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実家を親が生きてるうちに名義変更するときにかかる税金は4種類
親が生きているうちに実家を名義変更するときにかかる税金は、以下の4種類です。
名義変更の手続きに着手する前に、どのくらいの負担が発生するのかを把握しておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは不動産を新たに取得した方に課される税金であり、納税額は以下の計算方法で算出します。
※令和9年3月31日までに取得した土地の評価額は2分の1に軽減
税率は土地・居住用の家屋ともに3％です。
たとえば、あなたの実家の固定資産税評価額が建物で1,000万円、土地で2,000万円だったときには、名義変更にあたって以下の金額の不動産取得税を納める必要があります。
建物の不動産取得税＝1,000万円×3％＝30万円
合計：30万円＋30万円＝60万円
登録免許税
登録免許税とは実家の所有権を親から子へと移すときの登記手続きに課される税金で、計算式は以下の通りです。
生前贈与による名義変更の場合は、2％の税率が適用されます。
たとえば、土地と建物を合わせた固定資産税評価額が3,000万円のときには、名義変更に際して60万円の登録免許税を納めなければならないということです。
なお、登録免許税については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書や譲渡契約書などの課税文書に課される税金です。
不動産を無償で生前贈与するときの契約書には、一律200円の印紙税が課されます。
この贈与税は、契約書に200円分の収入印紙を貼る形で納めます。
【収入印紙の例】
贈与税
贈与税とは、親などから財産を受け取ったときに課される税金です。
贈与税には年間110万円の基礎控除があり、以下の計算式で納税額を算出します。
税率と控除額は、基礎控除後の課税価格に対して以下のように定められています。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | 0円 |
| 400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 4,500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55％ | 640万円 |
参照元：国税庁｜No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
たとえば、評価額が3,000万円の実家を子へ生前贈与するときには、以下の贈与税を子が納める必要があります。
このように、実家の生前贈与を受けたときに課される贈与税が高額にのぼってしまうケースは珍しくありません。
もし実家の生前贈与を受けたときに発生する税金を支払うのが難しい場合は、納税資金を確保するために親から自分へ不動産を名義変更したうえで売却するのは選択肢のひとつです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
24時間365日無料査定を実施しておりますので、実家の売却金額の目安を知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
親が生きてるうちに名義変更するときの税金を軽減する3つの方法
実家の生前贈与で発生する税金を少しでも軽減したいなら、以下の方法を検討することをおすすめします。
暦年贈与制度を活用する
暦年贈与制度とは、年間の贈与額が110万円以下なら非課税になる制度です。
そのため、年間で110万円を超えないように家の持分を分割し、毎年少しずつ親から子へ贈与していけば、時間はかかるものの贈与税を納めずに済むようになります。
定期贈与・計画贈与・連年贈与に注意
ただし、贈与が計画的なものと見なされると暦年贈与制度が適用されなくなり、贈与を受けた総額に対して贈与税が課される恐れがあるため、注意が必要です。
たとえば、評価額が1,100万円の実家を毎年10分の1の割合で10年間繰り返し贈与すると、税務署から定期贈与・計画贈与・連年贈与と疑われる可能性があります。
計画的な贈与と見なされることを防ぎたいなら、時期や金額を変えて贈与する対策が有効です。
また、贈与を受けるごとに贈与契約書を交わす方法も効果的です。
【贈与契約書のひな型】
相続時精算課税制度を活用する
相続時精算課税制度とは、合計2,500万円までなら非課税で贈与できる制度です。
実家の評価額が2,500万円以内の場合は、相続時精算課税制度を活用することで贈与税の課税を防げます。
ただし、2,500万円を超える金額に対しては一律20％の贈与税が課されます。
また、相続時精算課税制度はあくまでも税金の先送りに過ぎません。
相続の発生時には相続財産に贈与を受けた額が加算されて相続税が課されるため、前もって納税額を計算し、納付資金を用意しておくことが求められます。
なお、法改正に伴い、相続時精算課税制度にも110万円の基礎控除枠が設けられています。
贈与額が毎年110万円以下なら相続税の課税対象に含めなくてもよくなったため、相続税の節税につながるようになりました。
不動産取得税の軽減措置を活用する
実家の生前贈与を受けたときに課される不動産取得税の負担を抑えたいなら、軽減措置を活用しましょう。
生前贈与を受けた実家が以下の要件を満たしていると評価額から最大で1,200万円を控除できるため、不動産取得税を大幅に抑えられます。
- 取得者自ら居住すること
- 昭和57年1月1日以降に新築されたこと、もしくは新耐震基準を満たしていること
- 住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること
参照元：埼玉県｜住宅又は住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減制度について
評価額から軽減できる金額は、住宅が建築された日によって以下のように異なります。
| 建築日 | 控除額 |
|---|---|
| 昭和57年1月1日～昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 | 450万円 |
| 平成元年4月1日～平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
納税額を少しでも抑えたいなら、まずは生前贈与を受ける予定の実家がいつ建築されたのかを改めて確認しておきましょう。
実家を親が生きてるうちに名義変更する3つのメリット
親が生きているうちに実家の名義変更を行うメリットは、以下の3つです。
相続より簡単に手続きできる
実家の生前贈与を行うメリットとして、相続よりも手続きが容易な点が挙げられます。
ケースによって異なりますが、相続人が複数いる場合には遺産の分割に際して全員で協力して話し合わなければなりません。
ひとりでも非協力的な相続人がいると、相続手続きがまったく進まない恐れがあります。
それに対して、生前贈与では他の相続人の協力は不要です。
贈与を行う側と受ける側で合意し、実家の名義変更を行えば手続きは完了します。
実家を名義変更する流れは、「実家を親が生きてるうちに名義変更する3つの流れ」の章で解説しています。
相続トラブルを未然に防げる
相続トラブルを回避できる点も、親が生きているうちに実家の名義変更を行うメリットです。
親が亡くなって相続が発生すると、誰が不動産を受け継ぐのかを相続人で話し合う必要性が生じます。
しかし相続人同士の仲が悪い、一部に相続人が行方不明、腹違いの子どもがいるなどのケースでは協議がまとまらず、裁判で決着をつけなければならなくなることも珍しくありません。
その点、親が健在のうちに実家の名義変更をしておけば、相続発生時に不動産を巡って揉めることがなくなり、将来的な相続トラブルを未然に防げます。
節税対策につながる
じつは生前贈与は、節税対策としても有効です。
たとえば、生前のうちに財産を贈与しておけば相続財産が少なくなり、結果的に相続税の軽減につながります。
相続税には「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」の基礎控除があるため、生前贈与によって相続財産が基礎控除額を下回れば、相続税を納めずに済むようになります。
また、評価額の上昇が見込まれる不動産を安価なうちに贈与することで、将来的に相続財産の評価額が上がって納めるべき相続税が増えてしまうのを回避できる点もメリットです。
実家を親が生きてるうちに名義変更する2つのデメリット｜生前贈与と相続どちらが得か
ここまで解説してきたように、生前贈与には多くのメリットがあります。
しかし親が生きているうちに実家の名義変更をすべきかどうかは、以下のデメリットを踏まえたうえで慎重に検討することが大切です。
相続よりも税金の負担が増える恐れがある
実家の生前贈与を受ける場合、遺産相続よりも納税額が増えてしまいかねない点に注意が必要です。
実際、名義変更の手続きだけで比べると、遺産相続より生前贈与のほうが圧倒的に納税額が増えます。
たとえば、登録免許税は生前贈与のほうが5倍高くなります。
遺産相続時には課されない不動産取得税も納めなければなりません。
ただし、生前贈与と遺産相続のどちらがお得になるのかは、相続財産の合計額や状況によって異なるため一概にはいえません。
そのため、実家の生前贈与と遺産相続のどちらを選択すべきかで迷っているのなら、税理士などの専門家に相談し、実際にかかる贈与税と相続税を比較したうえで決めることをおすすめします。
相続税が課される可能性がある
実家の生前贈与を受けたときには贈与税が課されますが、ケースによっては相続税が課される点に注意しましょう。
なぜなら、相続開始前7年以内に贈与を受けた財産は、贈与税を納めていたとしても相続財産に加算されて相続税の課税対象として扱われるからです。
参照元：国税庁｜令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし
そのため、実家の生前贈与を検討しているときには、親が元気なうちに手続きを進めることが大切といえます。
ただし、すでに納税済みの贈与税については、二重課税を防ぐために相続税から控除することが可能です。
その際には贈与契約書など贈与の事実が確認できる書類を添付する必要があるため、生前贈与を受けるときにはしっかりと贈与契約書を交わしておきましょう。
なお、相続税は相続財産が多いほど税率が高くなる仕組みとなっており、納税額が1,000万円を超えるケースは少なくありません。
実際、国税庁の「令和5年分相続税の申告事績の概要」によると、相続税を課された方の平均納税額は1,930万円でした。
相続税は原則として現金で納めなければなりません。
そのため相続税の支払いが難しいときには、実家を売却して納税資金を確保するのは選択肢のひとつです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
全国を対象に無料査定を行っておりますので、実家の売却金額の目安を知りたいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
なお、相続税について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
実家を親が生きてるうちに名義変更する3つの流れ
親が生きているうちに実家を名義変更する手続きは、以下3つの流れに沿って進めていきます。
生前贈与に関する同意を得る
まずは実家の生前贈与について家族間で話し合い、全員の合意を得ることが大切です。
兄弟姉妹がいるにもかかわらず、特定の子どもが実家を生前贈与するとなるとトラブルの原因となりかねません。
そのため、ひとりの子どもに実家を生前贈与するなら、実家の評価額と同じ財産をほかの子どもに生前贈与するなどの取り決めを交わし、トラブルの種を未然につんでおきましょう。
贈与契約書を交わす
次に、親子間で贈与契約書を交わします。
贈与契約書は、贈与の事実と内容を証明するための重要な書類です。
たとえ家族間の贈与でも、贈与契約書を作成していないと「言った」「言わない」のトラブルになりかねません。
税務署への贈与税・相続税の申告時にも、贈与契約書が証拠として役立ちます。
そのため、不要なトラブルを避けたいなら、以下の内容を漏れなく明記した贈与契約書を作成しましょう。
- 贈与者（親）と受贈者（子ども）の氏名・住所
- 贈与する日
- 贈与する不動産の詳細（所在地、土地の面積、家の床面積など）
- 贈与する方法
- 登記手続きを行う人
- 登記手続きの費用負担者
なお、漏れがあると贈与契約書が無効になる恐れがあるため、登記手続きの専門家である司法書士に依頼して作成してもらうことをおすすめします。
登記申請を行う
最後に不動産の名義を変更する手続きを、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
申請方法は「窓口」「郵送」「オンライン」の3種類ですが、いずれも書類に不備があると受けつけてもらえません。
実家の名義変更は重要な手続きであるため、贈与契約書の作成と同じく司法書士に依頼して行ってもらうとよいでしょう。
なお、実家の名義を変更する流れは以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
実家を親が生きてるうちに名義変更せずに売却する2つの方法
ここまで解説してきたように、実家の生前贈与を受ける際には多額の税金がかかります。
そのため、「税金を支払うのが難しい」「今後も実家を自分で活用する予定がない」のなら、親が生きているうちに実家を売却し、現金化してしまうのもひとつの手です。
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、物件の状態によって適している方法は以下のように異なります。
あなたの実家の条件に合った売却方法を参考にしてください。
立地・建物の状態がよければ不動産仲介業者に依頼する
あなたの実家の立地や建物の状態がよければ、不動産仲介業者に相談しましょう。
仲介では、マイホームの購入を考えている一般個人の方が買い手となります。
したがって、そのまま住める状態の家であったり、駅から徒歩10分以内など立地条件がよかったりする場合は相場に近い価格で売却できる可能性があります。
一方で、住むにあたって多額のリフォームが必要、駅から徒歩15分以上かかるなど条件が悪い物件は、一般個人の買い手から敬遠されかねません。
これらの条件に当てはまる家は、次の見出しで解説するように専門の買取業者に相談することをおすすめします。
立地・建物の状態が悪ければ専門の買取業者に売却する
築年数が古く建物や設備の状態が悪い、駅や繁華街から遠く離れていて立地条件がよくないときには、専門の買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者は、買い取った物件にリフォームを施して資産価値を向上させてから再販するビジネスを展開しています。
そのため、一般個人の買い手からは敬遠されるような家でも、価値を見出して適正価格で買い取ることができるのです。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
立地や建物の状態が悪い家でもスピーディーに、かつ適正価格で買い取ることが可能なため、まずはお気軽に無料査定をご活用ください。
なお、査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してお問い合わせいただければ幸いです。
まとめ
実家の生前贈与を受けるときにかかる税金は、不動産取得税・登録免許税・印紙税・贈与税の4種類です。
親が生きているうちに実家の名義変更をしておけば相続トラブルを未然に防げるだけでなく、節税対策につながるメリットがあります。
しかし、結果的に相続よりも税金の負担が増える恐れがあるため、生前贈与を受けるかどうかは納税額をシミュレーションしたうえで判断することをおすすめします。
また、生前贈与を受けても実家を使う予定がないなら、売却を検討するのは選択肢のひとつです。
親が生きているうちに実家を売却すれば名義変更にかかる税金を負担しなくてよくなるだけでなく、相続もスムーズに進められるようになります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、築年数が古く状態の悪い家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、フジテレビの「newsイット！」にも訳あり物件専門の買取業者として紹介されました。
「税金を支払いたくない」「実家をできる限り高く早く売却したい」とお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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