償が命じられた判例もあります。
【東京地裁八王子支部 平成12年8月31日】
事件の概要
50年前に凄惨な殺人事件があった物件で、建物の解体後40年間放置されていた土地を、売主側は事件を告知することなく、居住目的の土地として売却。
その後買主が近隣住人から過去の事件を知り、売主と仲介業者に対し説明義務違反として損害賠償を請求。
裁判所の判断
「農山村地帯においては50年を経てもなお事件が近隣住人の記憶に残っており、買主が近隣住民と付き合って生活していく上で支障がある」として物件の瑕疵を認め、売主に売買代金相当の損害賠償を命じた。
参照元：国土交通省「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について」
もし告知義務がある物件をトラブルの心配なく手放したいなら、事故物件専門の不動産買取業者に相談するのが賢明です。
訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）であれば、告知義務の内容を精査した上で、スピーディーな直接買取を実現します。
将来のトラブルや訴訟のリスクから今すぐ解放されたい方は、ぜひ一度以下のフォームから弊社までお気軽にご相談ください。
>>【告知義務のある事故物件をリスクなしで売却】無料の買取査定を依頼
告知義務があっても事故物件を売却する2つの方法
事故物件を売却する方法には、大きく分けて「仲介※1」と「買取※2」の2種類があります。
※1 仲介とは
不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、売買取引をサポートする売買形態のこと。
広く買主を探すため、条件が良い物件なら高値で売却できる可能性がある。
※2 買取とは
物件を業者が直接買い取り、最適なリフォーム等を施して再販する取引形態のこと。
買取金額からリフォーム費用等が差引かれるが、買主を探す必要がないため、最短数日の短期間で確実に売却できる。
上記の違いを踏まえ、心理的抵抗の強い事故物件を確実に手放す方法を整理しました。
どちらの方法も告知義務は免れませんが、もし、迅速かつトラブルなく手放したいのであれば、2番目の専門の不動産買取業者へ直接売却するのが確実です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も専門の買取業者としての独自のノウハウを活かし、告知内容にかかわらず事故物件のスピーディーな買取が可能です。
事故物件の売却を他の不動産業者に断られてお困りの方や、売却をお急ぎの方は、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
>>【告知義務のある事故物件もスピード買取】無料の買取査定を依頼する
事故物件である事実を告げて仲介で売却する
1つ目は買主に事故物件である事実を事前に告げ、仲介で売却する方法です。
事前に告知することで引き渡し後のトラブルを未然に防げます。
仲介においては業者が売主から提供された情報を元に重要事項説明書等を作成し、買主へ説明する責任を負います。
売主は売却活動前に事故や事件の内容を包み隠さず業者に伝えましょう。
ただし、一般の個人をターゲットにする仲介では買主が見つかりにくいのが現状です。
人が亡くなっている事実を告知すると、購入を検討していた方の多くが敬遠するため、売主は以下のような事態に陥りがちです。
- 売却価格を相場より2〜5割ほど下げないと成約に至らない
- 特殊清掃や消臭工事、リフォームに多額の費用がかかる
- 売り出しても数年単位で売れ残るリスクがある
事故物件を仲介で売却する前には、売主の負担で特殊清掃を行い、物件を清潔な状態に戻さなければなりません。
清掃範囲や汚染状況によりますが、特殊清掃の費用相場は5万円〜60万円にのぼることもあり、汚染を除去しきれずリフォームを行う場合は追加で数十万～100万円以上の費用がかかります。
こうした手間や多額の費用をかけずに、今すぐ物件を手放したいなら、次項の「専門の不動産買取業者」へ直接売却することをおすすめします。
以下の記事では事故物件の買取相場を解説しているので、参考にしてください。
事故物件をそのままの状態で専門の不動産買取業者に売却する
2つ目は、専門の不動産買取業者に事故物件を現状のまま買い取ってもらう方法です。
不動産買取業者は物件を最適な方法でリフォームして再販するプロであり、特殊清掃にも対応しているため、売主側でリフォームや清掃を行う必要はありません。
また、売主の契約不適合責任が免除されるため、売却後に万が一、新たな不具合が見つかっても売主が責任を問われずに済みます。
唯一、買取価格が仲介の売却相場よりも安価になりやすいことがデメリットですが、以下の理由から最終的な手残り金額はほとんど変わらないか、むしろ多くなるケースもあります。
- 数十万～数百万円のリフォーム・清掃費用が不要
- 仲介手数料（売買代金の3%＋6万円＋消費税）が発生しない
- 売れ残って余計な固定資産税や管理費を掛けずに済む
何より、業者が直接買い取ることでスピーディーに現金化できるため、精神的な負担から早期に解放されるのが大きな魅力です。
次項からは、不動産買取業者に高く買い取ってもらうポイントと実際の買取事例を紹介します。
事故物件を買取業者に依頼して少しでも高く売るコツ
事故物件を少しでも高く売却したいなら、以下を徹底しましょう。
- 複数の不動産買取業者に査定を依頼する
- 査定の根拠を確認する
- 事故物件の買い取り実績が豊富な業者を選ぶ
業者に直接物件を売却する買取では、査定金額がそのまま売却金額に直結します。
ただし業者によって再販ルートやリフォームの得意分野が異なるため、査定額に数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。
1社の査定のみで売却を決めてしまうと損する可能性があるため、必ず複数の業者に査定を依頼し、査定金額を比較した上でもっとも高い査定金額を提示する業者を選びましょう。
また、契約獲得のためにわざと高い査定額を提示し、契約時に価格を下げてくる悪質な業者も存在するため、査定の根拠を確認することも大切です。
信頼できる業者は明確な査定の根拠を説明してくれるので、査定金額により納得したうえで事故物件を売却できます。
加えて、事故物件の取り扱い実績が豊富かどうかも確認しましょう。
実績が少ない業者は物件のリスクを過大に見積もり、低い査定額を提示する傾向があるのに対し、経験豊富な業者であれば過去のデータに基づき、物件のポテンシャルを最大限に評価した査定が可能なためです。
訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、年間相談件数14,000件以上、年間買取件数1,500件以上の豊富な実績に基づく適正な価格設定が可能です。
弊社の具体的な事故物件の買取実績は次項で紹介します。
以下の記事では、事故物件の売却におすすめの不動産買取業者を紹介しているので参考にしてください。
アルバリンクが事故物件を550万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
一例として、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の事例のように、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
しかし買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者がいることも事実です。
上記の買取価格から、弊社がそうした業者とは異なることがお分かりいただけたのではないでしょうか。
実際、事故物件以外にも、弊社に物件の買取をご依頼いただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業として高い社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーにも配慮しながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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事故物件である事実を告知せずに売却するリスク
事故物件であることを告知せずに売却すると、引き渡し後に買主から「契約不適合責任」を問われ、多額の損害賠償や契約解除を請求されるリスクがあります。
契約不適合責任とは、売却した物件の種類や品質が契約内容と適合しない場合に、売主が負うべき法律上の責任です。
買主は売主に対し、以下の請求が可能です。
- 代金減額請求：物件の価値下落分を返金する請求
- 損害賠償請求：精神的苦痛や転居費用の賠償請求
- 契約解除：契約を白紙に戻し代金全額を返還
- 追完請求：瑕疵を取り除くための処置の要求
参照元：e-Gov法令検索「民法第562条、563条、564条」
「事故・事件を知られたくない」「売却価格を下げたくない」からといって人が亡くなった事実を伏せて売却しても、結局は近隣住民の証言やインターネット上の情報から買主が知る場合がほとんどです。
もし売却後に事実が明るみに出れば、数百万～数千万円の損害賠償金に加え、裁判費用や弁護士費用まで負担する羽目になるかもしれません。
こうしたリスクを回避したいなら、たとえ成約価格が大幅に下がったとしても、売却前に物件の履歴を包み隠さず伝えることは必須です。
もし、買主との面倒な折衝や余計なトラブルに関わりたくないのであれば、一般的な仲介ではなく「事故物件専門の不動産買取業者」へ直接売却することをおすすめします。
専門の不動産買取業者は物件のリスクをプロが自ら判断して購入するため、売主の契約不適合責任を免除したうえで事故物件を買い取ってくれます。
売却後に万が一の問題が発覚しても、売主が責任を追及される心配がありません。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、どのような事故物件でもお客様の契約不適合責任を免除したうえで、現状のまま買い取っております。
将来的な訴訟リスクや金銭的な不安をゼロにして、安心して物件を手放したい方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。
>>【契約不適合責任免除で事故物件を買取】無料の買取査定を依頼する
まとめ
不動産売却において、事故物件は「心理的瑕疵物件」として扱われ、売主には告知義務が課せられます。
「何年も前のことだから」「自然死だから大丈夫」と自己判断して人が亡くなった事実を隠して売却すると、後から契約不適合責任を追及され、売却代金を上回るような損害賠償を請求されることになりかねません。
そうかといって、事実を告知して仲介で売却しようとすると、多額の費用を投じてリフォームや特殊清掃を施しても、相場を大幅に下回る価格でなければ買い手を見つけることすら困難でしょう。
いつ売れるかわからない不安を抱え、将来のリスクを負って売却活動を続けるよりも、訳あり物件専門の不動産買取業者へ現状のまま売却する方が安全かつ確実です。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、東証上場企業として、事故物件を含むあらゆる訳あり不動産の買取に特化しています。
年間1,500件を超える買取実績と独自の再生ノウハウを武器に、凄惨な現場や遺体の発見が遅れた物件であっても、価値を見出して買い取ることが可能です。
- 売却後の賠償リスクを完全免除
- 特殊清掃やリフォームの費用負担ゼロ
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