株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
ひび割れの状態で家の売却相場が変わる！ひびの確認方法も解説
ひび割れのある家の場合、そのひび割れの状態や場所によって売却相場が変わります。
家のひび割れは主に「基礎」「外壁」「内壁」の3種類に分けられ、それぞれ相場価格への影響が異なります。
ここからはひび割れの状態による売却相場への影響と、ひびの確認方法について解説していきます。
ひび割れの「場所」で売却価格が変わる
家のひび割れは売却価格に影響する可能性が高く、基礎、外壁、内壁などひび割れが発生してる場所によっても相場は大きく変動します。
| ひび割れの場所 | 売却価格への影響 |
|---|---|
| 基礎 | 2〜3割減 |
| 外壁 | 1〜2割減 |
| 内壁 | 影響は少ない（不同沈下の場合を除く） |
ひび割れが発生している場所ごとに、売却価格がどのように変化するか見てみましょう。
「基礎」のひび割れは相場より2〜3割安くなる
基礎にひび割れがある場合、売却価格は相場より2〜3割程度安くなります。
「基礎」とは、家の地盤を支える土台となる部分です。
基礎にひび割れが入ると家の構造に甚大なダメージを与える可能性があるため、売却価格への影響も大きくなります。
特にひび割れの状態が以下のような場合、売却価格に大きな影響を与えます。
- 幅が0.5mm以上に達するひび割れ
- 深さが20mm以上で、コンクリートのサビ汁が発生しているひび割れ
住宅の品質に関して定められた「品確法」において、基礎に0.5mm以上のひび割れがあると「瑕疵（住宅における欠落・不具合）が存在する可能性が高い」と判断されます。
参照元：住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準 | 国土交通省
また「サビ汁」とは、コンクリート内の鋼材が腐食し、茶褐色の水分がにじみ出たものです。
景観を損なうだけでなく、内部の性能低下のおそれがあるため、このような場合も売却価格は安くなってしまいます。
基礎のひび割れは売却価格にもっとも大きな影響を与えるので、あらかじめ入念にチェックしておくことをおすすめします。
「外壁」のひび割れは相場より1〜2割安くなる
家の外壁にひび割れがある場合、売却価格は相場より1〜2割程度安くなります。
外壁は家全体を支える役目は無いため、売却価格への影響は基礎よりも少なくなります。
しかし雨風に晒される部分であること、メンテナンス不足に見えることによる印象悪化のため、ある程度の価格低下が見込まれます。
特にひび割れが外壁を貫通し、下地材や防水シートまで達している場合、内部へ雨水が侵食することで柱や内壁まで劣化、雨漏りする可能性が高くなります。
外壁のひび割れも基礎同様、売却前に状態をよく確認しておきましょう。
「内壁」のひび割れは価格に影響しにくい
家の内壁にひび割れがある場合は、売却相場へあまり影響しません。
内壁のひび割れは、下地ボードのずれ、仕上げ材である石膏ボードに衝撃が加わりひびが入るなどが主な原因です。
このような場合建物全体に与える影響は少なく、軽度なものなら補修も容易なため、売却価格への影響はほとんどありません。
ただし、ひび割れの原因が不同沈下の場合は注意が必要です。
「不同沈下」とは、地盤の弱い土地に建った家が、斜めに傾くような沈下を起こす現象です。
家の傾きが原因となる内壁のひび割れは家全体に甚大な影響を与えており、売却価格の低下に大きく影響します。
内壁にひび割れを発見した場合は、不同沈下によるものではないか調査するようにしましょう。
ひび割れの確認は既存住宅状況調査のチェック項目を活用する
ひび割れの状態を確認・調査する際は、「既存住宅状況調査」のチェック項目を活用しましょう。
「既存住宅状況調査」とは、国土交通省の定める講習を修了した技術者が、各調査部位ごとに劣化が無いか診断する調査で、ホームインスペクションともいいます。
2018年には宅建業法が改正され、「既存住宅の調査」が不動産を購入するときに必ず行われる重要事項説明の項目に設けられました。
調査の実施は強制ではありませんが、瑕疵があることを認識していた場合は重要事項説明書に記載し、買主へ事前に告知する義務があります。
もしひび割れがあることを伝えなかったり、知らずに売却してしまった場合、告知義務違反で契約不適合責任を問われる可能性があります。
スムーズに売買を進めるためにも、ひび割れの状態は既存住宅状況調査のチェック項目に沿って確認しましょう。
参照元：既存住宅インスペクション・ガイドラインについて | 国土交通省
ひび割れのある家を売却する際の5つのポイント
ひび割れのある家を売却したいと思っていても、売却価格への影響や買主とトラブルにならないか不安になりますよね。
そんな不安を解消するためにも、以下の5つのポイントを事前に押さえておきましょう。
- ホームインスペクションを活用する
- ひび割れが生じた場合は買主に告知する
- ひび割れを補修して修繕履歴を残す
- 価格交渉を受け入れる前提で価格設定を行う
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入しておく
どれも大切なことですので、ひとつずつ詳しく解説していきます。
ホームインスペクションを活用する
ひび割れのある家を売却する際のポイント1つ目は、「ホームインスペクションを活用する」です。
「ひび割れの確認は既存住宅状況調査のチェック項目を活用する」でもお伝えしたように、ホームインスペクションを活用することでひび割れの状態を正確に把握することができます。
調査の実施は義務化されていませんが、売却後に基礎や外壁、不同沈下による深刻なひび割れが発見された場合は告知義務違反となり、契約不適合責任を問われかねません。
トラブルを未然に防ぐためにも、ホームインスペクションの実施をおすすめします。
ひび割れが生じた場合は買主に告知する
ひび割れのある家を売却する際のポイント2つ目は、「ひび割れが生じた場合は買主に告知する」です。
売却時の印象を良くするために外壁のひび割れを修繕することもありますが、過去にひび割れが生じたことを買主に隠してはいけません。
建物の瑕疵を告知せずに売却した場合、契約不適合責任を問われ、賠償責任を問われたり、民事訴訟に発展するケースもあります。
既に修繕した場合でも、ひび割れがあったことは必ず買主へ伝えましょう。
ひび割れを補修して修繕履歴を残す
ひび割れのある家を売却する際のポイント3つ目は、「ひび割れを補修して修繕履歴を残す」です。
家にひびが入っているのを目の当たりにすると、どうしても購入希望者からの心象は悪くなってしまいます。
特に外壁など景観を害するものだと、購買意欲が削がれて購入をやめてしまうかもしれません。
補修できるようなひび割れであれば、事前に補修したほうが買い手が見つかりやすくなるでしょう。
前述のようにひび割れがあったことを買主に隠してはいけないので、きちんと修繕履歴も忘れずに残しておきましょう。
ただし、基礎や不同沈下によるひび割れ修繕は大規模な工事が必要なため、工事費用が高額になる可能性があります。
修繕を検討する際はしっかりと工事業者に見積もりを取り、売却価格と比較して修繕すべきか検討しましょう。
新築から10年以内の家は瑕疵担保責任の対象となる
ひび割れがある家が新築から10年以内の場合、瑕疵担保責任の対象となり保険金が請求できます。
「瑕疵担保責任」とは、住宅瑕疵担保履行法によって定められた、新築住宅の供給事業者に対する責任を義務付けるものです。
参照元：特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 | e-Gov法令検索
事業者は構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分の設計ミス・施工ミスによる欠陥（瑕疵）に関して、10年間の保証責任（瑕疵担保責任）を負っており、ほとんどの場合瑕疵担保保険に加入しています。
そのため、築10年以内の物件であれば、この瑕疵担保保険から修繕費用を事業者へ請求することができます。
なお、もし事業者が倒産していた場合でも、家の持ち主はに加入している保険会社に保険金を請求することができます。
築10年以内の物件で深刻なひび割れが見つかったら、まずは家を建てた工務店やハウスメーカーに連絡してみましょう。
価格交渉を受け入れる前提で価格設定を行う
ひび割れのある家を売却する際のポイント4つ目は、「価格交渉を受け入れる前提で価格設定を行う」です。
家に深刻なひび割れが発生していると、買い手を見つけるのは非常に難しくなります。
価格を相場より安く設定していても、状態を見て買うのをやめてしまうことも十分考えられます。
そのため、設定価格よりも安く買いたいという価格交渉をする購入希望者が現れることも念頭に置き、柔軟に応じる用意をしておいたほうが、売却しやすくなるでしょう。
なお、交渉の手間を生じずスムーズに売却したい方には、専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。
売れにくい不動産を専門に扱う買取業者は、豊富な経験による商品化ノウハウで、スムーズに査定と売却を進めてくれます。
なお、この記事を書いている弊社Albalink（アルバリンク）も、ひび割れのある家をはじめとした「訳あり物件」を積極的に買取する買取専門業者です。
全国で数多くの訳あり物件を買い取ってきた実績があり、どんな物件でも適正価格でスピーディーに買い取ることが可能です。
無料相談・無料査定のみの問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
>>【ひび割れのある家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
既存住宅売買瑕疵保険に加入しておく
ひび割れのある家を売却する際のポイント5つ目は、「既存住宅売買瑕疵保険に加入しておく」です。
「既存住宅売買瑕疵保険」とは、売却後の物件に瑕疵（欠陥・不具合）が発覚した場合に補修費用などの保険金が支払われる、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。
加入には、住宅の基本的な性能について専門の建築士による検査に合格することが必要なため、購入希望者からの信頼も得やすいでしょう。
なお、加入するのは売買を仲介する不動産業者などになり、事業者が倒産等の場合は買主に保険金が支払われます。
既存住宅売買瑕疵保険に加入したい場合は、事前に不動産業者に加入の意思を伝えましょう。
ひび割れがひどい家は専門の買取業者への売却が最適！
ここまでひび割れのある家を売却する際のポイントを解説してきましたが、ひび割れの状態がひどい家の場合、専門の買取業者へ売却することをおすすめします。
不動産の売却は、物件の特徴に合わせて「仲介」か「買取」を選択する必要があります。
仲介業者、買取業者それぞれに特徴がありますが、ひび割れがひどい家の場合は以下の理由から買取業者が適切と言えるでしょう。
- 仲介業者に相談しても門前払いされやすい
- 専門の買取業者ならスムーズに買い取ってくれる
それぞれの理由について、詳しく解説していきます。
仲介業者に相談しても門前払いされやすい
ひび割れの状態がひどい家の場合、仲介業者に相談しても門前払いになる可能性が高いです。
前述のようにひび割れが深刻な物件はなかなか買い手が見つかりづらいため、仲介業者に売却を依頼してもなかなか売れず、手放せないままになってしまいます。
それだけでなく、仲介業者は売却の目処が立たない物件の取り扱いを嫌がるので、相談しても取り扱いを断られてしまうことも十分考えられます。
修繕も難しいようなひび割れがある家の場合、仲介業者による売却は向いていないと言えるでしょう。
専門の買取業者ならスムーズに買い取ってくれる
ひび割れの状態がひどい物件でも、専門の買取業者ならスムーズに買い取ってくれます。
「専門の買取業者」とはひび割れのある家をはじめとした一般的には売却しづらい、いわゆる訳あり物件を取り扱う不動産業者です。
このような買取業者への売却は、以下のような魅力があります。
- どんなに老朽化していても買い取ってくれる
- 契約不適合責任を免除してくれる
- 高額で買い取ってくれる可能性が高い
それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。
どんなに老朽化していても買い取ってくれる
専門の買取業者であれば、どんなに老朽化した物件でも買い取ってくれます。
老朽化した家はひび割れや雨漏り、倒壊などのリスクがあるため、仲介業者による売却ではなかなか買い手を見つけることができないでしょう。
しかし、専門の買取業者は老朽化した家でも買取実績が豊富にあり、独自のノウハウで売却できるスキルがあります。
実際、弊社Albalink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【ひび割れのある家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
契約不適合責任を免除してくれる
専門の買取業者へ売却すれば、契約不適合責任を免除してくれるのもおすすめできる理由の1つです。
「契約不適合責任」とは、物件売買の契約内容に不具合があるとき、売主に課せられる責任を指します。
たとえば、仲介業者に依頼した物件を売却したあとに深刻なひび割れや雨漏りが発覚した場合、売り主は修繕費用や損害賠償金を負担する責任が発生します。
一方で買取業者へ売却する場合、専門業者は修繕・改修のノウハウがあるため、契約不適合責任は免除される特約があります。
そのため、買取業者へ売却する場合は修繕や調査の必要が無く、現状のままでも安心して手放すことができます。
高額で買い取ってくれる可能性が高い
専門の買取業者へ売却すれば、より高額で買い取ってくれる可能性が高くなります。
ここまでお話したように、仲介業者に依頼して一般に売りに出す場合、ひび割れの状態によって相場価格よりも安い値付けが必要だったり、価格交渉により更に安く売らなければならない覚悟が必要です。
一方で専門の買取業者であれば状態の悪い家でも修繕したり、利益を出す独自のノウハウがあるため、一般の買主よりも高額で買い取ってもらえることが期待できます。
不要な物件をスピーディかつできるだけ高額に売却したい場合、買取業者へ売却するのを検討してください。
なお、この記事を書いている弊社AlbaLink（アルバリンク）も、ひび割れのある家をはじめとした「訳あり物件」の買取を専門としてる不動産業者です。
一般の不動産業者が門前払いするような物件を専門に買い取っている業者として、フジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
ひび割れの状態がどのようなものだったとしても、適切かつ確実に買い取る自信があります。
無料査定は365日受付中で、相談のみの問い合わせも歓迎ですので、いつでもお問い合わせください。
>>【ひび割れのある家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
ひび割れの家を売却せずに放置する2つのリスク
ひび割れのある家を売却、または修繕せずに放置した場合、以下の2つのリスクが考えられます。
- 老朽化が加速する
- 倒壊しやすくなる
ひび割れの放置は自身や家族の健康を害する恐れがあるだけでなく、周囲にいる人まで巻き込むような事故や災害に発展する可能性があります。
どのようにリスクが深刻化するのか詳しく解説していきますので、ぜひ最後まで読み進めてください。
老朽化が加速する
ひび割れを放置することで老朽化が加速し、状態が悪化するリスクがあります。
外壁や基礎のひび割れ部分から雨風が侵入することで内部の鉄骨や梁、柱が腐食し、建物を支える構造全体に深刻なダメージを与えることがあります。
このような状態が長期間に渡って続くと、シロアリやカビが繁殖し、住人の健康被害に繋がることも考えられます。
日頃のメンテナンスを怠るとどんな住宅でも起こり得るものですが、ひび割れを放置していると通常より劣化が早まり、取り返しのつかない状態になってしまいます。
建物を長持ちさせ、住む人の健康を守るためにも、ひび割れを発見したら早期の売却、修繕を検討してください。
倒壊しやすくなる
ひび割れを放置していると、小さな地震でも倒壊しやすくなってしまいます。
日本は地震大国とも呼ばれ、震度1以上の地震が年間1,000〜2,000回も発生しています。
参照元：FAQ 1-6. 有感地震の頻度（2015年9月修正）｜公益社団法人 日本地震学会
前述のように基礎や構造体の劣化が早まることで、本来持っていた耐震性が低下し、小さな地震でも甚大な被害が発生する可能性が高まります。
もし基礎の内部や構造体が劣化していた場合、修繕には多額の費用がかかってしまいます。
内壁がひび割れている場合でも地盤の傾きによる不同沈下の場合、倒壊リスクも修繕費用も高まります。
このような不安がある方はなるべく早く状態を調査し、費用によっては売却することをおすすめします。
なお、この記事を書いている弊社AlbaLink（アルバリンク）は、ひび割れのある家をはじめとした「訳あり物件」の買取を専門としてる不動産業者です。
相談・査定のみでも大歓迎ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
>>【ひび割れのある家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
今回はひび割れのある家を高く売却する方法について解説しました。
家のひび割れは場所や状態によって売却価格に大きく影響し、場合によっては相場価格より3割もの価格低下が起こり得ます。
今回ご紹介したように修繕することで高価格に設定することも可能ですが、深刻なひび割れの場合修繕費用は高額であり、売却収益とバランスが取れないこともあります。
そもそも、ひび割れのある家は買い手が付きづらいため、仲介業者から取り扱いを断られてしまうことも少なくありません。
そのため、ひび割れのある家を売却する際は専門の買取業者へ依頼するのがおすすめです。
買取業者は独自の商品化ノウハウがあるのでひび割れが深刻な家でも修理の必要なく買い取ってもらえますし、一般人に売却するときに注意が必要な契約不適合責任も免除されます。
なお、この記事を書いている弊社Albalink（アルバリンク）も、ひび割れのある家をはじめとした「訳あり物件」を積極的に買取する買取専門業者です。
全国で数多くの訳あり物件を買い取ってきた実績があり、どんな物件でも適正価格でスピーディーに買い取ることが可能です。
無料相談・無料査定のみの問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
