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マンション飛び降りで告知義務を果たさないと賠償金が生じる
飛び降り自殺のあったマンションには告知義務が生じ、告知義務を果たさないと契約不適合責任で損害賠償を請求される恐れがあります。
これから飛び降り自殺のあったマンションの売却を検討しているなら、以下で紹介する告知義務の範囲を事前に押さえておきましょう。
飛び降り自殺のあったマンションをできる限り早く売却する方法を知りたい方は、「飛び降り自殺のあったマンションを売却したいなら『買取』が最適な理由」をご参照ください。
飛び降りで心理的瑕疵が生じた場合は告知義務がある
飛び降り自殺によりマンションに心理的瑕疵※1が生じた場合は、買主の契約判断に大きな影響を与える可能性が高いため、事実を伝える告知義務※2が生じます。
※1 心理的瑕疵とは
不動産の取引において「その事実を知っていれば契約しなかった」と借主や買主に心理的な抵抗感や嫌悪感を与える瑕疵のこと。
※2 告知義務とは
不動産の売却・賃貸契約において、買主や借主が不動産の不具合（瑕疵）を知って判断できるように、売主や不動産業者が必要な情報を提供する義務のこと。
心理的瑕疵にあたる死因としては、以下が挙げられます。
- 自殺
- 他殺
- 特殊清掃が必要になった孤独死
- 火災による死
- 原因不明の死（変死）
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」
飛び降り自殺によって買主に対する告知義務が生じるのは、例えば以下のようなケースです。
【告知義務が生じるパターンと生じる箇所】
- 部屋から飛び降りた場合＝該当の部屋のみ
- 居室の上下左右の部屋から飛び降りた場合＝飛び降りた部屋と該当の部屋
- 居室に続くベランダから飛び降りた場合＝該当の部屋とベランダに接する部屋
- 庭に落下してきた場合＝庭の属する部屋
- 住民が日常的に利用する共有箇所で飛び降りが起きた場合＝建物全体
- 繰り返し報道されるなど事件性が高い場合＝建物全体
一方、マンションの「共用部」から飛び降りた場合は、告知義務の対象にならないとされています。
例えば、住人以外の者が入館して屋上から飛び降り、日常使わない場所へ落下した場合などは基本的に告知が不要です。
とはいえ、マンションの飛び降り自殺が告知義務の対象となるのか、判断が付きにくい場合も多いでしょう。
もし告知すべきかわからないときには、弊社AlbaLink（アルバリンク）へご相談ください。
弊社は、全国の事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者であり、告知義務の範囲についても熟知しています。
弊社にご相談いただければ、告知義務を怠ったとして損害賠償金を請求されるリスクを回避できるため、まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。
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事故物件の告知義務に関する範囲や期間に関する詳細については、以下の記事も参考にしてください。
告知義務違反により賠償金が生じた事例
告知義務があるにもかかわらず、事実を告げなかった場合は買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償を請求される恐れがあります。
※契約不適合責任とは
売買や請負などの契約に基づき引き渡された目的物が契約内容と相違していた場合に、売主・貸主が買主・借主に対して負う責任のこと。買主・借主は履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、 契約の解除を請求できる。
なお、共用部からの飛び降りのような本来告知義務がない自殺であっても「心理的瑕疵物件」と扱われ、買主から告知義務違反で訴訟を起こされる可能性はあります。
そのため、告知義務がないとされる共用部からの飛び降りでも、告知しておくほうが適切です。
例えば、以下の事例では自殺を告知しなかったために借主から賠償請求を受け、104万円の賠償金支払い命令を受けています。
大阪地裁H26.9.18＜貸主控訴を棄却＞ RATIO98-136（ファミリータイプ尼崎市）
事案：
入居直後に、約1年5カ月前に当該貸室で自殺事故があったことを知った借主が退去し、事件を告知しなかった貸主に退去費用等を請求。判断：
自殺事故を知る貸主には、信義則上、借主に本件事実を告知する義務があり、借主が負った損害について不法行為によう賠償責任を負う。
貸主の告知義務違反により、賃料・礼金・保証料・引越料・エアコン工事代金64万円余、慰謝料30万円、弁護士費用10万円、計104万円余を認容。
なお、バレないと思って過去の自殺を隠ぺいしても、買主は他の住人から真実を聞くことになるので、隠し通すことは不可能と考えましょう。
飛び降り自殺のあったマンションを売却するにあたり、買主から損害賠償を請求されるリスクを回避したいなら、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件の瑕疵を正しく把握できるため、物件の買取後に売主様に告知義務違反を問うことはありません。
トラブルの心配なく事故物件を売却したい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
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飛び降り自殺のあったマンションを買取で売却するメリットは「買取なら事故物件を短期間で売却できる」で解説しています。
マンション飛び降りで賠償金請求の対象・対象外となるケース
マンションの飛び降り自殺で出た損害は賠償請求することが可能です。
法的解釈では、故人（借主）が飛び降り自殺という「心理的に嫌悪される事情」を引き起こしたことによって、貸主に対する契約違反（善管注意義務違反）をした、とみなされるためです。
この章では、賃貸マンションのオーナーへ向けて以下の内容を詳しく解説します。
心理的瑕疵により損害賠償請求の対象となるケース
飛び降りによって心理的瑕疵が生じ、事故物件となった場合は、オーナーは入居者の相続人や連帯保証人に対し損害賠償請求が可能です。
事故物件となれば家賃や売却価格を下げざるを得なくなり、その損失分（逸失利益）に対して損害賠償を請求できます。
例えば以下のようなケースです。
- 居室の窓など「専有部」からの飛び降り（部屋が事故物件）
- 玄関やエレベーター、階段、廊下、ベランダ、ラウンジなど買主が日常生活で使用する共用部分での飛び降り（マンション全体が事故物件）
特に日常で使われる共用部での飛び降りは心理的瑕疵が強く、家賃や売却価格の下落が生じるため、逸失利益や原状回復の費用を請求できます。
心理的瑕疵がなく損害賠償請求の対象とならないケース
一方、共用部でも日常的には使用されない屋上や廊下などからの飛び降りは、基本的に賠償請求の対象となりません。
事故物件にならなければ、家賃値下げや売却価格下落による逸失利益が生じないためです。
実際、東京地裁での平成18年4月7日の判例によれば、マンションの屋上から道路へ飛びおりた自殺について「建物部分に心理的瑕疵は認められず、賃貸物件における嫌悪事項にはならない」として、保証人への損害賠償請求を退けています。
ちなみにこのケースでは、自殺者が地元の有力者だったものの、その影響力は審判に勘案されませんでした。
参照元：内閣府「自死遺族が直面するいわゆる心理的瑕疵物件をめぐる空き室損害問題に関する判例集」
心理的瑕疵が生じるかどうかが微妙な場合は、先述のガイドラインや過去の判例から判断するしかないでしょう。
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固定資産税の支払いが
なくなります
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平均1か月程度で買取可能です
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マンションで飛び降りがあった場合の賠償金相場
マンションで飛び降り自殺があった場合にオーナーが入居者の相続人や連帯保証人に請求できる賠償金相場・目安は以下のとおりです。
| 賠償金の相場・目安 | 基本的な考え方 | |
|---|---|---|
| 賃貸 | 1年～3年分の賃料相当額 |
|
| 分譲（一棟） |
| 価値の下落分については証明できる場合に限り請求が可能 |
| 分譲（一戸） | 専有部：一棟に同じ 共有部：事案による | 共有部での自殺の場合、一居室に与える影響を個別に判断 |
オーナーから飛び降りた元入居者側に請求する賠償金の金額は原則、逸失利益や原状回復にもとづいて決定されます。
- 逸失利益：本来得られた家賃と告知により生じた空室期間の家賃・家賃減額分との差額
- 原状回復：特殊清掃やリフォームなどの後処理の費用
賃貸マンションで飛び降りがあった場合の賠償金額には、一律の法的規定はなく、事案ごとに間取りや立地、流動性などをもとに裁判所で損害額を判断することになります。
一方で、分譲マンションの資産価値の減少分については、原則として損害賠償の範囲に含まれません。
なお、事故物件の告知義務の年数については、以下の記事で詳しく解説しています。
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マンション飛び降りによる賠償金を請求する相手
マンションの飛び降り自殺で出た損害は以下の相手に賠償請求することが可能です。
相続人に請求する
入居者の自殺が原因でマンションが事故物件となってしまった場合、損害賠償請求は原則として入居者の相続人に対して行います。
ただし相続人すべてが相続放棄した場合は、遺族に損害賠償請求ができません。
特に請求する損害賠償金額が高額な場合は相続放棄される可能性が高いので、その場合は連帯保証人か相続財産清算人へ請求しましょう。
なお、事故物件の損害賠償責任を遺族が負うべき理由は、以下の記事で詳しく解説しています。
連帯保証人に請求する
故人に連帯保証人がいる場合は、連帯保証人に損害賠償請求が可能です。
賃貸借契約の連帯保証人は、借主が家賃や修繕費を支払えない場合に、借主の代わりに支払う義務を負う人のことです。
相続人が連帯保証人だった場合、相続放棄しても連帯保証人の債務は残ります。
連帯保証人に請求できるのは、借主死亡時点での未払い賃料や原状回復費用です。
ただし、保証人の「個人根保証契約※」の契約時期と上限金額について確認が必要です。
※個人根保証契約とは
保証人が個人で、将来発生する不特定の債務を保証する契約のこと。
個人根保証契約では、保証人が負う債務の範囲を限定するために、極度額（保証上限額）を定めなければならない。
個人根保証契約の契約締結が2020年（令和2年）4月1日以降の場合、保証人は極度額の限度でしか責任を負わないため、契約日と限度額をチェックする必要があります。
また、令和2年4月以降に締結・更新された「極度額の定めがない個人根保証契約」は無効となることにも注意しましょう。
相続人がいなければ相続財産清算人（相続財産管財人）に請求する
自殺した入居者に相続人がいない、または相続放棄された場合、相続財産清算人（相続財産管理人）を選任して請求する方法もあります。
※相続財産清算人とは
相続人がいない・不明などのケースで、相続人の代わりに相続財産の調査や管理・換価に対応するために、家庭裁判所が選任した者のこと。弁護士などの専門職の人が選ばれることが一般的。
相続財産清算人制度は、被相続人の債権を回収する場合などに使われます。
相続財産や債権に関する利害関係者（この場合はマンションオーナー）が、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てることが可能です。
ただし相続財産清算人の選任申立てには、膨大な書類を提出しなければならないうえに、相続人を探す「公告」を6カ月にわたり行うことが必要です。
申し立てにかかる費用は収入印紙800円分と切手代、官報公告料5,075円程度ですが、別途「予納金（財産管理の費用）」が必要となる場合もあります。
もし訴訟が必要になれば、高額な裁判費用もかかるでしょう。
参照元：裁判所「相続財産清算人の選任」
そこまで手間暇と高額な費用をかけて相続財産清算人を申し立てても、希望どおりの損失補填ができるとは限りません。
選任手続きが完了しても、賠償金がいつ支払われるかわからず、持ち出しばかりがかさんでしまうでしょう。
それならいっそのこと、飛び降り自殺のあったマンションを売却し、売却益を元手に新しい物件を購入して収益の建て直しを図った方が得策です。
事故物件専門の買取業者なら、飛び降り自殺のあったマンションでも問題なく買い取ってもらえるので相談してみましょう。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件を多数買い取ってきた実績豊富な不動産買取業者です。
飛び降り自殺のあった物件でも適正価格でスピーディーに買い取ることが可能ですので、損害賠償請求に時間や費用をかけたくない方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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飛び降り自殺のあったマンションを売却したいなら「買取」が最適な理由
最後に、事故物件を売却する具体的な方法を見ていきましょう。
不動産の売却方法には大きく分けて「仲介※1」「買取※2」の2種類があります。
※1 仲介とは
- 業者が売主と買主の間に立ち、マッチングさせる売買形態。
- 広告で広く購入希望者を募集するため、需要次第では高値で売却できる可能性もある。
- 仲介は買手を探す必要があるため、優良物件でも売却に3～6カ月の期間がかかることが一般的。
※2 買取とは
- 業者が直接不動産を買い取る売買形態。
- 業者が買い取った不動産は独自のノウハウで再生し、多様な用途で再販する。
- 買手を探す必要がないため売却期間は平均1ヶ月程度。
それぞれの特徴を踏まえ、事故物件の売却に適した方法について解説します。
仲介ではまず買い手は見つからない
一般的に、飛び降り自殺のあったマンションを仲介で売却するのは困難とされています。
心理的瑕疵のある物件は買主から敬遠されるためです。
実際、弊社が実施した心理的瑕疵物件に関するアンケートでは、85.8%の人が「抵抗がある」「やや抵抗がある」と回答しています。
引用元：AlbaLink「【500人にアンケート調査！許容できる心理的瑕疵物件のレベルランキング】みんなが選ぶダントツの第1位は？」
住むための物件を購入する一般の買主にとって、自殺のような心理的瑕疵は強い抵抗感の対象となるため、売却活動が以下のように難航しやすいのです。
- 相場の5割から7割程度まで価格を下げても買い手がつかない
- 仲介業者からも取り扱いを断られることがある
- 売却活動に数ヶ月から1年以上かかることが多く、その間も固定資産税や管理費・修繕積立金などの維持費用が発生する
長期間売れ残ることで「売れない物件」のイメージが定着し、ますます売却が困難になる悪循環に陥りかねません。
そのため、飛び降り自殺のあったマンションは仲介で一般の買主へ売却するのはおすすめできません。
プロの買取業者へ直接売却する方が賢明です。
買取なら事故物件を短期間で売却できる
飛び降り自殺のあったマンションでも、専門の買取業者に依頼すればそのまま買い取ってもらえます。
専門の買取業者は様々な問題を抱える物件を再生する豊富なノウハウと独自の再販ルート（事業者や投資家など）を持っているため、一般の買主が敬遠するような事故物件でも問題なく買い取れるのです。
査定後すぐに契約・決済に進むため、最短数日から1週間程度で現金化できることもメリットです。
また、仲介で個人に売却した場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性がありますが、プロの業者が買い取る場合には契約不適合責任が免責になるため、売主は引き渡し後に一切の責任を負う必要がありません。
なお、買取では業者が物件を買い取ってから清掃やリフォームを実施するため、売主が費用を負担する必要もありません。
物件を現状のまま引き渡せるため、余計な出費や手間をかけずに売却できることも買取のメリットです。
アルバリンクが事故物件を550万円で買取した事例
ここでは、弊社AlbaLink（アルバリンク）の事故物件の買取事例を紹介します。
弊社AlbaLinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
この買取価格を見て頂ければ、弊社がそうした業者とは違うことがお分かりいただけるでしょう。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価だけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業として高い社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
マンションで飛び降り自殺があった事実は告知義務に当たり、告知を怠れば賠償請求を受ける可能性があります。
また、飛び降り自殺で人が亡くなっているマンションを一般個人の買い手に売却するのは容易ではありません。
そのため、居住者の飛び降り自殺によって事故物件になってしまったマンションを早く売却したいなら、心理的瑕疵を問わない事故物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。
ちなみに当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件を多数買い取っている不動産買取業者です。
これまで多彩な訳あり物件を買い取ってきた実績は、TV Asahi「グッドモーニング」をはじめ、数々のメディアで紹介されてきました。
引用元：株式会社AlbaLink
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