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施設に入った親の家を解体できるかどうかは名義人次第
施設に入った親の家を子が解体できるかどうかは「名義人が誰か」「名義人の意思」によります。
まず、親の家を子が解体する場合の法律的な解釈について解説します。
家の解体は名義人の意思確認が必要
まず前提として、家の処分や解体ができるのは家の名義人のみです。
そのため、最初に家の名義人が、施設に入所している親であるかどうかを確認することが肝心です。
名義人が入所中の親であった場合、相続が発生していない段階では法律上、子であっても勝手に親名義の建物を解体、売却、賃借することは認められません。
また、解体後に行う「滅失登記」も名義人本人しか行えないため、登記上の理由からも、名義人以外の解体は認められないのです。
親名義の家を解体するなら委任状が必要
子が親名義の家を解体できるのは、名義人本人からの意思表示を受け、子が代理権を持つ「代理人」となった場合です。
※代理人とは
本人以外の人が、本人のために意思表示を行う人のこと。代理権は、本人や代理人が死亡したり、破産、後見開始した際に消滅する。
子が親の代理人となれば、親に代わって家の解体が可能になるということです。
具体的には、名義人（親）本人から解体の意思を確認でき、本人から以下の「委任状」を書いてもらった場合に限り、子どもが代理人として家の解体手続きを行えることになります。
引用元：柏市「委任状の書き方」
委任状には以下の内容を漏れなく、特に委任内容は詳細に記載してもらいましょう。
- 届け出先
- 委任状作成日
- 代理人（受任者）の情報
- 委任内容
- 委任者の情報
（依頼者の住所・氏名・捺印）
当然ながら、委任状は委任者（依頼者）本人が作成する必要があります。
また、第三者に後から不正に加筆されないために、委任内容の下に「以下余白」と記載すること、同じく訂正印として使用されないよう、捨印をしないこともポイントです。
また、紛失に備えて委任状の控え（コピー）を取っておくことも忘れないようにしましょう。
ちなみに、家の解体や処分という「行為」は子が行えますが、例えば家を売却した場合の売却金は、名義人である親に帰属します。
施設に入った親の家を解体する・しない場合にかかる費用
施設に入った親の家を解体すべきかどうか、迷うこともあるかと思います。
解体すべきか判断する際は、解体工事の費用がいくらかかるのか、解体せずに売りに出す場合はいくらになるのか、家の解体費用、維持費用、施設にかかる費用を総合的に判断しましょう。
家の解体にかかる費用
一般的な空き家（木造）の解体費用の相場は約120万円～200万円といわれます。
ただし解体にかかる費用は建物の大きさや構造によっても異なり、坪単価と総額の相場は、おおむね以下のとおりです。
【解体費用坪単価】
- 木造の場合3～6万円/坪
- 軽量鉄骨造6～6.5万円/坪
- 重量鉄骨造6.5～7万円/坪
- RC造(鉄筋コンクリート造)の場合6～万円/坪
【解体費用総額】
| 坪数 | 木造 | 鉄骨造 | RC造 |
|---|---|---|---|
| 30坪 | 120万～200万円 | 150万～220万円 | 180万～240万円 |
| 40坪 | 180万～250万円 | 210万～270万円 | 240万～300万円 |
| 50坪 | 240万～300万円 | 270万～330万円 | 300万～360万円 |
上記はあくまで目安であり、実際には以下のようなさまざまな要素に左右され、追加の費用が発生する場合があります。
- 空き家の中の残置物を撤去する場合
- 前面道路が狭く重機の搬入が困難な場合
- 倉庫やカーポートなどの付帯物を撤去する場合
- 外構を撤去する場合
なお、家屋以外の解体費用の目安は以下のとおりです。
| 追加の工事等 | 費用相場 |
|---|---|
| 残置物の撤去 | 8,000～1万円／約1㎡ |
| ブロック塀の解体 | 1万円／1本 |
| 門やフェンスの撤去 | 2万円／1組 |
| 庭木の撤去 | 2,000～3,000円／約1㎡ |
| 庭石の撤去 | 1万円／約1t |
| 物置・倉庫の撤去 | 2万～3万円／1個 |
解体費用の補填には、解体を目的としたローンも使えますが、名義が誰かによって審査基準が変わる可能性もあるので、注意が必要です。
なお、空き家の解体費用については、以下の記事でも詳細に解説しているので、参考にしてください。
空き家の解体に補助金が使える場合もある
自治体によっては、空き家の解体に補助金や助成金を出しているところもあります。
一例として、長野県長野市で限度額100万円、福岡県飯塚市では限度額50万円の補助金制度を設けています。
自治体により詳細は異なりますが、自治体の補助金の主な要件は、おおむね以下のとおりです。
- 空き家であること
- 周辺に危険を及ぼしていると認められるもの
- 旧耐震基準であること
- 税金の滞納がないこと
- 所有権以外の権利が登記されていないこと
補助金の申請時には、解体工事の契約書や見積書、空き家の設計図や写真などが必要です。
申請方法は自治体ごとに異なるので、自治体の「建設安全課」か「都市整備部局」などの窓口で確認しましょう。
ただし、補助金・助成金の申請時は以下の点に注意が必要です。
- すべての自治体に補助金があるわけではない
- 工事前に申請する必要がある
- 予算の枠が埋まると期限前でも終了してしまう
- 補助金の受け取りは工事終了後になる
解体前に費用を受け取れるわけではないため、資金計画は別途立てなければなりません。
家の維持・管理にかかる費用
施設に入った親の家が空き家状態になっている場合は、維持管理費用が継続的にかかります。
空き家を維持するための費用は、最低でも年間26万円ほどで、今後家を処分するまでかかりつづけます。
空き家の維持管理費の内訳は以下のとおりです。
- 固定資産税（年間：約14万円）
- 都市計画税（年間：約3万円）
- 火災保険料（年間：約5万円）
- 水道光熱費（年間：約4万円）
- 修繕費用
- その他の費用
空き家は劣化の進行が速いため、将来的に修繕が必要となる可能性が高いでしょう。
なお、空き家の維持費については、以下の記事でも詳細に解説しているので、参考にしてください。
施設の介護費用
続いて、親の入所施設の介護費用の相場も見てみましょう。
特別養護老人ホームか、有料老人ホームかなどによっても異なりますが、施設の入所費用月額の相場は以下のとおりです。
| 項目 | 平均値 | 中央値 |
|---|---|---|
| 入居一時金 | 94.7万円 | 10.0万円 |
| 月額利用料 | 15.2万円 | 13.5万円 |
参照元：みんなの介護「【一覧表でわかる】老人ホームの費用相場（種類別・都道府県別）」
施設や居室のタイプによって、入居一時金は大きく異なりますが、月額利用料は平均と中央値に差がなく、14万～15万円前後かかります。
上記の他に追加・臨時でかかる費用として、衣類や身の回り品の追加、通院の付き添い費用などが発生します。
さらに、要介護度が上がった場合に「着脱しやすい服」「マジックテープ付きの靴」「自助具」「杖」などを購入するケースもあります。
たとえ介護保険で1～3割負担で済むとはいっても、年金だけでは賄えない場合もあるかもしれません。
施設に入った親の家を解体する3つのメリット
前項では、施設に入った親の家を解体するかどうか、費用面から検討するための大まかな材料を挙げました。
ここからは解体する具体的なメリットについて解説します。
家を維持管理する費用と手間がかからない
先述したように、親が施設に入って家が空き家になると、さまざまな管理負担が発生します。
しかし空き家を解体すれば、こうした管理負担から逃れられます。
空き家は人が住む家よりも劣化が進みやすいため、使っていなくても定期的な管理が不可欠です。
例えば、シロアリやネズミが繁殖すれば、木材の劣化が予想以上に早まる恐れがあります。
また、郵便受けがいっぱいだったり、窓が割れていたりして、明らかに人の住む気配がない場合は、犯罪者にも狙われやすくなるため、こまめな点検が必要です。
また、庭木の枝が隣地へ越境してしまうなど、近隣に迷惑をかけるようなことがあれば、都度対処しなければならないでしょう。
こうした空き家の管理負担をなくすためには、解体が最善の方法かもしれません。
なお、親の家を空き家のまま放置するとさまざまなリスクが発生するので、詳しくは後述します。
土地を活用できる
施設に入った親の家が古く、売却や活用が難しい場合でも、更地にすることによって活用できるケースもあります。
例えば、駐車場にして安定した収入を得ることも1つの方法です。
駐車場ならば初期投資も他の活用方法より少なくて済みます。
親の家が駅や商業施設に近いなどの好立地であれば、解体したことによって土地から高い賃料収入を得られるでしょう。
ただし、土地の活用方法は立地に応じて選択する必要があります。
もし地域でニーズのない土地活用方法を選択してしまうと、解体費用を回収できない恐れがあるからです。
なお以下の記事では、パターン別の空き地の活用法を紹介しているので、更地にして活用したい場合は参考にしてください。
売却して施設費用に充てられる
親の家を解体して土地を売却すれば、親の施設入居費用や医療費に充てることも可能です。
更地にすれば、例えばマイホーム用の土地として売り出せるので、立地によっては高値で売却できる可能性もあります。
また、将来相続が発生したときに、不動産があると揉めやすいですが、売却して現金化しておけば、遺産分割もスムーズに進むでしょう。
ただし、高額な解体費用を売却価格から差し引くと、利益がほとんど残らない可能性もあります。
そのため、売却方法と売却先は慎重に選ぶことが必要です。
また、場合によっては解体せず、そのまま売却するほうが良いケースもあるので、詳しくは後述します。
ちなみに、当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、築年数の古い空き家を専門に買い取っている不動産買取業者です。
ボロボロの空き家でも、適正価格で買い取ってきた実績があるので、古家の解体をお考えの方は、一度お気軽にご相談ください。
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施設に入った親の家を解体する8つの注意点
施設に入った親の家を解体するにあたっては、親の意思表示や費用面以外にも注意すべきポイントがいくつかあります。
安易に解体して後悔しないためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。
事前に家財の片付けや処分が必要になる
親の家を解体するなら、事前に家財の片付けと処分が必要です。
解体業者に解体を依頼する前に、家の中を完全に空にしなければなりません。
単に捨てるだけでなく、必要な物と廃棄したい物とを分別し、運び出したり廃棄業者へ出さなければならないので、大変根気の要る作業になります。
業者へ依頼せず、自力で片付けを行う場合、数カ月から数年間かかるケースもあるので、無理のない範囲で行いましょう。
参照元：空き家の片付けを8年間続けた事例
片付けに費やす時間を考慮すると、プロの片付け業者へ依頼するほうが効率もコスパも良いかもしれません。
参考までに、床から50cm程度の家財やゴミを業者に片づけてもらう場合の費用相場を挙げておきます。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| 1R、1K | 3万円〜5万円 |
| 1DK、2K | 5万円〜9万円 |
| 1LDK、2DK、3K | 9万円〜14万円 |
| 2LDK、3DK、4K | 14万円〜18万円 |
| 3LDK、4DK | 18万円〜21万円 |
| 4LDK〜 | 21万円〜 |
解体費用は一括払いで支払う必要がある
先述したように、120万円～200万円と高額な解体費用は、施工完了後に現金一括払いで支払うことが一般的です。
さらに、解体の実費は作業を進めるまでわからず、事前に正確な見積もりを出すことが難しいため、実際は想定より支払い費用が高額になるケースもあります。
補助金を使ったとしても、補助金が下りるのは施工完了後、申請してから審査を経て数カ月後となるので、当座は自己資金で乗り切るしかないでしょう。
また、解体後に土地を売却する場合に、解体費用を売却価格に上乗せできるわけではありません。
したがって売却価格が解体費用を下回る場合は、赤字になる可能性もある点に注意しましょう。
解体費用に贈与税がかかる場合がある
親の家の解体工事代金を子が支払うと「贈与」に該当し、贈与税が発生します。
仮に解体後に家を新築して子が住むとしても、解体する時点で家の所有権は親であれば、贈与として扱われるので注意が必要です。
贈与税には年間110万円の基礎控除があり、110万円を超えた分に対し贈与税がかかります。
贈与の金額ごとの税率と控除額は以下のとおりです（一般税率）。
| 基礎控除を引いた課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| ～200万円 | 10% | ー |
| ～300万円 | 15% | 10万円 |
| ～400万円 | 20% | 25万円 |
| ～600万円 | 30% | 65万円 |
| ～1,000万円 | 40% | 125万円 |
| ～1,500万円 | 45% | 175万円 |
| ～3,000万円 | 50% | 250万円 |
| ～3,000万円 超 | 55% | 400万円 |
参照元：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
解体費用が110万円以内に収まれば贈与税は発生しませんが、オーバーした額が大きくなるほど税率も高くなるので、注意が必要です。
固定資産税が高くなる
親の家を解体すると、翌年から更地に対する固定資産税が高くなります。
住宅の建っている土地は、固定資産税が6分に1に減免される特例（住宅用地の特例）が適用されていますが、解体によって特例の適用から外れるため、現状の6倍に跳ね上がってしまうのです。
仮に毎年10万円の固定資産税を払っていた土地を更地にした場合、翌年以降は毎年60万円の固定資産税を払い続けなければなりません。
解体後、すぐに家屋を建てるか売却してしまうなら問題ありませんが、更地のまま売却できずにいると税負担が極めて重くなる点に注意が必要です。
なお、空き家の固定資産税については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
再建築できない場合もある
土地によっては、一度建物を解体した後に建物を建てることが禁止されている場合があります（再建築不可※）。
※再建築不可とは
建築基準法の「接道義務」を満たしておらず、建物を建て替えることができない土地のこと。都市計画区域と準都市計画区域内のみに存在する。
再建築不可の土地は、現行の建築基準法が定められた昭和25年（1950年）以前の建築に多く見られ、具体的には以下の状態を指します。
- 敷地の面する通路が建築基準法に定める幅4ｍの道路でない場合
- 敷地の道路に面する部分の間口が2mに満たない場合
- そもそも敷地が道路に面していない場合
再建築不可の規定には、緊急車両の通行可能な道路との接道義務が定められており「緊急車両がアクセスできない土地に建物を建ててはならない」ことを意味します。
そもそも再建築不可の土地は本来適法だったにもかかわらず、後の建築基準法の改正や都市計画法の制定（昭和43年・1968年）により、土地が法に適合しなくなってしまったのです。
もし親の家の土地が再建築不可だった場合、一度家を解体してしまうと土地に新たな建物を建てたり、土地を活用したりできなくなってしまいます。
そのため、親の家の建築年が昭和43年・25年以前の場合は、解体する前に再建築が可能か確認することがおすすめです。
再建築が可能かどうかは、市区町村役場の道路関連部署もしくは建築関係の窓口で確認できます。
なお、以下の記事では再建築不可だった場合の対処法を解説しているので、参考にしてください。
親が施設を退去した場合に住む家が無くなる
施設が合わなかったり、その他の理由で親が施設を退去になる可能性もあります。
もし家を解体してしまうと、親の住む家が無くなるため、住む所を新たに探さなければなりません。
なお、特別養護老人ホーム、介護老人保健施設、認知症グループホーム、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅など、どの施設形態でも入居契約書に退去要件が設けられています。
以下の要件に該当する状況が生じた場合、施設側から退去勧告を受ける可能性があるため注意が必要です。
- 利用料金の滞納
- 施設で対応できない医療処置が必要
- 長期入院が必要になった
- 要介護度の変更
- 他の入居者やスタッフへの迷惑行為
通常、退去勧告から退所までには90日程度の猶予期間が設けられており、その間に次の住処を探す必要があります。
家を解体する場合は、万が一親が退所となった場合のことも考え、親が次に住む場所などについて、他の親族と話し合っておくことが重要です。
親が認知症を発症すると解体できなくなる可能性が高い
家の名義人である親が認知症の場合、家の解体や売却ができない可能性があります。
先述したように、親の家の解体には名義人による意思表示と代理人の選任が必要です。
しかし名義人本人が認知症で判断能力が失われている場合、意思決定能力がないとみなされ、不動産の管理、修繕、売却などの法律行為は行えない可能性が高いです。
また認知症が重度の場合は「本人の同意を得る」ことが不可能なため、子は代理人にもなれません。
仮に認知症の本人が財産の処分に関する契約をしたとしても、契約自体が無効となります。
近年、振り込め詐欺などによる契約トラブルが増えたことにより、認知症を疑われる方の契約に対する法律が厳しくなっているのです。
成年後見人制度で解体できる場合もある
親が認知症になり法律行為が行えなくなった場合、「成年後見制度」で家の解体等を行える場合もあります。
※成年後見制度とは
認知症や知的障害、精神障害などの理由で、判断能力が不十分な人が不利益を被らないよう保護・支援する制度のこと。
本人の財産管理や契約締結、介護などの生活支援、施設入所に関する契約の締結などを行うことで、本人の権利を保護し、適切な判断を下すことができるよう支援する目的がある。
参照元：「ご本人・家族・地域のみなさまへ(成年後見制度とは) | 成年後見はやわかり」
成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があり、認知症が進行し判断能力を失っている場合は「法定後見制度」を利用することになります。
法定後見制度を利用する場合は、家庭裁判所へ以下の流れで申立てを行い、手続きを行います。
- 家庭裁判所へ申し立てを行う
- 裁判所が事情の調査や鑑定を行う
- 家庭裁判所が後見等の開始を審判し、成年後見人を選任する
- 後見人は本人の生活や財産の状況などについて、原則年1回以上の報告を行う
参照元：「ご本人・家族・地域のみなさまへ(成年後見制度とは) | 成年後見はやわかり」
法定後見人には弁護士や司法書士などが選任されることが多く、家族が指定されるわけではありません。
また、法定後見人による財産管理は、基本的に合理的かつ必要最低限な支出のみに限定されるほか、住居を処分する際には裁判所の許可が必要です。
したがって以下のような「正当な事由」がない限り、家の解体や処分は裁判所に認められない可能性が高いです。
- 本人の認知症が進行し施設の入居資金が足りない
- 生活費や医療費の不足により生活に支障が生じている
家庭裁判所は個別の状況を考慮はするものの、家族の希望が必ずしも通るわけではない点に注意しましょう。
その他解体だけでなく、家の売却や賃貸、抵当権の設定などについても家庭裁判所の許可が必要で、かつ「本人のために必要不可欠」でない限り原則認められません。
なお、法定後見制度の相談窓口は、厚生労働省の「相談窓口のご案内｜成年後見制度はやわかり」から検索できます。
軽度認知症なら家を本人から子に託すことも可能
親に認知症の症状が見られたとしても、まだ判断能力や意思能力が残っているケースも少なくありません。
もし、認知症の疑いがある場合は医師の診断を受け、軽度と診断されたら、意思能力が残っている旨を証明する「診断書」を書いてもらいましょう。
診断書があれば、家の解体等も本人の意思で行えます。
親に判断能力が残っている場合は、以下のいずれかの方法で家を子に託すことが可能です。
- 家族信託を活用する
- 任意後見制度を活用する
※家族信託とは
「信託法」に則り、家族内で「委託者・受託者・受益者」と財産の管理方法について取り決め、信託契約を結ぶこと。
家族信託では家族に財産を託すことができ、成年後見制度と異なり、家庭裁判所での申立てが必要ありません。
本人の意思能力があるうちに家族信託を利用すれば、認知症が進行しても財産は凍結されず、信頼できる家族に委ねられます。
したがって、信託を受けた家族（受託者）が家の解体を行うことも可能です。
なお、信託契約の期間中、信託財産は受託者の名義になりますが、受託者は受益者のためにしか財産を使うことができません。
また、司法書士や弁護士などに家族信託の手続きを依頼した場合には、数十万円程度の費用がかかる点にも注意しましょう。
その他、親の認知症が軽度の場合は、以下の「任意後見制度」も利用が可能です。
※任意後見制度とは
本人に判断能力があるうちに、将来の認知症や障害に備えてあらかじめ本人が後見人を選び、代理で行ってもらいたいことを契約（任意後見契約）で決めておく制度のこと。
法定後見制度との違いは、本人が後見人を選べる点です。
本人と後見人の「任意後見契約」は、公証人の作成する「公正証書」によって締結されます。
制度を利用する流れは以下のとおりです。
- 任意後見契約を締結する
- ひとりで決めることが不安な場合は家庭裁判所へ「任意後見監督人」選任の申し立てを行う
- 家庭裁判所が任意後見監督人を選任する
- 上記をもって任意後見契約の効力が発生する
参照元：「任意後見制度とは（手続の流れ、費用） | 成年後見はやわかり」
「任意後見監督人」とは、本人が選任した任意後見人が、任意後見契約の内容どおり適正な仕事をしているか監督する者のことで、弁護士や司法書士、社会福祉士などが選ばれることが一般的です（近い親族はなれません）。
任意後見制度を利用することで、本人が意思表示をすれば家の解体を行える場合があります。
ただし、成年後見制度（任意・法定ともに）は本人の判断能力が回復したと認められた場合を除いて、制度の利用を途中で止めることはできません。
家の解体や売却のためだけに、一時的な利用はできないので注意しましょう。
生前に解体すると「相続した空き家の特例」が使えない
親の生前に家を解体してしまうと、将来相続後に「相続した空き家の特例」が使えなくなってしまう点に注意しましょう。
※相続空き家の特例とは
相続開始後に相続した実家（空き家）を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡益から3,000万円が控除される。
参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
通常、相続した実家を売却すると、譲渡益に対して約20％の譲渡所得税（長期の場合）が課税されます。
親や祖父母の代から所有している家の場合は、譲渡所得が高額になる場合が多いでしょう。
しかし譲渡所得から3,000万円控除できれば、本来数百万円支払うはずだった税額をほぼ0円まで抑えられるケースも少なくありません。
ただし、この特例は空き家が存在していないと適用されないので、解体してしまうと多額の譲渡所得税を支払わなければならない可能性が高いです。
なお、以下の記事では空き家売却時に使える特例を紹介しているので、参考にしてください。
施設に入った親の家を解体する流れ
ここからは、施設に入った親の家を解体する際の流れを解説します。
解体工事前の準備の流れ
家の解体作業は業者に依頼するとしても、事前にやるべきことはたくさんあります。
解体工事前の準備の流れは以下のとおりです。
| ステップ | ポイント・注意点 |
|---|---|
| 1．見積もりを比較し解体業者を選ぶ | 相見積もりを取り、費用と作業内容を比較する |
| 2．都道府県知事へ「建設リサイクル法」の申請をする | 解体工事の7日前まで ※提出を怠ると20万円の支払いの罰則を浮けることも |
| 3．警察署へ「道路使用許可」を申請する | ※許可なしで工事を始めると3カ月以下の懲役または5万円以下の罰金、解体工事の中止 |
| 4．物件の調査をする | アスベストが使用されていないか、など |
| 5．近隣住民へ工事の説明をする | なるべく業者同伴、手土産持参で |
| 6．家屋内の所有物を撤去する | 片付け業者・不用品回収業者へ依頼も可 |
| 7．ガス・水道・電気を停止する | 電話線やインターネットの引込線も撤去 |
適正価格で信頼できる業者を選ぶためには、見積もりを複数社から取り寄せて比較することがおすすめです。
業者を決めたら、工事に必要な「建設リサイクル法」「道路使用許可」の申請を行います。
提出を怠ると20万円以下の罰金に処されるため、注意が必要です。
続いて、近隣への工事説明はなるべく業者も同伴で、工程や工期について説明してもらうことをおすすめします。
なおライフライン停止時に、水道は「工事で使用」する旨を水道局に伝えることが必要です。
解体工事の流れ
各申請やライフライン停止などの準備が整ったら、解体工事が始まります。
| ステップ | ポイント・注意点 |
|---|---|
| 1．外構（ブロック塀など）の撤去をする | 残置物はこのタイミングまでに撤去 |
| 2．足場養生の組み立てをする | 養生シートを依頼する |
| 3．家屋の内部を解体する | 業者が手作業で解体 |
| 4．家屋本体を解体する | 重機で解体 ※重機が入れず手作業になる場合は費用が高額になる |
| 5．廃材の処理をする | ※廃材の量によっては追加料金が発生 |
| 6．土地の整備（整地）をする | ※地中埋設物があると追加費用が発生 |
この工程は基本的に業者が行うため、施主はほとんどやることはありません。
ただ、近隣への影響を最小限に抑えるために、義務付けられていなくても養生シートは依頼しましょう。
また解体工事の過程で、想定外に廃材が多かった場合や、整地時に埋没物が発見された場合は、撤去や処分の追加料金が発生する場合もあります。
特に古い家屋の場合、過去の解体時の廃材処分がずさんだったり、古い井戸や浄化槽が放置されているケースも珍しくありません。
解体後は法務局で「建物滅失登記」が必要
解体工事が終了したら1か月以内に、不動産登記法上の「建物滅失登記」を申請する必要があります。
解体証明書サンプル
建物滅失登記の手続きは、土地家屋調査士や解体業者が手続きを代行するのが一般的ですが、自分で申請手続きを行うことも可能です。
登記を委任すると約5万円ほどかかりますが、自分で行えば書類費用（1,000円前後）で済みます。
ただし冒頭でお伝えしたとおり、建物滅失登記も家の名義人本人、もしくは選任された代理人が行わなければなりません。
1カ月というタイトなスケジュールにもご注意ください。
施設に入った親の家を空き家で放置するリスクは大きい
施設に入った親の家が空き家になっている場合、解体も活用もせず放置していると、以下のリスクが生じます。
- 老朽化が進み倒壊のリスクが高まる
- 犯罪の温床になる
- 害虫・害獣が住み着き衛生環境が悪化する
- 管理不全・特定空き家に指定される
- 資産価値が減少する
前述のとおり人が住まない空き家は老朽化の進行が速いため、倒壊のリスクが急速に高まります。
もし倒壊して隣家や通行人に被害を与えた場合、高額な損害賠償請求を受けることもあるため注意が必要です。
上記の資産からもわかるように、倒壊した家屋が原因で死者が出た場合、損害額は2億円以上にも及びます。
倒壊には及ばなくても、空き家に害虫や害獣が住み着けば、近隣の衛生環境が悪化し、悪臭に悩まされることもあるでしょう。
また、人目に付かない空き家は犯罪の温床にもなりやすく、過去には麻薬栽培・密売のアジトにされたり、以下のような死体遺棄事件につながったケースもあります。
参照元：朝日新聞デジタル「新潟県聖籠町の空き家の土中に遺棄された遺体、事件に複数人が関与か」
このように、誰も住まない空き家は周辺に多大な悪影響を及ぼすため、自治体から「管理不全空家」「特定空家」に指定されるのも時間の問題です。
管理不全空家に指定されると、固定資産の宅地並み優遇措置が外れて6倍に跳ね上がり、なおも改善が見られなければ強制的に解体され、費用を請求されてしまいます。
管理不全空家に指定されるまでいかなくても、放置された空き家はすぐに資産価値を失ってしまうでしょう。
なお、空き家を所有し続けるリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
施設に入った親の家を解体する以外の6つの選択肢
親の認知症の進行などにより、空き家になった親の家の解体が困難になるケースもあるでしょう。
また、空き家の立地などによっては、解体せずそのまま売却するほうが得策な場合もあります。
空き家を元手に当面の資金を調達したいのか、有効活用したいのか、相続前に処分したいのか、それぞれの事情や目的に合わせて、解体以外の選択肢も視野に入れましょう。
もし手元資金がなく、早急に資金を調達したい場合には、6番目の「親の代わりにそのまま売却」することがおすすめです。
親の代わりに家に住む
親が所有する空き家を解体・処分できない場合に、親の代わりにその家に住み、自分が管理することも1つの方法です。
親の家に住むことで、先述したさまざまな空き家のリスクを回避でき、空き家を処分する手間と費用もかかりません。
もし2軒の家を管理するのが負担であれば、親名義の家の代わりに、自分名義の家のほうを処分・活用する方法もあるでしょう。
ただし、他に兄弟や近しい親族がいる場合、将来家の相続を巡って争いになるかもしれない点は、親の家を残すデメリットといえます。
親の家に子が住む場合は、他の親族とも権利と管理について話し合っておく必要があります。
賃貸して活用する
空き家になった親の家が解体も売却も難しい場合に、戸建て賃貸として活用する方法もあります。
親の家を賃貸するメリットは以下のとおりです。
- 入居付けができれば安定した賃料を得られる
- 思い入れのある家をそのまま残せる
安定的に賃料を得られれば、親の施設入居の月額料金にそのまま充てることも可能です。
また、家が資産として残っている安心感も大きいでしょう。
ただし賃貸には以下の注意点もあります。
- 賃貸する前にリフォームや修繕が必要になる
- 維持管理費がかかり続ける
- 空室リスク（家賃収入0）がある
- 需要が立地に左右される
- 売却したいときに容易に売却できない可能性がある
賃貸に出す前に先行投資が必要になるため、自己資金がないとスタートを切るのが難しいでしょう。
また、入居付けが上手くいかない場合や、早期に退去されてしまった場合、初期投資を回収できない恐れもあります。
そもそも賃貸需要のない立地の場合、入居者が見つかりにくいでしょう。
なお、賃貸経営には綿密な戦略が必要となるため、初心者にはハードルがやや高いかもしれません。
なお、以下の記事では立地に合わせた空き家の活用方法を解説しているので、参考にしてください。
リバースモーゲージを利用する
介護費用や医療費用など、まとまったお金が必要な場合は、リバースモーゲージ※を利用するのも1つの手です。
※リバースモーゲージとは
自宅を担保に金融機関からお金を借りて、死亡時に売却することで借入金を返済する方法。
リバースモーゲージは金融機関のほか、各都道府県の社会福祉協議会でも扱っており、資産が自宅不動産しかない方でも融資を受けることが可能です。
金融機関の場合、基本的に資金の使い道は指定されないため、年金が不足する場合の生活費や介護費用、医療費負担の補填などに活用できます。
家に住み続けながらまとまった資金を得るケースが多いですが、親が施設に入っていても利用は可能です。
元金は契約者が亡くなった際に担保不動産を売却して一括返済する仕組みで、契約者生存中の返済は利息のみで済む点もメリットです。
一方で、リバースモーゲージには以下の注意点もあります。
- 審査に通過できるとは限らない
- 金利が高く金利変動リスクもある
- 担保不動産の価格下落リスク
- 年齢の上限がおおむね80歳前後まで
リバースモーゲージは融資であるため、当然ながら審査があり、契約者本人と不動産の両方で要件を満たす必要があります。
また、金利変動リスクがあり、返済計画が立てにくいこともデメリットといえます。
さらに、相続までに担保価値が下落し、借入金額を下回った場合、不足分を相続人が一括返済しなければならない点にも注意が必要です。
なお、多くの金融機関では契約時の年齢上限が80歳に設定されており、それ以上の方は契約できないので、他の方法を検討するしかありません。
親が亡くなってから相続する
施設に入った親の家の処分をいったん保留し、将来相続してから売却する方法もあります。
特に親の認知症が進行している場合は、成年後見制度を利用しても家を売却できないことも考えられます。
もし売却を急いでいなければ、親が亡くなって相続が発生するまで家の処分は保留し、相続後に処分する方向性で検討しても良いかもしれません。
ただしその場合、相続するまで空き家のままとなり、老朽化が進まないよう維持管理する必要があります。
さらに、相続発生後には他の相続人と揉める可能性もあります。
なお、相続後すぐに家を売却・活用する場合であっても、遺産分割協議と家の相続登記は必要です。
登記が済んで名義が確定するまで、家を売却も活用もできません。
親から財産の生前贈与を受ける
親の認知症が進行しておらず判断力がある場合は、親から財産の生前贈与※を受けることも1つの方法です。
※生前贈与とは
財産を持つ人が生きているうちに、贈与によって財産を承継させる手続きのこと。
生前贈与を活用すれば、親が所有していた空き家をそのまま子供に引き継ぐことができ、子が自由に活用・売却できます。
実際に、弊社で実施した相続対策アンケートでも、「生前贈与で対策する」と答えた方が圧倒的多数でした。
引用元：AlbaLink「534人にアンケート調査！相続対策をしているのは「約3割」。していない人の意外な理由とリスクとは？」
なお生前贈与は贈与税の課税対象となりますが、基礎控除額の年間110万円までは贈与税がかかりません。
また、贈与する財産額に上限はないため、親に判断力があるうちに贈与を行えば、将来の相続税対策にもなります。
さらに贈与者が「誰に・何を・どれだけ」継承させるかを決められるので、相続時のトラブル回避にもつながるでしょう。
ただし生前贈与には、110万円を超えた部分に贈与税がかかることと、不動産の名義変更時に登録免許税や不動産取得税がかかるデメリットもあります。
また、贈与を受けた年から7年以内（2024年1月以降の贈与について）に贈与者が亡くなった場合、贈与財産が相続財産に加算される点にも注意が必要です（暦年贈与課税の場合）。
なお、生前贈与にはもう1つの課税方式「相続時精算課税」があります。
1．暦年贈与課税・・・年間に贈与した額に応じて贈与税を課税する（年間110万円まで非課税）
2．相続時清算課税・・・最大2,500万円まで贈与税が非課税になり、相続時に税金を精算する
※ただし贈与者は60歳以上の父母または祖父母、受贈者は18歳以上の子や孫に限定
相続時精算課税で生前贈与をする場合、2,500万円までは贈与税が非課税となり、相続時に相続税が課税される仕組みで、2,500万円を超える部分には一律で20％の贈与税がかかります。
加えて、2024年1月1日からは、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が設けられたので、相続時の生産額から基礎控除の分が差し引かれるようになりました。
ただし、一度相続時精算課税を選択してしまうと、暦年課税に戻れなくなるので、慎重な選択が必要です。
親の代わりに家をそのまま売却する
親に代わって空き家になった家を解体せず、そのまま売却する方法もあります。
先述したように介護施設の費用は月々の支払い負担が大きく、追加の諸経費が発生することも少なくありません。
しかし家を売却してまとまった資金を得られれば、親の施設費用や医療費に充てるなど、計画的に運用が可能です。
また、家を売却し現金化すれば、将来の相続争いも回避できます。
特に、空き家が以下に該当する場合は、解体せずそのまま売却するほうが賢明です。
- 立地が良くない
- 狭小地や不整形地である
- 未接道などで建築に制限がある
上記に当てはまる家は、費用をかけて解体しても売却できる見込みは薄いので、そのまま買い取ってもらうほうが得策です。
なお、親に代わって家を売却する場合は、解体する場合と同様、認知症の有無や程度により売却方法が異なります。
- 認知症がなく意思決定能力がある場合：本人から委任状の署名・捺印をもらい子が代理人となって売却
- 認知症がない、あるいは軽度の場合：家族信託の受託者として子が売却、もしくは任意後見制度を利用して売却
- 認知症が進行している場合：成年後見制度（法定後見人）を利用して売却
ただし、本人が認知症の場合、法定後見人と家庭裁判所の審判が厳しいことが予想されます。
また、本人の意思が明確な場合でも、売買契約に際して司法書士が本人の意思確認を行う際に、もし本人が手続きに戸惑ってしまうと、判断能力を疑われる可能性があります。
そのため、後見手続きで売却する場合であっても、本人の意思で売却する場合であっても、丁寧にサポートしてくれる不動産業者を選ぶことが大切です。
不動産業者を選ぶ際には、以下のポイントをチェックしましょう。
- 老朽化した家でも積極的に買い取ってくれる
- 売却に際しリフォームや解体が不要である
- 残置物があってもそのまま買い取ってくれる
- 契約不適合責任が問われない
- 再建築不可の土地や家でも買い取ってくれる
なお、施設に入った親の家の売却方法については、以下の記事でも詳細に解説しているので、こちらも参考にしてください。
アルバリンクなら施設に入った親の家でもそのまま売却できる！
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、築古空き家などの訳あり物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
弊社はこれまでも、築50年以上のボロボロの空き家や、誰も住まなくなって10年以上放置された空き家など、通常は売れないような空き家でも問題なく買い取ってきました。
弊社はどのような古家でもそのままの状態で買い取り、適切なリフォームを施した後に再販しています。
そのためあなたが売却にあたり、古い家を解体したり、リフォームしたりする必要は一切ありません。
さらに、弊社は弁護士や司法書士、土地家屋調査士など、各方面の専門家と密接に連携しているので、複雑な権利関係を持つ物件や、所有者不明の物件、何らかの事情で所有者の意思表示が困難なケースにも対応しています。
実際に弊社Albalink（アルバリンク）は、訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
さらに弊社はお客様からの評判だけでなく、以下の理由で高い社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【ボロボロの空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
施設に入った親の家を子が解体するには、名義人である親本人の意思表示と委任状が必要です。
ただし本人が認知症の場合は、法律上の意思決定はできず、仮に契約を結んだとしても無効になってしまいます。
認知症の親の家を解体するためには、成年後見制度を利用するしか方法がありません。
しかし本人のために必要不可欠とみなされなければ、家庭裁判所から許可が下りない可能性が高いです。
とはいえ、このまま親の家を解体せずに放置していると、管理不全空家・特定空き家に指定されてしまうことにもなりかねません。
なお、古い家を解体する以外でもっとも有効かつ即効性のある方法は、古い空き家をそのまま売却することです。
築古空き家専門の買取業者なら、築年数の進んだボロボロの空き家や、解体の必要な空き家でも問題なく買い取ってくれます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、古い空き家をはじめとする訳あり物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
これまで多くの訳あり物件を買い取ってきた豊富な実績は、テレビ朝日「グッドモーニング」フジテレビ「イット」他数々のメディアでも紹介されてきました。
引用元：株式会社AlbaLink
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