株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
山奥にある空き家が処分しにくいと言われる6つの理由
山奥にある空き家の処分は、一般的な不動産市場において簡単ではありません。
しかし、処分の難しい理由を正しく把握し、適切な売却先を選べば手放すことは十分に可能です。
まずは、なぜ山奥にある空き家が処分しにくいのか、おもな6つの理由を見ていきましょう。
なお、山奥にある空き家の具体的な処分方法は「それでも山奥にある空き家を処分できる4つの方法」で解説します。
買い手が限定される
山奥の空き家が売れにくい最大の理由は、生活利便性が低く、一般的な不動産仲介の市場において「住居」としての検討対象から外れてしまうからです。
不動産会社が売主と買主の間に入り、売却の交渉や契約を代行する
売却が成立した際に仲介手数料が発生する
不動産仲介を利用して家を探す一般層の多くは、利便性を最優先します。
ところが、スーパーや病院、最寄り駅といった生活基盤から遠く、日常的な通勤・通学が困難な立地の山奥の空き家は、居住用住宅として向いていません。
その結果、買い手は以下のような目的を持つ層に限られます。
- キャンプ場やグランピング施設の開発用地としての利用
- 登山や森林浴などアウトドア趣味の拠点
- 騒音を気にせず作業ができる工房やアトリエとしての活用
- 人里離れた環境での自給自足生活
上記のようなニッチな需要層を一般的な不動産仲介で見つけるには、数年単位の時間がかかるケースも多いです。
インフラが整備されていない
山奥の空き家は、生活に不可欠なインフラが整備されていない点も、買い手が見つかりにくい大きな要因です。
具体的には、以下の3つの問題が挙げられます。
上下水道が整備されていない
山奥の空き家は、公共の上下水道が未整備なことが多く、維持管理にかかる手間やコストが所有者の負担になる点で敬遠されがちです。
自治体が管理する水道網が届かない地域では、おもに以下の設備を個人で管理しなければなりません。
- 井戸
定期的な水質検査の実施、故障時のポンプ交換費用 - 浄化槽
法定点検、定期的な保守点検・清掃費用 - 汲み取り式トイレ
定期的な汲み取り依頼の手間と費用、水洗化する際の高額な改修コスト
上下水道の整った地域での月々の水道料金を支払うだけの生活に比べ、こうした突発的な修理費用や継続的な管理義務は、一般の購入検討層にとって大きな心理的ハードルとなります。
なお、空き家の浄化槽の管理について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
携帯の電波が弱いor入らない
携帯電話の電波が入らない場合も、現代の生活インフラが欠落しているとみなされ、用途を問わず敬遠されます。
通信環境は今や電気や水道と同じく不可欠な基盤であり、圏外の環境では日常生活における以下のような機能が制限されるためです。
- 通信の遮断
LINEやメール、電話といったコミュニケーション手段が機能しない - 緊急時のリスク
災害や急病、事故の際、外部へのSOS送信や情報収集が困難 - 生活サービスの制限
キャッシュレス決済、地図アプリ、動画視聴など、ネット環境が必要なサービスが利用できない
ネットが繋がらない環境は、「現代社会での生活が成立しない」ことを意味するため、一般の買い手を見つけるのは難しいです。
冬季に生活道路が閉鎖される
積雪や路面凍結などでアクセスが断たれる山奥の空き家は、年間の生活が前提となる「住居」として機能しにくいため、買い手が見つかりにくいです。
とくに、自治体の除雪対象外となる私道に面している場合、数ヶ月にわたり車両の通行が不可能になるリスクがあり、以下の理由から居住目的の需要は期待できません。
- 生活の断絶
食料の調達や通院、通勤といった日常的な移動ができなくなる - 安全の欠如
急病や火災の際、救急車や消防車が進入できず、命を守る環境が保証されない - 建物被害への対応不可
雪によって屋根が損壊しても修理業者を呼べないため、春まで放置するしかない
1年を通して過ごせない山奥の空き家は、住居としての価値がないと判断され、検討対象にすら入りません。
災害リスクが高い
山奥の空き家は土砂崩れや地滑りの危険が大きく、安全を確保できないため「住む場所」として選ばれにくいです。
自治体が指定する「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」や「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」に該当する物件も多く、以下のリスクが伴います。
土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生じる恐れがある区域
土砂災害防止法に基づき、土砂災害が発生した際に建築物の損壊や住民の生命・身体に著しい危害が生じる恐れがある区域
イエローゾーン（警戒区域）より危険度が高い
引用元：東京都 建設局
- 命に関わる危険
大雨や地震の際、土砂崩れで建物が全壊し、居住者が犠牲になる恐れがある - ローンの利用不可
物件の担保価値が低く銀行の融資が下りないため、現金で買える人に限定される - 損害賠償リスク
管理不備で土砂崩れが発生し、他人に怪我をさせた場合、多額の損害賠償責任を負う
上記のリスクは、売却価格の値下げでカバーできる問題ではありません。
安全面での不安がある限り、購入したい人は見つかりにくいでしょう。
なお、以下の記事では、住んではいけない土地や注意すべき土地をご紹介しております。
あなたの所有する土地が当てはまっていないかぜひチェックしてみてください。
リフォーム代・解体費が高額になりやすい
山奥の空き家は、直すにも壊すにも多額の費用がかかるため、買い手から敬遠されます。
なぜなら、「重機や資材を運びにくい立地の不便さ」が、工事費を押し上げるためです。
- 重機や大型車両の進入困難
山奥で道幅が狭いと、建築資材の運び入れや廃材の運び出しに、小型車での往復や手運びが必要になり、人件費が大幅に膨らむ - 廃棄物の運搬コスト
解体で出た廃材を遠方の処理場まで運ぶため、運賃やガソリン代の負担が増える - 配送手数料の発生
リフォーム資材等の搬入に「地域割増料金」が加算される
山奥の空き家では、リフォーム費用や解体費用が相場の1.5〜2倍に達することも珍しくありません。
購入後にかかる金銭的負担が大きいため、買い手に「割に合わない物件」として敬遠されるのが実情です。
再建築ができない
山奥の空き家は、法律上の「接道義務」を満たしていないことが多く、建物の建て替えが認められません。
建築基準法で定められた、建物を建てる際に敷地が「幅員4m以上の道路」に「2m以上」接していなければならないという義務
「一度壊すと新しく建てられない」という制限が、売却を妨げる大きな原因です。
- 利用期間の限定
建物が老朽化しても新しく建て直せないため、今の建物が寿命を迎えた時点で、その土地を住居として使うことができなくなる - ローンの利用不可
再建築不可物件は銀行の融資が下りないため、買い手が「現金で支払える人」だけに限定される
住み続けられないことが確定している山奥の空き家は、マイホームを探している一般の買い手の選択肢から外れてしまいます。
なお、再建築不可物件を建築可能にする方法いついて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
不動産仲介業者から敬遠される
山奥の空き家は、不動産仲介業者にとって「採算が合いにくい」ため、依頼を断られたり売却活動を後回しにされたりするのが実情です。
売却価格が低い物件は、不動産仲介業者の受け取れる仲介手数料が少ないです。
さらに、山奥の空き家となると、現地調査や案内などには通常以上のコストがかかるため、業者は赤字になるリスクがあります。
【コストの例】
このように、山奥の空き家の売却は、動くほど赤字になるリスクがあるため、最初から「取り扱い対象外」とされるケースも珍しくありません。
一般的な仲介での売却が難しい以上、専門の不動産買取業者への「買取」を検討するのが最善策です。
詳しくは次章で解説します。
山奥の空き家の売却価格の「リアル」
山奥の空き家の売却価格は、数万円から数十万円にとどまるケースが珍しくありません。
たとえ空き家が立派な建物だとしても価値はつかず、「土地値ゼロ」と評価されることもあります。
むしろ、解体費用を差し引くと価値がマイナスの場合も少なくありません。
売却価格が土地の価格のみで決まる、あるいは建物付きだが土地価格のみで取引される不動産の状態
また、「固定資産税評価額＝売却価格ではない」ことも知っておきましょう。
評価額はあくまで税金計算の基準なので、需要のない山奥の空き家の場合、評価額を大きく下回る価格での売却が一般的です。
こうした価値の低い山奥の空き家は、不動産仲介業者にとっても利益（仲介手数料）より経費や手間が膨大にかかるため、門前払いされるケースも多くあります。
さらに、山奥の空き家の売却価格の目安は、立地条件によって以下のように変動します。
| 仲介価格の目安 | 買取価格の目安 | |
|---|---|---|
| インフラ整備あり（電気・水道など） | 数十万円〜 | 10万円〜30万円 |
| 山道・私道のみ（車両進入困難） | 売却は極めて困難 | 数万円程度 |
| 土砂災害警戒区域（レッド・イエロー） | ほぼ動きがない | 0円〜数万円 |
上記はあくまで目安です。
実際の価格は、立地や建物の劣化状況によってこれ以下になる可能性もあります。
もし、山奥の空き家の正確な売却価格を知りたいなら、山地や山林などの取り扱い実績が豊富な専門の不動産買取業者に依頼するのが一番です。
弊社アルバリンクは、山奥の空き家を積極的に取り扱う専門の不動産買取業者です。
他社で断られたような立地の悪い物件やインフラが整備されていない物件でも、買い取ってきた実績がございます。
「自分の物件はいくらで売れるのか」「そもそも引き取ってもらえるのか」とお悩みの方は、まずは弊社の無料査定で現実的な価格をご確認ください。
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それでも山奥にある空き家を処分できる4つの方法
「山奥の空き家は処分できない」と諦める必要はありません。
費用や期間など、条件に合わせた方法を選べば、一般の買い手に敬遠される物件でも処分可能です。
ここでは、山奥にある空き家を処分できる4つの方法を解説します。
| 処分方法 | 売却・処分期間の目安 | 費用の目安 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 相続前なら相続放棄を選択する | 約3ヶ月〜 | 数千円〜数万円 | 他に引き継ぎたい財産がない人 |
| 自治体の空き家バンクを利用する | 半年〜数年（未定） | 仲介手数料など | 特定の地域を愛する人を探したい人 |
| 無償で譲渡する | 半年〜数年（未定） | 登記費用・契約書作成代など | 利益度外視でとにかく手放したい人 |
| 専門の不動産買取業者に売却する | 最短1週間〜1ヶ月 | 原則0円 | 手間をかけず早期に解決したい人 |
相続前なら相続放棄を選択する
相続が発生する前、あるいは発生から3ヶ月以内であれば、「相続放棄」が可能です。
亡くなった人のプラスの財産（現金・不動産）とマイナスの財産（借金・債務）を一切引き継がず、初めから相続人でなかったことにする手続き
ただし、相続放棄をすると、現預金などのプラスの財産も一切受け取れなくなります。
もし、他に相続したい財産があるなら、すべてを相続した上で専門の買取業者に売却するのが賢い方法です。
空き家を現金化できれば、相続税の納税資金も確保できるでしょう。
弊社アルバリンクは、他社が敬遠する山奥の空き家や山林、老朽化した古家など専門の不動産買取業者です。
独自の活用ノウハウがあるため、立地や状態を問わず、現状のまま適正価格でお買取りいたします。
「大切な遺産を損なうことなく、不要な空き家だけを売却したい」とお考えなら、ぜひ弊社までご相談ください。
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なお、相続放棄の手続きや注意点について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
自治体の空き家バンクを利用する
自治体が運営する「空き家バンク」は、田舎暮らしを希望する層にピンポイントで情報を届けられます。
市区町村が主体となって運営する、空き家の「売りたい・貸したい」人と「買いたい・借りたい」人をマッチングする情報登録制度
一般的な不動産ポータルサイトには載らない山奥の空き家でも、DIYや静かな環境を求める個人と直接つながる可能性があります。
ただし、空き家バンクはあくまで自治体による「物件情報の掲載」が目的であり、広告や内見の調整など積極的な売却活動は一切行われません。
問い合わせを待つだけの状態が続くため、売却まで数年単位の時間がかかるケースも多いです。
「いつ手放せるか分からない不安」を抱えながら管理を続けるのは、精神的にも経済的にも大きな負担となります。
「買い手を待たずにスピーディーに売却したい」とお考えなら、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
弊社アルバリンクは、山奥の空き家専門の不動産買取業者です。
あなたの物件を弊社が直接買い取るため、空き家バンクのように買い手が見つかるまでの待ち時間がなく、最短1週間での現金化も可能です。
また、屋内に荷物が山積みだったり建物が傾いていたりする場合でも、そのままの状態でお買取りいたします。
山奥の空き家を今すぐに手放したいなら、無料査定より弊社までお気軽にご相談ください。
なお、空き家バンクについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
無償で譲渡する
「利益は不要なので、とにかく手放したい」なら、無償で譲渡する選択肢があります。
「みんなの0円物件」といったマッチングサイトや不動産の譲渡掲示板に登録することで、「無償なら欲しい」と考えている人にアプローチ可能です。
ただし、山奥の空き家は、将来的な解体費用や維持管理費の負担が大きいため、無料であっても「割に合わない」と敬遠されるのが現実です。
一度も問い合わせがないまま、何年間も維持管理費や固定資産税を払い続けるケースが少なくありません。
もし、マッチングサイトを活用しても譲渡先が見つからないのであれば、専門の不動産買取業者への売却を検討すべきです。
なお、費用をかけずに空き家を処分する方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
専門の不動産買取業者に売却する
山奥の空き家を「確実・スピーディー」に手放すなら、専門の不動産買取業者への売却が最短ルートです。
専門の不動産買取業者は、不動産仲介業者が「価値ゼロ」と評価する物件でも、以下の理由から買取を可能にしています。
- 物件の価値を見抜き、再生できる
プロの目線で物件の魅力を抜き、価値ある不動産として生き返らせる力があるため、強気な価格を提示できる - コストを抑えて再生できる
リフォーム費用を最小限に抑えつつ、最大限の効果を生む手法を持っているため、不動産仲介業者なら断るようなボロボロの家屋でも買い取れる - 独自の販路があるため、確実に再販できる
趣味の拠点や企業の資材置き場、通信設備用地など、特定のニーズを持つ層へ再販する独自のルートを確保してるため、リスクを恐れずに買い取れる
弊社アルバリンクは、全国20以上の自治体と空き家対策に関する連携協定を締結している空き家再生に特化した専門の不動産買取業者です。
たとえば、岩手県宮古市では、地元の工務店と協力して流通困難な空き家を再生・流通させる地域循環型のモデルを展開しています。
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引用元：Albalinkの空き家買取事例
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山奥にある空き家を放置する3つのリスク
山奥にある空き家を放置し続けると、以下の3つのリスクが待ち受けています。
山奥の空き家は「いつか何とかしよう」と先延ばしにしている間に、取り返しのつかない事態に陥る可能性があります。
こうしたリスクから解放されたいのであれば、早期に専門の不動産買取業者へ相談しましょう。
弊社アルバリンクは、空き家専門の不動産買取業者です。
一般の不動産仲介業者では売却までに数年かかるような山奥の空き家でも、独自の再生ノウハウと販路を駆使し、スピーディーにお買取りいたします。
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維持管理費を負担し続けなければならない
山奥にある空き家は、住んでいなくても所有しているだけで、以下のようなコストが発生し続けます。
- 毎年の固定資産税や都市計画税
- 建物の維持に必要な水道光熱費の基本料金
- 火災保険料
- 建物の維持管理のために定期的な通風や草刈りなど
- 建物の倒壊を防ぐための除雪作業など季節ごとの対応
一般的に、空き家の維持管理には年間で30万円から50万円ほどかかるのが相場ですが、維持管理を業者に委託すれば、さらに出費がかさむこともあります。
空き家を手放さない限り、維持管理費の支払いは永遠に続くのです。
山奥にある空き家を将来的に活用する予定がないのであれば、早めに売却して経済的な負担から解放されましょう。
なお、空き家の維持費について詳しく知りたい方は、以下の記事を併せてお読みください。
固定資産税が増額される恐れがある
管理が不十分な空き家は、自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される可能性があります。
空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項に基づき、倒壊の危険、衛生上の有害、景観損害、その他周辺環境へ悪影響を及ぼす「放置不適切な空き家」として市町村が認定した空き家
倒壊や衛生上の悪影響など「特定空家」になる恐れがある放置空き家
特定空き家や管理不全空き家に指定を受けて改善勧告が出されると、住宅用地の特例が解除され、税負担が最大6倍に跳ね上がります。
住宅が建っている土地の固定資産税・都市計画税を大幅に軽減する制度
さらに、自治体の改善命令に従わない場合は、最大50万円の過料が科せられるケースもあります。
このようなペナルティを回避するためには、特定空き家や管理不全空き家の指定を受ける前に、専門の不動産買取業者への売却を検討すべきです。
行政代執行で高額の解体費用を請求される恐れがある
特定空き家に指定されて自治体の改善命令に従わず、建物の倒壊や土砂崩れなど、周囲に危険を及ぼすと判断された場合、「行政代執行」によって空き家の強制解体が行われます。
危険な空き家の撤去など所有者が履行しない場合、自治体が代わりに強制的に措置を行い、その費用を所有者に請求する制度
行政代執行にかかった費用はすべて所有者に請求され、数百万円もの高額な請求が届くケースも少なくありません。
実際に、東京都板橋区では、行政代執行の解体等工事費用として約2,000万円もの高額な費用が計上されました。
このケースでは、建物の老朽化による倒壊の危険に加え、敷地内に溜め込まれた大量のごみの撤去・処分費用が重なったことが、請求額高額となった要因です。
行政代執行の費用は税金と同じ扱いのため、支払いを拒むことはできません。
万が一支払えない場合には、所有者の他の財産が差し押さえられることもあります。
行政代執行になる前に、今の状態のまま売却できる専門の不動産買取業者へ依頼し、早期に手放すことをおすすめします。
なお、空き家の行政代執行について詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。
山奥の空き家処分で失敗しないための2つのポイント
山奥の空き家処分で失敗しないためには、冷静な判断が必要です。
以下の2つのポイントを意識すれば、無駄な出費を抑えつつ、スムーズに山奥にある空き家を売却できます。
解体前に不動産業者に査定を依頼する
「建物が古いから解体して更地にすれば売れるだろう」と考えるのは、危険です。
確かに更地にすることで、「土地の形状が分かりやすくなる」「買い手が購入後すぐに活用できる」といったメリットはあります。
しかし、山奥の土地はもともとの需要が低いため、100万円以上の解体費用をかけても結局売れ残ってしまい、赤字になるケースが少なくありません。
さらに、建物を壊しても「土地の管理責任」からは逃れられないのも注意すべき点です。
万が一、管理不全の山林や斜面が土砂崩れを起こし、近隣住民や道路に被害を与えた場合、所有者はその損害を賠償する責任を負わなければなりません。
参照元：TBSテレビ
実際に2017年、熊本市の県道で山の斜面の木が倒れ、走行中の車を直撃して運転手が亡くなるという悲劇的な事故が発生しました。
この事故を巡る裁判では、道路を管理する自治体だけでなく、土地の所有者3人にも管理を怠った責任があるとして6,000万円もの賠償が命じられています。
多額の解体費用を支払って将来的なリスクを残す前に、まずは現状のまま売却できるか専門業者に相談しましょう。
弊社アルバリンクでは、ボロボロの家屋が残った状態でも、その価値を見出してそのまま買い取らせていただきます。
あなたが、リフォームや解体の費用や手間をかける必要はありません。
もちろん、売却後の訴訟リスクもありませんのでご安心ください。
「山奥にある空き家をリスクなく売却したい」なら、まずは弊社までお気軽にご相談ください。
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複数の不動産買取業者を比較する
山奥の空き家を売却する際には、一社だけで決めず、複数の不動産買取業者が提示する条件を比較しましょう。
不動産買取業者は各業者によって、得意とするエリアや「再活用のノウハウ」は大きく異なります。
とくに山奥にある空き家は評価が難しく、業者によって評価の基準が大きく分かれる分野なので、比較検討は必須です。
ある業者で「価値がない」と断られた物件でも、別の業者では「面白い活用ができる」と高値で評価されるケースは少なくありません。
複数の査定額や担当者の対応を比較することで、より納得できる条件で売却できる可能性が高まります。
弊社アルバリンクも訳あり物件の専門の不動産買取業者として、他社様との比較は大歓迎です。
弊社は、他社が敬遠しがちな立地や老朽化した空き家であっても、独自の再生ノウハウを駆使して価値を見出すことを得意としております。
「どこに相談しても断られた」という物件であっても、積極的にお買取り可能です。
比較検討の重要な一社として、弊社の無料査定をご利用いただき、あなたの物件が持つ本当の価値をお確かめください。
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まとめ
山奥にある空き家を確実に処分したいのであれば、専門の不動産買取業者への売却が最善の方法です。
山奥の空き家は生活利便性が低いうえに、上下水道や通信環境などのインフラ未整備、土砂災害リスクといった致命的な欠点を抱えています。
リフォームや解体のコストも通常より高額になりやすく、一般的な不動産市場では買い手はほとんど見つかりません。
とはいえ、放置を続ければ、高額な維持管理費や固定資産税の負担、特定空き家への指定、行政代執行による解体費用請求といったリスクを伴います。
このようなリスクなく山奥の空き家を処分したいのであれば、現状のまま買い取ってくれる専門業者に相談すべきです。
弊社アルバリンクは、他社で断られるような山奥の空き家を積極的に取り扱う専門の不動産買取業者です。
独自の再生ノウハウと販路を駆使し、物件のポテンシャルを正しく評価してスピーディーに買い取ります。
山奥にある空き家の管理の負担や将来のリスクから解放されたいとお考えなら、ぜひ弊社までご相談ください。
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