株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
ブロック塀の真ん中に境界線がある場合は「共有物」として扱われる
ブロック塀が土地の境界線の真ん中に位置している場合、それは原則として「共有物」として扱われます。
境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。
土地の境界線の真ん中に位置しているブロック塀が「共有物」なのは、明確な登記や隣人との特別な合意がない限り適用されるルールであり、不動産取引時や建物の建て替えを検討する際の重要なポイントです。
したがって、ブロック塀の撤去や新設、大規模な修繕などを行う際は、隣人との協議や合意を得ることが安全でトラブル回避につながる対処法といえるでしょう。
ブロック塀の真ん中に境界線がある4つのリスク
土地の境界線の真ん中にブロック塀がある場合、所有権が隣人と共有されていることで、さまざまなリスクが発生します。
リスクを軽視すると、不動産の価値に影響を与えることさえあるため、けっして見逃せません。
以下では、ブロック塀の真ん中に境界線があるときに起こりがちな4つのおもなリスクについて詳しく解説していきます。
共有ブロック塀は隣人との関係が悪化したり、思いがけない賠償責任を負ったりする可能性もゼロではありません。
もし、あなたがこうした共有ブロック塀のトラブルでお困りなら、ぜひ弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）にご相談ください。
弊社は、共有ブロック塀が関わる複雑な境界問題や、隣人とのトラブルを抱える物件の買取を専門としています。
法的な知識と豊富な経験を持つ専門家と連携し、あなたが抱える不安を解消できるよう、最適な解決策をご提案します。
「どうにもならない」と諦める前に、ぜひ弊社へご相談ください。
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隣人の同意なしに新たなフェンスを設置できない
境界線上にあるブロック塀にフェンスなどを新設する際、隣人の同意が必要です。
これは民法第251条により、共有物の変更には全共有者の同意が求められるからです。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
たとえブロック塀の片側が自分の敷地内にあるように見えても、中心に境界があるなら、勝手に工事を進めることはできません。
たとえば、あなたが外構リフォームを検討し、フェンスを設置したい場合、隣人との合意を得るのに数週間を要したり、設置したいフェンスの高さやデザイン、費用負担の割合など、細かな点での調整が必要になったりするケースは少なくありません。
境界の位置確認と隣人との丁寧な話し合いを行うことで、トラブルのない対応が可能になります。
ブロック塀が倒れて第三者に被害を与えたら連帯責任を負う
ブロック塀が倒壊し、第三者に損害を与えた場合、所有者が複数いれば連帯責任を負わなければいけません。
民法第717条には以下のように明示されています。
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
共有のブロック塀の場合、あなたと隣人の双方が所有者にあたるため、被害者があなたに損害の全額を請求してくるかもしれません。
もちろん、あなたが損害賠償責任を問われて全額を賠償した後に、隣人に対して賠償額の半分の負担を求める権利はありますが、隣人に資産がなければ回収できない可能性があります。
こうしたリスクを避けるためにも、老朽化したブロック塀の管理や点検を定期的に行い、倒壊の可能性がある場合は早めに対応することが大切です。
ブロック塀が倒れそうなときには隣人の同意なしに修繕が可能
共有のブロック塀に倒壊の恐れがある場合、修繕は隣人の同意がなくても行うことができます。
これは「保存行為」に該当し、共有物の現状維持に必要な行為として各共有者が単独で可能です。
建物や設備の修理・修繕、不法占拠者への明け渡し請求など、共有物の現状を維持するための行為。
共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。
引用元：e-Gov法令 民法第252条
ただし、修繕費用については、隣人が当然に負担してくれるとは限りません。
民法第253条第1項では、共有物に関する費用について以下のように規定されています。
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
この条文により、法律上は隣人もその持分に応じて修繕費用を負担する義務があります。
しかし、実際に隣人がスムーズに支払いに応じてくれるかは別の問題です。
「勝手に修繕したのだから払わない」「費用が高すぎる」などと支払いを拒否されるケースや、隣人の経済状況によっては回収が困難な可能性もあります。
持分に応じた管理費用を請求できる権利があるとはいえ、後々のトラブルを避けるためにも、できる限り事前に隣人の同意を得て、費用の分担についても話し合っておくことが重要です。
ブロック塀を勝手に使用される
共有物であるブロック塀は、隣人に勝手に使用されるリスクもあります。
たとえば、隣人がブロック塀に無断で棚や物干しを設置したり、植物を這わせたりすることが考えられます。
また、共有ブロック塀に隣人が植木鉢を並べ、それが強風で倒れて通行人に危険が及んだり、あなたの敷地に物が散乱したりするなど、不安を抱く状況に繋がりかねません。
共有物の利用には互いの合意が必要であり、常に話し合いとルール作りが欠かせません。
覚書を作成し、使用範囲や条件を明記することで未然にトラブルを防げます。
ブロック塀の共有という現状を正しく理解し、隣人との円滑な関係性を築くことが、快適な住宅環境の維持につながるでしょう。
なお、隣家が勝手にフェンスを使用するトラブルへの対処法は以下の記事で詳しく解説しておりますので、ぜひ併せてお読みください。
売却時に契約不適合責任を問われる
ブロック塀が共有物であることを売主が買主に説明しなかった場合、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
売買した目的物が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任
共有物には修理や撤去に費用負担が伴うだけでなく、管理や賠償責任もあるため、買主にとっては重要な判断材料です。
民法上、売主には物件の現状や法的制約を説明する義務があり、これを怠ると契約不適合責任が生じます。
売主が契約の時においてその売却した権利が自己に属しないことを知らなかった場合において、その権利を取得して買主に移転することができないときは、売主は、損害を賠償して、契約の解除をすることができる。
引用元：e-Gov法令 民法第562条
たとえば、中古住宅とその敷地を購入した買主が、擁壁の耐久性不足や、ブロック塀が隣地に越境している等の問題を発見し、売主と仲介業者に損害賠償を求めた事例があります。
裁判所は、これらの問題が瑕疵（契約不適合）に当たると判断し、売主には契約不適合責任、仲介業者には説明義務違反による債務不履行責任を認めました。
たとえ、古い物件であっても、擁壁の安全性や境界線の越境など、買主にとって不利な事実については、売主・仲介業者ともに正確に伝える義務があります。
共有ブロック塀の存在やそれに伴うリスクも、売却時には買主に正確に伝えることが極めて重要です。
なお、契約不適合責任について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
ブロック塀の真ん中が境界線のときに起こり得るトラブルを回避する3つの対策
ブロック塀が境界線の真ん中にある場合、所有権や費用負担、管理責任をめぐる問題が発生しやすくなります。
そこで重要なのが、事前にトラブルを防ぐための具体的な対策を講じることです。
ここでは、ブロック塀の真ん中が境界線のときに発生しがちなトラブルを回避する3つの方法を解説します。
土地家屋調査士に依頼して境界線を明確にする
ブロック塀をめぐる隣人とのトラブルを未然に防ぎ、あるいはすでに発生した問題を解決するために、土地家屋調査士に依頼して、土地の境界を法的に明確にすることは非常に有効な手段です。
境界が不明確なままだと、所有権や管理責任があいまいになり、将来的な紛争の原因となることがあります。
ここでは、以下の2点について詳しく解説していきます。
専門家による正確な測量で境界を確定することで、不動産の価値が向上するだけでなく、将来の売買や建て替え時にも安心して手続きを進められるでしょう。
なお、境界を確認する方法を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
境界標がない場合は新たに設置する
もし敷地の境界を示す「境界標」（杭やプレートなど）が設置されていない場合は、土地家屋調査士に依頼して、改めて境界標を設置してもらいましょう。
土地の境界を示すための標識
境界標は、土地の範囲を客観的に示す物理的な目印であり、隣地との関係性を良好に保つための第一歩です。
たとえば、境界標がない状態でフェンスを建てると、隣人から越境の疑いをかけられる可能性があります。
こうした問題は、境界標を設けることで未然に回避可能です。
土地家屋調査士に依頼すれば、法務局や登記情報と照らし合わせた精度の高い設置が可能となります。
トラブル防止だけでなく、不動産売買や相続時の書類にも記載される重要な要素となるため、早めの設置をおすすめします。
隣人の協力が得られないときは筆界特定制度を使う
もし隣人が境界の確認や境界標の設置に協力してくれない場合は、「筆界特定制度」の利用を検討しましょう。
土地の所有者が、隣接する土地との境界線（筆界）が不明確な場合に、法務局に申請することで、筆界調査委員の意見を踏まえて、筆界特定登記官が現地における筆界の位置を特定する制度
筆界特定制度は法務局が運営しており、裁判によらずに土地の筆界（境界）を法的に特定することが可能です。
申請には時間と費用がかかるものの、専門家である筆界調査委員の意見が反映されるため、法的な根拠をもった解決が期待できます。
とくに、境界トラブルが長期化している場合や、交渉が困難な相手との関係では、この制度を活用することが有効な選択肢です。
なお、筆界確定制度について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
隣人の合意を得てブロックを壊し、自分の敷地内にフェンスを設置する
隣人の同意を得たうえで、共有のブロック塀を撤去し、自分の敷地内に新たにフェンスを設置する方法もあります。
敷地内にフェンスを新設することにより、共有に伴うトラブルを根本的に解消できます。
新たなフェンスの設置費用は全て自分が負担することを提案すれば、隣人も同意しやすく、スムーズに工事を進めることが可能でしょう。
費用負担こそあるものの、所有権や管理責任が明確になり、将来の売却や相続時にも有利に進められます。
工事の前には土地の境界を正確に把握し、施工業者にも状況を説明することで、安心して進められる体制を整えられるでしょう。
専門の買取業者に売却する
共有のブロック塀が引き起こす問題が複雑で、隣人との交渉や費用の負担が難しい場合、専門の買取業者に物件を売却することも一つの解決策です。
とくに、このブロック塀の問題が原因で物件の処分に困っている場合には、早期解決に繋がります。
不動産仲介業者で売却が難しい物件でも、境界問題や共有のブロック塀に関する知識が豊富な専門の買取業者であれば、スムーズに買い取ってくれる可能性が高まります。
また、土地家屋調査士や弁護士とも連携しており、複雑な状況にも柔軟に対応できます。
そのため、売主は長引く交渉や追加費用の発生といった懸念を解消し、時間や労力をかけずに物件を現金化できるでしょう。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
「売れにくい」「他社に断られた」物件や土地であっても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、訳アリ物件、土地専門の不動産買取り業者として、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
物件の処分にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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なお、不動産仲介業者と専門の買取業者の違いを詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
隣人との境界トラブルが起こったときの相談先4選
土地の境界線を巡って隣人とトラブルが発生した際、適切な相談先を知っておくことは、円滑に問題を解決するための第一歩です。
ここでは、境界問題に対応できる4つの主要な相談先を紹介します。
それぞれの相談先の役割や対応範囲が異なるため、自分の状況に応じて使い分けることがポイントです。
自治体
境界をめぐる初期のトラブルでは、まず自治体に相談するのが有効です。
多くの自治体では、無料で土地や建築に関する相談窓口を設けており、法務局や土地家屋調査士への案内も行っています。
たとえば、東京都豊島区では、毎週火曜日に宅地建物取引士の資格を持つ住宅相談員が対応する「住宅不動産相談」を、さらに原則として毎週月曜・金曜日には弁護士や土地家屋調査士などが対応する「専門家合同相談室」を設けています。
自治体の相談窓口では、境界トラブルに限らず、建築基準や土地の用途、解体・設置工事に関する許可の必要性など、幅広く対応してもらえます。
まずは窓口に相談することで現状を整理でき、その後の専門家への依頼の準備にもなるため、最初の相談先として覚えておくと安心です。
法務局
境界の登記や筆界に関する問題では、法務局への相談が非常に重要です。
筆界特定制度などの法的手続きを通じて、境界線の位置を明確にできるでしょう。
法務局では、測量図や登記簿などの公的資料を閲覧・取得できるほか、手続きに関する無料相談も実施しています。
たとえば、東京法務局では、相談票と資料を送ったのち、法務局から回答のある無料の電話相談が用意されています。
境界線の確定は不動産の価値や売却時の契約内容にも影響するため、トラブルが発生したら早めに法務局の活用を検討すべきです。
境界問題解決センター
話し合いでの解決が難しいが、裁判は避けたい場合には、境界問題解決センターの利用が効果的です。
境界問題解決センターは、土地家屋調査士会と弁護士会が共同で運営しており、専門的知見をもとに中立的な立場で解決を図ります。
たとえば、一戸建ての敷地を巡る越境問題で、当事者間の話し合いが膠着状態に陥ったとします。
このような場合、境界問題解決センターに相談すれば、弁護士と土地家屋調査士が協力して現地調査を行い、互いの主張を調整して合意形成を促してくれるでしょう。
境界問題解決センターでは、対話を重視した「調停的解決」を目指しており、時間や費用の面でも裁判より負担が軽く済むのが大きな利点です。
裁判のように一方的な判決で決着をつけるのではなく、当事者同士が話し合い、合意によって紛争を解決する方法
弁護士
法的な主張が対立している場合や、損害賠償請求、越境建築の撤去などを求める必要がある場合は、弁護士に相談することが最も確実です。
たとえば、共有のブロック塀が倒壊して被害が出たにもかかわらず、隣人がその責任や修繕費の分担に応じないといった場合、 弁護士に相談すれば、あなたの法的な主張を整理し、適切な証拠に基づいた効果的な交渉や、必要であれば訴訟手続きの助言・代行を期待できるでしょう。
弁護士は民法や所有権に関する知識をもとに、法的に正当な手段を選択・代行してくれるため、問題が深刻化した場合には不可欠な存在です。
相談料が発生することが一般的ですが、法テラスなど無料相談制度もあるため、費用面が不安な方は一度確認してみると良いでしょう。
まとめ
しかし、これらの対策は隣人の同意が必要で、手間や費用がかかる為、リスクを全面的に回避するのは簡単ではありません。
このような境界問題のリスクを根本から解決したい場合、物件を売却するのも選択肢の一つです。
なかでも、境界問題の経験豊富な専門買取業者への依頼は平和な話し合いや手続きを簡略にし、問題を早期に解決できるでしょう。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、共有ブロック塀の関わる複雑な境界問題や、隣人トラブルを抱える物件の買取に特化した専門業者です。
弊社は、弁護士や土地家屋調査士などの法的な知識と豊富な経験を持つ専門家と連携し、お客様が抱える共有ブロック塀問題を抱える家をスムーズに売却できるようサポートいたします。
隣人との交渉が難しい、費用の負担を避けたい、物件を早く手放したいなど、共有のブロック塀でお悩みなら、まずは弊社へご相談ください。
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