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空き家の売却後は確定申告が必要？不要なケースも解説
本章では、空き家の売却後は確定申告が必要なケースと不要なケースについて解説します。
売却益が出たら譲渡所得税の納税が必要
売却益とは、購入した金額より高い価格で売却できたときに生じます。
売却益が出たら、確定申告を行い譲渡所得税の納税が必要です。
売却によって生じた利益にかかる税金。
所得税（復興特別所得税含む）と住民税を合わせた税額のこと。
譲渡所得税は、以下の方法で計算を進めていきます。
※1譲渡収入金額・・土地や建物の売却代金、固定資産税と都市計画税の精算金
※2取得費・・土地や建物の購入に掛かった費用。実額法と概算法がある。
・実額法・・土地や建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額。購入当時の金額がわかるときに用いる計算方法。
・概算法・・譲渡収入金額×5％。主に購入当時の金額が不明の場合に用いる計算方法
※3譲渡費用・・売却するために直接掛かった費用
（仲介手数料、所有権移転登記費用、印紙代、空き家の解体費用、測量費用等）
譲渡所得（＝売却益）は、売却した金額等から購入当時の取得費や購入に直接要した費用を差し引いたものが、プラスになると発生します。
譲渡所得税の計算方法と税率
空き家を売却した際の譲渡所得税は、以下の2ステップで算出できます。
- 譲渡所得を算出する
- 譲渡所得に税率を乗じる
例えば、譲渡収入金額が2000万円、取得費が1000万円、譲渡費用が300万円であれば下記のような計算となります。
この場合の、譲渡所得は700万円と計算できます。
続いて、課税譲渡所得です。
課税譲渡所得とは、譲渡所得から特別控除を差し引いた金額を言います。
特別控除については、後ほどご紹介します。
ここでは一旦、特別控除がないという前提で譲渡所得税の計算に進んでいきます。
課税譲渡所得にかかる税率は、売却した空き家の所有期間により変わります。
| 長期区分（所有期間） | 居住用 | 非居住用 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以下） | 39.63％ （所得税30.63％、住民税9％） |
39.63％ （所得税30.63％、住民税9％） |
| 長期譲渡所得（5年超） | 20.315％ （所得税15.315％、住民税5％） |
20.315％ （所得税15.315％、住民税5％） |
| 長期譲渡所得（10年超） | ①課税譲渡所得6000万円以下の部分 14.21％ （所得税10.21％、住民税4％） ②課税譲渡所得6000万円超の部分 20.315％ （所得税15.315％、住民税5％） |
ー |
参照元：国税庁【土地や建物を売ったとき】
例えば、所有期間4年と6年の場合、下記の要領で譲渡所得税を計算できます。
譲渡所得税＝700万円×39.63％＝2,774,100円
【所有期間6年→長期譲渡所得の税率を適用】
譲渡所得税＝700万円×20.315％＝1,422,050円
上記のように、所有期間により譲渡所得税として納める税額は異なります。
なお、所有期間は譲渡した年の1月1日時点で計算を行います。
その土地や建物を購入してからお正月を迎えた回数が5回以下は短期譲渡所得、6回以上であれば長期譲渡所得です。
つまり、実際の所有期間とは異なるケースがあります。
特に、実際の所有期間が6年や11年のときには、譲渡した年の1月1日時点で5年や10年の場合があるので注意しましょう。
売却益が出ない場合は確定申告は不要
売却益が出ない（売却損）場合、確定申告は不要です。
つまり、税負担があるのは売却益が出たときだけとなるので、この場合手続きは特段必要ありません。
損益通算したいなら確定申告が必要
売却損となり損益通算を行う場合は、確定申告が必要です。
売却によって生じた損失を他の所得で相殺すること。
損益通算を行うと、所得額を抑えられ（所得税と住民税の）節税につながる。
損益通算では、不動産売却で生じた損失を給与や不動産所得など他の所得と相殺することで、税負担の軽減が可能となります。
例えば、不動産売却で300万円の売却損を出し、給与所得が700万円の場合です。
給与所得700万円に売却損300万円を相殺することで、所得を400万円に抑えられるので節税となります。
このように売却損が出ても損益通算できるようであれば、積極的に利用しましょう。
詳細は、空き家が所在する税務署にお尋ねください。
参照元：国税庁【土地や建物を売ったとき】
確定申告を怠ると罰金を課せられる
売却益が出ているにも関わらず、翌年の確定申告の期間（原則毎年2月16日～3月15日）に申告を怠ると、無申告加算税や延滞税が課せられます。
期限までに確定申告しなかったことに対するペナルティ。
無申告加算税が課税される要件は、期限までに確定申告しなかったケースや期限後に確定申告を行ったケースなどです。
また、無申告加算税は、納付すべき税額に対して異なる税率が設定されています。
例えば、納付すべき税額が50万円以下の場合の税率は15％、50万円以上300万円以下の場合は20％です。
参照元：財務省【加算税の概要】
なお、税務署の調査が入る前に自主的に確定申告を行うと「期限後申告」となり、無申告加算税の税率は5％に軽減されますが、納付期限日から納付日までの延滞税が加算されます。
税金が期限内に納付されていないときに課せられる税。
税率は、納付期限の翌日から2か月以内は7.3％、2か月超は14.6％となる。
期限後に確定申告を行うと、原則納付すべき期限（法定納期限）の翌日から確定申告を行うまでの日数に応じて、利息分に相当する延滞税の負担が自動的に生じる仕組みになっています。
参照元：国税庁【延滞税について】
（例）本来納付すべき税額50万円を、法定納期限3月15日から70日経過して納税した場合の延滞税はいくらか？
［令和3年1月1日以後の期間に対応する延滞税の割合］
①納期限（※）までの期間及び納期限の翌日から２月を経過する日までの期間については、年「7.3％」と「延滞税特例基準割合＋１％」の いずれか低い割合
②納期限の翌日から２月を経過する日の翌日以後については、年「14.6％」と「延滞税特例基準割合＋7.3％」のいずれか低い割合
延滞税特例基準割合とは、各年の前々年の９月から前年の８月までの各月における銀行の新規の短期貸出約定平均金利の合計を12で除して得た割合として各年の前年の11月30日までに財務大臣が告示する割合に、年１％の割合を加算した割合をいいます。引用元：国税庁【延滞税について】
①50万円×7.3％×61日÷364＝6116円→1円未満は切り捨てとなるので【6110円】となる
②50万円×14.6％×9日÷364＝1804円→1円未満は切り捨てとなるので【1800円】となる
つまり、延滞税は①＋②で【7910円】と計算できます。
空き家売却後の確定申告で利用できる3つの特例
空き家売却で売却益が出た場合、特例を使うことで節税につながります。
本章では、空き家売却後に利用できる3つの特例をご紹介します。
・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
マイホームを売ったときの特例（3000万円控除）
マイホームを売ったときの特例として、3000万円の特別控除があります。
譲渡所得から3000万円を控除できる制度。
控除後に残額がある場合には、課税（譲渡所得税）される。
【マイホームを売ったときの3000万円特別控除】が適用できる条件を下記にまとめています。
| マイホームの定義 | ・現在、本宅として居住する自宅を売却したとき ・居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき ・【家屋を取り壊した場合】上記の期限内で家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されている ・【転勤等で単身赴任の場合】配偶者が居住している家屋を売却したとき |
|---|---|
| 譲渡の相手 | 譲渡する相手が譲渡者の配偶者や親、子などの直系血族、親族ではないこと |
| 譲渡資産の価格の制限 | なし |
| 所得の制限 | なし |
| 所有期間 | なし |
| 居住期間 | なし |
| 住宅ローン控除との併用 | 住宅ローン控除との重複利用はできない |
| 他の住宅特例との併用 | 3000万円特別控除と10年超所有軽減税率は併用可。 他は不可 |
| 連年適用の制限 | 3年に一度しか適用できない。 前年、前々年において、3000万円特別控除の他に特定居住用財産の買換え特例などの売却に関する特例を受けていないこと |
（例）譲渡所得が700万円と3500万円の場合、課税譲渡所得はいくらになるのか？
【3500万円の場合】3500万円－3000万円＝500万円→課税譲渡所得は500万円となり課税される
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例に「10年超所有軽減税率の特例」があります。
所有期間が10年超の場合、課税譲渡所得6000万円までは14.21％と税率が軽減される特例。
前章で紹介した3000万円特別控除を利用できる条件のなかで、所有期間のみが異なります。
マイホームの譲渡した年の1月1日時点に土地と建物の所有期間が10年超（取得からお正月を11回迎えたもの）となるのが変更点です。
10年超所有軽減税率の特例についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
空き家を売ったときの特例として、空き家の3000万円の特別控除があります。
相続人が空き家を譲渡した場合、譲渡所得から3000万円を控除できる制度。
控除後に残額がある場合には、課税（譲渡所得税）される。
【空き家の3000万円特別控除】が適用できる条件を下記にまとめています。
| 空き家の定義 | ・相続開始の直前において被相続人が一人で居住していた不動産 ・昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建物（マンション等）以外の建物 ・相続時から売却時まで、貸付・事業・居住の用に供されていないこと ・相続により土地及び家屋を取得した ・相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること ・引渡しの日までに耐震リフォーム若しくは家屋を取り壊すこと |
|---|---|
| 譲渡相手 | 譲渡する相手は、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族や親族ではないこと |
| 譲渡資産の価格の制限 | 譲渡対価の合計額は1億円以下であること |
| 所得の制限 | なし |
| 所有期間 | なし |
| 居住期間 | なし |
参照元：国税庁【被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例】
空き家の売却で譲渡所得があり、上記に挙げた条件を満たし3000万円特別控除を利用することで税負担を抑えられるメリットがあります。
よって、空き家売却時には、以下の点を留意しておくのが良いでしょう。
・特別控除が利用できるかについては、空き家が所在する管轄の税務署に尋ねてみる
なお、本サイトで空き家の3000万円特別控除についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
空き家売却後に確定申告を行う5つの流れ
空き家の売却後に確定申告を行う流れについてご紹介します。
- 譲渡所得税を計算する
- 申告書類を取得する
- 申告書類を記入する
- 必要書類を準備する
- すべての書類を管轄の税務署へ提出する
確定申告の手続きは、専門的な内容が多く難しい部分もあるので、税理士や税務署に相談しながら進めるのがおすすめです。
譲渡所得税を計算する
はじめに、譲渡所得税を計算します。
前章でご紹介した「譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）」を用いて計算を行い、譲渡所得があれば確定申告、譲渡所得がない場合は確定申告の必要はありません。
本章では、譲渡所得があるという前提で解説を進めていきます。
申告書類を取得する
確定申告に必要な書類を下記の方法で取得します。
| 国税庁のHP若しくは税務署で取得できる書類 | 法務局若しくはオンラインで取得できる書類 |
|---|---|
| ・確定申告書B様式（第一表） ・確定申告書第三表（分離課税用） ・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書） |
・登記事項証明書 |
これら書類について不明な点は、税務署若しくは法務局に問い合わせてみましょう。
参照元：国税庁【申告書・申告書付表と税額計算書等 一覧（申告所得税）】
申告書類を記入する
取得した申告書類の記入を進めていきます。
確定申告書B様式（第一表）、確定申告書第三表（分離課税用）、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の記載例は、国税庁のホームページに記載されています。
申告書類の記入は、記載例のとおりに行えば難しいことはないので安心して進められます。
参照元：国税庁【申告書の記載例】
必要書類を準備する
確定申告に必要な書類の準備をします。
・身分証明書
・【会社員の場合】源泉徴収票
・【空き家の3000万円特別控除を利用するとき】被相続人居住用家屋等確認書
空き家購入時の売買契約書がある場合は、売却時の売買契約書と併せて提出します。
身分証明書はマイナンバーカードや運転免許証等、会社員の場合は収入証明として源泉徴収票、また被相続人居住用家屋等確認書は役所で取得できます。
すべての書類を管轄の税務署へ提出する
全ての書類を準備できたら、管轄の税務署に提出します。
税務署への提出方法は、以下のとおりです。
・郵送
・e-Tax（イータックス）
空き家の売却は人生で何度もあることではなく、確定申告の手続き自体に不安な人も多いでしょう。
そのため、手続き自体に不安がある場合には、確定申告の期間（例年2月16日～3月15日）に税務所に持ち込むのがおすすめです。
また、やむ得ず時間が取れない場合、確定申告の手続きに慣れている場合には、郵送やイータックスでの申告がよいでしょう。
空き家を売却するなら専門の買取業者が最適！【3つの理由】
空き家は専門の買取業者への売却がおすすめです。
その理由は、以下にご紹介するとおりになります。
・専門の買取業者ならスムーズに買取が進む
上記以外にも、専門の買取業者は空き家を現況のまま買取ることや、自らが買主となり現金決済なので売買契約から引き渡しまでが迅速に進むメリットがあります。
なお、仲介とは売主と買主の売買を不動産会社が間に入ることで円滑に進める方法、買取は不動産会社買主となり売買を進めていく方法です。
空き家の売却方法についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
仲介業者に売却を依頼しても売れにくい
仲介業者に空き家の売却を依頼しても、市場の流通性が低いため売れにくいという特徴があります。
一般的に、中古市場では築浅物件が好まれます。
築浅物件はリフォームの必要がないため、流通性が高く仲介での売却が十分見込めます。
実際、弊社が行ったアンケートによると実に63％の方は、築10年以内の物件を希望されています。
仮に、空き家が築10年以内で建物のコンデイションが良ければ、中古市場でも人気があるので仲介売却でも問題ないでしょう。
しかし、売却予定の空き家が築古で建物が著しく劣化しているようであれば、買主が中古で購入してもリフォームや解体工事等が必要となるなど手間が掛かるので、築浅物件よりはどうしても人気が落ちてしまいます。
実際に、「購入したい中古住宅」についてのアンケート調査でも、見た目がきれい・修繕の必要がない、といった条件が中古物件には求められていることがわかります。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【中古住宅の購入はあり？】男女500人アンケート調査
つまり、空き家となっている一戸建ては、築年数が相当数経過した築古のケースが多いので、仲介よりも専門業者への買取がおすすめとなります。
専門の買取業者ならスムーズに買取が進む
専門の買取業者なら、スムーズに買取が進みます。
なぜなら専門の買取業者には、空き家買取の実績が豊富にあり、他の不動産会社より空き家の取り扱いに一定のノウハウがあるからです。
専門の買取業者は、「建物が古い」「立地が悪い」「周辺環境が悪い」空き家でも、買取り後に商品化を行い投資家等への売却ができるので、問題なく買取ができます。
下記は、買取業者を選ぶメリットです。
・契約不適合責任を免除してくれる
・税理士や司法書士と提携している
なお、空き家買取業者についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
買取スピードが早い
専門の買取業者は、買取スピードがとにかく早いことが特徴です。
買取は、専門の業者が買主となり手続きを進めていきます。
仲介のように買主を探す売却活動がなく、即売買契約を締結でき、且つ買主は現金で決算するので引き渡しも迅速です。
例えば、売買契約から引き渡しまでが1週間程度で行われるケースがあります。
契約不適合責任を免除してくれる
専門の買取業者は、契約不適合責任を免除できるメリットがあります。
買主が契約前に想定した物件でない場合に、売主に異議申し立てができる権利。
買主には、修補、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の権利が与えられている。
契約不適合責任は、そもそも一般消費者を引き渡し後のトラブルから守るためのものであるからです。
また、専門の買取業者は不動産のプロであり、仮に現地確認で建物の欠陥が見つかっても修繕等を行う前提で物件を取得するので、契約不適合責任が免除でも全く問題ありません。
つまり売主には、売買契約前に空き家の外装や内装等の確認をする手間がなく、安心して売買を進められるメリットもあるでしょう。
契約不適合責任についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
税理士や司法書士と提携している
専門の買取業者なら、税理士や司法書士と連携しています。
そのため、買取り後の登記手続きや税負担が生じるケースの相談等を行えるので安心です。
空き家の売却は、不動産の専門家、不動産登記の専門家、税金の専門家のサポート受けることで迅速に進められます。
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まとめ
本記事では、空き家売却後の確定申告の必要性や申告の流れ等について解説してきました。
結論は、空き家を売却して売却益があれば確定申告は必要、売却益がなければ確定申告の必要は原則なしということになります（ただし、損益通算を行う場合は申告が必要）。
また、確定申告を怠ると税負担増となるペナルティを課せられることや、確定申告には必要な書類の準備や決められた手順があるので、予め周知しておくことも重要です。
なお、空き家を売却するなら専門の買取業者への売却がおすすめです。
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