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売主は事故物件の売却時に告知義務を負う
事故物件の売却時、売主は人が亡くなった事実を買主に伝える義務があります。
これを「告知義務」といいます。
売主に告知義務が発生するのは、物件内で過去に人が亡くなった事実が買主の購入の意思決定を左右する「心理的瑕疵（かし）」に該当するためです。
心理的瑕疵とは、買主が「住みたくない」と感じるような心理的抵抗が生じる事態を指します。
売主が告知義務を怠り引き渡し後に発覚した場合、買主から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約解除を請求される恐れがあります。
事故物件の売却に当たっては、まず、ガイドラインが定める以下の告知義務の基準を押さえておきましょう。
先に事故物件の売却方法を知りたい方は「告知義務があっても事故物件を売却する2つの方法」へお進みください。
また、事故物件の告知義務については以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：事故物件の告知義務は何年？賃貸は原則3年・売買は期限なし！違反時のリスクも解説
告知義務の対象となるケース・ならないケース
国土交通省のガイドラインでは、告知義務の対象となるケース・ならないケースを以下のように分類しています。
| 告知義務の対象となるケース | 告知義務の対象とならないケース |
|---|---|
| ・殺人
・自殺 ・火災による焼死 ・特殊清掃が必要になった老衰、病死、転倒による事故死 |
・老衰
・病死 ・転倒・転落による事故死 ・入浴中の溺死、誤嚥などの不慮の死 ・隣接していない共用部分（エレベーター等）での死 |
死因が自殺や他殺、または火災による焼死などの場合には、買主に強い心理的抵抗感を与える瑕疵とみなされるため、告知義務の対象です。
また、病死や事故死、自然死は原則として告知が不要ですが、以下に該当する場合は告知が必要です。
- 遺体の腐敗による汚損、悪臭を除去するために特殊清掃※を実施した場合
- 買主から「過去に亡くなった人はいるか」と直接問われた場合
孤独死や事故死、火災現場などで生じた血液・体液・腐敗臭・害虫など、通常のハウスクリーニングでは除去できない汚れや汚染を、専門技術と薬剤・機材を用いて除去・消毒・脱臭し、部屋を居住可能な状態（元の状態）に戻す清掃のこと。
自然死で告知義務が発生するケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：自然死でも告知義務が発生するケースとは？孤独死との違いも解説！
告知内容の範囲
告知義務の範囲は、買主が購入を判断するために必要な情報すべてです。
最低限伝えなければならない項目は以下の通りです。
- 事件や事故が発生した時期（年月）
- 発生した場所（専有部分や共用部、居室内、浴室など）
- 具体的な死因（自殺、他殺、事故死、孤独死など）
- 特殊清掃やリフォームの実施状況
- 経過した年数
- 事件の重大性、社会的認知度
事件の凄惨さや風評などの社会的影響は買主の購入判断に影響を及ぼす要素であるため、包み隠さず説明しましょう。
その他、国土交通省のガイドラインで定める告知事項の範囲について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
関連記事：事故物件の告知事項のガイドラインを解説！期間や範囲も紹介！
告知方法
告知すべき人の死の事実（告知事項）は、売買契約時の「重要事項説明※」の際に宅地建物取引士を通じて買主に伝えられることが一般的です。
不動産の売買契約時に、物件の物理的状態や心理的瑕疵、権利の状況、取引条件などの重要事項を、宅地建物取引士が買主に説明すること。
併せて、売主も「物件状況等報告書（告知書）※」に自らの知るすべての情報を記載しましょう。
「物件状況等報告書」とは、中古不動産の売却時に、売主が買主へ物件の状況を説明する書類のこと。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
具体的な記載事項は、家屋や設備、リフォーム歴、土地の状況、周辺環境に加え、過去に起こった事件・事故などです。
物件状況等報告書（告知書）に交付義務はありませんが、重要な告知事項を口頭で伝えただけでは、後に言った・言わないの争いにもなりかねないため、書面に残すことが望ましいです。
告知義務が残る期間
不動産売買における告知義務には賃貸借契約のような「発生から概ね3年」といった期限はありません。
売買は賃貸と比べて取引金額が大きく資産価値への影響が永続的だと考えられるため、売買時の告知義務も定められていません。
もし告知義務がある物件をトラブルの心配なく手放したいなら、事故物件専門の不動産買取業者に相談するのが賢明です。
訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）であれば、告知義務の内容を精査した上で、スピーディーな直接買取を実現します。
将来のトラブルや訴訟のリスクから今すぐ解放されたい方は、ぜひ一度以下のフォームから弊社までお気軽にご相談ください。
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建て替え・更地化後の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：事故物件の建て替え・更地化は告知義務の対象｜解体後の売却が損な理由を解説
事故物件を更地にした場合の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：事故物件の土地は更地にしても告知義務がある？高く売る方法も解説
事故物件の告知義務が残る期間については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：「事故物件は一度住めば告知義務がなくなる」は嘘！専門家が徹底解説
告知義務があっても事故物件を売却する2つの方法
事故物件を売却する方法には、大きく分けて「仲介※1」と「買取※2」の2種類があります。
※1 仲介とは
不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、売買取引をサポートする売買形態のこと。
広く買主を探すため、条件が良い物件なら高値で売却できる可能性がある。
※2 買取とは
物件を業者が直接買い取り、最適なリフォーム等を施して再販する取引形態のこと。
買取金額からリフォーム費用等が差引かれるが、買主を探す必要がないため、最短数日の短期間で確実に売却できる。
上記の違いを踏まえ、心理的抵抗の強い事故物件を確実に手放す方法を整理しました。
どちらの方法も告知義務は免れませんが、もし、迅速かつトラブルなく手放したいのであれば、2番目の専門の不動産買取業者へ直接売却するのが確実です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も専門の買取業者としての独自のノウハウを活かし、告知内容にかかわらず事故物件のスピーディーな買取が可能です。
事故物件の売却を他の不動産業者に断られてお困りの方や、売却をお急ぎの方は、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
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事故物件の具体的な売却方法や、売却時のポイント、相場については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：事故物件の売却方法3選！告知義務や相場も徹底解説！
告知義務がある家の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：告知義務がある家の売却方法3選！注意点や相場も解説
事故物件である事実を告げて仲介で売却する
1つ目は買主に事故物件である事実を事前に告げ、仲介で売却する方法です。
告知義務があっても、立地が良ければ、以下のポイントを抑えることで、仲介で売却できる可能性があります。
- 期間を空けて売りに出す
- 清掃・リフォームを行う
- 更地にする
それぞれ解説します。
なお、仲介で売り手が見つからない場合は、専門の不動産買取業者への売却も検討すると良いでしょう。
専門の不動産買取業者であれば、事故物件であっても問題なく買い取ってくれます。
期間を空けて売りに出す
事故物件は事故が起きてから期間を置いて売却することで売れやすくなることがあります。
買い手の意識から事故の記憶が薄まり、抵抗感も弱まるためです。
特に事故が起きた当初、メディアなどで大々的に報道された場合は、人々の記憶に残りやすいため、最低でも1年程度期間を空けるのが良いでしょう。
もし、そうした冷却期間を置かず、すぐに手放したい場合は、専門の不動産買取業者に売却するのがお勧めです。
専門の不動産買取業者であれば、告知義務がある事故物件であってもスピーディーに買い取れます。
弊社アルバリンクも、事故物件の買取を積極的に行っている専門の不動産買取業者です。
ご依頼いただけば、平均1ヶ月で売却が完了します。
なるべく早く売却したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
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清掃・リフォームを行う
室内で人が亡くなった場合は、リフォームや清掃をすることで売却しやすくなります。
室内が綺麗になることで、事故物件の印象が薄まるためです。
とくに、壁や床に汚れなどが残っている場合は特殊清掃を行った方がいいでしょう。
事故物件における室内の血液、体液などの汚れの清掃
特殊清掃の費用は以下の通りです。
| 間取り | 費用の目安 |
|---|---|
| 1R〜1K（約18〜23㎡） | 約8万〜30万円 |
| 1DK〜3LDK（約25〜40㎡） | 約20万〜40万円 |
| 4DK以上（約70㎡〜） | 約30万〜60万円以上 |
リフォームについては、6畳ワンルームの床材を張り替える程度なら、15万円前後ですが、築年数が古く、全面リフォームで基礎や構造まで直すと、500万〜1,000万円かかる場合があります。
リフォームが高額になると、仮に売却できても、リフォーム代金をまかなえず、赤字になる恐れがあります。
また、そもそもリフォーム費用を捻出できない場合もあるでしょう。
そうした場合は、現状のまま買い取ってもらえる、専門の不動産買取業者への売却がおススメです。
弊社アルバリンクでも、リフォーム、清掃不要、荷物もそのままの状態で事故物件を買い取っております。費用、手間をかけず事故物件を売却したい方は、ぜひご相談ください。
更地にする
立地が良い場合は、更地にして売却する手もあります。
更地にしてしまえば、事故があった建物がなくなるため、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
ただし、注意点もあります。
解体費用は一軒家でだいたい100万円～300万円かかります。
また、建物を解体してしまうと、住宅用地の特例が外れるため、もし売れ残った場合、翌年から土地の固定資産税が最大6倍になる恐れがあります。
更地にする場合は、仲介業者と事前によく話し合い、解体して売却の見込みがあるか、売却金で解体費用をまかえるかを確認しましょう。
事故物件をそのままの状態で専門の不動産買取業者に売却する
2つ目は、専門の不動産買取業者に事故物件を現状のまま買い取ってもらう方法です。
不動産買取業者は物件を最適な方法でリフォームして再販するプロであり、特殊清掃にも対応しているため、売主側でリフォームや清掃を行う必要はありません。
また、売主の契約不適合責任が免除されるため、売却後に万が一、新たな不具合が見つかっても売主が責任を問われずに済みます。
唯一、買取価格が仲介の売却相場よりも安価になりやすいことがデメリットですが、以下の理由から最終的な手残り金額はほとんど変わらないか、むしろ多くなるケースもあります。
- 数十万～数百万円のリフォーム・清掃費用が不要
- 仲介手数料（売買代金の3%＋6万円＋消費税）が発生しない
- 売れ残って余計な固定資産税や管理費を掛けずに済む
何より、業者が直接買い取ることでスピーディーに現金化できるため、精神的な負担から早期に解放されるのが大きな魅力です。
次項からは、不動産買取業者に高く買い取ってもらうポイントと実際の買取事例を紹介します。
現状のまま専門業者に任せたいとお考えの方から、当社にも、荷物の処分や特殊清掃も含めたご相談をいただいています。
事故物件を買取業者に依頼して少しでも高く売るコツ
事故物件を少しでも高く売却したいなら、以下を徹底しましょう。
- 複数の不動産買取業者に査定を依頼する
- 査定の根拠を確認する
- 事故物件の買い取り実績が豊富な業者を選ぶ
業者に直接物件を売却する買取では、査定金額がそのまま売却金額に直結します。
ただし業者によって再販ルートやリフォームの得意分野が異なるため、査定額に数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。
1社の査定のみで売却を決めてしまうと損する可能性があるため、必ず複数の業者に査定を依頼し、査定金額を比較した上でもっとも高い査定金額を提示する業者を選びましょう。
また、契約獲得のためにわざと高い査定額を提示し、契約時に価格を下げてくる悪質な業者も存在するため、査定の根拠を確認することも大切です。
信頼できる業者は明確な査定の根拠を説明してくれるので、査定金額により納得したうえで事故物件を売却できます。
加えて、事故物件の取り扱い実績が豊富かどうかも確認しましょう。
実績が少ない業者は物件のリスクを過大に見積もり、低い査定額を提示する傾向があるのに対し、経験豊富な業者であれば過去のデータに基づき、物件のポテンシャルを最大限に評価した査定が可能なためです。
訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、年間相談件数14,000件以上、年間買取件数1,500件以上の豊富な実績に基づく適正な価格設定が可能です。
弊社の具体的な事故物件の買取実績は次項で紹介します。
以下の記事では、事故物件の売却におすすめの不動産買取業者を紹介しているので参考にしてください。
アルバリンクが事故物件を550万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
一例として、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の事例のように、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
しかし買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者がいることも事実です。
上記の買取価格から、弊社がそうした業者とは異なることがお分かりいただけたのではないでしょうか。
実際、事故物件以外にも、弊社に物件の買取をご依頼いただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業として高い社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーにも配慮しながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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事故物件である事実を告知せずに売却するリスク
事故物件であることを告知せずに売却すると、引き渡し後に買主から「契約不適合責任」を問われ、多額の損害賠償や契約解除を請求されるリスクがあります。
契約不適合責任とは、売却した物件の種類や品質が契約内容と適合しない場合に、売主が負うべき法律上の責任です。
買主は売主に対し、以下の請求が可能です。
- 代金減額請求：物件の価値下落分を返金する請求
- 損害賠償請求：精神的苦痛や転居費用の賠償請求
- 契約解除：契約を白紙に戻し代金全額を返還
- 追完請求：瑕疵を取り除くための処置の要求
参照元：e-Gov法令検索「民法第562条、563条、564条」
「事故・事件を知られたくない」「売却価格を下げたくない」からといって人が亡くなった事実を伏せて売却しても、結局は近隣住民の証言やインターネット上の情報から買主が知る場合がほとんどです。
もし売却後に事実が明るみに出れば、数百万～数千万円の損害賠償金に加え、裁判費用や弁護士費用まで負担する羽目になるかもしれません。
こうしたリスクを回避したいなら、たとえ成約価格が大幅に下がったとしても、売却前に物件の履歴を包み隠さず伝えることは必須です。
もし、買主との面倒な折衝や余計なトラブルに関わりたくないのであれば、一般的な仲介ではなく「事故物件専門の不動産買取業者」へ直接売却することをおすすめします。
専門の不動産買取業者は物件のリスクをプロが自ら判断して購入するため、売主の契約不適合責任を免除したうえで事故物件を買い取ってくれます。
売却後に万が一の問題が発覚しても、売主が責任を追及される心配がありません。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、どのような事故物件でもお客様の契約不適合責任を免除したうえで、現状のまま買い取っております。
将来的な訴訟リスクや金銭的な不安をゼロにして、安心して物件を手放したい方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。
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事故物件を告知せず売却するリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：事故物件を売却するとバレる？告知義務の範囲とトラブルを避ける方法を解説
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まとめ
不動産売却において、事故物件は「心理的瑕疵物件」として扱われ、売主には告知義務が課せられます。
「何年も前のことだから」「自然死だから大丈夫」と自己判断して人が亡くなった事実を隠して売却すると、後から契約不適合責任を追及され、売却代金を上回るような損害賠償を請求されることになりかねません。
そうかといって、事実を告知して仲介で売却しようとすると、多額の費用を投じてリフォームや特殊清掃を施しても、相場を大幅に下回る価格でなければ買い手を見つけることすら困難でしょう。
いつ売れるかわからない不安を抱え、将来のリスクを負って売却活動を続けるよりも、訳あり物件専門の不動産買取業者へ現状のまま売却する方が安全かつ確実です。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、東証上場企業として、事故物件を含むあらゆる訳あり不動産の買取に特化しています。
年間1,500件を超える買取実績と独自の再生ノウハウを武器に、凄惨な現場や遺体の発見が遅れた物件であっても、価値を見出して買い取ることが可能です。
- 売却後の賠償リスクを完全免除
- 特殊清掃やリフォームの費用負担ゼロ
- 近隣に知られず迅速に現金化
「事故物件が売れずに途方に暮れている」「法的リスクを負わずに事故物件を今すぐ現金化したい」という方は、以下のフォームから弊社までお気軽にご相談ください。
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