セットバックが必要な物件は売却できる？損をしない売り方も解説！

売却前に押さえておきたいセットバックの基礎知識

セットバックが必要な物件をスムーズに売却するには、「セットバックとはどのような仕組みか」「どのような土地で必要になるのか」といった基礎知識を押さえておくことが重要です。

ここでは、まず以下のことについて詳しく解説します。

セットバックとは道路の幅を広げるために敷地を後退させること

セットバックとは、土地に接している道路の幅員を確保するために、敷地の一部を後退させることです。建築基準法第42条では、幅4m以上の道路に2m以上接しなければならない「接道義務」が定められています。
これは、消防車や救急車などの緊急車両が安全に通行できるようにし、日当たりや風通しを確保して良好な住環境を保つためです。

参照元：e-Gov法令検索：建築基準法第42条

しかし、建築基準法が施行された1950年より前から存在する住宅街では、幅員が4mに満たない道路が多く存在します。
そのままでは接道義務を満たせず建物の建て替えができないため、敷地の一部を後退させて道路幅を4mまで広げる「セットバック」が必要になります。

再建築不可物件の建て替え方法や詳細については、以下の記事で解説しています。

関連記事：再建築不可を建て替え可能にする裏ワザ6選！リスクや注意点も解説

セットバックが必要となる土地の条件

セットバックは、建て替えや新築を行う際、以下の条件をすべて満たしている場合に実施する必要があります。

なお、自治体や指定区域によっては「道路幅6m」を基準としている場合もあるため、事前に役所の建築指導課へ確認しましょう。

セットバックにかかる費用

セットバックを行う際は、境界の確認から既存物の撤去、道路としての舗装工事までさまざまな費用が発生します。

具体的な工事・手続き内容と費用相場の目安は、以下の通りです。

セットバックが必要な土地に家を建てる場合、後退させた部分を「道路」として機能させるための舗装工事や撤去工事も行わなければならないため、数十万〜100万円程度の費用が必要となります。

このように、購入費用とは別に工事や手続きの負担が発生する点も、買主から敬遠されやすくなる一因です。

ただし、自治体によってはセットバック費用を支援する助成金制度を設けている場合があります。

売主側であらかじめ自治体の窓口へ確認しておけば、買い手に「費用負担を抑えられる」とアピールでき、購入のハードルを下げたり過度な値引き交渉を防いだりすることにつながるでしょう。

なお、セットバックの費用や助成金については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

関連記事：セットバックの費用とは？補助金でお金がもらえる条件や注意点も解説！

セットバック部分も土地所有者に納税義務がある

セットバックを行った後も「後退した道路部分の土地の所有権」は元の土地所有者に残るため、原則として固定資産税や都市計画税などの納税義務が発生します。

また、セットバックした部分は法律上「道路」として扱われるため、以下のような制限がかかります。

このように、セットバック部分は所有地にもかかわらず、私的な利用が認められません。

さらに、所有権自体は手元に残るため「道路上の舗装の痛みを修繕するコスト」や「安全に通行できる状態を保つ管理の手間」といった管理責任も引き続き負うことになります。

つまり、セットバック部分は「活用できないのに税金と管理責任を負担し続けなくてはならない土地」といえます。

セットバック部分は自治体に寄付して非課税にできる

自由に使えない土地の税金を払い続けるのは避けたい場合は、以下のような方法で負担を減らすことが可能です。

とくに、セットバック部分を自治体へ寄付できれば、納税義務はもちろん維持管理の手間やコストも手放すことが可能です。

たとえば、東京都世田谷区のように、事前協議を行えばセットバック部分の寄付を受け入れ、分筆登記や測量、舗装工事費用まで自治体側で負担してくれるケースもあります。

参照元：世田谷区「狭あい道路拡幅整備事業について」

非課税申請や寄付の条件は自治体ごとに異なるため、事前に役所の窓口へ確認してみましょう。

セットバックが必要な物件が売却しにくい3つの理由

セットバックが必要な土地は、売却が難航するケースが少なくありません。

主な理由は、以下の3つです。

前面道路が狭く生活・防災面が懸念される

セットバックを実施しておらず前面道路が狭い物件は、日常の利便性や防災面での懸念から、一般の買い手に敬遠されやすくなります。

買い手に敬遠される主な理由は、以下の通りです。

建築基準法上、セットバック未実施の物件であっても、将来の建て替え時に対応すれば問題なく、現状のまま住むこと自体も違法ではありません。

しかし、買主が購入後に自分の家だけセットバックしたとしても、周囲の家が対応しない限り、道路全体の狭さは解消されません。
セットバック済みの部分だけが広がった不揃いな道路となり、通行しにくいままのため、買主から選ばれにくくなってしまいます。

自由に使える敷地面積が減る

セットバックが必要な物件が買い手から避けられやすいのは、自分の所有地であっても自由に使える敷地面積が実質的に狭くなるためです。

セットバックで後退させた部分は法律上「道路」として扱われるため、登記簿上の土地面積はあっても、その部分を駐車場や駐輪場、庭、物置などとして私的に利用できません。

道路と敷地の境界が敷地内に入り込むことで、本来なら配置できたはずの駐車スペースが作れなくなったり、庭が狭くなったりするケースも多くあります。

このように「所有権はあるのに自由に活用できない土地が存在する」ことは、買主にとって大きなデメリットです。

建てられる建物が小さくなることがある

セットバックが必要な物件は、思い通りの広さや間取りの家を建てられない可能性があります。

建築基準法上、セットバックした部分は「道路」とみなされ、建物を建てる際の広さの基準となる敷地面積（建ぺい率・容積率）から除外されるためです。

参照元：e-Gov法令検索：建築基準法施行令 第2条第1項第1号

たとえば、登記上の土地面積が100㎡であっても、セットバック部分が10㎡ある場合は、残りの90㎡を基準にして建築可能な広さを計算しなければなりません。

建ぺい率60%・容積率200%の地域を例に挙げて比較してみましょう。

たった10㎡のセットバックであっても、1階部分は約1.8坪、家全体では約6坪も小さくなってしまいます。

このように、想定していた広さの家が建てられないリスクがある点も、買主が購入を躊躇する理由です。

セットバックが必要な物件を売却する4つの方法

セットバックが必要な物件でも、適切な売却方法を選ぶことでスムーズに手放すことが可能です。

まずは自分に合った売却方法がどれか、以下の表でチェックしてみましょう。

隣地所有者に売却する

まず検討したいのが、隣接する土地の所有者へ売却する手段です。

もし隣地がすでに接道義務を満たしており、「敷地を広げて駐車場や庭を作りたい」「二世帯住宅を建てるために広い土地がほしい」といったニーズがある場合、相場に近い価格で売却できる可能性があります。

ただし、個人同士で直接交渉を行うと、価格や境界を巡って感情的なトラブルに発展しやすいため危険です。
隣人への打診や交渉は、必ず間に不動産業者を挟んで進めるようにしましょう。

なお、隣人に購入意思がない場合や、普段の関係が良好でない場合は、無理に交渉を進めずに他の売却手段を検討するのが現実的です。

セットバック費用を価格から差し引いて仲介で売却する

あらかじめセットバック費用を差し引いた価格で売り出すことで、買主の納得感が高まり、成約につながりやすくなります。

売主側も、売却前にまとまった工事資金を用意する必要がなく、自治体との協議や工事の手間を省ける点が大きなメリットです。

ただし、購入後に買主から「セットバックが必要な土地だと知っていれば買わなかった」「事前に聞いていない工事費がかかった」とクレームを受けたり、告知義務違反として損害賠償や契約解除を請求されたりするリスクがあります。

こうしたリスクを防ぐためには、売買契約の前に「セットバックが必要であること」や「将来の建て替え時に工事費用と敷地減少が発生すること」を売買契約書や重要事項説明書に明記した上で、買主の同意を得ることが必須です。

セットバックをしてから仲介で売却する

事前にセットバック工事を完了させておけば、買主が購入後に抱く手間や不安がなくなるため、値引き交渉をされにくく相場に近い価格で売り出すことが可能です。

自治体の助成金制度を活用することで、工事費の負担も抑えられます。

ただし、費やした工事費を売り出し価格に上乗せして回収できるとは限らず、工事をしないまま売るよりも手残りが減ってしまうおそれもあります。

また、自治体との事前協議や工事に時間がかかり、売却を開始するまでに時間がかかる点もデメリットです。

事前の工事にかかる費用や時間的な手間を避けたい場合は、次に紹介する「不動産買取業者への売却」を検討するのも手段の一つです。

現況のまま不動産買取業者に買い取ってもらう

不動産買取業者を利用すれば、セットバックが必要な土地でも現状のまま売却可能です。

専門の買取業者がセットバック未実施の物件をそのまま買い取れるのは、以下のような理由があります。

売主は、工事資金を用意したり、自治体との事前協議を行ったりする必要がありません。

また、不動産買取業者が直接買い取るため、1ヶ月程度で現金化できる点も大きな魅力です。

さらに、専門の不動産買取業者は物件のリスクを自社で引き受けられるため「契約不適合責任」を免除する契約が多く、引き渡し後のトラブルを避けられる安心感もあります。

相場より売却価格が低くなりやすい傾向はあるものの、「費用や手間をかけずに早く手放したい」「売却後のトラブルを避けたい」場合に適した選択肢といえます。

アルバリンクではセットバック未実施の不動産でもスムーズな買取が可能！

「セットバック未実施の土地をどう手放せばいいか分からない」「工事費用を出さずに売りたい」とお悩みの方は、ぜひ弊社株式会社AlbaLink（アルバリンク）へご相談ください。

弊社は、セットバックが必要な土地や再建築不可物件など訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者です。

東証上場企業ならではの厳格なコンプライアンス基準や資金力、そして豊富な取引ノウハウを活かし、売主様へ確実な安心感とスムーズな取引をご提供いたします。

アルバリンクの買い取りには、以下のような特徴があります。

「他社で断られた」「セットバックの協議や工事に時間をかけたくない」という場合でも、現状のまま無料査定いたします。

「まだ売却するか迷っている」といった段階でも大歓迎です。
ぜひお気軽に、物件の本当の価値をお確かめください。

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セットバック未実施の物件売却前に確認すべき5つのポイント

セットバックが必要な土地を売却する際は、事前確認を怠ると「想定より土地が狭く買い手がつかない」「工事費用の負担で揉める」といったトラブルにつながります。

売出しや査定を依頼する前に、以下の5つのポイントをチェックしておきましょう。

前面道路は法42条2項道路に指定されているか

まず確認すべきは、物件が面している道路が建築基準法第42条2項に定める「みなし道路（2項道路）」に指定されているかどうかです。

幅員が4m未満の道路であっても、2項道路の指定を受けていれば、セットバックを行うことで建て替えや新築が可能になります。

一方、2項道路の指定すら受けていない道路の場合は、単にセットバックするだけでは建て替えが認められない「再建築不可物件」となるリスクがあります。

道路の種別は、自治体の役所にある「建築指導課」などの窓口や、自治体が公開している指定道路図で確認可能です。

道路の中心線はどこで、後退線はどこになるか

セットバックの必要性が分かったら、次は「後退線（セットバックライン）」を確認します。

後退線の基準は、原則として「現在の道路の中心線から2m後退した線」です。
ただし、道路の反対側が川や線路、崖などになっている場合は、中心線からではなく「対岸の境界線から4m後退した線」が境界線となります。

参照元：e-Gov法令検索：建築基準法第42条2項・3項

中心線の位置が数cmずれるだけでも削られる敷地面積が変わります。
そのため、建築指導課など役所の窓口で確認するか、売却を依頼する不動産業者や土地家屋調査士に調査してもらい、正確に把握しておきましょう。

セットバックが必要な敷地面積と建築に使える有効敷地面積はどのくらいか

土地全体の面積（登記簿上の面積）からセットバックで道路になる面積を差し引いた、「有効敷地面積」を算出しておきましょう。

建物を建てる際の基準となる「建ぺい率」や「容積率」は、元の土地面積ではなく有効敷地面積を元に計算します。

もし、有効敷地面積を正しく把握していないと、以下のようなリスクが生じます。

「価格のミスマッチ」や「売却後のトラブル」を防ぐためにも、売り出し前に有効敷地面積を調べておきましょう。

セットバック部分に外壁などがないか（解体が必要か）

セットバックが必要なエリアに、ブロック塀や門扉、擁壁、植木などの障害物が残っていないか確認しましょう。

セットバックした部分は法律上「道路」として扱われるため、これらの設置物は売却や建て替えのタイミングで撤去・解体しなければなりません。

撤去物がある場合は、以下の3点を事前に整理しておくことが重要です。

「誰が払うか」「どこまで撤去するか」を曖昧なまま売り出すと、買い手から敬遠されたり、契約直前に思わぬ価格交渉を突きつけられたりします。

後々のトラブルを防ぐためにも、売り出し前の段階できちんと条件を固めておきましょう。

セットバックに際して自治体から工事費用の補助は出るか

自治体によっては、セットバックをスムーズに進めるため、測量や解体費用の助成金・補助金制度を設けている場合があります。

ただし、多くの自治体では「事前協議」が必須です。

着工後や売買成立後に申請できないケースがほとんどのため、売り出しを決めた段階で早めに役所の建築指導課や道路管理課などの窓口へ確認しておきましょう。

自治体ごとの制度例を以下にまとめました。

参照元：千葉市「狭あい道路拡幅整備事業」

参照元：大阪市「狭あい道路拡幅促進整備事業」

参照元：横浜市「補助金一覧表【令和６年９月１日以降の協議受付】」

参照元：名古屋市「生活こみち整備促進事業」

自治体や年度によって要件や上限額、受付状況が異なるため、詳細は各自治体の窓口で直接確認しましょう。

まとめ

セットバック未実施の物件は、建築制限や工事費用の負担から、買い手に敬遠されがちなのが実情です。

スムーズに売却するには、まず役所で「2項道路の種別」や「有効敷地面積」「自治体の補助金制度」などの条件を正確に把握することが欠かせません。

そのうえで、時間に余裕があるなら工事をして仲介で売る、事前費用を出せないなら費用分を差し引いて売り出すなど、ご自身の状況に合わせた方法を選びましょう。

もし「自治体との協議や測量を自分で行いたくない」「工事費用を出さずに、売却後のトラブルも避けて早く手放したい」とお考えであれば、専門の不動産買取業者へ売却するのも有効です。

弊社アルバリンクは、訳あり物件専門の不動産買取業者です。
4,500件以上買い取ってきた（2025年12月時点）ノウハウを活かし、セットバック未実施の物件であっても、現況のまま積極的にお買取りしております。

査定やご相談は無料ですので、まずは選択肢の一つとしてお気軽に無料査定をご活用ください。

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