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再建築不可物件とは法的に建物を再建築できない土地のこと
再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないため、「既存の建物を解体して新たに建物を建てることができない土地」のことです。
建物を建てる敷地が、幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないというルール
再建築不可物件は、都市計画法の都市計画区域と準都市計画区域内のみに存在し、古い住宅地に多く見られます。
その理由は、再建築不可物件の判断基準となる前述の接道義務が制定されたのが1950年で、現存する再建築不可物件はそれ以前に建てられた建物ということになるからです。
再建築不可物件の特徴や調べ方に関しては、以下の記事を参考にしてください。
再建築不可物件が売れないといわれる5つの理由
再建築不可物件が売れない理由は、おもに以下の5つがあります。
住宅ローンが組めない
再建築不可物件は、再建築できないことから金融機関から担保としての評価が低く、購入時に住宅ローンを組むのが難しいです。
購入希望者が現れても資金調達の段階で壁にぶつかり、結果的に売却に至らないケースが多く見られます。
現金での購入を検討できる層に限られるため、買い手が見つかりにくいのが難点です。
建て替えができない
再建築不可物件の最大のデメリットは、既存の建物を解体して新たな建物の建築が法律で禁止されている点です。
将来的に建物の老朽化が進んでも、建て替えができません。
地震や火事などの災害にあった場合でも家を再建築できないため、購入を躊躇する人が多いです。
ただし、再建築不可物件でも建て替えできる方法があります。詳しくは「再建築を可能にする」で解説しています。
また、専門の不動産買取業者であれば、現状のまま買い取るので、再建築不可物件でも売却することができます。
弊社アルバリンクも専門の不動産買取業者です。
再建築不可物件の買取実績も豊富にありますので、売却でお悩みの際は、以下のリンクからお気軽にお問い合わせください。
リフォーム費用が高い
再建築不可物件は、建て替えができないため、リフォームをして建物を維持・改善していく必要があります。
しかし、再建築不可物件のリフォームは、道幅が狭いといった問題や建物の老朽化により、リフォーム費用が高額になるケースも少なくありません。
たとえば、道幅が狭くトラックが家の近くまで行けない場合、資材を人力で運ぶ必要があります。
より多くの人手を要するため、人件費分リフォーム費用が高額になってしまうのです。
たとえばリフォームが行われることが多い水回りでは、一般的な住宅でシステムバスの交換が60万～150万円、システムキッチンの交換が40万円～80万円が相場です。
このように、再建築不可物件は購入後に多額なリフォーム費用が必要となることが多く、購入がためらわれる原因となります。
築年数が経っていて老朽化している物件が多い
再建築不可物件は、築年数が古いものが多く、外観や内装が老朽化しているケースが目立ちます。
とくに、長期間手入れがされていない物件は見た目の印象が悪いので、購入希望者の意欲を削いでしまうでしょう。
購入後のリフォームを検討するにしても、初期段階での印象が悪いと購入自体を見送られる可能性が高まります。
その点、専門の買取業者であれば、再建築不可であることや老朽化を気にせず買い取ってくれます。
専門の買取業者はリフォーム会社と連携していることが多く、買い取ったあとに活用用途に合わせてリフォームし、利益を生み出す仕組みを持っているので、買取前の状況がデメリットになりません。
弊社株式会社Albalink（アルバリンク）も再建築不可物件などを活用・再生するプロ（アルバリンクの再建築不可物件買取事例参照）で、再建築不可物件でもそのまま買い取ることが可能です。
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隣家との間隔が狭く暮らしにくい
再建築不可物件は、建物が密集している都市部に多く存在するため、隣家との間隔が非常に狭く、以下のようなさまざまな暮らしにくさがあります。
- 日当たりや風通しが悪い
- 周辺に生活音が聞こやすく、プライバシーの確保が難しい
- 隣家で火災が発生したときに被害を受ける
これらは快適に暮らす家を探している一般の買い手からは敬遠される要因となります。
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売れない再建築不可物件を売却する4つの方法
売れない再建築不可物件を売却する方法は4つあります。
上記のうち、上の3つはどれも仲介で一般の買い手に売却する方法です。
これらの方法は買い手を探す必要あり、大がかりな工事が必要になるため時間も費用もかかります。
そのため、なるべく短期間で売りたいのであれば、専門の買取業者に依頼することをお勧めします。
弊社Albalink（アルバリンク）も、再建築不可物件の買取が可能な専門の買取業者です。
「再建築不可物件を売りたいけど、時間や費用はなるべかけたくない」という方は、ぜひ一度、下記無料買取査定フォームよりお問い合わせください（相談だけでも構いません）。
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ターゲットを絞った販促をする
前章で説明したように、古くて再建築不可の物件は、通常の物件よりも買い手を見つけることは困難になります。
しかし、再建築不可物件でもニーズとマッチしていれば購入希望者は現れます。
再建築不可物件においては、広く売り出すのではなく、そのような物件であることを気にしない方や、条件次第で購入を検討してくれる人にターゲッティングして販促していくのも選択肢となるでしょう。
具体的には以下のような方法が考えられます。
隣地の所有者に売却する
隣地の所有者に再建築不可物件を売却するのは、有効な売却方法の一つです。
隣地所有者にとっては、あなたの再建築不可物件を購入することで自分の土地を広げられて建て替えが可能になったり、庭や駐車場を拡張できたりといったメリットがあります。
そのため、隣地所有者が建て替えなどを検討しているときには前向きに話に応じてもらいやすいといえます。
ただし、個人間の売買の場合、契約書の作成や登記の手続き、購入後のトラブルなどの問題に自分で対応する必要があります。
そもそも、隣地所有者とよほど関係性がよくないとそういう話をするのも難しいでしょう。
たとえ話ができても相手がその土地を欲しいと思うかは別問題なので、隣地の所有者に売却する方法はかなり難易度が高いといえます。
隣地所有者に売却するのが難しく、それでも売りたいなら専門業者に買取ってもらう方がスムーズです。
専門の不動産買取業者に売却依頼すれば、契約や書類関係もしっかり作成してくれるので、トラブルも回避できます。
弊社Albalink（アルバリンク）も再建築不可物件の買取に強い専門の不動産買取業者です。
弊社に依頼していただいたお客様は平均一カ月程度で売却が完了しています
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セカンドハウスを探している人に売却する
主な住居としてではなく、セカンドハウスやアトリエや作業場、倉庫などの場所を探している方は一定数います。
また、DIYをして自分好みにリフォームしたい方もいます。
そのような方は、新しい建物よりも、なるべく安い建物を探していることが多いため、再建築不可であることがデメリットにならないケースがあります。
物件情報サイトに掲載する際も、土地や建物としての資産価値よりも、考えられる用途の面でアピールすることで、買い手が見つかりやすくなるでしょう。
高利回りを狙う不動産投資家に売却する
再建築できない物件でも、不動産投資家にとっては魅力的なケースがあります。
再建築不可物件は低価格で購入できるため、築古アパートや貸家のオーナーとして家賃収入を得ることで、長期的な収益につながる可能性があります。
上記のような売り出し方法でも、内見希望者や購入検討者が現れない場合は、専門の買取業者に頼むのが最善です。
専門の買取業者なら再建築不可でも問題なく買い取ってくれます。
詳しくは後述する「再建築不可物件専門の買取業者に依頼する」の項目をご確認ください。
再建築を可能にする
再建築不可物件は、以下の4つのような方法で再建築可能にできます。
再建築不可物件が再建築可能になれば活用方法の幅が広がるので、買い手がつきやすくなることが見込めます。
なお、再建築不可物件を再建築可能にするワザについては、ぜひ以下の記事をお読みください。
隣地の一部を買い取る
隣地の一部を買い取ることは、再建築不可物件を再建築可能にするための有効な手段です。
建築基準法上の接道義務を満たすのに必要な幅2mを確保するために、隣地の所有者と交渉して必要な部分の土地を購入します。
接道部分の幅がわずかに不足している場合にとくに効果的です。
成功すれば、再建築可能となるため、一般の不動産と同じように売却できる可能性があります。
ただし、隣地の所有者との交渉や測量、分筆登記などの手続きが必要となるため、時間と土地の購入費とは別に専門家に依頼する費用などがかかります。
こうした費用を、売却金で賄えるかわかりませんし、そもそも、再建築可能にしても買い手が現れる保証はありません。
そのため、費用をかけず、リスクなく売却したい場合は、専門の買取業者依頼するのがベストです。
専門の買取業者であれば、再建築不可物件であっても現状のままで買い取ってくれるからです。
弊社Albalink（アルバリンク）も専門の買取業者であり、再建築不可物件でも現状のまま買取が可能です。
再建築不可物件でお困りの際は、まずは下記無料買取査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。
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セットバックを行う
セットバックを行うことで、接道義務を満たし、再建築が可能になる場合があります。
建物を道路境界線から後退させて、建築基準法上の接道義務を満たす方法
道幅が4m未満の場合に、建物を道路境界線から一定距離後退させれば、再建築可能になります。
ただし、セットバックは敷地面積を縮小しなくてはいけません。
セットバック部分は道路として提供するため、新たな建物を建築したり門扉を設置したりできないのがデメリットです。
また、セットバック部分の整備費用もかかります。
セットバックの工事費用は、隣地との境界線が既に明確である場合はおよそ「20万円～30万円」、明確でない場合はおよそ「50万円～80万円」が目安となります。
費用や手間をかけずに売却をするなら、再建築不可物件専門の買取業者への売却がおすすめです。
なぜなら専門の買取業者であればセットバックなど不要で原状のまま買い取ってくれるからです。
詳しくはこの記事の「再建築不可物件専門の買取業者に依頼する」の項目をご確認ください。
セットバックについては以下の記事で詳しく解説しています。
ぜひ併せてご確認ください。
道路の位置指定申請をする
道路の位置指定申請を行えば、再建築不可物件であっても再建築が可能になります。
私道などの建築基準法上の道路に該当しない道路を、特定行政庁に申請し、建築基準法上の道路として認めてもらう手続き
ただし、位置指定を受けるには、道路の幅や構造、排水設備など、建築基準法で定められた一定の基準を満たすための整備費用を負担しなくてはいけません。
また、道路の所有者を含む利害関係者全員の同意も必要となるため、話しがまとまるまでに時間がかかります。
建築基準法第43条第2項第2号の許可を受ける
建築基準法第43条第2項第2号の許可とは、接道義務を満たさない土地でも、特定の条件を満たせば建築を許可する制度です。
許可を得るには、以下の要件を満たす必要があります。
- 敷地の周囲に広い空き地があるなど、安全上支障がない
- 建築物が、国土交通省令で定める基準に適合する
- 特定行政庁が、交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認める
- 建築審査会の同意を得る
建築基準法第43条第2項第2号の許可には専門的な知識が必要なので、専門家に相談して慎重に調査と申請を進めましょう。
建築基準法43条2項道路について詳しく知りたい方は、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひご確認ください。
リフォームする
再建築不可物件であっても、リフォームをして物件の魅力を高めれば売却の可能性を広げられます。
とくに、水回りは購入希望者が重視するポイントであるため、最新の設備に交換すれば物件の魅力は大きく向上します。
前述のように、再建築不可物件のリフォーム費用は高額にのぼりがちです。
また、2025年4月1日からは建築基準法の改正により、間取りの変更など大規模なリフォームを行う場合に不要だった建築確認申請が必要となりました。
参照元：国土交通省「2025年4月（予定）から4号特例が変わります」
売却のために手間やお金をかけたくないという方には、再建築不可物件専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門業者なら、売却の難しい再建築不可物件でもスムーズに売却手続きを進められます。
再建築不可物件専門の買取業者については、後の「再建築不可物件専門の買取業者に依頼する」で詳しく解説します。
なお、再建築不可物件のリフォームできる範囲やリフォームにかかる費用を詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事を参考にしてください。
再建築不可物件専門の買取業者に依頼する
再建築不可物件専門の買取業者へ依頼すれば、スピーディーに再建築不可物件を売却できます。
なぜなら専門の買取業者は、仲介のように一般の買い手を探すのではなく、業者が直接物件を買い取るからです。
専門の不動産買取業者に依頼する具体的なメリットとしては以下が挙げられます。
- 物件の査定から買取までを迅速に行える
- 再建築不可物件の専門知識を持っているため、適切な価格で買取ってくれる
- 売買の手続きを代行してくれるため、売主の負担を軽減できる
専門業者は、再建築不可物件の扱いに精通しているので、一般的な不動産業者では難しい物件でもスムーズな売却が期待できます。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、訳あり物件専門の買取業者であり、再建築不可物件の買取事例も豊富です。
再建築不可物件が売れずにお困りの方は、買取金額を確認するだけでも構いませんので、お気軽に下記の無料買取査定フォームからお問い合わせください。
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アルバリンクの再建築不可物件の買取事例
ここまで再建築不可物件を売却する方法などについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、専門の不動産買取業者である弊社Albalink（アルバリンク）を例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいました。
しかし、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販いたしました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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再建築不可物件の売却相場は市場価格の5～7割程度
再建築不可物件の売却相場は、再建築ができないという制限があるため、通常の不動産と比較して低い傾向にあります。
一般的に再建築不可物件の売却価格は、周辺の類似物件の市場価格の5割から7割程度になることが多いとされています。
しかし、物件の立地や状態、周辺環境などによって価格は大きく変動するため、一概にはいえないのが実情です。
とくに、以下のようなものが再建築不可物件の価格に影響します。
- 駅からの距離や周辺の生活利便性
- 築年数や建物の老朽化具合
- 土地の広さや形状
- 周辺の商業施設や公共施設の有無
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、再建築不可物件の買取・再生実績が豊富な専門の不動産買取業者です。
リフォーム業者とも連携しているため、再生コストを抑え、その分高く買い取ることが可能です。
いくらで買い取ってもらえるか知りたいという方は、売却前提でなくても構いませんので、お気軽に下記無料の買取査定フォームからお問い合わせください。
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売れない再建築不可物件を売却するために行う4つの対策
再建築不可物件の売却は、一般的な不動産と比べて難易度が高いですが、適切な対策をすれば売却の可能性を高められます。
ここでは、物件の魅力を最大限に引き出し、購入希望者の不安を解消するための対策を紹介します。
建物内の換気
長期空き家になっていると湿気やカビが蓄積しやすく、室内環境が悪化する恐れがあります。
定期的な換気を行えば清潔で快適な室内環境を維持できるので、購入希望者に好印象を与えられるでしょう。
換気には、窓を開けるだけでなく換気扇の利用や除湿機の設置も効果的です。
また、定期的な換気は、建物の健康状態を維持し、将来的な修繕費用を抑えることにも繋がります。
給排水管の通水
給排水管の定期的な通水は、詰まりや水漏れを防ぎ、建物の劣化を抑えるために不可欠です。
長期間使用されていない給排水管は、内部に汚れが蓄積しやすく、詰まりや水漏れのリスクが高まります。
悪臭や害虫が排水口から発生する原因にもなるので注意しましょう。
定期的な通水を行えば、給排水設備の寿命を延ばせます。
通水は、定期的に水を流すだけでなく専門業者による点検も検討しましょう。
郵便ポストの整理
郵便ポストにチラシや郵便物が溜まっていると一目で空き家とわかってしまうため、不法侵入や放火など犯罪の対象になる恐れがあります。
事故や事件の起こった物件は売却しにくくなるため、防犯の意味で定期的な郵便ポスト内の整理は重要です。
また、郵便ポストを整理して清潔な状態を保っておくと「物件の管理が行き届いている」と購入希望者にアピールできるので、購入を前向きに検討してもらえる可能性が高まります。
雨漏りや白アリなどの点検・修繕
雨漏りや白アリは、建物の劣化を早める大きな問題です。
専門業者に定期的な点検と修繕を依頼して、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持しましょう。
たとえば、白アリはおもに木材を食料としているため、家の土台や柱、梁などを食害します。
放っておくと建物全体のバランスが崩れて家の一部が沈み込んだり傾いたりする原因になりますが、定期的な点検と修繕を行えば建物の状態を良好に保てるでしょう。
ただし、再建築物件の売却が済むまで、点検費や修繕費はかかり続けます。
長期間売却できないと費用がかさんでしまうので、注意が必要です。
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雨漏りや白アリでダメージを受けた物件でも買取可能、全国どこにでも出張無料査定に伺います。
再建築不可物件の売却でお困りなら、ぜひ弊社にご依頼ください。
まとめ
再建築不可物件の売却は、一般的な不動産取引に比べて複雑で困難な側面があります。
しかし、「隣地所有者へ購入を打診する」「リフォームをして物件の魅力を上げる」「建て替え可能にする」などの対策を講じれば、売却の可能性を高められます。
再建築不可物件の売却に際して費用や手間をかけたくない方は、再建築不可物件専門の買取業者へ相談することをおすすめします。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、再建築不可物件専門の買取業者です。
専門の買取業者として豊富な実績と、物件の特性に合わせた再生方法の専門知識を持っています。
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再建築不可物件の売却なら、ぜひ弊社へご依頼ください。
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