株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。ボロ家を売却できる4つの方法！メリットとデメリットも解説
ボロボロの状態でも、売却できる方法は3つあります。
- 仲介業者に売却を依頼する
- 空き家バンクに登録する
- 専門の買取業者に売却する
家の状態が悪くなればなるほど、再生やリフォームに時間がかかり、買取金額が安くなる可能性があります。
また、それぞれの方法にメリットとデメリットがあるため、自分の家や状態に合わせて選ばなければ損してしまうこともあるでしょう。
所有している家の状態に合わせて、適切な方法を選ぶことがポイントです。
上記の3つの方法の中で、確実に買取してもらえる可能性が高いのが「専門の買取業者に売却する」ことです。
売却価格よりも、早く売却したいと考えている方は、専門業者への査定依頼を検討してみてください。
仲介業者に売却を依頼する
ボロ家を売却する方法の1つ目は、「仲介業者に売却を依頼する」ことです。
仲介業者に依頼すれば、築年数が古かったり、外観や内装の痛みが大きかったりしても、売れる可能性が高いです。
仲介業者に売却を依頼する際は、以下の3つの方法があります。
- そのままの状態（古家付き土地）で売却する
- リフォームして売却する
- 解体して更地の状態で売却する
それぞれの売却方法にメリットとデメリットがあるため、自分に合った売却方法を選びましょう。
そのままの状態（古家付き土地）で売却する
仲介業者に売却を依頼する際の1つ目の方法は、「そのままの状態(古家付き土地)で売却する」ことです。
一般的に、戸建ての場合は築年数が20年を超えると、建物部分の市場価値が著しく低下します。
そのため、ボロ家をそのままの状態で売却する場合は、土地もセットにして、土地の価格で売却を目指すのが基本的です。
メリット
古家付き土地として売却するメリットは、以下の3つが挙げられます。
- 解体費用がかからない
- 売却できるまで、固定資産税の軽減措置を受けられる
- リフォームを求めている買主にアピールできる
古家付き土地として売却する大きなメリットは、解体費用がかからないことです。
一般的に、古家を解体するとなると、100万円以上の費用がかかります。
できるだけボロ家を高く買取してもらいたいと考えているのに、解体で100万円以上の費用がかかるとなれば、損をしてしまうかもしれません。
そのままの状態で売却すれば解体費用をカットできるため、手出しが少なくて済みます。
また、土地に家が残ったままの状態は、更地の時と比べて、固定資産税評価額が最大6分の1まで減額されます。
ボロ家を所有している際に、ネックとなる問題なのが「固定資産税」です。
利用していないのに固定資産税をずっと払い続けなければいけないため、大きな負担となるでしょう。
しかし、そのままの状態で売却すれば、固定資産税の軽減措置が受けられるため、税金の面においても大きなメリットが受けられます。
さらに、近年では古い家を安く購入して、リフォームやリノベーションをしている方も多いです。
お店を開業したり、賃貸として運用したりする方も増えてきているため、逆にボロ家のニーズが増えている傾向にあります。
そのような方のニーズに合わせられれば、売却できる可能性が高まるでしょう。
デメリット
古家付き土地で売却するには、多くのメリットがありますが、デメリットもあります。
- 買主が見つかりづらい傾向がある
- 値引きを要求される可能性が高くなる
古家付き土地の場合は、更地よりも買主が見つかりづらい傾向があります。
古家付き土地を購入した方が、自分の家を建てたいと思った際は、まずは残った建物の解体から始めなければいけません。
そのため、自分の家を建てるための土地を探している買主からのニーズは、更地と比べると低いです。
ボロ家がある地域や周辺環境によっては、より買主が見つかりづらくなる可能性もあります。
また、上記では「解体費用がかからないこと」をメリットにあげました。
しかし、買取費用がかからないからこそ、買主から値引きを要求される可能性が高いです。
解体費用分を値引きしなければ売れにくい傾向もあるため、値引き分を考慮して買取価格を決める必要があります。
反対に言えば、値引きに応じることで、相当悪い状態の家でも買取してもらえる可能性が高くなるということです。
売却金額や値引きに関しては、不動産業者とよく相談しながら決めていきましょう。
もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
リフォームして売却する
リフォームして売却するのも、1つの手です。
外壁や設備などに不具合や問題がある場合は、リフォームで再生し、購入した人がすぐにでも住めるような状態にしてから売り出します。
メリット
リフォームして売却する際は、以下の2つのメリットが挙げられます。
- 売却価格を上げられる
- そのまま住んでもらえる可能性が高い
リフォームする大きなメリットは、売却金額を上げられることです。
そのままの状態で売却する際は、解体費用や修繕費用として値引きを要求されることも多くあります。
しかし、あらかじめリフォームして建物自体の価値を高めることで、土地の価格以上で売却できる可能性が高くなります。
そのまま住める状態までリフォームをすれば、より高い金額での売却も期待できるでしょう。
また、いくらボロ家だとしても昔は住んでいた家だからこそ、思い入れがある方も少なくありません。
リフォームをしてそのまま住める状態にしておけば、思い出のある家を残せるのもメリットの1つです。
デメリット
リフォームして売却する際には、デメリットもあります。
- リフォーム費用がかかる
- 必ずしも売れるとは限らない
リフォームをする際は、当たり前のことですが費用がかかります。
買主や売却時期の見通しがない中で、リフォーム費用を捻出する必要があるため、ある程度のリスクを背負わなければいけません。
また、自らリフォームすると、「自分でリフォームしたい」「安く購入して、自分の理想の内装にしたい」という方からの需要も減ってしまいます。
購入後、そのまま住みたい方のニーズに向けてリフォームしなければいけないため、状態によっては費用が高額になることも。
さらに、そのまま住みたい方の希望に合ったリフォームでなければ、需要が合わないため、売れ残りのリスクもあります。
リフォームして綺麗な状態に整えたとしても、必ずしも売れるとは限りません。
リフォームして売却する際はリスクが大きいため、自己判断ではなく、不動産業者と相談しながら行うことが重要です。
また、リフォームでは補助金が出る場合もあります。
補助金をもらう場合は、リフォーム着工前の申請が必要なので、事前にお住まいの地域の補助金制度を確認しておきましょう。
ただし、補助金は予算が上限に達し次第、予定期限日より前に締め切られる場合があります。
受け取れる補助金のチャンスを逃さないためにも、リフォームをすると決めたらすぐに申請を始めましょう。
解体して更地の状態で売却する
解体して更地の状態で売却する方法もあります。
売却する前に、建物部分を取り壊し、土地を更地にしてから売り出します。
メリット
解体して更地の状態で売却する際は、以下の2つのメリットがあります。
- 更地の人気が比較的高い
- 瑕疵を気にせず売却しやすい
土地を探している方の中には、マイホームを建てる目的の方が多いです。
そのため、購入後すぐに建築を始められる更地は、建物が残っている状態と比べても人気が高い傾向にあります。
また、瑕疵を気にすることなく売却できるのもメリットの1つです。
売却する家に欠陥や不具合があった場合は、すべて売主に明示した状態で契約することが定められています。
明示せずに売却すると規約違反となり、大きなトラブルに発展する可能性があります。
建物が残った状態で売却する際は、建物部分の瑕疵は基本的に免責できますが、契約書に明記する必要があるため、状態によっては買主から敬遠されることもあるでしょう。
あらかじめ解体しておけば、売却後のトラブルも避けられるため、スムーズな取引を行いやすいです。
デメリット
解体して更地の状態で売却する際は、以下の2つのデメリットもあります。
- 解体費用がかかる
- 年をまたぐと固定資産税が増える
更地の状態で売却する際は、建物を解体しなければいけません。
状態によっては、解体費用と設置費用が高額になる場合もあるでしょう。
基本的に、不動産会社に買主を探してもらって売却する方法なのですが、売却時期の見通しも立てづらいです。
その状態で費用を負担しなければいけないため、経済的な負担が大きくのしかかるでしょう。
また、更地の状態で年をまたぐと、固定資産税が増額するのもデメリットの1つです。
更地の状態での売却は、経済面での負担が大きいため、不動産業者としっかり戦略を考えてから行動する必要があります。
確実に売り切るという戦略を考えるまでは、解体せずそのままの状態で残しておくことをおすすめします。
とはいえ、更地にする際は補助金が利用できます。
解体費用の坪単価の相場は、以下の表を参考にしてください。
| 家の構造 | 坪単価 | 解体費用相場 |
|---|---|---|
| 木造 | 3～5万円 | 30坪：90万～150万円 40坪：120万～200万円 50坪：150万～250万円 |
| 鉄骨造 | 5～7万円 | 30坪：150万～210万円 40坪：200万～280万円 50坪：250万～350万円 |
| 鉄筋コンクリート | 6～8万円 | 30坪：180万～240万円 40坪：240万～320万円 50坪：300万～400万円 |
解体業者によって差はあるものの、およその相場として目安にしておくと良いでしょう。
費用で損をしないためにも、三社を目安に見積もりを取り、比較しておくとよいです。
また、建物以外の解体をする際にも、「付帯工事費用」がかかります。
| 付帯工事の例 | 費用相場 |
|---|---|
| 残置物撤去処分 | 1㎡あたり8,000円～1万円 |
| ブロック塀撤去処分 | 1㎡あたり2,000円～3,000円 |
| 門の撤去処分 | 約30,000円〜110,000円 |
| 庭木の撤去・庭石の撤去 | 高さ3~4㎡、太さ直系20cmの樹木1本で約1万円 1ｔあたり約1万円 |
| 倉庫・物置 | 一個あたり2~3万円 |
| 井戸の埋め戻し | 3~5万円 |
上記を見て分かるように、解体するだけでも大きな費用が必要になります。
自治体によっては、解体費用をサポートしてくれる補助金制度を用意している場合もあります。
自治体の補助金制度によって、建物が対象となるか、解体費用の何割まで補助されるかは異なるため、事前の確認が必要です。
解体を検討している方は、「お住まいの地域+解体補助金」で検索してみると良いでしょう。
空き家バンクに登録する
ボロ家を売却する方法の2つ目は、「空き家バンクに登録する」ことです。
空き家バンクは、不動産会社や社団法人が運営しており、自治体などを介して売主と買主をマッチングさせるサービスを行っています。
空き家バンクに登録する方法にも、メリットとデメリットがあるので、以下で詳しく見ていきましょう。
メリット
空き家バンクに登録するメリットは、以下の2つです。
- いつか売りたいと考えている空き家を売りやすい
- 一般的な売却市場よりも買主が見つかりやすい
空き家バンクに登録する大きなメリットは、今後売りたいと考えている空き家を売りやすい点です。
空き家バンクは、その名にある通り「空き家」のみしか登録できません。
空き家バンクで検索している買主も、空き家しかないことを承知の上で探しています。
登録されている空き家は、状態が悪いものも多いため、他の物件と比較されても著しく見劣りする心配もありません。
同じ土台の上で比較してもらえるため、ボロ家でも売れる可能性が高くなります。
一般的な売却市場で戦うと、状態の良い物件にどうしても買主の興味がいってしまい、ボロ家の場合は売れ残る可能性が高いでしょう。
また、空き家バンクでは登録期間の制限はありません。
こまめな対応も必要ないため、売却にあまり手間をかけたくない方にも向いています。
デメリット
空き家バンクに登録することで、ボロ家が売れる可能性は高く期待できますが、デメリットがあります。
それは、売却できるまでに時間がかかることです。
不動産業者に依頼する際は、不動産業者が買主を探してくれます。
しかし、空き家バンクの場合は買取希望の買主がサイトを見て自分の物件を見てもらわなければ、売却に繋げられません。
売却活動を誰かにサポートしてもらえるわけでもないので、どうしても売却までに時間がかかってしまうのです。
早くボロ家を売却したいと考えている方は、不動産業者に仲介を依頼した方が良いでしょう。
空き家バンクについては、こちらの記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
専門の買取業者に売却する
ボロ家を売却する3つ目の方法は、「専門の買取業者に売却する」ことです。
1つ目にご紹介した「仲介業者に依頼して売却する」方法と似ているかもしれませんが、まったくの別物です。
こちらの方法では、不動産会社に直接物件を買取してもらいます。
ただし、買取ならではのメリットとデメリットがあるため、以下で詳しく見ていきましょう。
メリット
専門業者に買取してもらう方法には、以下の2つのメリットがあります。
- 確実に売却できる
- 契約不適合責任を気にする必要がない
専門業者に買取してもらう大きなメリットは、ボロ家でも確実に売却できることです。
買取の前に、不動産会社はいくらで買取するかの査定をします。
判断・査定をした上で買取可能と許可した場合、不動産会社がボロ家を購入するため、必ず売却できます。
一般的な買取手順で言えば、買主が現れるまで待たなければいけないため、早く売却したいと思う方にとっては大きなストレスとなるでしょう。
また、専門業者に買取してもらえれば、契約不適合責任を気にする必要もありません。
ボロ家でも安心して売却できるため、リスクを減らして買取してもらいたい方におすすめです。
デメリット
専門業者に買取してもらうことで確実に売却できますが、以下の2つのデメリットがあります。
- 必ずしも買取してもらえるわけではない
- 相場より安くなりやすい
専門業者が買取可能だと判断すれば売却できますが、買取不可だと判断されれば、売却はできません。
買取してもらうためには、不動産業者の買取基準を満たす必要があります。
ただし、不動産業者によって買取基準が異なるため、A社では断られても、B社では買取してもらえるケースもあります。
1つの不動産会社で却下された場合は、別の業者にも依頼してみましょう。
また、専門業者に買取してもらう場合は、一般的な買取相場よりも安くなるケースがほとんどです。
一般相場よりも安くなるのは、買い取った家をリフォームし、別の不動産会社や買主に売却して、利益を得るためです。
なるべく高く買取してもらいたい方には、不動産会社に仲介してもらって売却した方が良いでしょう。
とは言え、査定基準を満たせば必ず買い取りしてもらえるため、手元に現金が欲しい、早くボロ家を手放したい方にはこちらの方法が向いています。
ボロ家でも高く売却できる3つのコツ
条件の悪いボロ家の場合は、買取でなければ売却できる可能性は低いです。
買取は、仲介よりも売却価格が安くなってしまいますが、以下の3つのポイントに気をつけることで、少しでも高く売却できる可能性を高められます。
- 複数の不動産業者に査定を依頼する
- 実績が豊富は不動産業者を選ぶ
- 口コミの評価が高い不動産業者を選ぶ
それぞれのポイントを、以下で詳しく解説します。
複数の不動産業者に査定を依頼する
少しでも高く売却するためにも、複数の不動産業者に査定を依頼するのがポイントです。
不動産業者のすべてが優良企業とは限りません。
中には少しでも安く買取しようと、高額な査定価格を提示したのに、契約直前になって強引な理由をつけて買取価格を著しく下げる悪徳企業も存在します。
1社のみに査定を依頼しても、提示された査定価格が適切かどうかは判断しづらいです。
しかし、複数の不動産業者に査定を依頼することで、自分が所有するボロ家の価格相場がわかるため、安く買い叩かれるリスクを軽減できます。
少しでも高く買取してもらうためにも、かつ悪徳業者に騙されないためにも、3社を目安に査定依頼を出してみましょう。
弊社(株式会社 Alba Link ）でも、物件の買取に対応しているので、査定候補の1つとして入れてもらえたら幸いです。
実績が豊富は不動産業者を選ぶ
適正価格で買取してもらうためにも、実績が豊富な不動産業者を選びましょう。
会社全体の実績だけではなく、営業担当者の実績も確認しておくと良いです。
実績が豊富な企業であれば、リフォームしたボロ家をできるだけ高く売却するノウハウを持っています。
不動産業者の実績は、公式ホームページに掲載されていることが多いです。
ホームページを確認し、どのような実績があるのか事前に確かめましょう。
また、弊社(株式会社 Alba Link ）はフジテレビNewsイット！に紹介された実績があります。
全国放送で紹介され、知名度も上がりつつあるので、候補先の1つとして検討していただければ幸いです。
口コミの評価が高い不動産業者を選ぶ
不動産業者を選ぶ際は、口コミの評価が高いかどうかも重要なポイントです。
実際に不動産業者を利用して買取してもらった方の口コミを参考にすることで、企業の丁寧さや販売力の高さなどを判断できます。
ただし、ネットの口コミサイトに投稿されている意見の中には、偏見のある意見も紛れています。
口コミを参考にする際は、投稿された意見を見極めることも重要です。
ちなみに、弊社(株式会社 Alba Link ）のGoogleクチコミはありがたいことに「4.6」と高評価をいただいております。
皆様が心地よく取引できるようにサポートさせていただくので、ぜひご検討ください。
ボロ家の売却時にかかる3つの税金
ボロ家を売却する際には、税金が発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
買取金額に合わせて税金が発生するため、事前の確認が必要です。
中でも、譲渡所得税は売却益に対して課される税金なので、高額になるケースが多いです。
しかし、高額な税金が発生しても控除や特例などをうまく活用すれば、節税できる可能性があります。
税金で損をしないためにも、ここからはボロ家の売却時に発生する税金について詳しく解説していきます。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書などの課税文書に課される税金のことです。
実際にお金を支払うのではなく、契約書に収入印紙を貼る形で納税する仕組みとなっています。
印紙税は契約書記載の契約金額に応じて、税額が異なるため、事前の確認が必要です。
契約金額に対して印紙税額がいくらかかるのか、以下の表でまとめていきます。
また、契約金額が10万円を超える場合は、軽減税率が適用されるため、その場合の金額についても合わせてまとめておきます。
| 契約書記載の契約金額 | 印紙税額 | 軽減税率適用時の印紙税額 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
参照元：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
例えば、ボロ家が980万円で売却できた場合の印紙税は、本来は10,000円がかかりますが、軽減税率が適用された場合は5,000円です。
登録免許税
登録免許税とは、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きを行う際に必要な税金です。
基本的に、不動産売却における所有権移転登記の費用は、買主側が全額負担する形が一般的です。
売主が支払う必要はないので、費用負担の心配は要らないでしょう。
しかし、住宅ローンが残っているボロ家を売却する場合は、引き渡し前にローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。
その際の手続きにおける登録免許税は、買主負担となり、不動産一件につき1,000円がかかります。
土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、それぞれに免許税がかかるため、合わせて2,000円が発生します。
また、手続きが面倒で司法書士に依頼する方も多いでしょう。
司法書士に依頼して抵当権の抹消を行う場合は、依頼料も発生します。
司法書士によって料金設定は異なりますが、手続きにかかる費用+依頼料として別途2〜7万円を支払う必要があります。
できるだけ費用を抑えたい方は、自分で手続きを行うのがおすすめです。
とはいえ、司法書士に依頼すれば過不足なくスムーズに手続きを進めてくれるため、時間や手間をかけたくない方に向いています。
譲渡所得税
売却時に係る税金の中で、少しわかりづらいのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は、売却益が発生した場合に課せられる税金で、以下の計算式で求められます。
譲渡所得税を算出する場合は、売却時に発生した譲渡所得を求めなければいけません。
譲渡所得を求める計算式は、以下の通りです。
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことです。
具体的には、不動産の購入費用や建築代金、各種税金、仲介業者に依頼した際の手数料など、が挙げられます。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかる費用のことです。
具体的には、仲介業者に依頼した際の手数料や契約書にかかる印紙税、解体費用などが挙げられます。
譲渡所得に課される税率は、以下の表を参考にしてください。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 計 |
|---|---|---|---|
| 5年超え （長期譲渡所得） |
15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以内 （短期譲渡所得） |
30.63％ | 9％ | 39.63％ |
譲渡所得税は少しわかりづらいため、具体的な数字を出して解説していきます。
不動産売却価格:3,000万円
取得費:2,000万円
譲渡費用:150万円
所有期間:10年
上記のケースで譲渡所得の計算式に当てはめると、以下のようになります。
上記で求めた費用を、譲渡所得税の計算式に当てはめると以下の通りです。
また、譲渡所得税では3,000万控除の特例が受けられる可能性があります。
売却するボロ家が自らの居住用で、一定の条件を満たした場合は「マイホームの3,000万円控除の特例」が適用されます。
また、相続した実家を売却する際にも一定の条件を満たすと、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用できる可能性が高いです。
譲渡所得から特別控除を差し引いた際に金額がプラスだった場合、定められた税率をかけて算出した譲渡所得税を支払わなければいけません。
しかし、算出した譲渡所得税がマイナスだった場合、税金は発生しません。
例えば、上記のケースで言うと、譲渡所得850万円から3,000万円の特別控除を差し引くと、マイナスになるため税金が発生しないのです。
ただし、特別控除は誰でも受けられるわけではありません。
一定の条件を満たすこと、かつ不動産を売却した翌年に確定申告を行うことが適用の条件となります。
まずは、自分が所有するボロ家が適用条件を満たしているかどうかを確認しましょう。
参照元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
なお、譲渡所得税の特例についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
まとめ
この記事では、ボロ家をより高く買取してもらう方法をご説明しました。
記事内でお伝えした通り、ボロ家でも買取してもらえる方法があります。
- 仲介業者に売却を依頼する
- 空き家バンクに登録する
- 専門の買取業者に売却する
ですが、それぞれの方法にメリットとデメリットがあるため、自分の希望やニーズに合わせた方法を選ぶことが重要です。
条件の悪いボロ家の場合は、専門の買取業者にお願いすれば、スムーズに売却できる可能性が高いです。
なぜなら、専門の買取業者は取り扱いが困難な物件を、再生・商品化し、活用するノウハウにたけているからです。
とは言え、すべての専門買取業者が優良企業とは限りません。
中には悪徳企業も存在しているため、複数の業者に査定を依頼して比較検討する必要があります。
また、その中でも実績豊富な買取業者を選ぶことで、ボロ家でもなるべく高い金額で買い取ってもらえる可能性が高いです。
実績が豊富な業者ほど、他の買取業者よりもぼろい家を低コストかつ、価値を高めた状態で再活用するノウハウを持っています。
その分を買取金額に上乗せしてくれるため、通常よりも高い金額で売却できる可能性があるのです。
弊社(株式会社Albalink)も、年間相談実績が3,000件を超えており、多くの方から相談をいただいております。
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皆様の希望やニーズに合わせて取引をスムーズに出来るように心がけているので、1つの候補としてご相談くだされば幸いです。
金額や日程などの希望も含めて、全力でご対応いたします。
ボロ家の売却で悩んでいる方は、ぜひお気軽にご連絡ください。
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