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築年数が古いアパートは色々と大変
築年数が古いアパートを所有すると様々なリスクを抱えることになります。この章でいくつかの例をご紹介していきましょう。
「築古アパートの所有リスクは、もう知っているよ」という方は、後述の「築古アパートを手放すなら専門の買取業者へ」の章へお進みください。
以降では、築年数が古いアパートを所有する4つのリスクを解説します。
空室が多い・修繕費が高い
例えば、新築と違って物件が建っているだけで入居申し込みが来る事はまずありません。入居者を募集するためには不動産屋に仲介を依頼して入居希望者を紹介してもらうのが一般的ですが、築年数が古いアパートともなると、紹介してもらえるケースが稀です。
また、紹介者が入居した場合は不動産屋に支払う入居付けや、空き部屋の期間が長かった場合には配管の損傷や壁や床、天井などの痛みのその修繕など様々な費用負担が発生します。
入居後も、入居者が使用する部分以外の建物修繕は基本的に物件所有者の役割ですので、配線やガス管などの設備の損傷、共用部分の電灯の交換や階段の修繕など、必ず何らかのトラブルが発生します。
そのたびに修繕を行っていると、家賃収入で得られる利益が圧迫され、場合によっては赤字になってしまう可能性もあります。
住まない家が痛む4つの理由と対策については、以下の記事で詳しく解説しています。
入居者とのトラブル
相続によって古いアパートの所有者となった場合、入居者との問題を抱えることもあります。
家賃滞納者がいる場合の対応は基本的に所有者の役割です。督促状を渡してすぐに家賃を支払ってくれる場合は問題ありませんが、それでも家賃を支払わない場合は法的手段をとる必要もあります。
入居者と所有者の契約は、入居者を保護するための性質を持っているため、家賃を支払わないからといって簡単に退去させることができません。場合によっては、逆に損害賠償請求を受けてしまう可能性があるので、法的手段をとるためには十分な知識と準備が必要です。この場合、弁護士を雇うことになるのでその分の費用も取られる時間も多くなります。
また、古いアパートには長年住んでいる高齢入居者もおり、孤独死が発生するリスクもあります。孤独死が発生した場合、事故物件として次の入居者に不具合の部分を説明する「告知義務」が発生します。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
万が一、事故物件の事実を公表せずに入居後に入居者がその事実を知った場合、トラブルに発展する可能性があります。事故物件として入居者を募集しても入居希望者が現れる可能性は低く、家賃を大幅に下げて募集せざるを得ません。
事故物件の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
法的瑕疵がある場合も
古いアパートの場合、再建築不可物件や土地の境界線が明確でないなどの法的瑕疵物件の可能性があります。
法的瑕疵がある場合、建物を建て替えしようと考えていても、法律の制約により建て替えの建築許可は下りません。いちど取り壊してしまうとその土地に建物を建てることができなくなるので、土地が全く活用できなくなります。
法的瑕疵を取り除く場合には、近隣の土地の買収やセットバックと呼ばれる敷地の造成工事、測量など様々な工事や手続きが必要なので多額の費用を要します。
ただ、こう聞くと「時間もお金もかかるし、大変そうだなぁ」と思われるかもしれませんが、ご安心ください。
専門の買取業者に売却すれば、余計な手間とお金をかけることなく、現状のまま築年数が古いアパートを売却できます。
詳細は「築古アパートを手放すなら専門の買取業者へ」にて解説しています。
なお、再建築不可のアパートを賃貸経営する5つのリスクについては、以下の記事で紹介しています。
火災や地震のリスク
火災や地震のリスクもアパート所有者の悩みの種です。火災の場合、火元人が損害を修繕する義務を負いますが、重過失が認められない場合、共用部の修繕は大家が行う必要があります。
また、築年数が古いアパートの場合、現行の耐震基準を満たしていない可能性が高いので注意が必要です。
地震による建物からの落下物によって入居者に被害があった場合、民法第717条の土地工作物責任により損害賠償を請求される可能性があります。
このように、火災や地震などの損害を補填しなければならないのも所有者が抱えるリスクの1つです。
築古アパートを手放すなら専門の買取業者へ
築年数が比較的新しいアパートなら一般の投資家への売却も期待できますが、築年数の古いアパートともなると、そうはいきません。
ゆえに、築年数の古いアパートは、不動産買取業者、それも築古アパートの買取実績が豊富にある専門の買取業者に直接売却するのが賢明です。
以降では、築年数が古いアパートを専門の買取業者に売却する3つのメリットを紹介します。
スピーディーに売却できる
買取業者相手への売却なら、最短数日〜1か月程度で築年数が古いアパートを現金化できます。
築古アパートの買取実績が豊富にある専門の業者なら、1週間足らずでの売却も決して夢ではありません。
専門の買取業者は、アパートの買取価格を算出する各工程間の作業を最小時間で行えるからです。
たとえば、専門の買取業者が、買い取ったアパートを不動産投資家に売却することを検討していたとします。専門の買取業者なら、買取価格を算出するうえで役立つ以下のような情報を把握しているので、最低限の時間で買い取り価格を算出できます。
- 類似物件の買取事例
- 周辺地域の家賃相場
もちろん、売主から買い取ったアパートをそのまま不動産投資家に売却するような真似はしません。以下のようなことを行ったうえで、不動産投資家への売却を持ち掛けます。
- アパートにリフォームを施す
- 入居希望者を募集する
築年数が古いアパートを持ち続けていても、建物の劣化がどんどん進んでいきます。そうなると、買取業者が行うリフォームの負担も大きくなるので、買取価格が下がってしまいます。築年数が古いアパートを一日でも早く手放すためにも、専門の買取業者への売却を検討しましょう。
>>【倒壊寸前の空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
無駄な出費なしで高額売却できる
買取業者への売却なら、売主であるアナタがリフォーム等を行う必要は一切ありません。
どんなに建物の状態が悪化していても、現状のまま、築年数が古いアパートを売却できるのです。
そのうえ、空き家などを扱う専門の買取業者（築年数が古いアパートの買取実績が豊富にある）なら、より高い金額での売却が期待できます。
専門の買取業者には、以下のようなノウハウが蓄積されているからです。
- リフォームを安価で行ってくれる業者
- 一定の品質を保ちながらも、代金を抑えられる良質なリフォーム素材
リフォーム代金を抑えられるということは、その分、アナタの買取価格に上乗せできることを意味します。
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契約不適合責任が免責される
一般の投資家に築年数が古いアパートを売却したものの、もしアナタが気づいていない不具合等があったら、売主であるアナタに「契約不適合責任」が追及されます。「消費者契約法」の観点から、買主である一般の個人を保護する必要があるからです。
売却した不動産（今回の場合、アパート）に、契約書には書かれていない不具合や欠陥が見つかったとき、売主はその責任を負わなけらばならない
しかし、買取業者への売却なら、売主であるアナタの契約不適合責任は100%免責されます。
その理由を解説していきます。
大前提、アナタのアパートを買い取る業者は、不動産のプロです。不動産のプロは、長年の経験からアパートにある不具合や劣化箇所などをすべて見抜くことができます。
アパートにある不具合や劣化箇所を見抜けるということは、すなわちアパートに対して行うべきリフォーム箇所も明確に分かるということです。
不動産のプロとして絶対的な自信があるので、専門の買取業者は、アナタの契約不適合責任を100%免責してくれます。
ただし、築年数が古いアパートの買取実績がない業者を選んでしまうと、アナタにも、契約不適合責任を付けられてしまうリスク（最初の3か月だけアナタに契約不適合責任を付けるなど）があるので要注意です。
そのため、築年数が古いアパートを買い取ってもらう際は、必ず専門の買取業者に売却しましょう。
なお、空き家買取業者30選については以下の記事で特徴別でまとめています。
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AlbaLink（アルバリンク）も築古アパートの買取を行っています！
アルバリンクでは、古いアパートの専門買取業者としてアパートの買取を行っています。この章では、アルバリンクの特徴とアパートの買取実績をご紹介します。
AlbaLink（アルバリンク）の特徴
アルバリンクは訳あり物件を買い取る専門の業者です。訳あり物件でも活用するノウハウを持っているため、一般の仲介業者や他の買取業者に比べ、高額で買取れる可能性があります。
アルバリンクの場合、自社保有物件として買取を行う場合もあります。こういった場合も他社に比べて高額買取もできる可能性があります。利ざや（第三者への再販価格とアナタからの買取価格の差額によって生じる利益のこと）を考慮するする必要がないからです。
旧耐震基準の物件の買取や、法的瑕疵のある物件でも買取可能なので、古いアパートの売却を検討されている場合、まずはアルバリンクにご相談下さい。
また、弊社ではアパートの無料査定フォームも用意しております。無料で査定価格を提示できますので、「自分のアパートにどれくらいの価値があるのか知りたい！」という方も大歓迎です。
もちろん、アナタの意思に反して強引に営業することもありません。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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AlbaLink（アルバリンク）の買取実績
群馬県高崎市在住のKさんからのご相談。
「古いアパートを所有しているが構造的にもかなり老朽化が激しく、空室が多くて困っているのでいるので売却したい」とのご相談でした。
主要構造部である柱の劣化に加え、共用階段の傷み、室内もリフォームをしないと入居者が募集できない状態でした。弊社としては買取後費用をかけてリフォームし、時間をかけて賃貸付けする事で再生しようと考え、他の業者より300万円高い約1000万円の金額提示をさせて頂きました。
まとめ
古いアパートの場合、建物の修繕や入居者とのトラブルなどのリスクも多く、今収益を目的として物件を所有するには様々なハードルが存在しています。築年数が古いアパートは、建物に不具合が発生しやすいからです。
また、物件を大規模修繕する場合に、個人でローンを組む必要が生じると、特にリスクが高まります。
というのも、築年数が古いアパートは、家賃・入居率が下がりやすく、ローンの額を上回る家賃収入を得るのが難しくなるからです。
古いアパートを売却するなら、専門の買取業者に買い取ってもらうのが賢明です。
手前味噌になりますが、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、築古アパートの買取実績が豊富にある専門の業者です。
弊社は日本全国どこでも対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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