株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
ボロ家を売却する6つの方法
ボロボロの家でも、売却できる方法は以下6つあります。
それぞれの売却方法の特徴、メリット・デメリットを一覧にしたので、ご自身に合う売却方法をご選択ください（リンクから該当の見出しに移動します）。
| 売却方法 | 特徴（ポイント） |
|---|---|
| 1. 古家付き土地として仲介で売却 | ・解体費用をかけずに「現状のまま」売り出す基本スタイル ・固定資産税の軽減を受けられる ・DIY層などもターゲットにできる ・買主から解体費用分の値引きを求められやすい |
| 2. リフォームして仲介で売却 | ・建物の不具合を解消し「即入居可」の状態にする攻めの手法 ・資産価値を高めて高値売却を目指せる ・多額の初期投資が必要 ・内装の好みが買主と合わないリスク |
| 3. 解体・更地にして仲介で売却 | ・ボロ家を解体して更地として売却 ・新築マイホーム検討層にアピールできる ・解体費用の先行投資が必要 ・固定資産税が大幅に増額する可能性 |
| 4. 仲介のサポートで親族・知人へ売却 | ・身近な縁故に声をかけて売却 ・広告費不要で話が早い ・「みなし贈与」として重税が課される恐れがある ・口約束でトラブルになりやすい |
| 5. 専門の不動産買取業者に売却 | ・不動産買取業者へ物件を直接売却 ・迅速かつ確実に売却可能（最短数日で現金化） ・売却後の売主の責任も免除される ・仲介相場より価格は安い傾向 |
| 6. 空き家バンクに登録 | ・自治体が運営する空き家特化の登録制度 ・ボロ家でも登録しやすい ・民間のような積極的な営業活動やサポートは期待できない |
仲介業者に売却を依頼する｜時間がかかっても高値で売りたい人向け
ボロ家を売却する方法の1つ目は、「仲介業者に売却を依頼する」ことです。
仲介は、不動産会社と媒介契約を結び、一般の購入希望者を広く募る方法です。
不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、売買取引をサポートする不動産売買形態。
一般の個人の買主から購入希望者を募集する。
売買の成否と売却期間（数カ月～1年以上）は物件の条件に左右されやすい。
仲介業者に依頼してボロ家を売却する方法は、以下4つです。
仲介ではマイホームの購入を考えている一般個人の買い手をターゲットにしているため、基本的にボロ家のままでは売れにくいのが実情です。
結果として、仲介では売却のために解体やリフォームなどの費用がかかることが一般的です。
もちろんそのまま売りに出すことも可能ですが、売れる保証はほとんどありません。
もし費用をかけず確実に短期間でボロ家を売却したいのであれば、専門の不動産買取業者への売却がおすすめです。
専門の不動産買取業者は独自の再生・再販ノウハウを持っており、ボロ家でもそのままの状態で買い取ってくれるからです。
ボロ家をとにかく早く手放したい方は、「専門の買取業者に売却する｜ボロ家を現状のまま確実に売却したい人向け」をご参照ください。
以下では、ボロ家を仲介で売却する方法の特徴をそれぞれ解説します。
そのままの状態（古家付き土地）で売却する
仲介業者に売却を依頼する際の1つ目の方法は、「そのままの状態(古家付き土地)で売却する」ことです。
一般的に、戸建て住宅は築年数が20年を超えると、建物の価値が著しく低下します。
そのため、ボロ家をそのままの状態で売却する場合は、土地もセットにして、土地の価格で売却を目指すのが基本的です。
ボロ家を古家付き土地として売却するメリットとデメリットをまとめました。
| 古家付き土地で売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・解体費用がかからない ・売却できるまで固定資産税の軽減措置を受けられる ・古民家再生やリフォームを希望する層の買主にアピールできる |
| デメリット | ・買い手に解体の手間と費用がかかる ・解体費用分の値引き交渉をされる可能性が高い ・売却時に建物の瑕疵（不具合）の明示が必要 |
一般的に、古家の解体には100万円以上の費用がかかりますが、そのままの状態で売却すれば解体費用を削減できるため、手出しが少なくて済みます。
一方で、マイホームを新築するための土地を探している層からのニーズは低く、解体費用分を値引きしなければ売れない場合が一般的です。
また、売却する家の欠陥や不具合をすべて売主に明示する義務（告知義務）があるため、状態によっては買主から敬遠されることもあるでしょう。
ボロ家を古家付き土地として売却するのが難しい場合は、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
古家付き土地の売却方法や相場を知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
リフォームして売却する
リフォームして売却するのも、1つの手です。
外壁や設備などに不具合や問題がある場合はリフォームで再生し、購入した人がすぐに住める状態にしてから売りに出すと、買い手が早く見つかる可能性が高まります。
ボロ家をリフォームして売却するメリット・デメリットを以下にまとめました。
| リフォームして売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・建物自体の価値が高まり高値売却が期待できる ・「すぐに住める状態」を求める買主にアピールできる ・思い入れのある建物を残したまま引き渡せる ・価格交渉での値引き幅を抑えられる |
| デメリット | ・売却前に多額のリフォーム費用を自己負担する必要がある ・「自分好みに改装したい」層の需要を逃す可能性がある ・買主の好み（内装・設備）に合わないと売れ残るリスクがある ・リフォーム代金分を売却価格に上乗せできるとは限らない |
値引き交渉に遭いやすい古家付き土地と比べ、リフォームして建物自体の価値を高めることで、土地の価格以上で売却できる可能性もあります。
ただし買主や売却時期の見通しがない中で、リフォーム費用を捻出するリスクを負わねばなりません。
さらに、リフォームが買主のニーズに合わなければ売れ残る可能性もあります。
費用をかけてリフォームしても売却できる保証はないため、不動産業者と相談してから着手する方が無難です。
なお、耐震性の強化や省エネルギー対策の性能基準を満たす工事を行う場合は、リフォームに補助金が使える場合もあります。
詳細は以下の記事で解説しているので、ボロ家のリフォームに補助金を使いたい方は参考にしてください。
解体して更地の状態で売却する
ボロ家を解体し、更地の状態で売却する方法もあります。
更地で売却するメリット・デメリットを以下にまとめました。
| 解体して更地で売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・新築希望者にニーズが高く売却しやすい ・建物の瑕疵（欠陥や不具合）を気にせずに済む（売却後のトラブルを防げる） ・土地の形状や広さが視覚的に伝わりやすい ・契約時の瑕疵担保責任に関する条項をシンプルにでき、スムーズな取引が可能 |
| デメリット | ・事前に100万円単位の解体費用を自己負担する必要がある ・固定資産税の軽減措置が外れ税額が増額する ・売却時期の見通しが立たない中で解体費を先に支払う必要がある ・解体後の土地の状態（地中障害物など）によっては、追加の調査費用がかかる場合も |
購入後すぐに建築工事に着手できる更地は、マイホームの新築を目的に土地を探している層からの需要が高く、古家が残っている状態と比べても買い手が見つかりやすい傾向にあります。
また、建物を解体するため、建物の瑕疵に対する責任（契約不適合責任※）を問われずに済むのもメリットです。
引き渡された目的物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しない場合に、売主が負う責任のこと。
売主は買主から補修や代金減額、損害賠償、契約解除を請求される可能性がある。
参照元：e-Gov法令検索「民法第562条、563条、564条」
ただし、費用をかけて解体しても売れる保証はなく、以下の解体費用が丸ごと赤字になるリスクもあります。
【一戸建て住宅の解体費用相場（1軒）】
- 木造：100万～250万円
- 鉄筋コンクリート造：200万～400万円
さらに、アスベストや地中埋没物などが見つかった場合には処理費用が上乗せされ、さらに高額な費用を負担しなければならなくなる恐れもあります。
そのため、解体費用を負担せずにボロ家を手放したいと考えているなら、まずはそのままの状態で専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
ボロ家を再生して活用するノウハウを豊富に持ち合わせている専門の不動産買取業者なら、そのままの状態で買い取ってくれるからです。
家の解体費用の相場を詳しく知りたい方は、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
親族などに売却する
親族や知人に購入希望者がいないか、声をかけてみるのも一つの手です。
| 親族などに売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・気軽に声をかけられる ・広告費をかけずに売却先を探せる |
| デメリット | ・買主（親族）に対して高額な贈与税が課される恐れがある ・口約束でトラブルになりやすい |
一般の市場では買い手がつきにくいボロ家でも、隣地に住む親族や、DIYを趣味とする友人であれば、土地の有効活用や趣味の場として興味を持つ可能性があります。
確率の高い方法とはいえませんが、まずは身近なところから当たってみる価値はあるでしょう。
ただし、たとえ親しい間柄であっても、相場よりも極端に安い価格で売却するのは禁物です。
著しく低い金額で譲渡すると、税務署から「みなし贈与」と判断され、買主（親族）に高額な贈与税が課される恐れがあるため（相続税法第7条）、近隣の相場を調べ、適正な価格を設定する必要があります。
また、親族間の売買では口約束や曖昧な取り決めで済ませがちですが、契約の証拠がなければ将来「雨漏りがあるとは聞いていない」「境界線が違う」といったトラブルになりかねません。
そのため、親族間での売買であっても不動産会社を仲介に入れて正式な売買契約書を作成し、重要事項説明を受け、契約内容を書面で残すことが重要です。
親族間で不動産を売買する際の適正価格については、以下の記事で詳しく解説しています。
専門の買取業者に売却する｜ボロ家を現状のまま確実に売却したい人向け
ボロ家を売却する2つ目の方法は、「専門の買取業者に売却する」ことです。
買取では、専門の不動産買取業者が買い手となって直接物件を購入します。
買取にもメリットとデメリットがあるため、自分たちに合っているかどうかを慎重に検討したうえで適切な売却方法を判断することが大切です。
以下、買取のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。
メリット
専門の不動産買取業者による買取には、以下の4つのメリットがあります。
- 現状のまま売却できる
- 確実に売却できる
- 短期間で売却できる
- 契約不適合責任を気にする必要がない
買取の最大のメリットは、ボロ家を現状のまま確実に売却できることです。
専門の不動産買取業者には購入した物件を再生し、運用するノウハウがあります。
売主側で事前にボロ家の解体やリフォームを行う必要がないのは、費用面でも時間面でも大きな利点といえるでしょう。
また、買主を探す必要がない点もメリットです。
売主が買取金額に納得したら売買契約が成立し、最短数日～1カ月程度で現金化できます。
さらに、業者は物件に不具合や欠陥があることを前提に買い取るため、売主の契約不適合責任を免責してもらえることも安心材料につながる要素です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も訳あり物件専門の不動産買取業者として、他社では断られるようなボロボロの家や長年放置された空き家を積極的に買い取っております。
豊富な買取実績を活かして平均1カ月程度での迅速な買取が可能ですので、ボロ家を今すぐ手放したい方は以下のフォームから弊社までお気軽にご相談ください。
>>【ボロ家でもそのままスピード買取】無料で買取査定を依頼する
デメリット
専門の不動産買取業者に買取してもらうことでボロ家を確実に売却できますが、以下の2つのデメリットがあります。
- 専門の不動産買取業者でないと断られることがある
- 相場より安くなりやすい
一口に不動産買取業者といっても、その特徴は千差万別です。
マイホーム向けの中古物件を専門に扱う不動産買取業者にボロ家の売却を相談しても、活用ノウハウがないために断られてしまいかねません。
そのため、ボロ家を売却する場合は、空き家やボロ家の買取実績が豊富な専門の不動産買取業者に依頼することが重要です。
また、買取での売却価格は仲介の売却相場よりも安くなる傾向にあります。
なぜなら、ボロ家を再生するために必要なリフォーム費用などが買取価格から差し引かれるためです。
それでも、仲介でいつ売れるか見込みが立たず、その間にもボロ家の固定資産税や維持管理費がかかり続けることを考えれば、短期間で売却・現金化できるメリットの方が大きいといえるでしょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）も、そのような訳あり物件を専門に買い取る不動産買取業者の一つです。
豊富な買取実績があるので、他社で断られたボロ家でもスムーズに買い取ることが可能です。
ボロ家を今すぐ売却したい方は、以下のフォームから弊社までお気軽にお問い合わせください。
>>【ボロ家でも現状のままスピード買取】無料で買取査定を依頼
空き家バンクに登録する｜お手軽に売却の第一歩を踏み出したい人向け
ボロ家を売却する方法の3つ目は、「空き家バンクに登録する」ことです。
空き家バンクは、不動産会社や社団法人が運営しており、自治体などを介して売主と買主をマッチングさせるサービスを行っています。
空き家バンクにも、メリットとデメリットがあるので、以下で詳しく確認しておきましょう。
| 空き家バンクに登録 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・いつか売りたいと考えている空き家を売りやすい ・空き家専門サイトなので売却ハードルが下がる |
| デメリット | ・民間のような積極的な営業・客付けがないため、売却時期が読みにくい ・買主からの問い合わせを待つしかない ・条件交渉やトラブル対応は当事者間の自己解決 |
登録されている空き家は状態の良くない物件も多く、他の物件と比較されても見劣りしにくいため、売却ハードルが下がります。
利用期間の制限もなく、売却にあまり手間をかけたくない方にも利用しやすいでしょう。
無料で利用できる点もメリットです。
ただし、買取希望者がサイトで自分の物件を見つけてくれない限り、売却に繋がらない点がデメリットです。
運営側に売却活動のサポートも期待できないので、売却までに時間がかかりがちです。
早くボロ家を売却したい場合は、不動産業者に仲介を依頼するか、買取業者に直接売却する方が確実でしょう。
空き家バンクの実態については、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
【仲介・買取】ボロ家を売却する流れ
ボロ家を売却する方法には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
どちらを選ぶかによって、売却完了までの期間や手間、売主が負うべき責任の範囲が大きく異なります。
それぞれの具体的なステップを理解し、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。
仲介で売却する6ステップ
仲介でボロ家を売却する際は、以下6つのステップで行います。
査定依頼を出す
まずは、不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。
査定には、データをもとに概算価格を出す「机上査定」と、担当者が現地を訪問して建物の状態を確認する「訪問査定」があります。
ボロ家の場合、建物の劣化状況や周辺環境が価格に大きく影響するため、最初から訪問査定を依頼するのが確実です。
また、査定額は会社によって異なるため、必ず複数の不動産会社に依頼し、比較検討しましょう。
仲介契約を結ぶ
査定額や担当者の対応に納得できたら、不動産会社と仲介契約（媒介契約）を結びます。
仲介契約には以下の3種類があり、それぞれ契約期間や報告義務の頻度が異なります。
| 契約の種類 | 依頼できる社数 | 自分で買主を探せるか | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | 不可 | 報告頻度が高く、手厚いサポートが期待できる |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 可 | 1社に任せつつ、自分でも買主を探せる |
| 一般媒介契約 | 複数社 | 可 | 複数の会社に競争させられるが、報告義務がない |
ボロ家は販売活動が難航しやすいため、1社に注力してもらえる「専任」または「専属専任」を選択することが一般的です。
販売活動を行う
契約締結後、不動産会社は指定流通機構（レインズ）への登録や、ポータルサイトへの掲載、チラシ配布などの販売活動を開始します。
広く情報を公開することで購入希望者を募りますが、ボロ家の場合は問い合わせが来ないことも珍しくありません。
反響が少ない場合は、価格の値下げや、リフォームの提案など、販売戦略の見直しを迫られる場面も出てくるでしょう。
内見対応を行う
購入希望者が現れたら、実際に物件の中を見てもらう「内見」の対応をします。
内見時の印象は購入の決断を左右するため、事前の掃除や換気、整理整頓は欠かせません。
しかし、ボロ家の場合は、雨漏りの跡や床のきしみ、カビの臭いなどがマイナス印象となり、成約に至らないケースが多々あります。
居住中の場合は、土日にスケジュールを空けて対応する必要があり、売主にとって負担となる作業です。
売買契約を結ぶ
買主が決まったら、売買契約を締結します。
宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、契約書に署名・捺印し、買主から手付金を受け取ります。
契約時に「契約不適合責任」に関する条項も設定しておくことが必要です。
前述したように、引き渡し後に契約内容と異なる不具合（シロアリ被害や雨漏りなど）が見つかった場合、売主が修補や損害賠償の責任を負わなければなりません。
築年数の古いボロ家では、売却後に欠陥が発覚するリスクが高いため、空き家の欠陥は包み隠さず契約書面に記載しましょう。
仲介手数料を支払う
売買契約時と決済時（引き渡し時）の2回に分けて、不動産会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料の上限は以下のように定められています（速算式）。
ただし、売買価格が800万円以下の「低廉な空き家」の場合、特例により最大33万円（税込）の手数料がかかる可能性があります（2024年7月1日の法改正による）。
ボロ家を安く売却した場合、売却金額に対して手数料の割合が高くなる点には留意しましょう。
買取で売却する4ステップ
ボロ家を買取で売却する流れは、以下のとおりです。
買い手を探す活動が不要なため、スピーディーに現金化できるのが最大の魅力です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）のような訳あり物件専門の不動産買取業者であれば、ボロボロの空き家でもそのままの状態で、かつ短期間で買い取れます。
手間をかけずに確実にボロ家を手放したい方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
買取査定を依頼する
まずは不動産買取業者のWebサイトや電話から査定を依頼しましょう。
仲介と同様に、物件の基本情報を伝えるだけで、早ければ当日～数日中に概算の査定額が提示されます。
正確な金額を知るために現地調査を依頼する場合でも、業者がプライバシーに配慮した方法で訪問してくれて、仲介のような売却活動もないため、近所に知られずに進められます。
買取業者が査定額を提示する
現地調査の結果をもとに、買取業者が正式な買取価格を提示します。
一般的な不動産会社では断られるようなボロ家でも、専門業者なら再生ノウハウを持っているため、適正な価格を提示できます。
仲介とは異なり、査定の提示額がそのまま「売れる金額」となるため、資金計画が立てやすいのもメリットです。
この際に、金額だけでなく「不用品をそのままで引き渡せるか」「いつ現金化できるか」といった条件も確認しましょう。
査定額に納得出来たら売買契約を締結する
提示された金額と条件に納得できたら、売買契約を結びます。
買取の最大のメリットは、この契約において「契約不適合責任」が免責（なし）になるケースがほとんどである点です。
買主がプロの不動産会社であるため、建物の不具合も含めて買い取る形となり、売却後に売主が修繕責任を問われることはありません。
老朽化したボロ家であっても、将来のトラブルにおびえることなく、安心して契約できます。
売却金額を受け取る
契約手続きが完了したら、決済と同時に物件の引き渡しを行います。
仲介の場合は数カ月かかるところ、買取であれば最短数日～1カ月程度で売却代金全額を受け取れることも買取の大きなメリットです。
司法書士による登記手続きなども業者が手配するため、売主の手間はほとんどありません。
年間買取件数2,000件（2025年実績）を誇る弊社AlbaLink（アルバリンク）は、東証上場企業の信用力と豊富な資金力で、スムーズな決済をお約束いたします。
ボロ家を今すぐ売却して現金化したい方は、以下のフォームから弊社までお気軽にお問い合わせください。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
ボロ家でも高く売却できる3つのコツ
条件の悪いボロ家を高く売却するコツは以下の3つです。
ボロ家を少しでも高く売りたい方は、事前にポイントを押さえておきましょう。
複数の不動産業者に査定を依頼する
ボロ家を少しでも高く売却するためには、複数の不動産業者に査定を依頼するのがポイントです。
業者によって得意なエリアや不動産種別が異なるため、査定額にも数十万～数百万円の差が付くこともあります。
そのため、1社のみの査定で依頼する業者を決めると、相場よりも低い金額で売却することにもなりかねません。
しかし、複数の不動産業者に査定を依頼することで、自分が所有するボロ家の価格相場がわかるため、極端に低い金額で売却するリスクを回避できます。
少しでも高く買取してもらうためにも、3社を目安に査定依頼を出してみましょう。
弊社 AlbaLink （アルバリンク）でも、無料の買取査定に対応しているので、査定候補の1つとして入れてもらえたら幸いです。
実績が豊富な不動産業者を選ぶ
ボロ家を適正価格で売却するためにも、実績が豊富な不動産業者を選びましょう。
仲介での売却実績が豊富な不動産仲介業者の場合、ボロ家でも立地などその他の条件に着目し、買い手を見つけるための販売活動を積極的に行なってくれる可能性が高いです。
一方、買取実績が豊富な不動産買取業者はボロ家でも収益化を図れるノウハウがあるので、より高値で買い取ってもらうことが可能です。
不動産業者の実績は公式ホームページに掲載されていることが多いため、事前に不動産の取り扱い実績を確かめましょう。
なお、当サイトを運営する弊社 AlbaLink（アルバリンク ）は、ボロ家や空き家専門の買取業者として年間買取数約2,000件の豊富な買取実績を持ち、フジテレビNewsイット！をはじめとする数々のメディアでも紹介されてきました。
全国放送で紹介され、知名度も上がっているだけでなく、弊社はお客様からも高い信頼を得ています。
実際のお客様の声は買取事例とともに次項で紹介します。
アルバリンクがボロ家を780万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置されたボロ家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもしていたのに、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」とご満足いただけました。
また、不用品で室内が溢れかえった空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
また、弊社はお客様からの評価だけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業としての社会的信用も得ています。
引用元：株式会社AlbaLink
信頼できる不動産買取業者に安心してボロ家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定からご相談ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
口コミの評価が高い不動産業者を選ぶ
不動産業者を選ぶ際は、口コミの評価が高いかどうかも重要なポイントです。
実際に不動産業者を利用して買取してもらった方の口コミを参考にすることで、企業の丁寧さや販売力の高さなどを判断できます。
ただし、ネットの口コミサイトに投稿されている意見の中には、偏見のある意見も紛れているため、口コミを参考にする際は、投稿された意見を見極めることも重要です。
ちなみに、弊社AlbaLink（アルバリンク ）のGoogleクチコミはありがたいことに「4.6」と高評価をいただいております。
実際、弊社に買取依頼されたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉が多数寄せられております（下記Google口コミ参照）
引き続き、皆様が心地よく取引できるようにサポートさせていただきますので、ボロ家の売却にはアルバリンクをぜひご検討ください。
>>【口コミで選ぶならアルバリンク】無料で買取査定を依頼する
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ボロ家の売却時にかかる3つの税金
ボロ家を売却する際には、以下の税金が発生します。
買取金額によって税額が異なり、中でも売却益に対して課される譲渡所得税は高額になるケースが多いです。
しかし、高額な税金が発生しても控除や特例などをうまく活用すれば、節税できる可能性があります。
税金で損をしないためにも、ここからはボロ家の売却時に発生する税金について詳しく解説していきます。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書などの課税文書に課される税金のことです。
実際にお金を支払うのではなく、契約書に収入印紙を貼る形で納税する仕組みとなっています。
印紙税は契約書記載の契約金額に応じて、税額が異なるため、事前の確認が必要です。
契約金額に対して印紙税額がいくらかかるのか、以下の表でまとめていきます。
また、契約金額が10万円を超える場合は、軽減税率が適用されるため、その場合の金額についても合わせてまとめておきます。
| 契約書記載の契約金額 | 印紙税額 | 軽減税率適用時の印紙税額 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
参照元：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
例えば、ボロ家が980万円で売却できた場合の印紙税は、本来は10,000円がかかりますが、軽減税率が適用された場合は5,000円です。
登録免許税
登録免許税とは、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きを行う際に必要な税金です。
基本的に、不動産売却における所有権移転登記の費用は、買主側が全額負担する形が一般的です。
売主が支払う必要はないので、費用負担の心配は要らないでしょう。
しかし、住宅ローンが残っているボロ家を売却する場合は、引き渡し前にローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。
その際の手続きにおける登録免許税は、買主負担となり、不動産一件につき1,000円がかかります。
土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、それぞれに免許税がかかるため、合わせて2,000円が発生します。
また、手続きが面倒で司法書士に依頼する方も多いでしょう。
司法書士に依頼して抵当権の抹消を行う場合は、依頼料も発生します。
司法書士によって料金設定は異なりますが、手続きにかかる費用+依頼料として別途2〜7万円を支払う必要があります。
できるだけ費用を抑えたい方は、自分で手続きを行うのがおすすめです。
とはいえ、司法書士に依頼すれば過不足なくスムーズに手続きを進めてくれるため、時間や手間をかけたくない方に向いています。
譲渡所得税
譲渡所得税は、売却益が発生した場合に課せられる税金で、以下の計算式で求められます。
譲渡所得税を算出する場合は、売却時に発生した譲渡所得を求めなければいけません。
譲渡所得を求める計算式は、以下の通りです。
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことです。
具体的には、不動産の購入費用や建築代金、各種税金、仲介業者に依頼した際の手数料など、が挙げられます。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかる費用のことです。
具体的には、仲介業者に依頼した際の手数料や契約書にかかる印紙税、解体費用などが挙げられます。
譲渡所得に課される税率は、以下の表を参考にしてください。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 計 |
|---|---|---|---|
| 5年超え （長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以内 （短期譲渡所得） | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
譲渡所得税は少しわかりづらいため、具体的な数字を出して解説していきます。
不動産売却価格:3,000万円
取得費:2,000万円
譲渡費用:150万円
所有期間:10年
上記のケースで譲渡所得の計算式に当てはめると、以下のようになります。
上記で求めた費用を、譲渡所得税の計算式に当てはめると以下の通りです。
また、譲渡所得税では3,000万控除の特例が受けられる可能性があります。
売却するボロ家が自らの居住用で、一定の条件を満たした場合は「マイホームの3,000万円控除の特例」が適用されます。
また、相続した実家を売却する際にも一定の条件を満たすと、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用できる可能性が高いです。
譲渡所得から特別控除を差し引いた際に金額がプラスだった場合、定められた税率をかけて算出した譲渡所得税を支払わなければなりませんが、算出した譲渡所得税がマイナスだった場合、税金は発生しません。
例えば、上記のケースで言うと、譲渡所得850万円から3,000万円の特別控除を差し引くと、マイナスになるため税金が発生しないのです。
ただし、特別控除は誰でも受けられるわけではありません。
一定の条件を満たすこと、かつ不動産を売却した翌年に確定申告を行うことが適用の条件となります。
まずは、自分が所有するボロ家が適用条件を満たしているかどうかを確認しましょう。
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
なお、譲渡所得税の特例についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
ボロ家を放置するリスク4選
誰も住んでいないボロ家を所有し続けることには、金銭的・法的なリスクが伴います。
ここでは、ボロ家を放置することで発生する4つの重大なリスクについて解説します。
上記のリスクを回避するには、専門の不動産買取業者にボロ家をそのまま売却するのが確実です。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、ボロ家や空き家などの訳あり不動産を専門に買い取る不動産買取業者です。
弊社には、独自の物件再生・再販ノウハウがあるため、長年放置された空き家や倒壊寸前のボロ家でもそのままの状態で買い取ることが可能です。
ボロ家のリスクから今すぐ解放されたい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
固定資産税がかかり続ける
不動産を所有している限り、毎年「固定資産税」と地域によっては「都市計画税」がかかり続けます。
通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。
しかし、2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法（空き家法）により、放置されて管理状態が悪い「管理不全空き家※」に指定され、自治体からの勧告を受けると、この特例が解除されることになりました。
そのまま放置すると特定空き家（倒壊の危険性や衛生・景観・周辺環境を悪化させる空き家）になるおそれがある状態の空き家のこと。
参照元：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
特例が解除されると、土地の固定資産税は元の税率（最大6倍）に戻ってしまいます。
「家があるから税金が安い」という常識は、管理されていないボロ家には当てはまらないので注意しましょう。
倒壊などで損害賠償を請求される
老朽化したボロ家が倒壊したり、屋根瓦や外壁が落下したりして他人に怪我をさせた場合、所有者は多額の損害賠償責任を負う可能性があります。
これは民法第717条（土地工作物責任）に基づくもので、所有者に過失（落ち度）がなくても責任を負わなければならない（無過失責任）とされています。
公益財団法人日本住宅総合センターの試算によると、空き家が倒壊して隣家を全壊させ、居住していた夫婦と子供が死亡した場合の損害賠償額は、約2億860万円にものぼるとされています。
ボロ家を放置すれば、こうした大きな損害を招きかねません。
そのような事態に陥る前に、専門の不動産買取業者に相談してみましょう。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）では、倒壊寸前の空き家をはじめとする全国のボロ家を積極的に買い取っております。
どのような状態のボロ家でも現状のまま買取いたしますので、古い家の管理や処分にお困りの方は弊社までお気軽にお問い合わせください。
以下の記事では、倒壊寸前のボロ家を放置するリスクと最適な処分方法を解説しています。
近隣トラブルのもとになる
人の住まない家は急速に劣化し、衛生面や防犯面で近隣住民に多大な迷惑をかけることになります。
- 雑草が生い茂って隣地へ侵入する
- シロアリやネズミなどの害虫・害獣の発生源となる
- 雑草の生い茂った敷地がゴミの不法投棄を招く
また、枯れ葉やゴミが溜まった空き家は放火のターゲットになりやすく、火災が発生すれば近隣を巻き込む大惨事になりかねません。
こうした実害が出始めると、行政に近隣住民からのクレームや苦情が殺到し、次項で解説する「特定空き家」の指定を受ける可能性が高まります。
特定空き家に指定され行政処分を受ける
倒壊の危険があるなど、周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家は、自治体から「特定空き家※」に指定され、厳しい行政処分を受けることになります。
放置すると倒壊の危険性がある、衛生上有害、著しく景観を損ねる、または周辺の生活環境を悪化させる状態にあると認められた空き家のこと。
参照元：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
特定空き家に指定されると、自治体から「助言・指導（注意喚起など）」「勧告」「命令」と段階を踏んで行政処分が重くなり、「命令」に従わなかった場合は、最大50万円の過料が科されます（空家等対策特別措置法第30条）。
それでも改善が見られない場合は自治体によりボロ家が強制解体され（行政代執行）、その数百万円単位の解体費用は、全額所有者に請求されるという厳しい処分です。
強制解体の費用を支払えない場合は、国税滞納処分と同様に財産が差し押さえられることもあるため、ボロ家の放置は厳禁です。
もしボロ家の維持管理にお悩みでしたら、専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）までご相談ください。
空き家の豊富な買取実績と再生・再販ノウハウを活かし、他社で断られたようなボロ家でも迅速に買い取らせていただきます。
相談・査定は無料で承っておりますので、まずは以下のフォームから弊社までお気軽にお問い合わせください。
>>【管理できないボロ家をスピード売却】無料の買取査定を依頼する
管理できない空き家の処分方法を知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
まとめ
記事内でお伝えした通り、ボロ家でも以下の方法で売却することが可能です。
- 仲介業者に売却を依頼する
- 専門の不動産買取業者に売却する
ただし、マイホームの購入を考えている一般の買い手を探す仲介の場合、ボロ家を売却するハードルは高いといわざるを得ません。
売却に際し、リフォーム費用や解体費用がかかることもあります。
その点、専門の不動産買取業者に相談すれば、そのままの状態でボロ家を買い取ってもらえます。
なぜなら、専門の不動産買取業者は取り扱いが困難な物件を、再生・商品化し、活用するノウハウにたけているからです。
そのため、費用をかけず、かつ短期間でボロ家を売却したいなら、実績が豊富な専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク)は、年間相談数約20,000件、年間買取数2,000件の実績豊富な不動産買取業者です。
全国の豊富な買取データをもとに、どのようなボロ家でも適正価格かつスピーディーに買い取らせていただきます。
金額や日程などの希望も含めて全力で対応いたしますので、ボロ家の維持管理や処分でお悩みの方は、ぜひ弊社までお気軽にご連絡ください。
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