株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
雨漏りした家は売却できるが告知事項が発生する
雨漏りした家でも売却することはできますが、雨漏りは「告知事項」となるため買主に対する告知義務が発生します。
家の雨漏りは「物理的瑕疵※」に当たるため、売却する際には売主が買主に雨漏りの事実を告知しなければなりません。
なお、たとえ雨漏りを修繕したとしても告知事項は無かったことにはならず、告知義務は残ります。
もし過去に雨漏りした事実を隠して売却すると、告知義務違反となるため注意が必要です。
告知事項と告知義務違反についてどのようなケースが該当するのか、このあと解説します。
雨漏りによる二次被害にも告知事項が発生する
家の雨漏りに告知義務があるだけでなく、雨漏りの二次被害も告知事項となる点に注意が必要です。
一度でも雨漏りした家は建物の内部が浸水しているため、以下の二次被害のリスクが高まります。
- 建材の腐食
- カビの発生
- シロアリによる食い荒らし
雨漏りの発生箇所周辺は湿度が上がったために、家屋の柱や梁が腐敗して強度が落ちるだけでなく、シロアリやカビが発生しやすくなります。
特に木造住宅の場合は築年数にかかわらず、雨漏りによる二次被害が起こりやすいのです。
家の構造部で起きた二次被害は一見して分からないため、住んでいるとつい見落としがちです。
実は知らぬ間に柱の腐食やシロアリの食い荒らしが発生し、家屋が倒壊の危険に曝されていることに家主が気づいていないケースも少なくありません。
売主が雨漏りの二次被害を知らずに告知せず売却してしまった場合も、売主は告知義務違反に問われるため注意が必要です。
告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる
もし雨漏りや二次被害を隠して売却し、後から欠陥が判明した場合、売主は告知義務を怠ったとみなされ「契約不適合責任※」に問われます。
契約不適合責任とは、売買契約に基づき引き渡された目的物（不動産）について、種類や数量、品質が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任に問われると、売主は買主から以下の請求を受ける可能性があります。
- 契約履行の追完
- 代金減額
- 損害賠償
- 契約解除
たとえ売主が家の瑕疵に気づかず売却したとしても、不具合のない状態に修繕するか、代金を値引きするなどの対応を迫られ、最悪契約を無かったことにされたり、買主に与えた損害の賠償を請求されたりする可能性もあります。
そのため雨漏りのあった事実と二次被害について「知らなかった」では済まされず、告知は必須です。
契約不適合責任の詳細については、以下の記事で解説していますので参照して下さい。
雨漏りした家を売却する5つの方法
一度雨漏りした家には告知義務が発生し、そのままでは売却が非常に難しいため、何らかの対処が必要です。
具体的には以下のいずれかの対処法を取ることになります。
- ホームインスペクションを受けてから売却する
- 雨漏りを修理して売却する
- リフォームやリノベーションを行ってから売却する
- 更地にして売却する
- 専門の買取業者に売却する
1つずつ解説します。
ホームインスペクションを受けてから売却する
雨漏りした家の対処法のひとつ目は、ホームインスペクションを受けてから売却する方法です。
ホームインスペクションとは、一般の人には分からない住宅全体の劣化状況や欠陥の有無、要改修箇所を専門家に見極めてもらう住宅診断のことです。
住宅診断士（ホームインスペクター）または建築士などの専門家が、売主・買主双方に中立の立場で建物を診断してくれます。
雨漏りしているかはっきりしない場合や、雨漏り後の二次被害の有無が分からない場合には、ホームインスペクションを受けてから売却するのがおすすめです。
診断結果に応じて欠陥箇所を修繕するか、被害箇所を告知して売りに出せるので、スムーズに売却できます。
ホームインスペクションでは以下の箇所を調査・点検してもらえます。
| 調査個所 | 具体的な点検項目 |
|---|---|
| 屋根 | 塗装の劣化、屋根部機材の浮きやズレ、ひび割れ |
| 小屋裏 | 木材の劣化や欠損、雨漏り、金属部やの腐食、断熱材の欠損 |
| 軒 | 雨漏り、ボードの割れ、雨どいのズレ・欠損 |
| 室内 | 床や壁面の傾き、雨漏り、内壁のひび割れ |
| バルコニー | 断水層の劣化、支持部や床のぐらつき |
| 設備 | 給排水管からの水漏れ、接続不良、吐水時の変色 |
| 外壁 | 外壁材のひび割れや欠損、はく落 |
| 床下 | 断熱材の欠損、シロアリ、配管漏水、木材の腐食 |
| 基礎 | コンクリートのひび割れ、配筋の間隔、鉄筋の露出 |
| その他敷地内 | ブロック塀やフェンスの割れやぐらつき |
ホームインスペクションを受けるメリットは、雨漏りだけでなく家の状態をトータルで診断した「住宅診断書」を出してもらえるため、売主・買主ともに安心して売買できる点です。
ただしホームインスペクションには費用がかかります。
費用は検査項目にもよりますが、床下や屋根裏までしっかり診てもらうなら10万円前後が相場になります。
なお雨漏りの二次被害を診断してもらうには、床下と屋根裏の調査は必須です。
また、家の売却を前提としたインスペクションで仲介業者が立ち会っている場合、検査に時間をかけられず簡単に終わらせてしまうケースもあるため注意が必要です。
雨漏りを修理して売却する
雨漏りした家の対処法の2つ目は、雨漏り箇所の修理をしてから売却する方法です。
雨漏りした箇所がはっきりしていれば、修理して売りに出せば買主も安心で、売主も契約不適合責任を心配せずに済みます。
ただし雨漏り修理にもメリット・デメリットがあり、修理が適切かどうかは物件に対する専門的な判断が必要となるため、このあと詳しく解説します。
雨漏りを修理して売却するメリットとデメリット
雨漏りを修理して売却するメリットは、瑕疵のない一般物件と同等の性能を証明できることです。
雨漏りの修繕時には、これから雨漏りしそうな部分も一緒に修繕するのが一般的です。
特に売却予定の家の築年数が古い場合は、雨漏り以外の気になる箇所もまとめて修繕し「修繕保証」をつけると売却率が高まります。
修繕済みで品質証明のある中古物件は、買主にとって「コストパフォーマンスの高い物件」となり、想定よりも高く売れるケースがあるのも事実です。
半面、雨漏りの家を修理して売却することには以下のデメリットもあります。
- 修繕費用がかかる
- 修繕したからといって売れるとは限らない
雨漏りの修繕費用は思いがけなく高額になるケースもあります。
というのも雨漏りの原因は多岐にわたり、屋根の塗装だけのつもりが「実は外壁・ベランダが原因だった」「屋根の葺き替えが必要になった」など、予定外の修繕が必要になることも多いためです。
修理箇所にもよりますが、雨漏りの修繕には数万円〜数十万円の費用がかかるのが一般的です。
また、どんなに高額な修繕費用をかけても必ず売れる保証はないことも、雨漏り修理のデメリットといえます。
雨漏りを修理して売却するかは不動産業者に相談を！
売却のために家の雨漏りを修理すべきかどうかは、不動産業者に相談するのがおすすめです。
仮に多額の費用をかけて雨漏りを修理した場合、売却できたとしても修繕費用を回収できない可能性があります。
例えば雨漏りその他の修繕費に100万円以上かかり、売却価格から諸費用を差し引いた売却益が100万円を切った場合、トータルは赤字です。
そのため雨漏りの修理に着手する前に、売却に最低限必要な修繕箇所と費用の目安を把握することが大切です。
その点不動産業者に相談すれば、売却のために修理が必要かどうか、何をどの程度修理すればよいのか、修理するならどの修理業者に頼めば良いのかを教えてもらえます。
不動産業者なら売却価格相場も把握しているため、収支に見合う解決策をアドバイスしてくれるのが一般的です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、雨漏りした家の修理の要否や売却方法のアドバイスが可能です。
相談と査定は無料で実施していますので、「雨漏りの家が売れるか不安」という方はお気軽にご相談ください。
リフォームやリノベーションを行ってから売却する
雨漏りした家の対処法の3つ目は、家のリフォームやリノベーションを行ってから売却する方法です。
雨漏りの修繕に留まらず、他の不具合や古い間取りまで刷新できれば、家を高く売れる確率が上がります。
リフォームやリノベーションの前にホームインスペクションを受け、問題のある箇所だけピンポイントで改修できれば、効率的な売却が可能です。
ちなみにリフォームとリノベーションは似ていますが、厳密には以下のように区別して使われます。
- リフォーム：古くなった箇所や傷んだ箇所を直し、新築同様にすること
- リノベーション：改修で建物を刷新し、価値を高めること
一般にりフォームよりもリノベーションの方が工事規模は大きくなります。
雨漏りに関係する部分のリフォーム費用は、おおむね以下が相場です。
| リフォーム箇所 | 費用相場 |
|---|---|
| 屋根 | 塗装：100万円以内 葺き替え：100万～150万円 |
| 外壁塗装 | 100万～150万円（坪12,000円～20,000円超） |
| ベランダ・バルコニー | 塗装：10万～20万円 交換：50万～100万円 |
ただし近年のウッドショックやメタルショック、オイルショックによる資材の高騰もあるため、直近の費用相場は確認が必要です。
またリフォームやリノベーションは工事をともなうため、家の周りの道が狭く、資材を運ぶ車両や重機が入りにくい場合は費用が割高になります。
なお修繕と同様、リフォーム・リノベをしたからといって必ず売れる保証はなく、持ち出しで赤字になる可能性もあります。
そのためリフォーム・リノベをすべきかどうかについても、不動産会社に相談するのがおすすめです。
地域市場の特性も踏まえて、売れる確率の高い方法を教えてもらえるはずです。
更地にして売却する
雨漏りした家の対処法の4つ目は、家を解体し更地にして売却する方法です。
築年数の古い家は良くない印象を与えやすく、解体して土地だけのほうが売れやすい場合があります。
まして雨漏りする瑕疵物件が建っているよりは、更地のほうが買主も活用イメージが湧きやすいでしょう。
家を新築する目的で土地だけ買いたい買主層は一定数いるため、需要のあるエリアなら高く売れる可能性があります。
ただし更地にするなら解体費用が必要です。
解体費用は建物の構造や面積、周辺環境によっても変わりますが、50坪の木造住宅の場合、およそ200～250万円（坪4～5万円）かかります。
加えて敷地の周辺に重機を停められるか、足場を組めるか、また運び出す廃材の量などによっても、費用は変わるため注意が必要です。
また、古い区画で時々ある「再建築不可※」の土地だった場合に、一度解体したら二度と建物を建てられなくなってしまいます。
再建築不可の土地にはそのまま家を建てることができないため、更地にしてしまうと買い手がつきにくいのです。
さらに土地の需要によっては、更地にしても売れない可能性もあります。
もし更地で売れ残った場合、翌年の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるため、更地にするべきかどうかも不動産の専門家に相談するのがベストです。
なお解体費用の目安については、以下の記事で詳細に解説しています。
構造別・坪数別の解体費用相場を把握できるので、更地化を検討している方は参考にしてください。
専門の買取業者に売却する
雨漏りした家の対処法の5つ目は、雨漏りした家を専門の買取業者にそのまま売却する方法です。
不動産業者を通して家を売却する方法には「仲介」と「買取」がありますが、雨漏りの家には「買取」が適しています。
仲介の対象は住む家を買いたい一般の買主であるのに対し、買取では事業用に幅広い目的で家を買い取れるため、売却できる確率が高いのです。
専門の買取業者であれば、雨漏りした家を修繕やリフォームしなくても、そのままの状態で売却できます。
一般の買主に避けられる築古の家や、傷みのある家でも、専門の買取業者なら再生・再販するための豊富なノウハウやルートを持っているため、問題なくスピーディーに買い取れるのです。
優良な買取業者に家を売却するもう1つのメリットは、契約不適合責任が免除されることです。
家を仲介で売却する場合、雨漏りを告知しなければ契約不適合責任を負いますが、専門の買取業者は物件の瑕疵を把握したうえで購入するため、売主が契約不適合責任を負うことはありません。
弊社AlbaLinkも、古い家や痛みのある家を専門に扱う買取業者です。
これまで雨漏りやひび割れ、老朽化した家屋など、さまざまな訳あり物件を多く買い取ってきた実績があります。
他社で断られた雨漏りの家でも問題なく買取が可能です。
雨漏りの家の売却を検討している方、売却できずにお困りの方は、一度弊社へご相談ください。
雨漏りの家をそのまま放置する2つのリスク
雨漏りした家を修理もリフォームもせず、そのまま放置すると以下のリスクが発生するため注意が必要です。
- 売却価格が下がる（値引きされる）
- 売却しにくくなる
雨漏りした家の対処を「何となく保留」して良いことは何ひとつありません。
前に紹介した5つの対処法のいずれかを早急に実施しましょう。
売却価格が下がる（値引きされる）
雨漏りのある家はそれだけで売却価格が下がります。
まず「告知事項あり」にもかかわらず売り出し価格が高ければ、買主に見向きもされないため、雨漏りの家は売り出し価格を下げざるを得ません。
また、雨漏りがあるということは家のどこかが破損していて、いつでも雨水が家の中へ入り得ることを意味します。
もし雨漏りのある家を買った場合に、買主が負うであろう雨漏りの原因特定や修理の手間を想定し、その分の値下げ交渉は必ずあると考えましょう。
仮に立地条件などが良く「雨漏りしていても買いたい」人が現れたとしても、大幅な値引き交渉をされ、希望価格で売ることはまずできません。
売却しにくくなる
そもそも雨漏りのある家は買い手が見つかりにくく、売却が困難です。
特に木造であれば、経年劣化が加わってますます売れなくなることは目に見えています。
さらに雨漏りがあると、今は起こっていなくても今後二次被害が発生するリスクが高まります。
買主は一般にリスクを嫌い、安くても将来損害を蒙るかもしれない家よりも、高くても新築か品質保証付き中古住宅を選択する傾向が強いです。
参考までに、弊社AlbaLinkが実施した調査で「どのような中古住宅なら買いたいと思うか」の問に対する回答の1位は「キレイ／状態がよい47.2%」、2位は「築年数が浅い28.8%」でした。
自由回答のコメントでは「新築に近い状態で自分の理想にかなう物件」「リフォーム・清掃が徹底して行われている状態。新築の時くらいに綺麗なとき」など、状態が良いか、キレイに改修されているかが中古住宅購入の前提であることが伺えます。
中古物件を購入したい人にとっても、瑕疵がなく状態の良い家でなければ選択肢にも挙がらないということです。
ましてや雨漏りしているのであれば、「雨漏りなど気にならない」という奇特な人を見つけなければならず、高度な売却戦略が必要となることは言うまでもありません。
まとめ
今回は雨漏りした家の対処法と売却方法について解説しました。
正直なところ、雨漏りした家の売却は困難で、売れたとしても大幅な値引きを余儀なくされます。
家の雨漏りを修理しても告知義務はなくならず、いわゆる「訳あり物件」となってしまうためです。
さらに売却時に告知義務を怠れば、売主は契約不適合責任を負い、後から家の修繕や損害賠償、代金の減額や契約解除に応じなければならなくなります。
しかも雨漏りの家を修理やリフォーム、解体しても売れる保証はありません。
雨漏りの家を確実に売却できる唯一の方法は、専門の買取業者にそのまま買い取ってもらうことです。
専門の買取業者であれば、雨漏りした家でもそのままの状態でスムーズに買い取ってくれます。
なぜなら優良な買取業者はどんなに状態の劣化した家であっても、再生・再販できる豊富なノウハウとルートを持っているからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、さまざまな理由で訳あり物件になった家を専門に買い取る買取業者です。
雨漏りした家だけでなく、築古の空き家や狭小地、再建築不可物件などの買取実績が多数あります。
状態の劣化した家屋でも、以下のように豊富なノウハウで再生し、独自のルートで再販できるのです。
- 全国の不動産投資家とコネクションがあるため、一般の買主が敬遠する空き家や廃屋でも、再生後の買い手がいくらでも見つかる
- 老朽化した家をリフォームで再生するための、安価でコスパの良い設備や方法を知り尽くしている
上記はほんの一例で、販路を事業用にも広く展開しているため、たとえ雨漏りで告知義務が生じた家であっても、問題なく高値で買取が可能です。
このように課題解決力に優れた弊社AlbaLinkは、フジテレビ「イット」をはじめ多くのメディアでも紹介されています。
雨漏りした家の売却先でお困りの方は、ぜひ弊社AlbaLinkへご相談ください。
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