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位置指定道路とは私道の一種
位置指定道路は、建築基準法上の「道路」として特定行政庁から指定を受けた私道の一種です。
一般的な私道が単に個人の所有地に存在する通路を指すのに対し、位置指定道路は建築物の敷地が接道義務を満たすために不可欠な道路として、公道と同様の機能を持つことを目的としています。
建物を建てる敷地が、建築基準法で定められた道路に、2メートル以上接していなければならないという決まり
位置指定道路の指定を受けることで、その道路に接する土地は接道義務を満たし、建物の建築が可能になります。
ここでは、位置指定道路の基礎知識について詳しく解説していきます。
なお、位置指定道路について詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひ併せてお読みください。
私道と公道の違い
私道と公道の大きな違いは、以下のとおりです。
- 私道：個人や共有者が所有・管理
- 公道：市区町村など公共機関が所有・整備
私道は私有地であるため、所有者が自由に通行制限や使用制限を設けることが可能です。
また、上下水道やガス管などのライフラインの敷設、あるいは道路自体の舗装補修などで掘削や工事が必要となる際には、原則として私道の全所有者の承諾が必要となります。
一方、公道は通行の自由が万人に保証されており、建築基準法や道路法に基づき、整備・維持管理をしているのは、国や地方自治体です。
そのため、私たちの日常生活における主要な交通インフラとして、安心して利用できます。
たとえば、建築物を計画する際、敷地が公道に接していれば、特別な手続きなしに建築基準法上の接道義務を満たせます。
しかし、私道が接道義務を満たしていない場合、道路位置指定の申請や通行承諾契約などの追加的な手続きが必要です。
他人の土地を通行する権利を、土地所有者から承諾してもらうための契約
「通行承諾書」という形で、土地所有者に「一定の範囲内で、あなたの土地から私の土地を通行しても構いません」と意思表示してもらう
公道は誰でも自由に利用でき、建築時の手続きも比較的簡単で安心感がありますが、私道では権利関係や承諾が複雑になりやすいので、不動産を扱う際には注意しましょう。
なお、建築基準法上の道路種別については、以下の記事で詳しく解説しておりますので、併せてお読みください。
https://wakearipro.com/road-type-easy-to-understand/
私道と位置指定道路の違い
先にも少し触れたとおり、私道が単に個人や法人が所有する道路全般を指すのに対し、位置指定道路は、その私道の中でも建築基準法上の「道路」として特定行政庁から法的に認定を受けたものです。
位置指定道路の認定は、以下の要件をクリアし、特定行政庁へ申請・審査をパスすることで得られます。
参照元：大阪府大阪市: 大阪市道路位置指定基準
私道と位置指定道路の違いは、土地に建物を建てられるかどうかに直結します。
一般的な私道に面した土地は、接道義務を満たせないため、原則として新たな建築物を建てることができません。
対して、土地に面する私道が位置指定道路の指定を受けることで、その私道は公道と同様に接道義務を満たす道路として扱われ、建築確認申請を進めることが可能になります。
位置指定道路が存在する理由
位置指定道路は、分譲地や開発地において、安全かつ円滑な通行と適切な接道義務の確保を両立させるために存在します。
建築基準法は、火災時の避難経路の確保や緊急車両の通行、さらには日照や通風の確保といった観点から、接道義務を義務付けています。
しかし、広大な土地を複数の区画に分けて開発する場合など、全ての区画を公道に接道させるのは困難なのが現実です。
そのようなケースで役立つのが、位置指定道路の存在です。
私道部分を一定の基準で整備して位置指定を受ければ、建築基準法上の「道路」として認められるため、建築が困難であった土地でも住宅や店舗などの建築が可能になるのです。
位置指定道路は、所有者間での整備と合意形成を前提としながらも、土地の利用可能性を広げ、都市開発を促進しつつ、同時に居住者の安全と利便性を確保するための重要な制度として機能しています。
なお、接道義務について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
位置指定道路の2つの所有パターン
位置指定道路の所有形態には、おもに以下の2つがあります。
所有形態の違いは、位置指定道路の維持管理の方法、費用負担の分担、そして将来的な通行権や掘削工事などに関わる承諾関係に大きな影響を与えるため、事前にその特性を理解しておくことが非常に重要です。
相互所有型
相互所有型とは、位置指定道路に面する各敷地の所有者が、それぞれ自分の敷地の前面にあたる道路部分を単独で所有する形態です。
各所有者が自己の道路部分の所有権を持つため、道路全体の維持管理費用は、その持分に応じて各自が負担します。
相互所有型の最大の利点は、各所有者の責任範囲や権利関係が明確である点です。
たとえば、自分の敷地前の道路部分に問題が生じた際、責任の所在がはっきりしているため迅速な対処が可能です。
また、個別のライフライン工事など、自己の所有部分に関わる作業であれば、他の所有者からの同意取得が比較的容易になります。
しかし、道路全体が細分化されているため、全体の補修や大規模な改修工事には、全ての所有者からの同意が不可欠です。
所有者同士の意見調整に時間や手間がかかり、一部所有者と連絡が取れない場合など、必要な工事が滞るリスクがあります。
そのため、相互所有型では、所有者間の日頃からの連携と良好な関係構築が特に重要となります。
共同所有型
共同所有型とは、位置指定道路全体を一つの土地として、その道路に面する複数の土地の所有者全員が共同で所有する形態です。
各所有者は道路全体の共有持分を持つことになり、その持分に応じて道路の維持管理費用を負担します。
共同所有型の最大の利点は、道路全体の管理における合意形成が相互所有型に比べて比較的容易である点です。
とはいえ、共有者の人数が多い場合や一部と連絡が取れない状況では、過半数の同意を得るにも時間や労力がかかるリスクがあります。
また、道路の売却や形状を大きく変えるような「変更行為」については、引き続き共有者全員の同意が不可欠です。
共有物の形状や効用を変える行為。
2023年民法改正により、形状または効用の著しい変更を伴わない軽微な変更は共有者の持分価格の過半数で可能となった。
そのため、共同所有型では、共有者間の良好な関係構築と、確実な連絡体制の確立が引き続き重要となります。
私道が位置指定道路かを調べる方法
私道が位置指定道路であるかを確認する最も確実な方法は、管轄の特定行政庁が管理する「位置指定道路台帳」や「道路位置指定図面」を閲覧することです。
位置指定道路は、建築基準法に基づき自治体で申請・認定されており、公文書として管理されているため、その正確性は高いです。
「位置指定道路台帳」や「道路位置指定図面」は、各市町村や都道府県庁の建築指導課や都市計画課といった建築関連部署で閲覧・取得できます。
そこでは、以下のような情報が確認でき、当該私道が建築承認可能な状態であるかを判断する重要な手掛かりになります。
- 道路の形状・位置
- 道路の幅員・延長などの数値データ
- 指定年月日・指定番号
- 道路を構成する土地の地番リスト
- 指定当時の所有者情報（個人情報のため閲覧制限がある場合があります）
位置指定道路で起こりがちなトラブル事例4選
位置指定道路では、共有や権利関係の複雑さから、さまざまなトラブルが発生しやすい傾向があります。
ここでは、とくに起こりやすい4つのトラブル事例について解説していきます。
位置指定道路のトラブルは、所有者にとって大きな不安と負担になり得ます。
実際にトラブルに巻き込まれてしまったら、交渉や手続きに多くの時間と労力がかかり、精神的な負担も大きいものです。
「今まさに私道トラブルの渦中にいる」「将来的なリスクを完全に避けたい」とお考えなら、専門の不動産買取業者への売却が、最も確実な解決策です。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、位置指定道路のトラブルを抱えた不動産の買取に特化しています。
複雑な権利関係の整理、共有者との調整、法的手続きなど、通常の不動産売却では手間となる問題も、すべて弊社が責任を持って引き受けます。
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通行を妨害される
位置指定道路は、私有地であるという性質上所有者から私道の通行を妨害される可能性があります。
たとえば、所有者が私道に「私道につき通り抜け禁止」と明記された看板を設置したり、一時的に私物を置いて通行を妨げたりするケースが見られます。
また、駐車車両によって通行が困難になるなど、利用者が知らない間に支障をきたすこともあります。
位置指定道路の通行妨害という問題は話し合いでは解決が難しく、結果として法的手続きに発展することも少なくありません。
これは、時間や費用だけでなく、近隣住民との関係悪化という大きな負担となります。
私道の所有者から通行を妨害されるトラブルを未然に回避したいなら、通行権を確認して自分に通る権利があることを伝えることが重要です。
一部の所有者が維持・管理費の支払いを拒否する
所有者間の意識や利用頻度の違いから、「自分はほとんど通行していないから、費用を支払う義務はない」と主張するケースが発生します。
たとえば、舗装の補修や水道管の交換など、道路全体の維持に必要な費用が発生した際、複数の共有者のうち一部が支払いを拒否し、残りの所有者が費用を立て替えざるを得なくなったという状況は珍しくありません。
費用負担の不公平感は、共有者間の関係を著しく悪化させる大きな原因となります。
最悪の場合、必要な補修工事が進まず道路の安全性が損なわれたり、対立が長期化したりすることにもつながりかねません。
トラブルを避けたいなら、位置指定道路の管理方法や維持費の負担割合を確認しておきましょう。
一部の所有者が掘削工事を拒否して工事が進まない
私道部分の掘削には原則として所有者全員の承諾が必要とされ、たった一人でも反対すれば工事の進行に大きな支障が出る恐れがあります。
たとえば、新築住宅の建設にあたり、上下水道管の接続工事が必要になったケースです。
道路部分を共同で所有する一人から「地盤が緩む可能性がある」といった理由で掘削の許可を拒否されると、結果として建築計画全体が大幅に延期されてしまいます。
ただし、2021年に改正された民法（2023年4月1日施行）により、一定の要件を満たせば、共有者の同意がなくても掘削工事を実施できる道が開かれました。
法改正の詳細について、詳しく見ていきましょう。
民法の改正でライフラインの掘削工事は事前通知で可能に
2021年に改正された民法により、共有私道のライフライン工事は、事前に通知を行えば実施可能となりました。
土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付（以下この項及び次条第一項において「継続的給付」という。）を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。
従来は掘削の都度、原則として所有者全員の同意が必要とされ、これが工事の大きな障壁となることがありました。
しかし、社会生活に不可欠な電気、ガス、水道などのインフラ整備は、個別の同意がなくても通知により工事が実行できるようになったのです。
私道でのライフライン工事計画がある場合は、この改正民法に基づいた事前通知制度を積極的に活用することで、工事のスムーズな実施が期待できます。
一部の所有者の所在が不明で管理に支障をきたす
位置指定道路では、一部の所有者の所在が不明となり、道路の維持管理に大きな支障をきたすケースも深刻です。
所有者が亡くなっても相続登記がされていなかったり、転居先が分からず連絡が取れなくなったりすると、道路の補修や掘削に関する同意が得られず、計画が頓挫してしまいます。
たとえば、共有私道で、所有者の一人が長年音信不通となったとします。
所有者の同意が得られない状況だと、道路の舗装補修が進められず、道路の老朽化が進み、結果として、不動産全体の価値にも影響を及ぼすことがあるのです。
所有者が不明なために管理が停滞する問題に対しては、2021年の民法改正によって導入された新たな規定が大きな助けとなります。
民法改正によって変更された管理行為の内容について、詳しく見ていきましょう。
民法の改正で共有者過半数の同意があれば管理が可能に
2021年に改正された民法により、共有財産の管理に関するルールが大きく変わりました。
これまでは共有者全員の合意が必要だったため、一部の共有者の所在が不明な場合、事実上何も手出しできない状態でした。
しかし、改正後は共有者の持分の過半数の同意があれば、軽微な変更や修繕、日常的な維持管理などの管理行為を進められるようになったため、より現実的な管理が可能になったのです。
たとえば、複数人で共有する私道で、一部の共有者と連絡が取れない状況があったとします。
民法改正前であれば、不明な共有者の同意が得られないため、舗装の補修や清掃といった管理行為は不可能でした。
しかし、改正後は、連絡が取れる他の共有者たちの過半数の同意を得ることで、必要な管理行為を進められるようになりました。
2021年の民法改正は共有地の管理に大きな柔軟性をもたらし、所在不明の共有者がいる位置指定道路のトラブル対応に、非常に大きな効果を発揮しています。
なお、 私道の共有持分によるトラブル事例について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
位置指定道路におけるトラブルを未然に防ぐための3つの対策
位置指定道路のトラブルの多くは、事前の確認と所有者間の良好な関係構築によって、未然に防ぐことが可能です。
ここでは、安心して位置指定道路を利用し続けるため、とくに重要な3つの対策を解説していきます。
位置指定道路の管理方法や維持費の負担割合を確認する
位置指定道路に関するトラブルを防ぐためには、事前に管理方法と維持費の負担割合を明確にすることが基本です。
道路が共有の場合、舗装補修や整備、掘削工事などの費用分担が曖昧だと、将来的にトラブルへ発展する可能性が非常に高まります。
たとえば、管理規約がない共有の私道で舗装補修が必要になった際に、所有者間で費用負担をめぐって対立が生じると、必要な工事が数年も遅れ、住民生活に支障が出たり、不動産全体の価値が下がったりするケースも考えられます。
そのため、位置指定道路に関するトラブルを回避したいなら、私道の共有者全員の持分を把握し、費用分担のルールが明文化されているかを確認しましょう。
もし、ルールが不明確な場合は、承諾書や管理契約書を新たに整備し、共有者全員の同意を得ておくことが極めて重要です。
通行権や使用権を確認する
通行権や使用権が確保されているかどうかの確認は、建物を建てる際や日常生活を送る上で極めて重要です。
通行権
他人の土地（私道など）を通行する権利。
自分の土地が公道に接していない場合などに重要で、合意で設定する通行地役権や、法律で認められる囲繞地通行権があある。
使用権
他人の土地や物を「使う」権利全般。
通行だけでなく、私道の下に水道管やガス管などのライフラインを埋設する際などに必要。
私道では、所有者の同意なしに通行や掘削ができないケースがあり、法律上の通行権が確保されていないと、車の出入りすら妨げられる可能性があります。
たとえば、都市計画区域内の住宅地で、私道を通らないと敷地に接道できない物件を購入したものの、通行権の設定がないために建築許可が下りなかったというケースがあります。
こうした事態を避けるためには、該当の私道が建築基準法に定める「位置指定道路」であるか、道路に対する通行権や使用権が書面で明確になっているか（地役権設定の有無や、私道に関する協定書など）を、登記簿も確認しながら徹底的に調査する必要があります。
自分の土地の利便性を高めるため、他人の土地を公道へ出るための通行や、隣地の日当たり確保など特定の目的で使える権利。
合意に基づき設定・登記され、位置指定道路の通行権保障にも使われる。
建築基準法に基づいた接道義務を果たすには、こうした通行権・使用権の確認は必須です。
なお、共有の私道所有者の知っておくべき権利について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
共有者と良好な関係を構築する
位置指定道路のトラブルを避ける上で、共有者との信頼関係を築くことは非常に重要です。
複数人で共有する位置指定道路では、補修や掘削といった工事の際に、全員の同意や承諾が求められる場面が多々あるためです。
共有私道の補修が必要になった際、日頃から所有者間でコミュニケーションが取れていれば、意見の食い違いが生じても話し合いで解決し、スムーズに修繕工事を進められるでしょう。
しかし、普段から交流がなく信頼関係が構築されていない場合、ちょっとした意見の相違が大きな対立へと発展し、問題解決が長期化するリスクがあります。
こうした事態を防ぐには、共有者と定期的に情報共有を行ったり、挨拶を交わしたりするなど、日頃からのコミュニケーションが大切です。
信頼関係を築くことで、いざという時の協力も得やすくなり、維持管理や改修工事、費用分担といった共有私道特有の問題を未然に予防できるでしょう。
位置指定道路でトラブルが起きたときの対処法4選
位置指定道路に関するトラブルは、私道特有の複雑な権利調整が絡むため、感情的な対立や法的リスクを伴いがちです。
通行妨害や掘削工事の拒否など、建築や日々の生活に直接支障が出るだけでなく、不動産価値の低下につながる問題も少なくありません。
しかし、冷静に段階を踏んで適切な対処を行うことで、問題解決が可能です。
ここでは、トラブルが発生した際に役立つ4つの対処法をご紹介します。
とはいえ、位置指定道路のトラブルは、日々の生活や不動産の価値に大きな影響を及ぼしかねません。
とくに、複雑な権利関係や共有者間の問題は、個人で解決しようとすると途方もない労力と時間がかかることもあります。
もし、今すぐ位置指定道路のトラブルをなんとかしたいとお考えなら、その問題ごと不動産を売却するという選択肢もご検討ください。
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共有者と誠実に話し合う
位置指定道路のトラブルが発生した際、最初の対応として最も重要なのは、共有者と誠実に話し合うことです。
多くのトラブルは、相互理解の不足やコミュニケーションの欠如から発生しているため、まずは当事者間で状況を共有することが解決への第一歩となります。
たとえば、私道を通行したい側が、その必要性や法的な通行の権利について丁寧に説明することで、当初反対していた共有者が理解を示し、合意に至るケースは珍しくありません。
共有名義である以上、全員が当該道路の状況や課題を理解し、協力関係を築くことが何よりも大切です。
早めに話し合いの場を持てば、感情的な対立が深まるのを避け、スムーズな解決につながるだけでなく、将来的な問題の予防や良好な関係維持にも役立ちます。
特定行政庁に相談する
所有者間の話し合いでトラブルが解決しない場合は、特定行政庁への相談が有効です。
特定行政庁は、建築基準法に基づき、建築物の安全性確保や建築規制を担う地方公共団体。
都道府県や一部の市町村が国から指定され、建築確認や位置指定道路の認定などを行う。
建築基準法に基づく「位置指定道路」は、特定行政庁の認定によって設定されるため、技術的・法的観点からの助言を得られます。
たとえば、位置指定道路の私道部分に設置された構造物によって通行が妨害された際、特定行政庁に相談することで、その構造物が建築基準法に適合しているか、または道路の利用を妨げる不当なものかといった、法的・技術的な側面からの具体的な助言が得られます。
場合によっては、行政指導や是正命令を促す対応につながる可能性もあります。
特定行政庁は専門性が高く、制度的な対応が必要な場合の非常に心強い相談先となります。
適切な助言を得ることで、トラブル解決の糸口が見つかるかもしれません。
弁護士に相談する
位置指定道路のトラブルが当事者間の話し合いや行政への相談で解決しない、あるいは法的トラブルに発展する可能性がある場合は、早めに弁護士に相談しましょう。
位置指定道路に関わる問題は、「所有権」「通行権」「掘削権」など、複雑な法的権利が絡むため、正確に対応するには専門的な知見が不可欠だからです。
掘削権は、他人の土地や共有地（私道など）の地下を掘り起こす権利。
電気・ガス・水道などのライフラインを埋設・修繕する際に必要。
以前は原則全員の同意が必要でしたが、民法改正（2023年施行）により、ライフライン整備の掘削は事前通知で可能。
たとえば、道路上に無断で設置された構造物により通行を妨害された際、弁護士に相談することで、通行権の侵害を根拠とした以下のような民法上の請求手続きについて具体的なアドバイスを得られます。
- 妨害排除請求：無断で置かれた私物や構造物など通行を妨げている障害物の撤去を求める請求
- 妨害予防請求：将来的に通行が妨げられるおそれがある場合に、その予防措置を求める請求
- 損害賠償請求：通行が妨げられたことによって生じた精神的苦痛や、代替ルートの使用料などの経済的損失に対して金銭的な賠償を求める請求
場合によっては、裁判所の仮処分といった法的措置により、早期の解決が図られることもあるでしょう。
問題がこじれる前に法律の専門家である弁護士にアドバイスを受けることで、法的なリスクを最小限に抑えつつ、適正かつ迅速な解決を目指せるでしょう。
不動産と位置指定道路をセットで売却する
トラブルがどうしても解決しない場合、所有する不動産と位置指定道路の持分をセットで売却するという選択肢も考えられます。
複数の共有者がいることによる意見調整の難しさや管理の煩雑さといった負担から解放される点は、大きなメリットといえるでしょう。
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なお、以下の記事ではおすすめの買取業者を紹介しておりますので、併せてお読みください。
まとめ
位置指定道路は、私道でありながら建築基準法上の道路として認められる特殊な存在であり、その管理や使用に関してトラブルが発生しやすいのが実情です。
とくに、通行の妨害や維持費の負担拒否、掘削工事への非協力、所有者不明による管理困難といった事例は、所有者にとって深刻な悩みとなります。
これらの問題に対しては、事前の権利確認や共有者との良好な関係の構築が有効な対策となりますが、それでも解決が難しい場合もあります。
根本的なリスク回避策として「物件の売却」という選択肢も視野に入れることが重要です。
位置指定道路に面した物件の売却は一般の不動産市場では敬遠されがちですが、専門の買取業者であれば、スムーズな売却が期待できます。
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複雑な権利関係や共有者との調整など、個人で解決するには時間も労力もかかる問題です。
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