株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
家の売却時に告知義務が発生する4つの瑕疵
家の売却時には、買主が購入を判断するうえで不利になる情報を伝える「告知義務」が発生します。
売主（または仲介業者）は、物件の購入判断に影響を与える可能性のある欠陥や問題点（物理的、環境的、心理的、法律的瑕疵）などの重要な事項を、契約前に買主に伝えなければならないとする法的な義務のこと。
参照元：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法第35条・第47条」
売主が重要な事項について事実を告げなかったり、不実のことを告げたりする行為は宅地建物取引業法第35条および第47条における禁止事項です。
不動産売買において、対象物件に本来備わっているべき品質や性能、状態、または法律上の要件を満たしていない状態を「瑕疵（かし）」と呼びます。
瑕疵を隠して不動産を売却した場合、売主は買主から法的責任を問われ、損害賠償や契約解除などを請求される恐れがあるため、事実を包み隠さず伝えることが重要です。
不動産売買における瑕疵は以下の4種類です。
具体的にどのような状態が告知義務の対象になるのか正しく把握しておきましょう。
告知義務がある家の売却方法を早く知りたい方は「告知義務がある家をスピーディーに売却する3つの方法」へお進みください。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、物件内で発生した事件や事故などにより、買主や入居者が心理的な抵抗感や嫌悪感を抱く可能性がある欠陥のことです。
具体的には以下のようなケースを指します。
【心理的瑕疵にあたる死（告知義務が発生）】
- 自殺(首吊り、飛び降り、練炭など)
- 他殺(殺人事件)
- 孤独死で長期間発見されなかったケース
- 火災による焼死
- 事故死
心理的瑕疵がある家は「事故物件」と呼ばれ、買主に敬遠されて売れにくいのが一般的です。
なお、心理的瑕疵の判断基準を定めた国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、死因が以下の場合には原則として心理的瑕疵に当たらず、告知義務がないとされています。
【心理的瑕疵にあたらない死（原則、告知不要）】
- 老衰
- 病死
- 転倒・転落などの事故死
- 集合住宅で隣接していない共用部分（エレベーター等）での死
ただし上記の死因であっても、長期間発見されず特殊清掃が必要になった場合には告知義務が生じる点に注意しましょう。
また、ガイドラインの基準は大変わかりにくいため、判断に迷うようであれば瑕疵物件専門の不動産業者に相談することをおすすめします。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件専門の買取業者として多くの心理的瑕疵物件を買い取ってきた実績があるため、告知義務についてもアドバイスが可能です。
相談・査定は無料で承っておりますので、所有する物件が心理的瑕疵に当たるのか調べたい方は、以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
>>【心理的瑕疵の有無を調べたい！】無料の相談・査定はこちら
心理的瑕疵の基本と事故物件を売却する際のポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに物理的な欠陥や不具合がある状態のことです。
建物の安全性や居住性を損なう恐れがあるため、目に見える損傷だけでなく、内部構造や地中などの欠陥も瑕疵として扱われ、告知義務の対象となります。
具体的には以下のようなケースです。
【物理的瑕疵に分類されるケース】
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 基礎部分の腐食
- 建物の傾き
- 外壁のひび割れ
- 給排水管の破損や詰まり
- 土壌汚染（かつて工場やガソリンスタンド、クリーニング店があった場所など）
- 地中埋設物（産業廃棄物など）
特に雨漏りやシロアリ被害などは建物の構造部分に深刻なダメージを与える可能性があるため、買主の購入判断に大きく影響し、売却価格も下がることが一般的です。
なお、建物の築年数が古いほど物理的瑕疵の可能性が高まる傾向にはあるものの、以下のような単なる経年劣化は物理的瑕疵に該当しません。
【経年劣化に分類されるケース】
- 外壁や屋根の色あせ、日焼け
- 給湯器の金属部に生じた通常のサビ
- 壁紙の黄ばみ
- ゴムの劣化
ただし物理的瑕疵と経年劣化の区別は難しく、誤認で告知を怠ると買主とのトラブルにも発展しやすいため、瑕疵物件に精通した不動産業者へ相談してアドバイスを得ると安心です。
以下の記事では、物理的瑕疵物件を高く売却する方法を解説しているので参考にしてください。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件自体には瑕疵がないものの、家の周辺環境に嫌悪感や健康に悪影響を及ぼす要因がある状態を指します。
具体例としては、以下のものが挙げられます。
- 近隣住民とのトラブルがある（騒音、悪臭、ゴミ屋敷など）
- 暴力団事務所が近隣にある
- 墓地や火葬場が近くにある
- 工場や廃棄物処理施設が近隣にある
- 線路や幹線道路に面しており騒音や振動がある
- 日照を遮る建物が近隣にある（高層マンションなど）
環境的瑕疵物件は売主一人の力では改善が難しいケースがほとんどで、マイホームとしてのニーズも低く、個人向けに売却することが困難な傾向にあります。
環境的瑕疵を抱えている物件は、売却先を個人に限定せず、居住以外の目的で運用・再販するプロの不動産業者に相談することも視野に入れましょう。
告知義務の対象となる嫌悪施設の種類と具体的な売却方法は、以下の記事で解説しています。
法的瑕疵
法的瑕疵とは、都市計画法や建築基準法などの法令によって、土地の自由な利用が制限されている状態です。
見た目に問題がなくても、将来的に建て替えができなかったり、希望のサイズの家を建てられなかったりする制限を受けます。
以下のような例が法的瑕疵に該当します。
| 法的瑕疵の項目 | 具体的な内容 |
|---|---|
| 未接道による再建築不可 | 接道義務（幅4m以上の道路に敷地が2m以上接する必要がある）を満たしておらず、建て替えができない |
| 違法建築物 | 建築確認を受けずに建てられた建物 |
| 既存不適格 | 建築当時の法律には適合していたが、現在の法律には適合しない |
| 建ぺい率・容積率オーバー | 指定された上限を超えて建築されている |
| 市街化調整区域内 | 原則建物を建てられない |
| 都市計画道路予定地 | 将来的に道路建設のために立ち退きが必要になる可能性がある |
法的な制限を隠して売却することは重大な契約違反となり、トラブルに発展する可能性が高いため、法的瑕疵がある家を売却する際には、瑕疵の内容を正確に告知することが不可欠です。
こうした法的制限がある家は、住宅ローンの審査がほとんど通らないため、一般の個人で買い手を探すのは困難になるでしょう。
一般的に、法的瑕疵のある物件でも問題なく買い取れるのは、豊富な法的知見と幅広い販路を持つ専門の不動産業者に限られます。
訳あり物件の専門家である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、弁護士や土地家屋調査士などの専門家と連携しているので、物件の法的問題をクリアした上で迅速に買い取ることが可能です。
瑕疵物件の売却先が見つからずお悩みの方は、一度弊社の無料相談・無料査定からお気軽にお問い合わせください。
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接道義務の基礎知識と対処法については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
告知義務がある家をスピーディーに売却する3つの方法
告知義務がある家を売却する際、瑕疵を抱えたままでは一般の買主が見つかりにくいため、瑕疵の種類や程度、予算に合わせて適切な出口戦略を立てる必要があります。
ここでは、告知義務がある家をスピーディーに売却する3つの方法を解説します。
上記の中でもより早く物件を手放せるのは、買い手を探す必要がなく手続きも少ない専門の不動産買取業者への売却です。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は年間14,000件の相談実績を持つ訳あり物件専門の買取業者です。
豊富な事例に基づき、告知義務のある物件でもスムーズに買い取っております。
他社で売却を断られた方、瑕疵物件を今すぐ手放したい方は、ぜひ以下のフォームから弊社までお気軽にお問い合わせください。
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瑕疵を修繕してから仲介で売却する
1つ目は、瑕疵による心理的な抵抗や物理的な欠陥を取り除き、一般の買主が住める状態に整えてから仲介で売り出す方法です。
瑕疵の種類によっては、修繕やリフォームを行なうことで買主の抵抗感が軽減され、仲介で売却しやすくなるケースがあります。
【心理的瑕疵の対応】
- 特殊清掃を行なう
- リフォームやリノベーションで室内の印象を一新する
- お祓いや供養を行なう
【物理的瑕疵の対応】
- 雨漏りの補修
- シロアリ駆除と被害箇所の修繕
- 給排水管の修理や交換
- 外壁や基礎のひび割れ補修
不具合が解消されて見た目もきれいになれば、通常の物件に近い条件で売り出せるため、仲介市場でも成約する可能性はあるでしょう。
ただし、以下のケースのように売主側での改善が困難な場合は、多額の費用をかけても売れ残る恐れがあります。
- 隣人との深刻な近隣トラブルなどの瑕疵がある
- 接道義務を満たしていないなど、建物の性能とは別の法的制限がある
上記のような場合や修繕費用の捻出が難しい場合は、瑕疵物件専門の不動産買取業者に現状のまま買い取ってもらうことをおすすめします。
事故物件をリフォームする際の注意点や費用については、以下の記事で解説しています。
瑕疵がある家を解体し更地にしてから仲介で売却する
建物に付着した「事故物件」の心理的イメージが強い場合や、建物の損傷が激しい場合は、いっそ建物を壊して更地として売却するのも一つの手です。
建物を解体することで心理的瑕疵のネガティブな印象を軽減できるでしょう。
また、買主が具体的な土地活用のイメージを持ちやすくなり、注文住宅を建てたい層などの需要を掘り起こせる可能性もあります。
ただし、解体して更地にすると以下のようなデメリットが生じる点にも注意しましょう。
- 売却金を得る前に高額な解体費用の支払いが生じる
- 再建築不可だった場合、利活用が困難なため価値が暴落する
- 住宅用地の特例※（軽減措置）が外れ、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる
住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地（住宅用地）にかかる固定資産税・都市計画税の負担を大幅に軽減する制度のこと。
参照元：横浜市「土地についての特例」
解体費用は木造住宅1坪あたり3万〜5万円程度、鉄骨造は1坪あたり4万〜6万円程度、鉄筋コンクリート造は1坪あたり6万〜8万円程度が相場です。
30坪の木造住宅であれば、解体費用だけで90万円〜150万円程度かかってしまいます。
また、再建築不可の土地は担保価値が低く、住宅ローンが組めないため一般の買主には購入が困難です。
このように、建物を解体するとかえって売却が難しくなるリスクもあるため、解体前に次項で紹介する専門の不動産買取業者に相談し、現状のまま買い取ってもらえないか確認することをおすすめします。
以下の記事では、事故物件の売却前に建て替え・解体するのが損になる理由と代替案を解説しています。
そのままの状態で専門の不動産買取業者に売却する
3つ目は、訳あり物件専門の買取業者にそのままの状態で直接売却する方法です。
専門の不動産買取業者であれば、以下のような告知義務がある家でも確実かつスピーディーに買い取ってもらえます。
- 心理的瑕疵がある事故物件
- 物理的瑕疵がある老朽化した物件
- 環境的瑕疵がある近隣トラブル物件
- 法的瑕疵がある再建築不可物件
専門の不動産買取業者が瑕疵物件をスムーズに買い取れる理由は、以下の強みを持っているからです。
- 特殊清掃や高度な改修によって瑕疵の影響を最小限に抑えるノウハウがある
- 事故物件や法的瑕疵物件を求める投資家や法人など、独自の顧客ネットワークを保有している
専門の不動産買取業者に売却するメリットは以下の通りです。
- 売主の契約不適合責任が免除される
- 現金化が早い
- 売却費用がほとんどかからない
専門の不動産買取業者は瑕疵物件を現状のまま買い取った後に最適なリフォームを施して運用・再販するため、売主が修繕や解体の費用を負担する必要は一切ありません。
また、仲介とは異なり、専門の買取業者に売却する場合は契約不適合責任が免責されるため、売却後のトラブルの心配も不要です。
さらに、仲介で売却する場合、買主が見つかるまで数ヶ月～1年以上かかることが一般的ですが、買取であれば最短数日から1カ月程度で現金化できるケースもあります。
そのため、告知義務のある家の売却に際して「費用をかけたくない」「できる限り早く手放したい」とお考えなら、専門の不動産買取業者への相談が最適です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件専門の買取業者として年間相談件数14,000件、年間買取件数1,500件の豊富な実績があり、告知義務がある家でも適正価格でスピーディーに買い取ることが可能です。
「告知義務がある家を今すぐ手放したい」とお考えの方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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告知義務がある家でもアルバリンクならスピーディーな買取が可能!
弊社AlbaLink(アルバリンク)では、これまで数多くの告知義務がある家を買い取ってきました。
物件の種類も事故物件から再建築不可物件、シロアリ被害などさまざまです。
以下ではその一例を紹介します。
CASE 1.【再建築不可】
経緯とポイント
- 1年半放置された築50年の空き家
- 旗竿地
- 残された大量の荷物あり
- プロパンガス
- 悪条件にもかかわらずアルバリンクが300万円で買取
CASE 2.【再建築不可＋物理的瑕疵】
経緯とポイント
- 再建築不可の空き家
- 屋根が破損、隣地に飛散し隣地住人から連絡あり
- 荷物が大量に残った状態のままアルバリンクが買取
CASE 3.【再建築不可（未接道）＋土砂災害警戒地域】
経緯とポイント
- 未接道の上にイエローゾーン（災害時に危害の恐れがあるエリア）のため所有者が売却を絶望視
- 唯一「未接道OK」のアルバリンクに相談、迅速・真摯な対応で売却に至る
CASE 4.【事故物件＋物理的瑕疵】
経緯とポイント
- 築56年の事故物件（空き家）
- シロアリ被害あり
- 心理的瑕疵＋物理的瑕疵にもかかわらずアルバリンクが100万円で買取
CASE 5.【事故物件（自殺）＋近隣トラブル】
経緯とポイント
- 自殺のあった家の売却を不動産業者に頼んだが手応えなし
- 売れ残っている間に庭が荒れ、雑草や悪臭で近隣からクレームを受ける
- アルバリンクが残った荷物込みで買取
ご紹介したように、アルバリンクではさまざまな事情を抱えた物件の買取にも誠実かつスピーディーに対応して参りました。
上記の他にも「司法書士等と連携してさまざまな手続きをサポートしてくれた」「家財の片付けや相続登記もお願いでき、スムーズに処分できた」といった感謝の声や、以下のような良い評価をいただいております。（Google口コミ）
また、弊社はお客様からの評価だけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業として、高い社会的信用を得ています。
そのため、複雑な事情を抱えた瑕疵物件も、デリケートな告知事項にも配慮しながら、速やかに適正な価格で買い取らせていただきます。
信頼できる不動産業者に安心して瑕疵物件を売却したい方は、ぜひ以下のフォームから弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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告知義務のある家の売却時に押さえておきたい3つの注意点
告知義務がある家の売却では、情報の透明性が何よりも優先されます。
事実を隠したり、安易な自己判断で情報を伏せたりすると、売却後に取り返しのつかないトラブルに発展し、多額の負債を抱えるリスクがあるためです。
円満な取引を実現するために、売主として必ず守るべき3つのポイントを整理しました。
上記のようなリスクを負わずに告知義務のある家を売却したい場合は、一般の個人買主よりも瑕疵のリスクに精通したプロに売却するのが安全かつ確実です。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、告知義務のある瑕疵物件のリスクを正しく評価し、適正価格で買い取ることが可能です。
他社で断られた物件でも買い取ってきた実績がありますので、家が売れずにお悩みの方は以下のフォームからお気軽にお問い合わせください。
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告知義務に違反すると損害賠償や契約解除を求められる恐れがある
瑕疵の事実を隠して売却し、後からその事実が発覚した場合、買主から「契約不適合責任※」を問われ、損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。
引き渡された目的物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しない場合に、売主が負う責任のこと。
参照元：e-Gov法令検索「民法第562条、563条、564条」
売却後に瑕疵が発覚した場合、買主は売主に対して以下のような請求が可能です。
- 追完請求(修補や代替物の引渡しなど)
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約解除
特に不動産売買における告知義務には、賃貸物件のような「3年程度で義務が消滅する」といった期限はないため、売主は売却後何年経っても上記の請求を受ける可能性があります。
実際に、8年以上前の他殺事件を告知せずに売却し、売主が告知義務違反で損害賠償の支払いを命じられた判例があります。
【大阪高裁判決 平成18年12月19日判決】
概要と経緯
8年以上前に殺人事件があった物件の建物が解体され、更地として事件の告知なく売却された。
後に買主が住宅用地として売却しようとした際、購入予定者のキャンセルをきっかけに殺人事件の存在を知り、元の売主に751万円の損害賠償を請求した。
裁判所の判断
「事件の凄惨さによる心理的影響は大きく、年月を経て建物が消滅していたとしても、周辺住民の記憶にも残っており、生活には支障が生じる（よって瑕疵を認める）」として心理的瑕疵の存在と売主の告知義務違反を認め、売買代金の5%に当たる75万1,575円の支払いを命じた。
参照元：RETIO. 2008. 2 NO.69「土地上に過去に存在した建物で起きた殺人事件が、土地の「隠れた瑕疵」に当たるとされた事例」
こうしたトラブルを避けるためには、瑕疵の事実を正確に告知することが不可欠です。
単に口頭で説明するだけでなく、重要事項説明書や売買契約書にも明記して交付しましょう。
もし、家に深刻な瑕疵があり買い手が見つかりそうにない場合や、売却後のトラブルが心配な場合には、契約不適合責任を免除してくれる専門の不動産買取業者に直接売却することがおすすめです。
訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、売主様の責任を免除する条件で買い取らせていただくため、売却後の返金請求や裁判のリスクを一切気にすることなく、安心して瑕疵物件をご売却いただけます。
また、豊富な買取実績により物件の価値とリスクを正確に評価できるため、物件の告知事項にかかわらず適正な価格で買い取ることが可能です。
告知義務がある家を今すぐ手放したい方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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契約不適合責任について理解を深めたい方は、以下の記事もご参照ください。
瑕疵の程度を自己判断しない
告知義務がある家を売却する際、「この程度の瑕疵なら告知しなくて良いだろう」「昔のことだから言わなくても大丈夫だろう」といった自己判断は多大なリスクを負うことになるので止めましょう。
心理的な不快感や建物の欠陥に対する感じ方は人それぞれであり、売主にとっては些細なことでも、買主にとっては「契約を左右する重大な事実」と捉えられることも多いからです。
特に、売主が判断に迷うのは以下のようなケースではないでしょうか。
- 数年前に発生した小規模な雨漏り(既に修繕済み)
- 隣人との軽微なトラブル
- 敷地境界が曖昧な部分がある
- 過去に自然死があったケース
後のトラブルを防ぐために、少しでも疑問があるなら、軽微な瑕疵に思えても査定の段階で不動産業者へ共有することが大切です。
早い段階で専門家に相談することで、告知が必要かどうか、法的リスクについてのアドバイスも得られます。
たとえ売却価格が下がったとしても、後に高額な損害賠償請求を受けるリスクを考えれば包み隠さず告知する方が合理的です。
売却期間が長引く可能性がある
告知義務がある家は、一般的な中古物件に比べて買い手が極めて限定されるため、売却期間が長期化することを覚悟しなければなりません。
仮に立地などの条件が良かったとしても、心理的・物理的な瑕疵があるだけで検討リストから外してしまう買主が大半だからです。
特に以下に該当する家は、売却に時間がかかる傾向にあります。
- 自殺や他殺などの心理的瑕疵がある事故物件
- 近隣トラブルなどの環境的瑕疵がある物件
- 再建築不可などの法的瑕疵がある物件
通常の物件であれば3ヶ月〜6ヶ月程度で売却できるケースが多いですが、告知義務がある家の売却には1年以上かかることも珍しくありません。
売却期間が長引くと、以下のようなデメリットが生じます。
- 固定資産税や管理費などの維持費用がかかり続ける
- 空き家の場合は定期的な管理の手間がかかる
- 物件の資産価値が下がり続ける
仲介で売り出す場合、1年を過ぎても内覧すら入らないケースもあり、その間も固定資産税や維持費の負担が重くのしかかります。
「告知義務がある家をとにかく早く手放したい」「いつ売れるかわからない不安から解放されたい」とお考えでしたら、仲介ではなく買取を選択しましょう。
訳あり物件専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink(アルバリンク)であれば、最短数日〜1週間程度での買取も可能なため、売却活動と維持管理の負担を大幅に軽減できます。
「固定資産税や管理の負担から今すぐ解放されたい」とお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
以下の記事では、事故物件の売却期間を仲介・買取別に解説しているので、こちらも参考にしてください。
告知義務がある家の売却相場
告知義務がある家の売却価格は、瑕疵の種類や程度によっても異なりますが、市場価格から2割〜5割程度下落することが一般的です。
瑕疵の内容ごとの下落率のイメージを以下の表にまとめました。
| 瑕疵の種類 | 価格の下落率（目安） | 理由 |
|---|---|---|
| 物理的瑕疵 | 20%〜30%減 | 修繕費用の負担や将来的な劣化リスクが考慮されるため |
| 環境的瑕疵 | 20%〜30%減 | 騒音や嫌悪施設の影響は、買主の主観に左右されやすいため |
| 法的瑕疵 | 30%〜50%減 | 再建築不可などは住宅ローンが組めず、現金購入者に限られるため |
| 心理的瑕疵 | 30%〜50%減 | 事件や自殺の内容、ニュースでの報道規模により大きく変動するため |
このように、告知義務がある物件はどうしても査定額が厳しくなりがちです。
ただし、上記の相場はあくまで「仲介」で一般の個人に売る場合の目安に過ぎません。
実際の価値は、瑕疵の深刻度や土地のポテンシャルをどう評価するかによって大きく異なるため、一概にいくらと言い切ることは不可能です。
ご自身の所有されている家の正確な売却価格を知りたい場合は、専門の不動産買取業者に査定を依頼することをおすすめします。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink(アルバリンク)では、物件の状況を現地にて丁寧に確認した上で、豊富な買取実績に基づく適正な価格を提示させていただきます。
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以下の記事では、瑕疵物件の売却には買取が最適な理由とおすすめの買取業者も紹介しているので参考にしてください。
まとめ
告知義務がある家を売却する際には、物件の瑕疵を正確に告知しなければ、後に契約不適合責任を問われて損害賠償請求や契約解除といった重大なトラブルに発展する恐れがあります。
また、不動産売買の告知義務には時効がないため、冷却時間を置いても告知義務は消えません。
そうかといって、瑕疵の事実を告知すれば買主に敬遠されて売却活動が長期化しやすく、売れても相場より大幅に低い価格になることが一般的です。
告知義務がある家を現状のまま、リスクを負わずに手放したい場合は、訳あり物件専門の買取業者へ相談しましょう。
契約不適合責任も免責され、売主の負担やリスクもなく瑕疵物件を買い取ってもらえます。
訳あり物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、年間相談件数14,000件、年間買取件数1,500件の豊富な実績があり、特に全国の告知義務がある家を多数買い取ってきました。
東証グロース上場企業としての社会的信用と、再販率89%の高い運用ノウハウがあるため、他社で断られた物件でも適正価格でスムーズに買い取ることが可能です。
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