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ゴミ屋敷の借主に退去命令を出せるが実際は難しい
冒頭でもお伝えしたとおり、ゴミ屋敷の借主に退去命令は出せます。
しかし、実際のところ実現が難しいのが現状です。借主を保護するための法律である「借地借家法」の規定により、借主に非があるケースでも簡単に退去はさせられないからです。
この章では、退去命令が認められるケース・認められないケースについて解説していきます。
退去命令が認められる2つの正当な理由
退去命令が認められる2つの正当な理由は以下の2つです。
- 家賃滞納が3ヶ月以上続いており返済の意志もない
- 契約違反により信頼関係が喪失している
ただし、正当事由があっても借主が申入れをしてすぐに退去はさせられません。
借地借家法第27条では、借主が入居者に賃貸借契約の解約を求める際には、6ヶ月前までに告知しなければならないと定められているからです。
どのような正当事由があれば6ヶ月後に行う退去命令を認められやすくなるのか、詳細を見ていきましょう。
家賃滞納が3ヶ月以上続いており返済の意志もない
家賃滞納が3ヶ月以上続いていて、なおかつ借主に返済の意志もない場合は退去が認められやすくなります。
賃貸借契約などの継続的な契約においては、「信頼関係破壊の法理」が考慮されるからです。
信頼関係破壊の法理とは、借主の債務不履行の度合いに応じて契約解除をするか否かを判断するという法理のことで、信頼関係が破壊したと言えるほどのひどい債務不履行であれば解除を認めるという考え方をします。
債務不履行は民法上では以下のように定義されています。
第五百四十一条 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
この条文を賃貸借に置き換えると「約束した期間内に家賃の支払いがなければ契約解除してよい」という意味になります。
しかし、賃貸借契約においては支払い忘れなどによる軽微な違反で契約解除にしてしまうと借主が酷なので、信頼関係の破壊があったとは言い難い1ヶ月程度の家賃滞納ではすぐ解除は認めないという考え方をします。
それが認められやすくなる一般的な要素が3ヶ月以上の家賃滞納なのです。
家賃滞納にまつわる「信頼関係が破壊されるほどの事由」には、他にも以下のような要素も加味されます。
- 家賃滞納の回数や総額
- 家賃を滞納した理由
- 過去の支払い歴
- 催告を行った際の借主の対応
これらの状況を総合的に見て裁判官が「信頼関係の破壊があったかどうか」を判断します。信頼関係の破壊があると判断されれば、貸主に正当な事由がある状態となり、強制退去を認められます。
契約違反により信頼関係が喪失している
契約違反などによって信頼関係が喪失しているケースも退去命令が認められやすくなります。
迷惑行為・契約違反によって信頼関係破壊の法理・用法遵守義務違反のどちらかが考慮されるからです。
それぞれの具体例を見ていきましょう。
信頼関係の法理
信頼関係破壊の法理では、借主の迷惑行為全般が考慮されます。貸主・借主の信頼関係が破壊されるほどの不誠実さは、家賃滞納以外にもさまざまな場面で表れるからです。
例えば、以下のような状況は信頼関係の破壊があると考えられやすい状況です。
- 騒音トラブルを起こしている
- ゴミ屋敷化して悪臭を漂わせている
- ゴミの放置によって近隣に害虫・害獣が湧いている
- 他の入居者からクレームが相次いでいる
このように、近隣住民への迷惑行為を繰り返している場合、複数の要素が重なることで裁判官から信頼関係の破壊を認められやすくなります。
用法遵守義務
用法遵守義務とは、賃貸借契約によって決められている用法に則って目的物を使用しなければならない義務です。（民法616条・594条1項）
賃貸借契約書に以下の内容が記載されているのに違反している場合、用法遵守義務違反に該当します。
- ペットの飼育禁止
- 増改築の禁止
- 営利行為の禁止
- 楽器禁止
ただし、用法遵守義務違反をしても即時退去になるわけではありません。ここでも、契約解除に至るためには、貸主・借主の間で信頼関係を破壊したと認められる必要があります。
楽器の演奏・ペットの無断飼育などの違反行為で信頼関係の破壊が認められるとは限らず、違反行為によって近隣住民からの苦情などに発展すると、認められる可能性が高くなります。
このように、退去命令の許可に明確な基準はなく、あくまで当事者間の状況に応じてケースバイケースで判断されるのです。
こうした借主に頭を悩ませており、これ以上、賃貸運営を続けるのが難しい場合は、物件の売却も検討してみてください。
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退去命令が認められない3つの理由
次に、退去命令が認められない理由である、以下の3つについてお伝えします。
- 借主がゴミの撤去に応じている
- 大家側に落ち度がある
- 賃貸契約書の内容に違反していない
それぞれの状況を詳しく解説します。
借主がゴミの撤去に応じている
借主がゴミの撤去に応じていると、退去命令が認められない可能性があります。
前述したように、信頼関係が破壊したと言えるかどうかの1つの指標に「催告を行った際の借主の対応」も含まれているからです。
つまり、ゴミ屋敷の借主がゴミの片付けに対して前向きな姿勢を示している段階では、信頼関係の破壊を裁判官に認めてもらえない可能性が高くなります。
ゴミ屋敷の借主に片付けに応じる気配がある場合は、ゴミを自主的に撤去してもらえるのを待つか、履行する気がまったくないと判断できるほど長期間を空けるか、どちらかの対処が適切と言えます。
大家側に落ち度がある
大家側に落ち度がある場合、退去命令が認められなくなる可能性が高いです。
ゴミ屋敷による被害を受けていたとしても、大家側に過失があると、正当事由が借主の権利を下回る可能性があるからです。
具体的には、次に解説するような過失行為をすると大家側の落ち度を作ってしまい、裁判での判決で不利になってしまいます。
ゴミ屋敷の借主にやってはいけない3つのこと
大家側に落ち度を作らないために以下の3つに注意しましょう。
- 勝手にゴミを片づけてはいけない
- 勝手に処分をすると「財産権の侵害」に該当する恐れがある
- ドアに張り紙を貼って注意してはいけない
- 公の場で他人の名誉を傷つけてしまう行為をすると「名誉毀損罪」「侮辱罪」に抵触する可能性がある
- 強引に退去を促してはいけない
- 貸主が実力行使をすると「自力救済行為」に該当して大家さんが罰せられる可能性がある
とくに、自力救済行為は迷惑な入居者に対して大家さんがやりがちな行為で損害賠償請求に発展する恐れがあるので要注意です。
自力救済とは、公的な手続きを取らずに自力で権利を救済することです。例えば、借主に無許可で家財を処分したり、鍵を交換したりして賃貸を使用できなくする行為を指します。
実際に、 平成20年に福岡県で家賃を約3ヶ月滞納した男性が、保証会社に玄関ドアを施錠され強制的に立ち退かされたことが裁判沙汰になり「保証会社の行為は、男性に対する不法行為に該当する」との判決が下されています。
参照元：国土交通省｜社会資本整備審議会 住宅宅地分科会 民間賃貸住宅部会「最終とりまとめ」 案参考資料
大家側が落ち度を作ってしまうと、退去命令が難しくなるどころか逆に大家さんが提訴されてしまいます。
債務不履行があったとしても、法律のルールに基づいて慎重にトラブルを解決していく姿勢が重要です。
賃貸契約書の内容に違反していない
賃貸契約書の内容に違反していないケースも、退去命令が認められなくなる理由の1つです。
これまでも解説したように、総合的な事情を見て退去命令を認めるか否かの判断をされるので、借主の落ち度が強い状況でなければ、貸主の正当事由は認められにくくなるからです。
また、賃貸契約書に違反について記載があったとしても、違反の定義を細かく決めておかなければ、裁判所に信頼関係の破壊を認めてもらうのが難しくなります。
実際に退去命令を出すのは難しい
退去命令が認められる理由はあるが、実際は実現が難しいのが現状です。
借地借家法による借主の保護が手厚く、仮に契約違反があったとしてもプラスアルファでの正当事由を求められてしまうからです。
過去の判例では、賃貸借契約に「貸室内で危険・不潔・近隣の迷惑になる行為を禁止する特約」の記載をしていたが履行されず、2年間以上の歳月を経て契約解除が認められた事例があります。
参照元：東京地裁平成10年6月26日
上記の判例では、債務不履行以外にも以下のような要素が揃っていました。
- 消防署からゴミの堆積が原因で火災の危険があると注意を受けていた
- 衛生上の問題・火災発生の危険性があり、貸主と近隣住民に多大な迷惑をかけていた
- 契約更新の際に交わした1ヶ月以内にゴミを撤去しなければ賃貸借契約を終了する約束が履行されなかった
- 2年間以上の長期にわたって社会常識をはるかに越えるゴミを溜め続けていた
この判例からは、契約違反があったとしても、さまざまな諸条件が揃った上で退去命令まで数年かかる覚悟で対応が必要なことがわかります。
退去命令は要件としては可能ですが、多大な労力と手間を要するので実現が難しいのが現状です。
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退去命令を出してゴミ屋敷の借主を強制退去させる5つの流れ
ここまでは、裁判で退去命令が認められるケースと認められないケースについて解説しました。
ゴミ屋敷化したアパートが強制退去が認められるかどうかに明確な基準がないため、実際に訴訟を起こさなければわかりません。
この章では、退去命令を出してゴミ屋敷の借主を強制退去させる、以下の5つの流れについてお伝えします。
- 口頭や文書で注意を促す
- 内容証明郵便を送付する
- アパート賃貸契約の解除日を待つ
- 明け渡し請求訴訟を起こす
- 強制執行の申立てをする
口頭や文書で注意を促す
まずは、ゴミ屋敷の借主に対して「ゴミの撤去をしてほしい」と、口頭・文書で注意を促します。
おそらく、注意を促してゴミ屋敷を改善することはありません。
しかし、「信頼関係が破壊されるほどの事由」には催告を行った際の借主の対応も含まれるため、裁判に向けて証拠を集める意味合いで注意を促しておく必要があります。
当事者同士で行った話し合いや文書のやり取りは、後々言った言わないのトラブルにならないためにも、録音しておきましょう。
内容証明郵便を送付する
口頭や文書での注意がけに応じなかった場合、内容証明郵便を送付します。
内容証明郵便とは、いつ・誰が・誰に対して・どのような内容の文書を送ったのかを公的に証明してくれる郵便局のサービスです。
当事者間でどのようなやり取りが行われているのかを公的に証明できるので、裁判で重要な証拠書類となります。
文書内に「◯月◯日までにゴミを処分すること」「それが履行できなければ、一定期間内に退去してもらう」という旨の通知をします。
内容証明郵便の書式にはフォーマットがあるので、郵便局の内容証明ご利用の条件等を参考にして作成しましょう。
アパート賃貸契約の解除日を待つ
内容証明郵便に記載した賃貸借契約の解除日を待ちます。
期日を迎えたにもかかわらずゴミ屋敷の改善がなければ、賃貸契約の解除が可能です。借主が退去しない場合、明け渡し請求訴訟を起こします。
明け渡し請求訴訟を起こす
借主の住むアパートの住所地を管轄する裁判所に明け渡し請求訴訟を提起します。
明け渡し訴訟請求とはその名のとおり、裁判所に訴訟して借主に物件を明け渡すよう求める手続きです。
裁判期日に借主が欠席すると、貸主の主張をすべて認めたとみなされ、貸主が主張したとおりの判決になります。判決日は裁判官が決定し、第1回期日の1ヶ月〜2ヶ月程度かかるケースが大半です。
また、借主が出席して裁判で争う場合は、引き続き1ヶ月〜2ヶ月に1回程度の頻度で裁判が続きます。貸主・借主の主張の争いが続くと、裁判の回数分だけかかる時間が増えます。
強制執行の申立てをする
明け渡し請求訴訟で貸主の勝訴判決が出ていれば、借主は部屋を明け渡さなければなりません。
しかし、借主が一向に退去しない場合には、強制執行の申立てをします。
送達証明書の送付から約2週間以内に控訴がなければ強制執行が確定し、貸主と執行官が、明け渡しの催告日や依頼する業者について打ち合わせを行います。
強制執行の当日は、裁判所の執行官による入居者の強制退去の実施です。ゴミ屋敷のゴミも裁判所指定の保管場所に運び出され、強制退去の完了です。
ここまで読んできた方はおわかりのように、退去命令を出して借主を退去させるのは時間も費用もかかります。
もし「これ以上、借主やゴミ屋敷のことで頭を悩ませたくない」とお考えの方は、売却を検討してもよいかもしれません。
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ゴミ屋敷の借主に退去費用を請求できるが制限がある
ゴミ屋敷にした借主が退去した後、部屋はゴミの堆積による汚れや損傷が残されています。
これらの退去費用はゴミ屋敷の借主に請求できますが、全額は請求できません。
まず、どのような費用が請求の対象となるのか見ていきましょう。
ゴミ屋敷の借主に請求できる3つの退去費用
ゴミ屋敷の借主に請求できる退去費用は以下の3つです。
- ゴミの処理費用
- 原状回復費用
- 損害賠償金
それぞれ詳しく解説します。
ゴミの処理費用
まずは、借主が残した大量のゴミを処理する費用です。
強制執行の断行日にかかるゴミの撤去費用は、一旦貸主が支払う形となります。ゴミや不用品の回収を業者に依頼する際の料金相場は、以下のとおりです。
| 車の種類 | 料金相場 |
|---|---|
| 軽トラック | 2万円〜 |
| 1トントラック | 3万円〜 |
| 2トントラック | 5万円〜 |
もちろん、ゴミ屋敷のゴミの量が多ければトラックのサイズは大きく、台数も1台では足りないため、費用は高額になります。
原状回復費用
賃貸住宅では、退去時に原状回復費用を貸主に請求するのが一般的です。
住んでいた部屋に清掃や修繕を施して住み始める前の状態に戻すこと。借主の不注意でついた汚れなどが原状回復の対象となる
ゴミ屋敷の多くは、湿気・カビ・害虫などにより、内装のほとんどが損傷しており、借主の不注意が原因で生じていることから、原状回復が広範囲にわたるのが一般的です。
原状回復費の相場は以下のとおりです。
| 原状回復の箇所 | 料金相場 |
|---|---|
| フローリング材の貼り替え | 1枚8,000円〜 |
| クロスの貼り替え | 4万円〜（6畳） |
| トイレやお風呂など水回りの清掃 | 8,000円〜 |
| ハウスクリーニング | 1部屋2万円〜 |
上記の料金表では1Kの間取りですでに10万円を超えるので、借主が入居時に預けた敷金とは別で費用が必要です。
損害賠償金
ゴミ屋敷の状況によっては損害賠償金が請求できるケースがあります。
アパートをゴミ屋敷にしているということは、善管注意義務違反（ぜんかんちゅういぎむいはん）に該当する可能性があるからです。
民法第400条で、以下のように明記されています。
（特定物の引渡しの場合の注意義務）
第四百条 債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
簡単に言うと「借りている部屋は退去する日までキレイに使いましょう」といった内容の条文です。
借主が管理者としての注意義務を怠った場合、自室のみに被害があった場合は原状回復費として請求されますが、他の部屋に被害を与えている場合は、借主へ損害賠償請求ができるケースがあります。
ただし、損害賠償請求は借主が支払いに応じなかった場合に、裁判が長引く可能性があるので、実現は容易ではありません。
ゴミ屋敷の借主に請求できる退去費用の金額には制限がある
前述したように、ゴミ屋敷の借主に退去費用は請求できますが、金額に制限があります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主の故意・過失によって生じた損耗・毀損が借主への請求の対象であり、経年劣化分は貸主が負担すると定められているからです。
例えば、床や壁に発生した汚れの場合、以下のような判断になります。
- 貸主負担となるケース
- 窓からの日差しによって壁や床が色あせるなど、通常の生活を送っていて生じた汚れ
- 借主負担となるケース
- ゴミを放置していたり、清掃を怠ったりするなど、借主の不注意で生じた汚れ
このように、退去費用の金額から経年劣化分を差し引いた金額までしかゴミ屋敷の借主に請求ができません。
ゴミ屋敷の場合、損傷のほとんどが借主の過失によるものですが、クロスや畳床など設備によって耐用年数を考慮した金額になるので、入居期間が長い借主だった場合は請求できる金額が必然的に安くなります。
退去命令が行えないゴミ屋敷の2つの対処法
ここまで読んだあなたは、「自力で強制退去させるよう法的手続きをしても採算が合わなさそう」と感じたのではないでしょうか？
しかし、ご安心ください。大家さんが自らが煩雑な手続きをしなくても、外部に委託してゴミ屋敷問題を解決する方法もあります。
この章では、退去命令が行えないゴミ屋敷の対処法である、以下の2つについてお伝えします。
- 自治体に相談してゴミ屋敷の問題を解決する
- ゴミ屋敷専門の買取業者にアパートごと買い取ってもらう
自治体に相談してゴミ屋敷の問題を解決する
まず、自治体に相談してゴミ屋敷の問題を解決する方法があります。
各市町村には、ゴミ屋敷を放置することで生じる火災・悪臭・害虫などの被害を防ぐため、ゴミ屋敷の住人へ行政指導を行える条例が制定されているからです。
ゴミ屋敷条例は、自治体に近隣住民から相談が寄せられることでゴミ屋敷への調査が始まります。
その後、自治体の職員がゴミ屋敷の住人へ度重なるヒアリングを行い、自力でゴミが片付けられるよう支援してもらえます。
支援の過程で、「近隣住民に悪影響を与えているのに改善する気配がない」と自治体職員に判断された場合、ゴミの強制撤去である行政代執行に移行するのです。
ゴミ屋敷の行政代執行については以下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方はお読みください。
ただし、ゴミ屋敷を取り締まる直接的な法律が存在しないため、ゴミ屋敷の調査・支援までは行われていても、行政代執行に至らないケースも多く存在します。
自身で退去命令するよりも断然負担は軽いですが、確実な問題解決にはつながらない点は留意しましょう。
ゴミ屋敷専門の買取業者にアパートごと買い取ってもらう
ゴミ屋敷問題を確実に解決したければ、ゴミ屋敷専門の買取業者にアパートごと買い取ってもらいましょう。
専門の買取業者に売却すれば、自ら裁判を起こして費用倒れすることも、自治体による行政代執行を待つこともなく、最短数日で確実にゴミ屋敷を売却できるからです。
この章では、専門の買取業者に売却するメリットを以下の順番でお伝えします。
- ゴミ屋敷の借主とやり取りする必要がない
- 確実にゴミ屋敷の問題を解決できる
- 契約不適合責任を免除してくれる
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ゴミ屋敷の借主とやり取りする必要がない
ゴミ屋敷の借主とやり取りする必要がない点は、専門の買取業者に依頼するメリットです。
専門の買取業者は、ゴミ屋敷をはじめとした訳あり物件を買い取った後に、問題解決をして一般の市場に戻す不動産のプロ集団だからです。
例えば、家賃を滞納し続ける入居者との交渉方法がわからないと悩まれる大家さんは多くいらっしゃいます。借主は借地借家法によって守られているので、貸主は強制的に追い出すことができず、どのように交渉を進めたらよいのか迷ってしまうのです。
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ゴミ屋敷のように、問題を抱えた物件の取り扱いに慣れている弊社だからこそ、大家さんが対処できない問題物件も確実に買い取れるのです。
トラブルメーカーの借主との交渉の進め方など、相談のみの問い合わせも歓迎しておりますので、お気軽にご連絡ください。
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例えば、所有するアパートにゴミ屋敷の一室があるせいで周りの入居者が退去してしまい、大家さんのキャッシュフローが悪化してしまっている状況であっても、すぐに現金化できるので倒産する心配がありません。
ゴミ屋敷問題から最短ルートで解放されて現金化もできる点は、専門の買取業者に売却するメリットと言えます。
契約不適合責任を免除してくれる
専門の買取業者に依頼する場合、契約不適合責任は免除してもらえます。
契約不適合責任とは、売買取引で不動産を引き渡した後に、契約書に記載がなかったキズや欠陥などが発覚した際に、売主が買主に対して負わなければならない責任です。
例えば、買主からシロアリ被害が発覚したと通知があったら、不動産の引き渡しが終わった後でも売主は弁償などの対応をしなくてはなりません。
ゴミ屋敷は換気がろくにされず、湿気が溜まりやすいことからシロアリ被害による損傷が潜んでいる可能性が高く、契約不適合責任を問われる可能性が高い傾向にあります。
しかし、弊社のような専門の買取業者であれば、契約不適合責任は免責の特約をつけて売買契約をいたします。なぜなら、現地確認の段階で不動産に潜んでいる損傷などは洗い出せるからです。
「売買契約の後に弁償などの責任を負いたくない」という売主様は、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）にお問い合わせください。無料査定・無料相談のみのお問い合わせも大歓迎です。
まとめ
本記事では、アパートの一室をゴミ屋敷化した借主を強制退去させる方法について解説しました。
ゴミ屋敷化させた借主の強制退去は可能ですが、実現が難しいのが現状です。退去命令が認められる要件を満たしている前提が必要な上に、大家さんの根気強さも必要だからです。
仮に強制退去に成功しても、ゴミ屋敷の片付け費用を全額請求できない点は貸主の悩みの種となるでしょう。
もし、「ゴミ屋敷化したアパートを抱えるストレスから解放されたい」とお悩みでしたら、弊社AlbaLink（アルバリンク）をはじめとしたゴミ屋敷専門の買取業者への売却をおすすめします。
専門の買取業者であれば、確実にゴミ屋敷を手放せる上に現金化もできるからです。
実際に、弊社はフジテレビの「イット」で残置物が大量に残された空き家を再生させる買取業者として特集された実績があります。
ゴミ屋敷化したアパートの対処にお悩みでしたらいつでもご連絡ください。もちろん売却を決めていない相談も大歓迎です。
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