株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
違法建築（違反建築物）とは法律に違反して建てられた建物
「違法建築」とは、法律で定められた建築の基準に違反している建物のことです。
日本国内で建物を建てる際には、「建築基準法」「都市計画法」「消防法」や各都道府県・地域の条例など、さまざまな規定に準じて建築することが定められています。
また、建物だけではなく土地の造成をおこなう際にも法的な規定や基準が定められており、居住後に増改築をする場合も、現行の法基準に抵触していれば違法建築物件として扱われます。
違反建築や違反造成地が発覚すれば、所有者が自らの責任で直さなければなりません。
是正されない場合は、行政処分を受けるおそれもあります。
当然、所有者だけではなく違反建築や違反造成をした設計者、工事を請け負った業者も行政処分の対象となります。
それでは、具体的にどのような物件が該当するのか、見ていきましょう。
以下の記事では、違法建築の詳細と受けるペナルティについて解説しているので、こちらも参考にしてください。
建ぺい率・容積率オーバーの物件
「建ぺい率」と「容積率」が規定をオーバーした物件は違法建築です。
建蔽率と容積率は地域ごとに割合が定められており、建物を建築するうえで必ず守らなければなりません。
- 建ぺい率
- 敷地の面積に対して建てられる建物の1階部分の面積割合。
- 容積率
- 1階や2階部分も含めた建物全体の床面積の割合。
所有する物件の建ぺい率、容積率は、自治体の都市計画課にたずねたり、不動産会社に聞くことで調べられるので、心配な方は問い合わせてみましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも建ぺい率や、容積率のご相談に対応しております。
売却の相談と合わせて、下記無料買取査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。
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接道義務をクリアしていない物件
建築基準法では、建物を建てる敷地には建築基準法上の幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接続していることが必須条件となっています。
これを接道義務と言います。
火災などの災害時に緊急車両の通行が可能であり、緊急非難などの際にも支障をきたさないことが考慮されているからです。
このような接道義務をクリアしていない違法建築物件は、区画整理がされていない古い住宅街などに多く見られ、「再建築不可物件」と呼ばれています。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳アリ物件専門の買取業者ですので、再建築不可物件であっても買取可能です。
ぜひ一度、無料の買取査定をご利用ください（相談だけでもかまいません）
斜線規制に違反している物件
「斜線規制」に違反している物件も違法建築です。
都市計画区域内で建物を建てるときには、日照や採光、通風を阻害しないためなどの理由から、建てられる建物の高さや配置が規制されています。
これを斜線規制といいます。
斜線規制は、敷地に接する建物の生活環境が壊されるのを防ぐ目的で制定されたもので、規制の具体的な内容は用途地域によっても異なります。
建物の材料や構造が基準を満たしていない物件
建築基準法には、建物に用いられる材料の品質や構造についても定められており、これを遵守していない物件も違法建築に該当します。
たとえば日本工業規格（JIS）もしくは国土交通大臣認定の建築材料を使用していなかったり、規定の耐震基準を満たしていなかったりする場合です。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第20条～第27条・第37条」
建物が用途地域の制限を守っていない物件
用途地域の制限を守っていない物件は、違法建築に該当します。
国が計画的な街づくりを進めている都市計画区域内の土地は、都市計画法によって13の用途地域に分けられています。
大きく分けると、「住宅系の8地域」「商業系の2地域」「工業系の3地域」です。
用途地域ごとに建ぺい率や容積率も異なるため、増改築をした結果、建ぺい率や容積率の制限を超えてしまうケースもあり得るでしょう。また、建物の用途を住宅から事務所に変更する、用途地域で定められた制限以外の建物を建築するなども違法建築にあたります。
建築確認を得ていない物件
検査済証が発行されていない物件は違法建築物件に該当します。
建物を建てる際は、建築基準法に適合しているかどうかを自治体に確認してもらう必要があります。
工事前に建築会社が自治体に建築確認申請をおこない、審査に問題がなければ建築確認済証が発行されます。
その後、工事の完了後に検査を受け、基準をクリアしていれば検査済証が発行されます。
この書類が発行されて初めて、建築基準法に適合した物件であることが認められるのです。
検査済証がないと、建て替えできないなどのデメリットがあり、一般の買い手への売却が困難となります。
しかし、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご依頼いただけば、検査済証がなくても買取可能です。
ぜひ一度、弊社にご依頼ください。
違法建築（違反建築物）は一般の買い手に売れにくい
冒頭でもお伝えした通り、違法建築（違反建築物）は、一般の買い手に売れにくいのが実情です。
なぜ売れにくいのか、その理由は以下の3つです。
ここからは、違法建築物件が具体的にどのような理由で売れにくくなっているのかについて、詳しく解説していきます。
理由よりも、「違法建築の確実な売却方法を先に知りたい！」という方は、「違法建築（違反建築物）は専門の買取業者に買い取ってもらうのがベスト」の章をご覧ください。
違法建築であることを買い手に告知する義務がある
違法建築を売却するときには、買い手に対して事実を告知しなければなりません。
違法建築である事実を知ったうえで購入したいと考える方はまずいないため、買い手からはどうしても敬遠されてしまう傾向にあるのです。
違法建築であることを告げずに売却したらよいのではないかと考える方もいるかもしれませんが、その行為はNGです。
もし嘘が発覚した場合、買主から契約不適合責任を問われて契約の解除を要求されたり、損害賠償を請求されたりする事態に陥る恐れがあるため、注意しましょう。
売買契約に基づいて引き渡した目的物に対して、売主が買主に負うべき責任のこと。
目的物を引き渡したあとに、契約内容に記されていない不具合や欠陥などが見つかった場合、買主から修繕や代金の減額、損害賠償、契約の解除を請求される可能性がある。
ただし、違法建築物件を買取業者に直接売却する場合は、契約不適合責任を負わずに済みます。
プロの買取業者は物件の欠陥や不具合、違法建築による将来的なリスクまで把握したうえで買い取り、物件を適法化してから再販できるノウハウがあるため、売主の契約不適合責任を免責にできるのです。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）も、違法建築物件を買い取る際に契約不適合責任を免責にしております。
売却後も物件の責任を負いたくない方は、以下からお気軽にご相談ください。
>>【契約不適合責任なしで買取OK】無料で買取査定を試してみる
なお、契約不適合責任について詳しくは、以下の記事で解説しています。
違法建築物件購入時に住宅ローンが使えない
物件購入時に住宅ローンが使えないことも、違法建築物件が売れにくい大きな要因です。
中古物件の購入といっても家は高額な買い物のため、ほとんどの人は住宅ローンを利用するでしょう。
しかし、違法建築物件は住宅ローンの審査に通らないという大きなデメリットがあります。
金融機関の住宅ローン審査では、融資の対象物件が建築基準法を守っているかが審査基準となっているためです。
違法建築物件に融資をしたとなれば金融機関の信用問題になるため、大手の銀行などはとくに慎重に精査します。
そのため、買主は現金で購入できる人に限られるため、購入者の幅が狭くなり、通常の物件よりも売却が困難になります。
短期間での売却は難しく、根気強く時間をかける覚悟が必要です。
多少の建ぺい率・容積率オーバーなら融資を受けられる可能性はあるものの、公務員や大手企業勤務で収入も多い、半分以上は自己資金が出せるといった、有利な条件がそろっている場合に限られます。
建て替えができない
違法建築物件の中でも、建て替えができない物件は特に売れにくくなります。
「敷地が道路にも通路にも接していない」「2ｍの接道義務を満たしていない」「道路に接しているが建築基準法では道路と見なされない」など、前述した「再建築不可物件」に当てはまる物件のことです。
再建築不可物件は解体して取り壊してしまうと、そのあとに新しい建物を建てることは一切できません。
更地にして新築を建て直すことはもちろん、構造部分の半分以上の修繕や模様替えすることもできません。
そうなると将来的な活用の自由度が狭くなるため、買い手がつきにくくなるのです。
なお、建築基準法に違反している建築物でも売却ができないわけではありません。
違法建築物の具体的な売却方法は、次の章から詳しく解説していきます。
カンタン1分査定
違法建築（違反建築物）は専門の買取業者に買い取ってもらうのがベスト
お伝えした通り、違法建築（違反建築物）は一般の買い手に対して非常に売却が難しい物件です。
ですが、ご安心ください。
専門の買取業者であれば、違法建築も確実に買い取れます。
というのも買取業者は、物件にリフォーム等を施したのち、自社での運用や再販などといった、事業目的で物件を買い取るからです。
なかでも、違法建築に特化した買取業者であれば、問題を解決するノウハウや、再販できるルート（顧客リスト）を、豊富に持ち合わせています。
このように、確実に再販する自信があるからこそ、個人には売れない違法建築も、買取業者はそのままの状態で買取可能なのです。
ただし、全ての不動産買取業者が違法建築を買い取れるわけではありませんので、違法建築（違反建築物）を専門とする買取業者を選ぶ3つのポイントを参考に買取業者を選んでください。
買取業者は、ただ売主から不動産を買い取るだけではなく、売主に大きな3つのメリットをもたらします。以下で詳しく解説します。
最短数日で買い取れる
買取業者なら、違法建築も1週間から1ヶ月程度で買取可能です。
仲介業者に売却を依頼したら、市場に広く物件情報を公開し、違法建築を購入してくれる買主が現れるのを待たなければなりません。
一方、買取業者は、売主と1対1で直接取引を行います。
そのため、売主が買取金額に納得さえできれば、最短数日で買い取ってもらえます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、スピード買取を行っています。違法建築を早めに手放したい方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
>>【違法建築でも平均1か月で買取】無料で買取査定を依頼する
査定価格がすぐにわかる
買取業者に相談すれば、違法建築であっても、すぐに査定価格を提示してもらえます。
市場に物件情報を公開して売却活動をしても、買主が現れなければ、売出金額をどんどん下げなければなりません。
最終的にどこまで売出金額を下げれば売れるのか、わからないまま売却活動を続けることになります。
一方、買取業者は、過去の豊富な買取実績を活かし、売主から相談を受けたらすぐに査定価格を提示できます。
契約不適合責任が免責される
買主が不動産買取業者（宅建業者）であれば、宅建業法40条により、売主の契約不適合責任を一切免責できると定められています。
一方、仲介であれば、買主は個人なので、消費者契約法8条により、売主の契約不適合責任は免責できません。
例えば、売却後の物件に、雨漏りが見つかったとしましょう。
契約不適合責任が免責されていなければ、売主は買主から損害賠償や売買契約の解除を求められるおそれがあります。
違法建築は、ある程度築年数が経過し、老朽化しているものも多いでしょう。
そのような物件でも、買取業者に直接売却すれば、売却後に売主が責任を問われる心配は一切なく、安心です。
専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）なら、契約不適合責任を免除したうえで違法建築物を買い取れます。
仲介で違法建築物件が売れずにお困りの方は、ぜひ以下の無料査定からご相談ください。
>>【違法建築でも契約不適合責任免責！】無料の買取査定を依頼する
違法建築物件と既存不適格物件の違い
現行の法律に準じていない建物には、前述の違法建築物件のほかにも「既存不適格物件」と呼ばれるものがあります。
建築当初はきちんと基準を守って建てたはずの家が、のちのち違法になってしまったケースです。
どういうことかというと、建築に関する法律は時代の状況に合わせて改定されることが少なくありません。
法改正によって建築の基準が変わってしまい、法令に適合しない建物になってしまった物件が「既存不適合物件」に該当します。
ただし違法建築物件とは異なり、行政から改築や移転などを求められることはありません。
違法建築と既存不適格の違いは以下で解説しています。
カンタン1分査定
違法建築（違反建築物）を専門とする買取業者を選ぶ3つのポイント
お伝えしたとおり、違法建築（違反建築物）を確実に売却したければ不動産買取業者に直接売却するのがベストです。
しかし、一言で買取業者といっても、どこに依頼すればいいのか悩んでしまいますよね。
そこで、この章では、違法建築（違反建築物）を専門とする買取業者を選ぶ3つのポイントをご紹介します。
これらのポイントを押さえれば、確実に、かつより高額で買い取ってくれる業者を選び出せます。
違法建築の買取実績がある業者を複数社選ぶ
「再建築不可物件」「訳あり物件」などを得意とする買取業者であれば、違法建築も高確率で買い取れます。
豊富な実績を持つ買取業者であれば、これまで蓄積してきた多くの知識や活用ノウハウを活かし、コスパ良く運用できるからです。
差し引かれるコストが少なくなる分、高額な金額で買い取ってくれる可能性もあります。
よって、まずは違法建築を取り扱ってきた実績があるか、買取業者のホームページを見て確認しましょう。
複数の専門買取業者に査定を依頼する
違法建築の買取実績がある業者のうち、必ず複数社に査定を依頼しましょう。
違法建築を専門とする買取業者とはいえ、業者ごとに活用方法は異なり、結果査定価格に大きな差が出るからです。
複数の買取業者からの査定価格を比較できれば、より高額な査定価格を提示している買取業者を選べます。
ただし、ここで注意していただきたいのが、「金額だけで業者を決定してはいけない」ことです。
その具体的な内容については、次の見出しで解説いたします。
査定の根拠を各社の担当者に聞く
複数の業者に査定を依頼したら、各社の担当者に査定の根拠も確認してください。
お伝えしたとおり、複数の買取業者から査定価格を受け取ったからと言って、金額だけで業者を決定してはいけません。
高い査定価格を提示しておきながら、売買契約の直前になって買取金額を値下げしようとする買取業者も、少なからずいるからです。
しかし、各社に査定の根拠を確認すれば、上記のような買取業者を容易に見抜けます。
特に根拠もなく高い査定価格を提示している業者は、根拠などありませんから、あなたに聞かれたところで何もまともには答えられません。
「だいたいこれくらいが相場なんですよ。」と、とても根拠とは言えないような言い訳をするだけです。
それに対して、根拠に基づいて査定価格を算出している買取業者は、周辺の買取事例や、商品化に必要と想定しているコストなどを提示しながら根拠を説明してくれます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、具体的な数字に基づき、お客様にもご納得いただけるよう査定価格をご説明いたします。
他社と比較して買取価格が低いようでしたら、できるかぎりご希望に添えるよう全力で対応いたしますので、売却にお悩みの方はぜひご相談ください。
もちろん、無理な営業等は一切おこなっておりませんので、ご安心いただければと思います。
>>【違法建築物でも適正価格で買取】無料で買取査定を試してみる
アルバリンクは違法建築物の買取に強い専門の買取業者です
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、違法建築物件も含め一般的には扱いが難しく敬遠されがちな、訳あり物件の買い取りを積極的におこなっています。
その理由は、訳あり物件を買い取り、再生させ、有効活用していくためのノウハウに精通しているからです。
実際、違法建築物件をはじめ、年間600件以上（※）の物件を再生させ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、以下の理由で高い社会的信用も得ています。
上の図のように、弊社は全国の自治体と連携して空き家対策を推進しております。
そのため、築古空き家によくある既存不適格物件や違法建築物件にも精通しているのです。
アルバリンクの違法建築物の買取事例
それでは、弊社の買取事例を見てみましょう。
東京都狛江市のA様からのご相談。
「相続した物件が違法建築で、建ぺい率・容積率オーバーであることが判明しました。何とか売却したいと思っているのですが」とのことでした。
A様はできる限り早く現金化したいとのご要望をお持ちだったため、お問い合わせからわずか1か月の期間でご契約から決済までおこないました。
結果、A様にはお喜びいただき、無事お引き渡しを受けることができました。
なお、弊社購入後は賃貸の募集をおこない、一定期間保有することを検討しております。
上記の他にも、多数の違法建築物件を買い取り、再生や再販に成功した実績があります。
違法建築物件だから売れないのではないかと、売却を躊躇している方や諦めている方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。
買取以外で違法建築を売却・活用する4つの方法
専門の買取業者に依頼せずに違法建築を売却するには、下記のような工夫をする必要があります。
どうしても買い手が付かない場合は、賃貸物件に出す選択肢もありますが、入居者に対して立ち退き料等を支払うことになるおそれがあります。
どの方法にせよ、売却前に費用がかかることや、一生買い手がつかないこともあるので、売却までに時間と費用をかけたくない場合は、前述した買取業者への売却をおすすめいたします。
それでは、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
改築後に売却
容積率オーバーで違法建築物件になっている場合、増築部分を取り壊すことで、違法ではない物件として売り出せます。
そうすれば買主も購入時に住宅ローンの融資も受けられるため、早期売却も期待できるでしょう。
しかし、改築費用と売却額との費用対効果を見極めなければなりません。
そのためにも、信頼できる不動産会社に売却の査定価格を出してもらいましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では不動産の無料買取査定を実施しております。
即売却予定でなくても構いませんので、改築の費用対効果を算出したい方はお気軽に以下からご相談ください。
古家付き土地として現状で売却
多少の建ぺい率・容積率オーバーの物件の場合は、「古家付き土地」という扱いにすることで、現状のまま土地として売り出せます。
この場合、建物の価格は0円として土地の価格だけで売却することになるので、築年数が古く建物の劣化が激しい物件に適した方法といえるでしょう。
ただし、買主には将来的なリフォームや解体の費用が発生する可能性が高いため、敬遠されて売れにくくなる恐れがあります。
なお、古家付き土地と更地のメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
更地にして売却
違法建物は解体して更地にし、土地として売却する方法もあります。
解体費用はかかりますが、早く買い手を見つけたい場合は効果的な方法です。
再建築不可物件の場合でも、いったん更地にしてからセットバックをして道路幅を4ｍ以上に広げることで、再建築可能にできる場合もあります。
ただし、セットバックをするには土地の測量費や分筆登記費用、道路整備費用として30～80万円ほどの費用を負担しなければなりません。
また更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、翌年以降の固定資産税が最大で6倍にまで膨れ上がる恐れもあります。
居住用の家屋が建っている土地の固定資産税評価額を最大で6分の1に軽減する制度。
更地にした年中に買い手が見つかれば、増額する固定資産税を負担する必要はありませんが、もし買い手が見つからなかったときには固定資産税の負担が重くのしかかりかねません。
そのため、違法建築は更地にする前に、そのままの状態で売却できないか模索することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、違法建築をはじめ、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件の買取を専門としている買取業者です。
違法建築でもスピーディーに買い取ることが可能なので、更地にする前にまずは弊社までご相談ください。
一方で、更地にしても買い手が見つからなかったときには、駐車場やトランクルームなどとして活用するのも選択肢のひとつです。
なお、セットバックについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
賃貸物件として活用
どうしても買い手が見つからずに売却が難しい場合は、「貸家」として賃貸物件にする方法もあります。
ただし、行政から違法建築物件として使用停止や除去命令があった場合、賃借人は立ち退かなければならないため、貸主は賃借人に立ち退き料などの補償金を支払う必要があります。
立ち退き料は家賃の半年分から1年分が一般的ですが、あくまでも相場であり、貸主と賃借人との交渉によって決定されます。
ただし法的な定めはないため、双方の合意が得られずトラブルになりやすいのが実情です。
まとめ
違法建築の条件や売却方法について解説しました。
違法建築は、建て直しできない、住宅ローンが組めない等の理由から、一般の個人に売却するのはなかなか困難です。
ですが、市場では売却できない違法建築も、専門の買取業者であれば、ほぼ確実に買い取れます。
優良な専門の買取業者なら、市場で流通しにくい違法建築物件でも付加価値を付けて再生・再販し、収益化するノウハウがあるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、2019年から、違法建築をはじめとする数多の訳あり不動産を買い取ってきました。
これまでも多数の違法建築物件や築古空き家などを買い取り、再販してきた豊富なノウハウがあるので、他社で断られた物件でも適正価格かつスピーディーに買い取ることが可能です。
今すぐ違法建築物件を手放したい方は、ぜひ弊社の無料査定からご相談ください。
相談・査定はこちら
