株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
差押えのタイミング
一般債権者（お金を貸している者）への債務（借金）や自治体等への税金の滞納があるからといっていきなり財産を差押えられるわけではありません。
通常は数回「督促状」などで督促され、それを無視しているといよいよ「法的措置」として、債権者は差押えの準備に入ります。
民間金融機関と市や県などの公的機関が行う差押えでは、着手する前のプロセスが異なります。
上図の通り、担保権のある金融機関の場合は、登記簿謄本があれば「債務名義」は不要ですので、訴訟などの時間は必要ありません。
公的機関は保証会社などとの債権移行もなく強制執行手続きを行える為、督促を無視しているとあっという間に不動産を差押えられてしまう恐れがあります。
担保権のない民間金融機関や一般債権者も訴訟の間、債務者の財産を「仮差押え」することができます。
「仮差押え」は「差押え」とは前提が異なるだけで、同じ効力をもっています（下記参照）。
ですから、債務や税金の支払いが滞っており、督促状が来ている方は、今すぐ弊社Albalinkの無料買取査定をご利用ください。
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差押えされた不動産は売買（所有権移転）しにくい
たとえ差し押さえられた不動産であっても売買（所有権移転）は可能です。
ただ、現実的には、差し押さえられた不動産を売却することは困難です。
なぜなら、差し押さえられた不動産は購入するメリットがほとんどなく、まず買い手が見つからないためです。
なぜメリットがないのかについて、以下で順を追って解説します。
差押えの事実が不動産登記簿に登記されてしまう
差押えが行われるとその事実が不動産登記簿に明記されてしまいます。
このことが差し押さえれた不動産が売却しにくい原因でもあります。
下記は「市」による差押えが入った登記簿です（赤枠部参照）。
いったん差押えが入ると、たとえその後抹消しても上図のように「差押」の記載のところに下線が引かれ効力がなくなったことを示すだけで、差押えられていた痕跡を完全に消すことはできません。
ですから、金融機関などに相談して「リスケジュール」、もしくは法律家に相談して「債務整理する旨を債権者に通知」などを行い、できるだけ差押えの登記をされないようにしましょう。
借入金の返済時期（返済スケジュール）を変更してもらうこと。
「リスケ」とも呼ばれる。
差押えが入ったままの登記は論理上は可能だが現実的ではない
上記のように、差押え登記をされても論理上は不動産の売買（所有権移転）は可能です。
ただ、仮に売買が成立し、差し押さえられた不動産の所有権を移転しても、債務者が債務を完済しない限り、不動産が競売や公売にかけられてしまうことに変わりはありません。
つまり、購入者は不動産を購入しても競売や公売にかけられてしまうため、不動産を自分のものにできないということです。
このことを、わかりやすいように、下記で具体例で説明します。
例えば、Aさんが税金を滞納し、国に物件を差し押さえられたとします。
そこで、AさんはBさんに、差し押さえられた物件を売却（所有権移転）しました。
しかし、たとえ所有権を移転しても、Aさんが債務を完済しなければ、物件が差し押さえられている事実は変わりません。
そのため、現在はBさんが所有しているにもかかわらず、差し押さえられた物件は国によって公売にかけられ、Bさんの所有権は抹消されてしまいます。
なお、公売で物件を購入した人に、Bさんが所有権を主張することはできません。
このことを「差し押さえの処分禁止効」と呼びます。
ここまで読んでいただけばわかる通り、差押えされた不動産の名義変更は論理上可能ですが、現実的ではありません。
自分の所有権が抹消されるリスクを負ってまで、差し押さえられた不動産を買いたい人などまずいないからです。
現実的には差押登記を抹消してからでないと売却できない
現実的に考えると、差し押さえられた不動産は、差押登記を抹消しないと売却できません。
つまり、実務的な観点から言えば「差し押さえが入ってしまえば自分の不動産とはいえ、もはや自由に売ることが不可能になる（そのままでは買い手はつかない）」ということです。
そのため、差し押さえられた不動産を売買（所有権移転）するには、債務者が債務を完済し、債権者に差押登記を抹消してもらう必要があります。
なお、差押え登記を解除するための条件などについて、下記の記事で詳しく解説しています。
あわせてご確認ください。
仮差押登記がある不動産の売却も難しい
前述でも少し触れたように、仮差押とは「民事訴訟の決着がつくまで債務者の財産を保全するための措置」を指します。
たとえばA社がB社に対して商品を販売したものの、いまだ代金が支払われないためにB社の不動産を仮差押するようなケースが考えられます。
この場合、民事訴訟の決着がつけばA社はB社から商品代金を回収することが可能です。
しかし、民事訴訟は一朝一夕に決着がつくものではありません。
その間、B社が不動産を売却して他の借金の返済に充ててしまったら、A社は借金を回収できなくなってしまいます。
そこで民事訴訟の結論が下されるまでの保全措置として行うのが「仮差押登記」なのです。
これにより、たとえB社が第三者に不動産を売却したとしても、A社は不動産の売却代金から未払いの商品代金を回収できるようになります。
このケースで一番損をするのは、何も知らずにB社から不動産を購入した第三者です。
不動産を購入しても、仮差押登記をしているA社には対抗できないためです。
したがって、仮差押登記がなされている不動産を売りに出したとしても、買主が見つかることはほぼないといえます。
差押不動産を売却＆所有権移転する2つの方法
差し押さえられた不動産を売却し、所有権移転する方法は以下の2つです。
- 「不動産売却」「債務完済」「差押登記を抹消」を同日に行う
- 債権者（金融機関など）の承認を得て、債務が残ったまま売却（任意売却）を行う
それぞれ以下で解説していきます。
「不動産売却」「債務完済」「差押登記を抹消」を同日に行う
以下の4項目を同日に行えば、債権者にも購入者にもリスクを与えず、差し押さえられた不動産を売却（所有権移転）できます。
- 買主が売主に売却代金を全額支払う
- 売主は受け取った売却代金（必要に応じて自身の預金等）で債務を完済する
- 債権者が差押登記を抹消する
- 売主が買主に所有権を移転する
つまり、「不動産売却」と「債務完済」と「差押登記を抹消」を同日に行うということです。
そうすれば実質、通常の不動産を売却したのと変わらないことになります。
購入者にとっても、購入後に物件を競売にかけられるリスクがないため安心できます。
ただし、当然ですがこの方法は「売却代金全額と自身の預金等を返済に充てても完済できない」（上記の②が不可能な場合）場合は実現できません。
実際、差し押さえを受けた方の中には不動産を売却しても債務を完済できない方も多いかと思います。
でもご安心ください。
次章で、そのような場合の売却方法をお伝えします。
債務を完済できないなら差押られた不動産を「任意売却」
「売却代金全額と自身の預金等を返済に充てても完済できない」場合は、債権者と交渉を行い「債務を完済できないまま物件を売却する」という方法があります。
この方法を「任意売却」といいます。
任意売却は、以下の流れで行います。
任意売却の簡単な流れ
- 債務を完済しないまま差し押さえられた不動産を売却することについて、債権者に交渉し、合意を得る
- 債権者に、不動産の差押登記を解除してもらう
- 債務者自ら不動産を市場で売却する
つまり、売却しても債務が完済できないけれど、債権者に差押登記を解除してもらい、売却を許可してもらうという方法です。
残った債務は不動産売却後に引き続き返済していくことになります。
実際のところ、住宅ローンを組んで後悔している方は少なくありません。
弊社がおこなったアンケート調査によると、住宅ローンを組んで後悔した理由の第1位は「返済に困った」でした。
引用元：訳あり物件買取プロ｜全国377人にアンケート調査！住宅ローンを組んで後悔しているのは全体の約2割、後悔している理由とは？
ローンの返済が滞ると、前述のように不動産が差し押さえられて競売にかけられてしまいます。
しかしその前に任意売却をすれば、ローンの残債を完済できる可能性が高まります。
もしかしたら「債権者が任意売却を許可してくれるか不安」と思う方もいるかもしれませんが、実際に任意売却が認められるケースは少なくありません。
なぜなら、任意売却は債権者にとっても以下のようなメリットがあるためです。
- 競売や公売にかけるより債務を多く回収できる可能性がある
- 競売・公売を行う手間や費用が省ける
競売・公売では、市場相場より売却金額が安くなってしまいます。
しかし、任意売却であれば、市場相場で不動産を売却できる可能性があります。
その分、債権者はより多くの債務を返済してもらえます。
また、競売や公売を開催するには開催の告知や、会場や人員の手配など、手間と費用がかかります。
しかし、債務者自ら不動産を売却してくれれば、そうした手間や費用が省けます。
なお、任意売却の詳しい手続きの方法については下記の記事で解説しておりますので、ご確認ください。
任意売却には期日以内に行わなければならない
任意売却には、債権者が定めた期日があります。
期日までに不動産を売却できなければ（任意売却に失敗すれば）、結局は債権者によって、不動産を競売・公売にかけられてしまいます。
任意売却が失敗に終わる大きな理由は、期日がある故に、不動産業者が売却活動（買主探し）に労力を割いてくれないことです。
前提として売主から売却を依頼された一般の不動産業者は、買手を見つけ、売買契約の成功報酬として、売主から仲介手数料をもらい、利益をあげています。
しかし、任意売却のように期日が設けられた物件は、期日までに売買契約を締結できなければ、それまで販売活動に割いた労力が水の泡になってしまいます。
そのため、大半の不動産業者が、任意売却に労力を割いてくれないわけです。
任意売却に失敗して、市場相場より安価で不動産を競売・公売にかけられたら、債務者は家を失い、債務だけが残ることになります。
そうした事態にならないよう、期日に間に合わせて任意売却を完了させる方法を次項で解説します。
確実に任意売却したいなら専門の不動産買取業者に相談
確実に任意売却を成功させたいなら、差し押さえられた物件など、訳あり不動産に特化した買取業者に売却を依頼しましょう。
専門の買取業者に相談するメリットは大きく以下の2つです。
- 任意売却の交渉を買取業者が行ってくれる
- スピーディーに売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、本来なら債務者が行わなくてはならない債権者への任意売却の交渉を、買取業者が行ってくれます。
また、差し押さえられた物件でもスピーディーに売却（任意売却）できます。
というのも、専門の買取業者は、物件を確認し、利益が見込めると判断できればすぐに買い取れるためです。
一般の不動産屋のように買手を探す必要がないため、非常にスピーディーです。
上記2つのメリットから、専門の買取業者に相談すれば、期日以内に確実に任意売却できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、差し押さえられた物件など、訳あり不動産に特化した専門の買取業者です。
差し押さえられた不動産でも、スピーディーに買取り可能です。
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まとめ
差し押さえられた不動産の所有権移転は、法律上は可能ですが、現実的ではありません。
競売などにかけられ、所有権を失ってしまう物件を購入しようと思う人はいないためです。
そのため、差し押さえられた不動産を売却（所有権移転）したいなら、以下2つの方法どちらかをとるしかありません。
差し押さえられた不動産を売却（所有権移転）する方法
- 売買契約と債務の完済を同日に行う
- 任意売却する
もし、物件を売却して、売却代金（＋必要に応じて個人の預金）で債務を完済できないのであれば、任意売却をするしかありません。
しかし、任意売却には期日があり、期日内に売却できないと、結局競売などにかけられてしまいます。
そうなると債務者は家を失い、莫大な債務だけが残ることになります。
そのため、任意売却を成功させたい方は任意売却に強い専門の買取業者に依頼しましょう。
専門の買取業者であれば最短数日で買い取ってくれます。
しかも本来あなたがやるべき任意売却の交渉や手続きも行ってくれます。
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