株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
土地売却の悩み6つに対して相談するべき専門家を紹介
冒頭で述べたとおり、土地の売却に関する相談先は状況に応じて以下のように異なります。
ここでは、6つのお悩み別に最適な専門家の特徴を詳しく解説していきます。
上記リンクからあなたのお悩みに対応している項目をクリックして読み進めると、不安点や疑問点を解消できます。
土地を売却する前に、ぜひご一読ください。
土地の「売却」に関連する相談は不動産業者
土地を売却したいなら、はじめに土地売却の専門家である「不動産業者」に相談しましょう。
不動産業者に相談すると解決できるお悩みは、以下のとおりです。
- 土地をどのように売却したらよいのか（手続きの流れ）
- 土地がどのくらいの価格で売却できるか（査定価格）
- 土地を売却するとどのような税金がかかるか
- そもそも所有している土地を売却できるか
- 土地の売却にあたって法的な問題は存在するか
不動産業者に相談すれば、査定価格の算出から販売活動、売買契約書の作成、売買契約の締結、土地の引き渡しまで、土地の売却に関するあらゆる手続きをサポートしてくれます。
おおよそ3か月ほどで売却できると推定される価格。
立地条件や物件の間取り、築年数、近隣の成約価格などあらゆる角度から調査を行って算出される
土地を売却する方にとって、心強いパートナーとなってくれるでしょう。
ただし一口に不動産業者といっても、その種類は「仲介業者」と「買取業者」とに大別されます。
それぞれ特徴が異なるので、事前に違いを押さえておきましょう。
不動産業者には仲介業者と買取業者がある
仲介業者は不動産を売りたい売主と買いたい買主とを結びつけて売買契約の締結をサポートする不動産業者、買取業者は自社が買主となって売主から直接不動産を購入する不動産業者です。
仲介業者と買取業者の違いをまとめると、以下の表のとおりです。
| 仲介業者 | 買取業者 | |
|---|---|---|
| 買主 | 一般個人の方 | 買取業者 |
| 売却活動 | 仲介業者が購入者を探す | 買取業者が購入者となるので、売却活動は不要 |
| 売却期間 | 一般的に3～6か月ほど（購入者が見つかり次第） | 即時 |
| 売却価格 | 相場に近い価格 | 相場の70％ほど |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 売主の契約不適合責任 | あり | なし |
| 向いている人 | 売却期間に余裕があり、 少しでも高く売却したい方 |
少しでも早く不動産を売却して 現金化したい方 |
仲介と買取の大きな違いは、買主です。
仲介ではマイホームの購入を検討している個人の方がターゲットとなりますが、買取では買取業者自身が買主となって売主から不動産を購入します。
したがって、売却期間も仲介では3～6か月ほどかかるのに対して、買取では短期間で売却できる点が特徴です。
上記の違いを踏まえて、仲介業者と買取業者それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。
仲介業者と買取業者のメリット・デメリット
土地の売却を仲介業者に依頼するメリットのひとつは、相場に近い価格で売れることです。
仲介ではマイホームの購入を検討している個人の方へ広く営業を行ってくれるので、より高値で購入してくれる買主と出会える可能性があります。
ただし、土地を売却できた際には仲介業者に対して仲介手数料を支払わなければなりません。
また買主に対して契約不適合責任を負わなければならず、土地に何らかの欠陥が潜んでいた場合には買主から損害賠償などを請求される恐れがある点に注意が必要です。
引き渡した目的物に対して、売主が買主に負うべき責任のこと。
目的物を引き渡したあとで売買契約書には記載のない不具合や欠陥が見つかった際、買主から修繕や損害賠償、契約の解除などを請求される可能性がある
それに対して、土地の売却を買取業者に依頼するデメリットは仲介よりも売却価格が安くなる点です。
買取業者は事業目的で不動産を買い取るので、売却価格からはあらかじめ商品化にかかるコストなどが差し引かれる形となるのです。
ただし仲介とは違い、土地を早期売却できる点は買取業者に依頼する大きなメリットです。
また買取業者に依頼すれば、仲介手数料はかからず、あなたが契約不適合責任を負う必要もありません。
土地を少しでも高く売却したい方は仲介業者、なるべく早く売却したい方は買取業者に相談するとよいでしょう。
なお、仲介業者と買取業者の違いは以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
土地の「登記」に関連する相談は司法書士または法務局
土地を売却する際には、土地に設定されている抵当権抹消登記や所有権移転登記などの手続きが必要となります。
金融機関から住宅ローンを借りる際に担保である不動産に設定された抵当権（借金のカタとして確保される権利）を不動産登記簿から抹消する手続き。
売買などで不動産の所有権が売主から買主へ移ったときに名義を変更する手続き。
登記を行う際に頼れるのが、法律上の手続きの専門家である「司法書士」です。
また、各種登記は自分で管轄の法務局へ行って手続きすることも可能です。
司法書士と法務局の違いについて、詳しく解説します。
司法書士と法務局の違いやメリット・デメリット
司法書士は司法書士法に定められた国家資格で、依頼者に代わって法務局や裁判所などへ提出する書類を作成したり、手続きを行ったりする専門家です。
司法書士に相談すると、土地に関わる権利関係を登記簿に記載する手続きを円滑に進めることができます。
登記申請書の作成や必要書類の収集も任せられるので、手続きに関するあなたの手間が省ける点が大きなメリットです。
ただし登記手続きを司法書士へ依頼すると、5～15万円ほどの費用がかかります。
報酬相場は各司法書士事務所によって異なるので、依頼する際には複数の事務所に見積もりを取って比較してみるとよいでしょう。
一方、法務局は不動産登記や戸籍といった国民の財産・身分関係を保護するための行政事務などを行っている国の機関です。
法務局には相談窓口も設けられており、申請書の作成方法の説明を無料で受けられます。
法務局で登記申請書の書き方を教えてもらって自分で手続きをおこなえば、司法書士に依頼するよりも費用を抑えられる点はメリットといえます。
ただし、法務局では書類の作成までは代行してくれません。
書類の作成や必要書類の収集はすべて自身で行わなければならず、書類上に不備があった際には受けつけてもらえない点には注意する必要があります。
不動産の権利にまつわる登記は、トラブル防止のための重要な手続きです。
土地を売却した際に確実に登記手続きを行いたい方は、司法書士に依頼することをおすすめします。
土地の「価値」に関連する相談は不動産鑑定士
土地に関する公的な評価額を知りたいなら、「不動産鑑定士」に相談しましょう。
不動産鑑定士は不動産の適正な資産価値を鑑定するプロであり、法律に規定された国家資格です。
対象不動産を周辺の地理状況や法規制、市場における価値などさまざまな側面から評価して「不動産鑑定評価書」を作成するのが、不動産鑑定士の主な役割です。
不動産鑑定評価書には鑑定評価額や鑑定評価の条件、鑑定評価額を決定するにいたった理由などが記載されており、税務署や裁判所などの公的機関に証拠・証明としての提出が可能です。
土地の査定を不動産鑑定士に依頼したほうがよいケースは、以下の3つです。
- 相続時に遺産分割をするとき
- 法人間で不動産売買を行うとき
- 不動産業者の査定では査定価格を算出できないとき
とくに相続の発生時に複数の相続人がいた場合、正確な遺産額が分からなければ分割する遺産の金額を巡るトラブルが起きかねません。
遺産分割を公平に行うには、不動産鑑定士による鑑定が不可欠といえます。
たとえ相続人の間での話し合いで意見がまとまらずに裁判に発展した場合でも、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書は不動産評価額を示す証拠書類として有効です。
ただし、不動産鑑定士に土地の査定を依頼すると、20～30万円ほどの費用がかかります。
一般的な土地を売却する際には不動産鑑定までは必要ないため、相続など特殊な事情が絡んでいない場合には不動産業者に相談するとよいでしょう。
土地の「測量」に関連する相談は土地家屋調査士
土地を売却する際に注意したいのが、境界が確定されているかどうかです。
土地を売却する際には、原則として買主に対して境界を明示しなければならないとされているからです。
もし所有している土地の境界が不明瞭なときは、「土地家屋調査士」に相談しましょう。
土地家屋調査士は、土地や家屋に関する調査・測量を行う専門家です。
また調査結果を踏まえ、不動産の表示に関する登記の申請手続も代行してくれます。
土地の所在地や面積など不動産の物理的な現況を登記簿に記録する手続き。
境界が不明確な土地の売却前に土地家屋調査士へ測量を依頼すると、境界標を設置してくれるとともに、境界確定図を作成してもらえます。
事前に境界を確定しておけば隣地所有者との間で境界を巡るトラブルが起こることがなくなるため、買主も安心して購入に踏み切れるようになる点がメリットです。
ただし土地家屋調査士に境界確定測量を依頼するには、40～50万円ほどの費用が必要です。
境界が未確定の土地を売却する際に費用をかけたくないのなら、弊社AlbaLink（アルバリンク）までご相談ください。
弊社なら、境界が未確定の土地でも問題なく買い取ることができるためです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）に相談するメリットは後述の「土地や不動産に関連する6つの相談はすべてアルバリンクで対応できる」の章で詳しく解説しています。
>>【境界未確定の土地も高額売却！】無料の買取査定を依頼する
なお、土地の境界にまつわるトラブル事例や対処法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
土地の「税金」に関連する相談は税理士
土地の売却時には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などの税金が発生します。
どのような税金をいつ、いくら納めればよいのかといった相談に乗ってくれるのが、税の専門家である「税理士」です。
土地を売却する際に税理士へ相談すると、納めるべき税額の計算や確定申告を代行してくれます。
1月1日～12月31日の1年間に得た所得に対して課される税額を自分で計算して申告し、納める制度。
会社員であれば勤務先が代わりに所得税や住民税を納めてくれているため、通常は確定申告をする必要はありません。
しかし不動産を売却して利益が発生した場合には、利益額を応じた譲渡所得税を納めるために確定申告をしなければならない点に注意が必要です。
譲渡所得税は所得税・住民税・復興特別所得税（令和19年まで課税）の総称です。
計算式は以下のとおりです。
取得費は不動産購入時にかかった購入代金や仲介手数料など、譲渡費用は不動産売却時にかかった測量費や仲介手数料などです。
不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得に該当しますが、ここから特別控除をさらに差し引くことが可能です。
こうして最終的に求められた譲渡所得が課税対象です。
たとえば、自身が住んでいたマイホームを売却する場合は、所有期間にかかわらず譲渡所得から最大で3,000万円を控除できます。
つまり、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、譲渡所得税は発生しないということです。
また、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間に応じて以下のように異なります。
ここまで見ていただければ分かるように、譲渡所得税を計算するのは非常に複雑であり、自分で申告するのは難しいといわざるを得ません。
期間内に確定申告を行わないと無申告加算税や延滞税といったペナルティーが課されるため、不安な方は税理士へ相談することをおすすめします。
なお、税理士へ確定申告を代行してもらう際に発生する費用は、5～20万円ほどです。
譲渡所得税を大幅に減額できる特別控除については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
土地「農地」に関連する相談は行政書士や専門の不動産買取業者
あなたが所有している土地が農地の場合は、「行政書士」や「専門の不動産買取業者」に相談しましょう。
行政書士は行政書士法に基づく国家資格者であり、役所などに提出する書類の作成や手続きを代行している専門家です。
じつは農地は、通常の土地のようには売却できません。
まず農地を売却するには、市区町村の農業委員会の許可を得なければならないのです。
買主も農業従事者に限定されるため、農地をそのまま売却するのは現実的な選択肢とはいえません。
また、農地から宅地へ転用すれば一般の買い手に売却できるようになりますが、それには都道府県知事に農地法第5条に基づく転用許可を申請する必要があります。
農地を売却するために必要となる書類は数多く、素人が申請して許可を得るのは非常に困難です。
そのため農地を売却したいなら、行政書士に手続きを代行してもらうとよいでしょう。
一方、専門の不動産買取業者に依頼すると、農地をそのままの状態でスピーディーに買い取ってもらえるのでおすすめです。
なお、以下の記事では農地を処分する方法について徹底解説しています。
併せて参考にしてください。
行政書士と不動産買取業者のメリット・デメリット
農地の売却に関して行政書士に依頼するメリットは、必要書類の作成や申請を一手に任せることができ、あなたの負担を大幅に削減できる点です。
ただし、農地の売却に関する手続きを行政書士に依頼すると、3～10万円ほどの費用がかかる点は覚悟しなければなりません。
また行政書士に依頼して農地の売却に関する許可を得られたとしても、買主を見つけるサポートまでは行ってくれない点には注意が必要です。
農地を売却したいなら、さらにそこから不動産業者に依頼して買主を探すという手間が発生します。
それに対して、専門の不動産買取業者に依頼すれば、農地をそのままの状態でスピーディーに買い取ってくれます。
専門の不動産買取業者には農地を求めている顧客がいたり、農地転用許可を得て宅地化してから売却したりするノウハウがあるからです。
農地の売却に際して、あなたが費用を負担する必要もいっさいありません。
許可申請を得る時間も短縮できるため、農地をできる限り早く売却したいと考えている方は、まずは専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は全国の農地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
農地を手間や費用をかけずに売却したいとお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
農地をはじめ売れない土地を手放せる方法については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
土地や不動産に関連する6つの相談はすべてアルバリンクで対応できる
ここまで、土地の売却に関する相談先を6つの状況別にご紹介してきました。
お読みいただければ分かるように、司法書士や不動産鑑定士、土地家屋調査士、税理士、行政書士に相談する際には相応の費用を負担しなければなりません。
しかし、ご安心ください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談いただければ、「売却」「登記」「価値」「測量」「税金」「農地」に関するお悩みを無料で解決することができます。
弊社では、全国の弁護士や司法書士、行政書士、税理士などの士業の方々とも連携して対応しているからです。
また弊社は、2023年11月29日に東京プロマーケット市場に上場しました。
年間相談件数は6,870件、仕入れ件数は760件（2023年実績）にのぼり、以下のように実際に弊社をご利用いただいたお客様からも高い評価をいただけております。
土地の売却に関して何かしらのお悩み事を抱えているなら、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
アルバリンクへの相談は無料
士業の方々とは異なり、弊社AlbaLink（アルバリンク）へ買取のご相談をいただく際には費用は一切発生しません。
弊社では、買い取った不動産にリフォームなどを施して価値を付加し、顧客へ再販して収益を上げる「買取再販」を事業の柱としています。
買取再販物件の売却による収入がいわば成功報酬のようなものであるため、ご相談にいただくお客様からは費用を受け取る必要がないのです。
また、弊社では不動産業者に特有の「しつこい営業」をすることもありません。
査定や相談を依頼したからといって、しつこく電話や訪問をするようなことはありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
まとめ
土地を売却する際の適切な相談窓口は、状況によって異なります。
「売却」は不動産業者、「登記」は司法書士、「価値」は不動産鑑定士、「測量」は土地家屋調査士、「税金」は税理士、「農地」は行政書士または専門の不動産買取業者に相談するとよいでしょう。
ただし、司法書士や税理士といった士業の方々への相談には「費用」が発生します。
ケースによっては10万円を超える費用が必要となってくることもあるため、事前に費用を確認したうえで相談することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談いただければ、無料で土地の売却に関するあらゆるお悩み事を解消できます。
弊社では司法書士や不動産鑑定士、税理士、行政書士など全国各地の士業の方と連携し、法律面などさまざまな問題点を解消したうえで土地を買い取っているからです。
また、弊社にはフジテレビの「newsイット！」をはじめ、数々のメディアにも訳アリ物件専門の買取業者として紹介された実績もあります。
「土地を売却したいけど余計な費用はかけたくない」「土地に関する悩みを相談したい」といった方は、ぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。
相談・査定はこちら
