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地役権とは目的の範囲で他人の土地を利用する権利のこと
地役権付き土地がなぜ売れないのか、売却方法を考える前に、地役権の定義と基本を押さえておきましょう。
地役権の定義と基本
地役権とは「契約で設定された目的のために他人の土地を使用する権利のこと」です。
例えば「土地Aから公道に出るには土地Bを通行する必要がある場合、土地Bの一部に通行地役権を設定する」などが挙げられます。
地役権は両者の契約で設定され、利用される側の土地を「承役地」、土地利用により利益を受ける側の土地を「要役地」と呼びます。
これらの権利は土地の所有権移動の際に、土地に付随して移動することも特徴です。
地役権の対価として「地役権使用料」を契約で設定するケースもありますが、無償でも問題ありません。
なお、地役権付き土地は利用に制限がかかるため、評価額と固定資産税は安くなりますが、売却価格も低く抑えられることが一般的です。
地役権を第三者に主張するには原則登記が必要
地役権の登記は義務ではありませんが、登記しないと第三者に対抗できないため、登記されていることが望ましいです。
例えば承役地の所有者が変わった場合は特に、新しい所有者が地役権の存在を知らずに、利用を拒否するなどのトラブルにつながる可能性が高いです。
登記によって地役権の存在が一般に公開され、両所有者は権利関係を明確にできます。
地役権の設定された土地を売却する場合には、登記を済ませておきましょう。
地役権が設定される目的
地役権は主に以下の目的のために設定されます。
| 地役権の目的 | 概要 |
|---|---|
| 通行地役権 | 公道に出るために他人の土地を利用する |
| 送電線路敷設地役権 | 送電線の設置・保全のために下の土地を利用する |
| 眺望地役権 | 眺望確保のために、眺望を妨げる土地に建物を建てないよう設定 |
| 日照地役権 | 日照確保のために、日照を妨げる土地に建物を建てないよう設定 |
| 引水地役権 | 他人の土地を通して水を引くために設定 |
一般的な土地利用で多いケースとしては、通行地役権や眺望地役権、日照地役権などです。
上記のうちもっとも設定の多い通行地役権については、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
地役権の期限（時効）
地役権は土地に対する永久の権利ではなく、2種類の時効があります。
消滅時効や時効取得が成立する要件としては、継続的に使用され、かつ適切な使用方法だったか、要役地所有者による道路舗装などの行為があったかなどが考慮されます。
地上権・囲繞地通行権・私道持分との違い
地役権と似た権利に「地上権」「囲繞地通行権」「私道持分」があります。
それぞれの違いを解説します。
| 権利 | 概要 | 根拠法 |
|---|---|---|
| 地役権 | 自分の土地の便利さ（便益）のために、他人の土地を一定の範囲で利用する権利 | 民法第280条 |
| 地上権 | 他人の土地の上に建物・樹木などを「所有」するために、その土地を全面的に利用する権利 | 民法第265条 |
| 囲繞地通行権 | 囲まれている土地（袋地）の所有者が公道に出るために、囲んでいる他の土地（囲繞地）を必要最低限通行できる権利 | 民法第210条 |
| 私道持分 | 複数の土地に接する私道について、その私道に接する土地の所有者が、道路の利用や維持管理のために所有権の一部を持つこと | 民法第249条～ |
地上権との違い
地上権は他人の土地を使用する権利（物権）として地役権よりも強い権利であり、土地所有者の承諾なしに建物の売却・賃貸、担保設定などの行為が可能です。
地上権は以下のケースで設定されます。
- 他人の土地を借りて家を建てる
- 電力会社が他人の土地の上に送電線を設置する
- 鉄道会社が他人の土地の地下を掘削して地下鉄を通す
地上権では原則、地主が対象となる土地を使用できませんが、地役権の場合は承役地を地主も利用できる点が違いです。
また、地上権は権利のみでも売却可能ですが、地役権は要役地（土地）に付随して売却しなければならない点も異なります。
地上権の詳細は以下をご参照ください。
囲繞地通行権との違い
囲繞地通行権は袋地（囲まれている土地）所有者に対し、囲繞地（囲んでいる土地）所有者の承諾が不要な通行権として認められています。
その代わり、囲繞地通行権は「最低限の通行のみ」にしか認められません。
例えば「最短ではなく利便性の高い箇所を通行する」「水道管を通す」などは対象外ですが、地役権では双方の合意により設定可能です。
囲繞地通行権の詳細は以下をご参照ください。
私道持分との違い
地役権の登記が必須ではないのに対し、私道持分はそれぞれが私道を通行する権利を明確にするために、登記が必要となる点が両者の違いです。
私道持分の「私道」とは、所有者が許可した人しか通行できない道路のことで、原則、私道持分を持っていないと自由に通行できません。
私道の所有方法には以下の2種類があり、分割型では、他者が所有する分の私道を通らなければ公道に出られない場合があるため、通行地役権が設定されることが一般的です。
【分割型（相互持合型）】
【共同所有型】
私道持分の詳細は以下をご参照ください。
地役権付き土地が売れない3つの理由
ここまで解説してきた地役権の基礎知識を踏まえ、本章では地役権付き土地がなぜ売れないのか、理由を解説します。
土地の利用や建築に制限がある
地役権付き土地が売れない1つ目の理由は、土地の利用や建築に制限を受けやすいことです。
承役地の買主は、建物の高さや利用できる地下の深さが制限されることがあります。
また買主が要役地を取得する場合には、通行・掘削の承諾や維持管理費の負担が生じる可能性が高いです。
さらに土地の形状や接道状況によっては、再度家を建てられず（再建築不可）、買主にとって利用価値がない可能性がある点にも注意が必要です。
再建築不可物件の詳細は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
通行拒否などトラブルの恐れがある
地役権付き土地は以下のようなトラブルの原因となりやすく、買主から敬遠される傾向にあります。
- 承役地の所有者が通行を妨げる物を設置したり建物を建てたりする
- 承役地の新所有者に通行地役権の内容が知らされておらず、要役地所有者ともめる
- 地役権者が売却に同意していなかったため、買主が嫌がらせを受ける
地役権を設定した当事者同士の間では承諾されていても、相続や売買などでどちらかの所有者が変わった際に、認識のズレが生じることは少なくありません。
実際に、地役権の設定登記がされていない承役地が第三者に売却された後、土地の権利について双方話し合いが付かず、最高裁にまでもつれ込んだ事例があるため注意が必要です。
通行地役権の承役地が譲渡された場合において、譲渡の時に、右承役地が要役地の所有者によって継続的に通路として使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであり、かつ、譲受人がそのことを認識していたか又は認識することが可能であったときは、譲受人は、通行地役権が設定されていることを知らなかったとしても、特段の事情がない限り、地役権設定登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有する第三者に当たらない。
車が通行できない可能性がある
要役地を購入した人が通行地役権を得たとしても、車の通行までOKとは限りません。
実は車での通行可否については明確な基準がなく、過去の判例にもとづき、以下を総合的に考慮してケースバイケースで判断されているのが実情です。
- 自動車による通行を認める必要性
- 周辺の土地の状況
- 通行権が認められることにより他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情
参照元：裁判所「裁判例結果詳細」
自動車を自由に使える保証がない土地は、買い手が限られてしまうでしょう。
買主の住宅ローン審査が通りにくい
地役権が設定されている土地は銀行の担保価値が低く評価されるため、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性が高いです。
特に袋地は再建築不可のため、住宅ローン審査が通りにくく、金融機関によっては住宅ローンの対象外となっています。
買主は現金一括で物件を購入しなければならないため、購入を諦めてしまう可能性が高いです。
もし地役権付き土地が再建築不可だった場合は、専門の買取業者への売却も検討してみましょう。
専門の買取業者なら担保価値がなく融資の通らないような物件でも、問題なく買い取れるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件や地役権付き物件を多数買い取ってきた豊富な実績がありますので、悪条件の不動産の売却にお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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売れない地役権付き土地を売却する3つの方法
ここまで解説してきたように、地役権付き土地は買い手にとって利用価値が少なく、よほど対策しなければ売れません。
しかしご安心ください。
売れない地役権付き土地でも売却する方法はあります。
詳細は後述しますが、もっとも手間なく確実な方法は「専門の買取業者に売却」です。
以下の記事では再建築不可物件の売却方法を解説しているので、参考にしてください。
隣地所有者に買い取ってもらう
1つ目の売却方法は、隣地の所有者に交渉し地役権付き土地を買い取ってもらうことです。
一般の第三者にとっては利用価値の低い土地であっても、隣地所有者ならニーズがある可能性があります。
例えば、駐車場の新設や増改築で敷地を広げたい場合に、隣接する土地を購入できれば役に立つでしょう。
買い手に高いニーズがあれば、想定よりも物件が高値で売れるかもしれません。
ただし売買が成立するのは、あくまで隣地所有者に土地の購入意思と資金があり、双方の利害が一致した場合のみです。
そもそも相手にニーズがなければ売買が成り立ちません。
不動産仲介業者に売却を依頼する
隣地所有者がダメなら、不動産仲介業者に売却を依頼してみましょう。
不動産仲介業者は、物件を売りたい人と買いたい人を仲立ちし、売買契約をサポートしてくれます。
とはいえ、地役権付き土地の売却は仲介業者でも大変扱いにくいため、売却を依頼するには以下のポイントを押さえることが必要です。
地役権の登記状況を確認して買主に明示する
地役権付き土地を売却するには、地役権の登記情報を確認し、買主に明示することが不可欠です。
売却後にトラブルにならないためには、買主に対して地役権の内容やメリット・デメリットを包み隠さず伝えなければなりません。
まず、地役権が登記されているか、以下の方法で確認しましょう。
- 法務局の窓口で登記簿謄本や登記事項証明書を請求する
- 郵送で登記簿謄本や登記事項証明書を請求する
- 「登記・供託オンライン申請システム」で登記情報を確認する
- 法務局の窓口で登記簿を閲覧する
登記がされている場合は、登記簿謄本や地役権設定契約書で以下のポイントを明確にします。
- 目的
- 設定された土地の範囲
- 期間
- 地役権が設定された経緯
- 通行地役権の場合は幅員、位置、利用状況
地役権が未登記の場合は、後のトラブル回避のために地役権設定登記を済ませておきましょう。
ただし地役権設定登記は承役地に対して申請するため、要役地所有者が設定を希望する場合は、承役地所有者に交渉し、証人と協力を得なければなりません。
登記されている場合でも、承役地所有者と合意形成できなければ、売却は困難でしょう。
相場よりも売却価格を下げる
2つ目の方法は、価格を下げて売り出すことです。
相当の価格に下げて売り出せば、購入を検討する人もいるかもしれません。
ただし地役権付き土地は利用制限があるため、周辺の相場より3割程度価格が下がることが一般的です。
地役権の価額は以下の計算式で算出します。
なお、価額を正確に算出するには土地の利用制限率などを乗じた複雑な計算が必要となるため、20万～50万円の費用をかけて不動産鑑定士などに依頼することが一般的です。
もし地役権付き物件の適正価格を知りたい場合には、不動産業者の査定を受けることがもっとも正確かつ簡単です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、不動産の無料査定を実施しております。
24時間365日受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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隣地を購入してから売却する
隣地の地役権の設定された部分を購入してから要役地と一緒に売却することも1つの方法です。
地役権が解消されるので買主が敬遠する要素が減り、土地全体の利便性が高まれば、周辺相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、隣地を買い取る資力があることと、隣地所有者との関係性が良好であることが必須条件で、どちらが欠けても実現は難しいでしょう。
ここまで、仲介業者に地役権付き物件の売却を依頼する際のポイントを解説してきましたが、いずれも難易度が高く現実的とはいえません。
次項で紹介する「不動産買取業者」に売却することが最適解です。
専門の不動産買取業者にそのまま売却する
隣地所有者に売却できず、仲介業者にも売却を断られた地役権付き物件でも、専門の買取業者ならそのまま売却できます。
不動産買取とは、不動産を業者が直接買い取る売買形態です。
専門の買取業者は一般の個人だけでなく、事業者や不動産投資家などの幅広い販路を持っているので、買い取った地役権付き土地を確実に再販できます。
そのため一般の買主にとって利用価値のない土地でも、問題なく買い取って収益化できるのです。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、弁護士や司法書士などの専門家と連携しているため、地役権など複雑な権利関係を持つ物件でもスムーズに問題を解決でき、買取が可能です。
再建築可能かどうかや登記の有無にかかわらずご相談に応じますので、お気軽にお声掛けください。
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まとめ
地役権付き不動産は所有者にとっての利用制限が多いため、買い手が付きにくく、物権の接道状況（再建築可能かどうか）や承役地所有者・要役地所有者の関係性によっては、売却がさらに困難になります。
もし再建築不可などの理由で買い手が見つからない場合には、専門の買取業者にそのまま売却することが最適です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、一般の買い手が見つかりにくい不動産を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
弊社には地役権や未接道などの問題をクリアしたうえで物件を収益化するノウハウがあるため、スピーディーに買い取ることが可能です。
地役権付き不動産が売れずにお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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