株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
再建築を目指すべきケース・売却を検討すべきケース
私道に面した物件でも、再建築可能にする方法はあります。
ただし、いずれの方法も、一定の費用と時間がかかります。
それらをかけてまで再建築を目指すべきかどうかは、あなたの私道の状況次第です。
場合によっては売却を検討するほうが、時間的にも経済的にも現実的な選択になることがあります。
あなたが無駄な時間やお金を使わず最適な方法を選べるよう、まずはその判断基準をお伝えします。
【再建築を目指すべきケース】
次のようなケースでは、売却を急ぐよりも再建築を目指したほうがよい可能性があります。
- 私道所有者との関係が良好で、同意を得られる見込みがある
- 自分自身が私道持分を持っている
- 接道条件や道路種別の整理で再建築可能になる見込みが高い
- 建て替え後もその家に住み続ける予定がある
- 時間や費用をかけてでも資産価値を高めたい
【売却を検討すべきケース】
一方、次のようなケースでは、再建築よりも売却を検討したほうが現実的な場合があります。
- 私道持分がなく、共有者の承諾を得られる見込みが低い
- 私道所有者が多く、交渉が長期化しそう
- 建て替えのための費用や時間をかけたくない
- 相続した物件で、自分では住む予定がない
- 空き家の維持費や固定資産税の負担を早めに手放したい
- 再建築の可否が不明で、今後の活用方針も決めきれない
私道に面した再建築不可物件は、一般の不動産市場では買い手が付きにくいのが現実です。
建て替えができない物件を自宅として購入したいと考える一般の個人はほとんど現れないため、価格を下げても売れ残ってしまうケースが少なくありません。
しかし、再建築不可物件を専門とする買取業者であれば、そのままの状態で買い取ることができます。
私道持分がない、所有者との交渉が難航しているといった複雑な状況にも対応できるノウハウと実績があるからです。
弊社アルバリンクも、私道に面した再建築不可物件の買い取りを積極的に行っています。
「売るべきかどうかもまだわからない」という段階でも、ご相談だけでも歓迎です。
まずは気軽に、無料査定フォームからお問い合わせください。
>>【再建築不可の私道も売却可能】 まずは無料で相談してみる
私道で再建築不可でも建築可能にする方法4選
「再建築を目指すべきケース・売却を検討すべきケース」で、再建築を目指すべきケースに該当した方のために、ここでは私道を再建築可能にする具体的な方法をお伝えします。
再建築可能にするためには、以下の4つの方法があります。
各項目について、詳しく解説していきます。
ただし、正直に申し上げて、これらの方法はいずれも自治体の判断や、私道所有者の同意が必要となるため、時間や費用がかかります。
そういった面についてもお伝えしますので、再建築可能にすることが現実的かどうか改めてご確認ください。
セットバックを行う
私道の道幅（幅員）が4m未満で建築基準法上の接道義務を満たしていない場合、セットバックによって幅員4mを確保することで、再建築可能な土地にできる可能性があります。
セットバックとは、接する道路の幅員が4m以上になるように、敷地の位置を道路から後退させることです。
道路に面する敷地を削って道路用地として提供することで、建築基準法上の「道路」の要件を満たせるようになります。
ただし、セットバックには数十万円もの費用と、数ヶ月の期間がかかります。
また、セットバック後は道路用地として提供した分だけ敷地面積が狭くなるため、建て替えの際は今の家より専有面積の小さい家になってしまうことも、あらかじめ頭に入れておきましょう。
もし費用的にセットバックが難しいと感じているなら、再建築不可のまま売却し、新たな土地へ移るという選択肢もあります。
弊社アルバリンクは、再建築不可物件に強い専門の不動産買取業者として、無料で買取相談を承っております。
まずはお気軽に、下記無料買取査定フォームよりお問い合わせください。
>>【私道持分がなくても買取可能！】無料で買取査定を依頼する
なお、セットバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
建築基準法第42条2項道路として認可を受ける
セットバック以外にも建築基準法第42条2項に基づく「みなし道路」としての認可を受ければ、私道でも再建築ができる可能性があります。
建築基準法が施行されるよりも前にあった幅員4m未満の道路に適用できます。そのためには、特定行政庁の指定を受けなければなりません。
建築基準法第42条2項道路として認可を受けて再建築するためには、私道所有者全員の同意が必要になり、その同意内容を記載した「私道負担同意書」を用意しなくてはなりません。
建築基準法第43条ただし書き道路の申請を行う
もし私道が位置指定道路、法律上で道路と定められていない場合でも、広い公園や広場などに敷地が接していれば、建築基準法第43条のただし書きに基づく申請を行うことで再建築できる可能性があります。
申請は、各自治体の建築指導課など建築担当窓口で行います。
必要書類は自治体によって異なりますが、一般的に以下のものが求められます。
- 申請書
- 付近見取図
- 現況図（現地写真含む）
- 登記事項証明書
- 公図
申請から回答が出るまでの期間は自治体によって異なります。
建築審査会の審査を経る必要があるため、事前相談から許可通知書の発行まで数週間以上かかるケースも少なくありません。
詳細な期間については、各自治体の担当窓口への事前相談で確認しておきましょう。
この「建築基準法第43条ただし書き道路」は、災害が発生した際に消防車や救急車などが通行できたり、避難経路として活用することを目的にして設定されています。
そのため、例えば私道の幅員が4m未満であったとしても、上記目的を満たすことができる十分なスペースがあれば、再建築が認められるケースがあります。
なお、申請が認められるかどうかは敷地の状況や自治体の判断によるため、手続きを進めても許可が下りないケースがあるのも現実です。
時間と労力をかけて申請に臨んだにもかかわらず、結果が出なかった場合は、売却という選択肢も一度検討してみてください。
弊社アルバリンクでは、43条ただし書き申請が認められなかった物件も含め、再建築不可物件のご相談を無料で承っております。
「売るかどうかまだ決めていない」という段階でも、ぜひお気軽にお声がけください。
但し書き道路については以下の記事に詳しいので、参考にしてください。
敷地設定を行う
土地所有者の許可を得られれば、土地と私道の接している幅が2m未満であっても、敷地設定によって再建築できる土地にすることも可能です。
他人の土地を自分の土地として、建築の許可を得る申請（建築確認申請）をおこなうこと。
ただし、土地所有者から敷地設定の同意を得られても、市区町村の条例などで敷地設定が制限されている可能性があります。
敷地設定を検討される方は事前に自治体に確認を取りましょう。
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【状況別】私道所有者に建て替え許可を得る方法
私道は個人の土地になるため、私道の所有権を持っていない場合は、私道所有者からの建て替え許可が必要です。
そこでここでは私道の所有方法を状況別に3つお伝えします。
それぞれ詳しく説明するので、ご確認ください。
なお、私道は共有で所有されているケースがあります。
共有のされ方には「共同型」と「分割型」の2通りがあり、以下、それぞれの場合での再建築許可の取り方を説明します。
私道が「共同所有」の場合の建て替え許可の取り方
私道全体を指導に接する建物所有者が共同で所有している状態を「共同所有」といいます。
下記、画像だと、A～Fの建物所有者が私道全体を共同で所有している状態です。
共同所有型の私道に接する土地上で建物を建て替えるには、私道の共有者全員からの許可が必要です。
建て替えに反対する共有者が1人でもいれば建物を建て替えられません。
もし現在こうした状況に陥っているのであれば、あなたの私道持分だけを売却して、共有関係から逃れるという選択肢もあります。
もちろん、建て替えを実現したいというゴールは理解できますが、話し合いが進まないまま時間だけが経ってしまうより、売却して新しい場所へ移る方が、あなたの貴重な時間を無駄にせずに済む場合もあります。
弊社アルバリンクは専門の不動産買取業者ですので、私道持分だけでも買取可能です。
買取後は、他の共有者との話し合いも引き受けることができます。
売却前提でなくても構いませんので、まずは気軽にご相談ください。
私道が「分割型所有」の場合の建て替え許可の取り方
分割型は、下図のように共有者の人数に応じて私道を分筆（法的に土地を分けて登記すること）して所有する方法です。
分割型の私道に接する土地上で建物を建て替えるには、自身の土地と接する私道や工事の際に車両が通行する私道の共有者から、建物の建て替えの許可を得る必要があります。
たとえば、Aさんが建て替えを検討しているなら、工事車両が通過するであろうC、D、Eの私道共有者から許可を得なければなりません。
私道持分がない場合の建て替え許可の取り方
前述したとおり、私道に接する土地上で建て替えをおこなうには、私道所有者からの許可が必須です。
しかし、土地の接する私道が複数人で共有されていて、あなたが私道持分を持っていないなら、まずは私道持分の一部を共有者から購入する必要があります。
私道に接している土地の所有者が有する所有権の割合。
私道持分を持たない人が私道に接する土地上で建て替えなどの工事をおこなうには、共有者から私道の通行や工事に関する「承諾書」を取得する必要があります。
しかし、持分も持たない人に共有者がわざわざ建て替え許可を与えてくれることはほとんど無いので、まずは私道持分を共有者から買い取り、共有者の一員となりましょう。
私道共有者になれれば、他の私道共有者と持ちつ持たれつの関係となり、同意を得やすくなるからです。
とはいえ、そもそも私道持分を共有者から買い取ることも難しく、共有者から承諾書を得るにも承諾料がかかります。
私道の共有者からすれば、私道持分を持たない人は赤の他人ですから、持分を与えるメリットも、持分を与えないデメリットも無いからです。
費用を支払って再建築にしてまで物件を所有し続けたくはない方は、後述する私道に面している再建築不可物件を売却するなら専門の買取業者へをご参照ください。
専門の買取業者であれば、再建築不可物件をそのままの状態で買い取ることも可能です。
弊社アルバリンクでも再建築不可物件を積極的に買い取っていますので、ぜひご連絡ください。
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私道持分の無い土地に関しては、下記記事で詳細を解説しております。
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私道所有者から建て替え許可を得る交渉術4選
私道で建て替え許可をもらうためには適切な私道所有者を確認し、私道所有者と交渉することになります。
場当たり的な対応では許可を取ることが厳しいため、順序立てて進めていくことが必要です。
ここでは私道所有者から建て替え許可を得るための具体的な交渉術を4つ解説します。
それぞれの交渉術について詳しく解説します。
最初は書面で依頼する
私道所有者と交渉するために、いきなり私道所有者に訪問して交渉を始めてはいけません。
私道所有者も急に訪問されても困りますし、考える時間もないことから許可を与えることに躊躇するかもしれません。
まずは建て替え許可をもらうために書面を整理して私道所有者に建て替え許可をもらうための依頼をします。
書面には以下のような内容を簡潔にまとめます。
- なぜ建て替えたいのか（理由）
- いつ頃建て替えたいのか（時期）
- どのように建て替えようと考えているのか（プロセス）
- 私道所有者に迷惑をかけない（配慮）
書面を作成して私道所有者に送ったら、次の私道所有者との交渉に進みましょう。
私道所有者との交渉内容を「書面」に残す
私道所有者に書面で依頼しても反応がなかったり、断られてしまった場合には直接私道所有者と建て替え許可をもらうための交渉を行います。
交渉は一筋縄ではいかないことや長期間にわたって行うこともあるため、私道所有者との交渉内容は必ず書面に残すようにします。
交渉した日付、参加者に加えて、言った言わないのトラブルを避けるために誰がいつどんな発言をしたのか細かく書面に残していきます。
また、「通行・建築の同意書」や「覚書」も準備しておくことで、建て替え許可をもらうための交渉を円滑に進めることができます。
詳しくは、5章「私道の建て替えに関する共有者からの「同意書」に必要な記載内容」をご確認ください。
共同所有の場合は「代表者」を立ててもらう
私道所有者は必ずしも1人であるとは限りません。場合によっては共同所有しているケースもあります。
共同所有している場合、複数人との交渉になるためそれぞれの所有者を相手にしなくてはならず、1人のケースと比べると交渉が難しく、長期化する可能性があります。
そのため、共同所有の場合は「代表者」を立ててもらい、「代表者」と交渉を進める方が効果的です。
余計な負担やトラブルにならによう、交渉前に共同所有なのか、そうでないか調べておきます。
交渉がうまくいかない場合は専門家の第三者を立てる
私道所有者と交渉を続けたとしても、必ずしも建て替え許可をもらえるとは限りません。
特にトラブルが懸念されるようなことが起きた場合は、自分で解決しようとはしないで専門としている第三者に入ってもらって交渉を続けるほうが安全です。
トラブルの内容によっては、司法書士、宅建士、行政書士など得意とする専門領域の専門家に入ってもらい交渉を前向きに進めていきます。
なお、弊社アルバリンクも専門の不動産買取業者として、再建築不可の法的トラブルに強い弁護士と連携しております。
そのため、トラブルの相談はもちろん、もし建て替えせずに売却した場合いくらになるかまでトータルで相談に乗ることができます。
時間と費用をかけてトラブルと向き合い続けるより、売却してしまった方が精神的に楽になれることもあります。
ぜひ一度、お気軽にご相談ください。
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私道の建て替えに関する共有者からの「同意書」に必要な記載内容
私道に面している再建築不可物件が建て替え許可を自治体から得るためには、下記のいずれかの認定が必要です。
- 位置指定道路に指定される
- 42号2項道路として認められる
ただし、お伝えした通り、複数人で共有している私道だと、どちらの認定を申請するにも共有者全員からの同意と、それを記した書面（同意書）が必要です。
下記4つの内容が記されていれば、同意書として認められ、自治体へ認定の申請が可能になります。
- 同意する事項のタイトル
- 日付
- 同意内容と、内容に同意する旨
- 署名と捺印
同意書の名称は、位置指定道路の認定を申請するなら「私道の通行・掘削同意書」、42号2項道路の認定を申請するなら「私道負担同意書」となります。
たとえば、掘削同意書の場合は以下のような内容を記載します。
なお、共有者とのトラブルを避けるためにも、同意書の作成は不動産会社や行政書士などに依頼して行うのが安心です。
私道を位置指定道路にする場合も、42号2項道路にする場合も、基本的な流れは下記の通りです。
具体的な流れや申請書類等の書式は、各自治体のホームページでご確認ください。
- 自治体へ事前相談
- 自治体職員による現場調査
- 図面作成
- 申請書作成
- 関係権利者の同意承諾（前述した同意書にあたります）
- 申請
- 工事
- 完了検査
- 位置指定または2項道路認可
自治体への相談開始から図面作成、申請や完了検査に到るまでは、半年以上の期間を要します。
再建築不可物件の活用を考えている方は十分に時間の余裕を持っておくようにしましょう。
時間や費用をかけて再建築できるようにするより物件を手放したい方は、再建築不可物件を専門とする不動産買取業者にそのまま直接売却するのがおすすめです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は再建築不可物件を専門として積極的に買い取っています。
売却を前提としないご相談も無料で承っておりますので、気兼ねなくお問い合わせください。
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私道に面している再建築不可物件を売却するなら専門の買取業者へ
私道に面している再建築不可物件を売却するなら、一般の個人ではなく、再建築不可物件専門の買取業者に売却依頼することを強くオススメします。
建て替えできない家を「終の棲家（ついのすみか）」にしたいと思う一般の個人は、まず現れないからです。
ゆえに建て替えられない物件は買い手が付きにくく、いくら価格を下げても一生売れ残ってしまうことすら珍しくはありません。
処分できないと、維持費もかかり続ける事になります。
再建築不可物件の固定資産税額の調べ方については以下の記事で詳しく解説しています。
その点、専門の買取業者なら、再建築不可物件であっても「建て替えできない」という大きなマイナスポイントを克服したうえで、利益を生み出す商品として活用できます。
たとえば、売主から再建築不可物件を現状のまま買い取った専門の買取業者は、リフォームを施した後、投資家に賃貸物件として売却します。
生涯住む訳ではない賃貸物件としてなら、再建築不可物件の持つ「建て替えできない」というマイナスポイントも、さほど問題になりません。
投資家にしても、投資金額に見合う家賃収入を得ることができれば、それでいいのです。
したがって、私道に面している再建築不可物件を売却するなら、一般の個人ではなく、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
より物件を高く買い取ってくれる専門の買取業者を見つけるには、複数者に査定を依頼し、価格やその根拠を確かめることが重要です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、再建築不可物件の売却に関するご相談や査定を無料で承っております。
私道に面した再建築不可物件をはじめ、数多くの訳あり不動産を買い取っており、市場で売れにくい不動産を買取・再生する買取業者として、フジテレビ「イット」でも紹介された実績がございます。
担当者がこれまで蓄積してきた活用ノウハウを活かし、適正な査定価格をご提示いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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まとめ
今回は、私道の定義や、再建築不可物件の該当有無の確認方法などについて紹介しました。この記事の要点は、以下のとおりです。
- 個人の所有する土地に作られている道路を「私道」と呼ぶ
- 私道が建築基準法上の道路に該当し、なおかつ自分の土地と2m以上接している場合は、再建築可能（そうでない場合は、再建築不可）
- 私道を建築基準法上の道路にするには、位置指定道路の認定、もしくは42号2項道路（みなし道路）として認められる必要がある
なお、弊社アルバリンクは再建築不可に強い専門の不動産買取業者です。
もし、次のいずれかに当てはまる方は、確認や相談に無料で対応しておりますので、お気軽にご連絡ください。
- 自宅が再建築不可かどうか分からない
- 私道所有者や持分関係が不明
- 共有者の同意取得が難しそう
- 建て替えと売却のどちらが現実的か判断できない
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