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2025年4月の建築基準法・建築物省エネ法改正で押さえておくべき6つのポイント
2025年4月1日に施行される改正建築基準法・改正建築物省エネ法のなかでも、特に知っておきたいポイントは以下の6点です。
それぞれのポイントについて、わかりやすく解説していきます。
4号特例の縮小
1点目は、「4号特例の内容が大幅に縮小されること」です。
4号特例とは、建築基準法第6条第1項第4号に該当する木造2階建て・木造平屋建て・延床面積500㎡以下の小規模建築物の建築確認の審査を一部省略できる制度です。
従来はこの特例によって、再建築不可物件の木造2階建ての家でも大規模なリフォームを行うことが可能でした。
建築基準法の接道義務（建築基準法上の幅4m以上の道路に土地が2m以上接していること）を満たしておらず、建て替えや新築ができない土地。
しかし建築基準法の改正により、木造2階建てと延べ床面積200㎡を超える木造平屋建ては「新2号建築物」に分類されることになったのです。
これにより、新2号建築物の建て替えや大規模な修繕などを行うときには、すべての地域において建築確認審査が必要となったため、いままでできていたリフォームができなくなる可能性があります。
参照元：国土交通省｜2025年4月（予定）から4号特例が変わります
4号特例の縮小により、考えていたリフォームを行うのが難しくなったときには、売却を検討するのもひとつの手です。
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構造規制の合理化
2点目の改正ポイントは、「構造規制の合理化」です。
従来、高さ13mまたは軒高9mを超える木造住宅を建築するときには、細かい構造計算をする必要がありました。
また、一級建築士の有資格者のみに設計や工事監理を認めていた点も特徴です。
しかし近年は技術の進展に伴い、木造でも一定の強度を持つ高層建築物の建築が容易になりました。
そこで、3階以下かつ高さ16m以下の木造住宅に関しては、二級建築士でも設計できるように建築基準法が改正されています。
大規模木造建築物の防火規定の変更
3点目の改正ポイントは、「3,000㎡を超える大規模木造建築物に対する防火規定の変更」です。
従来の基準では、3,000㎡を超える木造建築物を建てる際、壁や柱などに使われている木材を石膏ボードで全面的に囲って耐火構造にする必要がありました。
しかし法改正により、一定の防火対策を行えば、構造部材の木材を表に見せるデザインをすることが可能になります。
これにより、木造の大規模建築物を建てるときには外観や内装に木のぬくもりを活かしたデザインを採用できるようになったのです。
中層木造建築物の耐火性能基準の合理化
4点目の改正ポイントは、「中層木造建築物の耐火性能基準の合理化」です。
従来、5～9階建ての木造建築物を建てるときには、10～14階建ての高層建築物と同じくらいの耐火基準が求められていました。
具体的には、火災の発生後から120分が経過するまで、建築物の倒壊や延焼を防止するための耐火構造が必要だったのです。
しかし今回の建築基準法の改正により、5～9階の主要構造部が、火災の発生後から90分耐えられる性能を持っていれば、木造でも設計・建築が可能になりました。
既存不適格建築物に対する現行基準の一部免除
5点目の改正ポイントは、「既存不適格建築物に対する現行基準の一部免除」です。
既存不適格建築物とは、建築当時は合法だったものの、建築基準法などの改正によってルールに適合しなくなった建物を指します。
たとえば、現在の建築基準法では、建築基準法上の幅4m以上の道路に土地が2m以上接していないと、家を建築できないことになっています。
これを「接道義務」と呼びます。
建築基準法が制定される以前に建築された家に関しては、接道義務を満たしていなくても違法とは見なされませんが、建て替えなどを行うときには現在の建築基準法のルールに合わせる必要があります。
しかし既存不適格建築物のなかには、省エネ改修工事や耐震改修工事などを行う際に現在の建築基準法に適合させるのが難しく、リノベーションを行えないものも少なくありませんでした。
そこで法改正により、特定の条件を満たせば現行の基準を適用除外とする特例が設けられたのです。
これにより、接道義務を満たしていない既存不適格建築物でも大規模なリノベーションを行うことが可能となったため、古い建築物の再利用の促進が期待されています。
省エネ基準への適合義務化
建築基準法の改正に伴い、建築物省エネ法も一部が改正されます。
改正後の大きなポイントは、「省エネ基準への適合義務化」です。
省エネ基準とは、主に建物全体でどれだけエネルギーを使わずに快適に暮らせるかを示すルールです。
具体的には、2025年4月1日以降に建築される新築住宅は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で定められている断熱等級（断熱性を示すレベル）で4以上、かつ一次エネルギー消費量等級で4以上の基準を満たす必要があります。
新たに建築する住宅が省エネ基準を満たしていないと、住宅ローン減税（控除）の対象外となってしまう点にも注意しましょう。
参照元：国土交通省｜住宅ローン減税
また、省エネ基準適合義務制度は、既存住宅の増改築部も対象です。
増改築部が省エネ基準に適合していないとリフォームを行えない点に注意が必要です。
ただし、省エネ基準適合義務制度の対象となるのは増改築部のみであり、既存住宅が規定されている省エネ基準を満たしていなくても問題はありません。
なお、新築住宅に求められる省エネ基準のレベルは段階的に引き上げられていき、2030年には「ZEH水準」が義務づけられる予定となっています。
「ZEH」は「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略で、断熱等級は5、かつ一次エネルギー消費量等級は6に相当します。
2025年建築基準法・建築物省エネ法改正の背景にあるのは省エネ対策の推進
2025年4月1日に建築基準法・建築物省エネ法が改正されることになった背景にあるのは、「省エネ対策の推進」「木材の利用促進」「木造建築物の倒壊防止」です。
現在、日本政府は2030年度温室効果ガス46％削減（2013年度比）、2050年のカーボンニュートラルの達成へ向けて、省エネ対策を推進しています。
温室効果ガスの排出量と吸収量を均衡させて実質ゼロにする取り組み。
日本国内において、建築物が占めるエネルギー消費量の割合は全体の約3割を占めます。
そこで、カーボンニュートラル達成のためには、建築分野における省エネ対策を進めることが重要だと考えられたのです。
また、温室効果ガスの一因である炭素を吸収する性質を持つ木材を積極的に建築物に利用することも、カーボンニュートラルの達成に欠かせないとして木造建築物に対する基準が変更されることになりました。
そのほか、4号特例が縮小された背景には、建築確認申請の手続きを強化して木造建築物の倒壊を未然に防ぐという狙いもあります。
2025年建築基準法・建築物省エネ法改正によって施主が得られる3つのメリット
法改正により、施主・建築主が得られる主なメリットは以下の3点です。
それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。
建築・リフォーム後の家にかかる維持費を削減できる
省エネ基準を満たした家は気密性や断熱性が高いため、冷暖房効率が向上して光熱費・維持費の削減につながります。
太陽光発電など自家発電システムを導入すれば、さらに維持費を抑えることが可能です。
なお、住宅ローンを利用して省エネ基準を満たした新築住宅を購入すると、住宅ローン控除を受けられるメリットもあります。
詳しくは以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
耐震性の高い建物に住める
4号特例の縮小で木造2階建ての家のリフォーム時にも建築確認申請が必要となったことに伴い、耐震性を含む建築基準に対する自治体のチェック体制がより強化されることになります。
これにより、リフォームによって既存住宅の耐震性をより高められるようになる点は施主にとってのメリットのひとつといえます。
将来的な資産価値の向上につながる
耐震性や省エネ性の高い家を建築することは、将来的な資産価値の向上にもつながります。
売却時にも有利に働くため、将来子どもの独立などの理由で家を持て余すことになったときにも、住み替えをスムーズに行えるようになります。
2025年建築基準法・建築物省エネ法改正による施主のデメリット2つ
一方で、法改正には以下のように施主・建築主にとってデメリットとなる要素が潜んでいるのも事実です。
それぞれのデメリットを見ていきましょう。
建築コストが増える
省エネ基準を満たすには、新築・リフォームする家に高性能の窓ガラスや断熱材、設備などを導入しなければなりません。
結果的に建築コストが増えてしまう点は、施主・建築主にとっては大きなデメリットといえるでしょう。
施工期間が長くなる
省エネ基準を満たした家を建てる、あるいはリフォームするときの施工期間が長くなる点もデメリットです。
申請書類や構造図面の作成、自治体による審査にもこれまで以上の時間がかかることが予測されるため、新築・リフォーム時には余裕を持ったスケジュールを立てることが求められます。
まとめ
2025年4月1日の建築基準法・建築物省エネ法の改正により、これから建てる新築住宅には省エネ基準への適合が求められるようになりました。
また4号特例の縮小に伴い、これまでできていたリフォームができなくなる恐れがある点に注意が必要です。
もし法改正によって希望するリフォームができないとお悩みなら、既存の家を売却して新たな家の購入資金に充てるのは選択肢のひとつです。
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