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自主管理とは居住者が管理をおこなっているマンションのこと
自主管理マンションとは、マンションの居住者が自ら管理業務を実施している物件を指します。
自主管理マンションが売れないといわれる理由や売却する方法を解説する前に、まずは自主管理マンションに関する以下概要を解説します。
マンションの管理形態は3種類
マンションの管理形態は、以下の3種類に大きく分類されます。
| 管理形態 | 概要 |
|---|---|
| 全部委託管理 | マンションに関するすべての管理業務を外部の不動産管理会社に委託 |
| 一部委託管理 | マンションに関する一部の管理業務を不動産管理会社に委託 |
| 自主管理 | マンションの居住者からなる管理組合が管理業務を実施 |
一口にマンションの管理業務といっても、やるべきことは以下のように多岐にわたります。
- 管理費・修繕積立金の徴収
- マンションの維持・修繕に関する企画・実施
- 各種経費の支払い
- 月次会計報告
- 居住者・来客への対応
- 共用部分の鍵の管理・貸し出し
- 共用部分の備品の管理
- 共用部分の清掃
- 建物や設備の点検
- ゴミ収集時の立ち会い
- 区分所有者の名簿の管理
- 管理組合理事会・総会の運営
- マンションの資産価値を高めるための各種業務
マンションの管理は、あくまでも居住者で組織される管理組合が主体となっておこなうものです。
しかし、上記の管理業務をすべて管理組合で実施するのは難しいといわざるを得ません。
そのため、多くのマンションでは不動産管理会社に管理業務のすべて、もしくは一部を委託しています。
ただし、マンションの管理業務を居住者がすべておこなう「自主管理」方式を採用しているところも少なくありません。
自主管理マンションの割合
国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、全国のマンションのうち、居住者がすべての管理業務をおこなっている自主管理マンションの割合は5.2%にのぼりました。
管理業務のすべてを管理業者に委託しているマンションの割合は72.9%、一部を委託しているマンションの割合は9.8%です。
また、国土交通省の「分譲マンションストック数の推移」によると、2023年末時点における分譲マンションの数は全国に704万3,000戸です。
つまり全国のマンションのなかで、自主管理マンションの戸数は約36万戸存在していることがわかります。
自主管理マンションの特徴
同じく国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、自主管理マンションの多くは昭和59（1984）年以前に建築されています。
完成年次別に自主管理マンションの割合を見ると、昭和49（1974）年以前で31.9%、昭和49（1974）～54（1979）年で22％、昭和54（1979）～59（1984）年で14.3%です。
なぜ築年数の古いマンションほど自主管理の割合が高いかというと、昭和58（1983）年に「建物の区分所有等に関する法律」が改正され、初めて管理組合の設置が義務づけられたからです。
そのため、昭和58（1983）年以降に建築されたマンションには必ず管理組合が組織されており、管理組合を通じて不動産管理会社への業務委託などがおこなわれています。
しかし、それ以前のマンションには管理組合自体が存在していない、またはあっても理事長などの代表者がいないためにうまく機能していませんでした。
管理組合がない、もしくは代表者がいないと、不動産管理会社に管理業務を委託する契約は締結できません。
したがって、不動産管理会社に管理業務を委託できず、自主管理をせざるを得ない状況に陥っていたというわけです。
自主管理マンションが売れないといわれる4つの理由
不動産管理会社に管理業務を委託しているマンションと比較したときに、自主管理マンションが売れないといわれる背景には以下の理由が潜んでいます。
ここでは、自主管理マンションが売れないといわれる4つの理由について、詳しく解説します。
管理組合が機能していない
自主管理マンションが売れにくい理由として、管理組合が機能していない点が挙げられます。
自主管理マンションのなかには、そもそも管理組合が組織されていないところが少なくありません。
また、管理組合があっても、前述のように自主管理マンションの多くは築年数が古いため、居住者の高齢化に伴いほぼ機能していないこともあります。
管理組合が存在していない、または機能していないときには、共用部の清掃や定期点検などの保守業務がおろそかになりかねません。
適切な維持・管理がおこなわれていないマンションは老朽化が進みやすく、また資産価値も維持できないため、買い手からは避けられる傾向にあります。
なお、築60年のマンションが抱えるデメリットについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
管理規約が存在しない
管理規約が存在していないことも、自主管理マンションが売れにくい理由のひとつです。
管理規約とは、マンションの居住者が快適な生活を維持するために定められたルールを指します。
管理規約の内容はマンションによって異なりますが、専有部分や共用部分の使い方、マンションの管理方法などさまざまです。
管理規約があることで、マンション内で起こったトラブルや事故などへの適切な対応が可能となるだけでなく、未然に防げるようになります。
しかし、居住者が守るべきルールが設定されていないと、マンションは無法地帯となりかねません。
安心して暮らせないばかりか、資産価値を下げる原因にもなり得ます。
そのため、管理規約が存在していない自主管理マンションは、買い手から敬遠されてしまうのです。
長期修繕計画が立てられていない
長期修繕計画が存在しない点も、自主管理マンションの売却が難しい理由のひとつです。
長期修繕計画とは、マンションの資産価値の維持のために必要な防水工事や外壁補修などの大規模な修繕工事について、いつ、どのくらいの費用で実施するかをまとめた計画です。
一般に、10年～30年ほどの期間を対象に修繕計画を作成します。
しかし長期修繕計画がないと、必要な時期に適切なメンテナンスがおこなわれないために劣化が進む一方です。
また、長期修繕計画が作成されていないマンションでは、居住者から適正な修繕積立金が徴収されていない可能性もあります。
そのため、いざ大規模修繕が必要となったときに追加で高額な費用を請求されてしまいかねません。
入居間もない居住者も多額の修繕費用を請求されることがあるため、長期修繕計画のないマンションは購入を避けられる傾向です。
買主が住宅ローンを組めない
買主が購入時に住宅ローンを組めない可能性が高いことも、自主管理マンションが売れにくい理由として挙げられます。
マイホームを購入したいと考える方の多くは、住宅ローンの利用を考えています。
ただし、自主管理マンションの購入時には、住宅ローンを利用できないケースがほとんどです。
なぜなら、管理の行き届いていない自主管理マンションの資産価値は低く、担保としての価値がほぼないと判断されてしまうからです。
また、住宅ローンの審査を受ける際、金融機関からは購入を希望しているマンションの管理規約や修繕履歴、長期修繕計画などの書類の提出を求められます。
しかし、管理組合のない自主管理マンションではこれらの書類を作成していないので、提出できません。
そのため、住宅ローンの審査を受けても通ることがほぼないのが実情です。
たとえ購入希望者が現れても、住宅ローンを組めないために購入を断念せざるを得ないというわけです。
自主管理マンションが売れない場合の6つの対処法
ここまで自主管理マンションが売れない理由を解説してきましたが、決して売却できないわけではありません。
自主管理マンションをスムーズに売却したいのなら、以下6つの方法を検討するとよいでしょう。
なお、詳しくは本文で解説しますが、自主管理マンションをなるべく早く売りたいのなら、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
ほかの5つの方法はいずれも手間がかかるだけでなく、確実に売却できる保証はありません。
しかし、専門の買取業者には自主管理マンションでも再生して活用できるようにする独自のノウハウがあるので、スピーディーに買い取ってもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国のマンションを積極的に買い取っている専門の買取業者です。
自主管理マンションでも短期間で、かつできる限り高い価格で買い取らせていただきます。
「自主管理マンションを手放したいと考えているけど売れない」とお悩みの方は、ぜひ一度弊社までご相談ください。
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それでは、自主管理マンションが売れない場合の6つの対処法について詳しく見ていきましょう。
管理組合を結成して管理機能を正常にする
自主管理マンションをスムーズに売却するには、管理組合を組織することがポイントです。
管理組合を結成してマンションの管理機能を正常化すれば、管理体制に対する購入希望者の不安感を取り除けて売却につなげられる可能性が高まります。
管理組合を結成したいのなら、まずは管理規約を確認しましょう。
そして管理規約に記載されているマンションの管理者に対して「総会」を開くように要望を伝えます。
区分所有者全体の意思決定をおこなう会議。
もし管理規約が存在していない場合は、自主管理マンションの住民に「総会を開催したい」旨を伝えます。
このとき、全体の5分の1以上の区分所有者、あるいは議決権の5分の1以上を持つ方の賛同を得られたら、総会を開くことが可能です。
総会では、区分所有者、もしくは議決権所有者の4分の3以上の同意があれば管理組合を組織できます。
ただし管理組合の組織には区分所有法などの法律知識が必要となるため、マンション管理士や弁護士などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
管理会社に管理を委託するのも手
自主管理マンションに管理組合があっても機能していないときには、不動産管理会社に管理を委託する方法も選択肢のひとつです。
不動産管理会社にマンションの管理業務を委託することで、適切に維持・管理をおこなってもらえるようになり、資産価値の低下を防げます。
ただし、不動産管理会社にマンションの管理業務を委託するときには相応の費用がかかる点は覚悟しなければなりません。
管理委託費用の相場は不動産管理会社によって異なるため一概にはいえませんが、国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、1戸あたりの管理費の平均は月1万7,103円です。
つまり、マンションの総戸数が50戸の場合には、毎月50万円以上の費用を負担しなければならないということです。
不動産管理会社にマンションの管理を委託すれば自主管理のデメリットを解消できますが、費用がかかるので、ほかの居住者からの同意は得られにくいでしょう。
また、自主管理マンションを売却するために管理組合を結成したり、不動産管理会社に管理を委託したりするのは労力がかかるばかりで、あまり良策とはいえません。
そのため、自主管理マンションを手間をかけずに売却したいのなら、専門の買取業者へ依頼することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国のマンションを積極的に買い取っている専門の買取業者です。
自主管理マンションでも短期間で買い取ることが可能なので、できる限り早く売却したいとお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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自主管理マンションのメリットを訴求する
自主管理マンションをスムーズに売却したいときには、買い手に対して購入するメリットをアピールすることも大切です。
たとえば、自主管理マンションには一般的なマンションと比較して管理費が安いメリットがあります。
月々のランニングコストが安価であることはマンションの購入を検討している方にとっては大きな魅力であり、そこをアピールすることで売却へと結びつけられる可能性が高まります。
相場よりも価格を下げる
自主管理マンションの価格を相場よりも下げると、より買い手が見つかりやすくなります。
弊社がおこなったアンケート調査によると、マイホームを購入する際に「価格を重視した」と回答した方の割合は、全体の約25％にのぼりました。
引用元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
したがって、自主管理マンションを早期売却したいのなら、値下げを検討するのは選択肢のひとつといえます。
「損をしたくない」という理由で値下げを躊躇した結果、買い手が見つからずに時間ばかりが過ぎ去ってしまうと、自主管理マンションの資産価値はますます下がっていきます。
すると、さらに安価でしか売れない状況に陥りかねません。
自主管理マンションを少しでも高く売却したいのなら、資産価値の高いいまのうちに行動に移すことが大切です。
なお、専門の買取業者に依頼すると、自主管理マンションを高値で買い取ってもらえる可能性があります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、一般の買い手が見つかりにくい不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
弊社には、自主管理マンションを再生して収益化できる独自のノウハウがあるため、できる限り高値で買い取ることができます。
査定は24時間365日無料でおこなっておりますので、自主管理マンションがいくらで売れるのかが知りたいといった方は、お気軽にお問い合わせください。
なお、査定を依頼しても、無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
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同じマンションの居住者に売却する
自主管理マンションを売却したいときには、同じマンションの居住者から買い手を探すのはひとつの手です。
同じマンションに住んでいる方なら、管理体制の現状をよく理解しています。
そのため、自主管理マンションに潜むデメリットは気にせずに購入を検討してくれる可能性があります。
たとえば、「息子夫婦が住まいを探している」などの理由があれば、前向きに話を聞いてくれるでしょう。
ただし、前述のように自主管理マンションの購入時には住宅ローンを組めないケースがほとんどです。
買い手は現金一括で購入できる方に限られてしまうため、予算内に収まるように値下げを要求されることは覚悟する必要があるでしょう。
入居者を見つけてオーナーチェンジ物件として売却する
自主管理マンションを第三者に貸してから「オーナーチェンジ物件」として売却する方法もあります。
オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態で売買される物件のことです。
買い手にとって、オーナーチェンジ物件を購入すると「確実に家賃収入を得られる」点は大きなメリットです。
そのため、自主管理マンションを居住用物件として売却するのは難しくても、投資用物件として売りに出せば、不動産投資家の買い手が見つかる可能性があります。
万が一買い手が見つからなくても、入居者がいる限り家賃収入は得られるため、空室の状態のまま放置するよりも有効に活用できる点はメリットといえます。
自主管理マンションに自分で住む予定がないのなら、検討の余地があるでしょう。
なお、空き家となったマンションで賃貸経営を始めるメリットやデメリットについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
専門の買取業者に依頼する
自主管理マンションをできる限り早く、かつ手間をかけずに売却したいのなら、専門の買取業者に依頼しましょう。
ここまで解説してきた自主管理マンションを売却する5つの方法は、いずれも手間がかかる点がデメリットです。
しかも労力をかけても、確実に売却できるわけではない点に注意が必要です。
しかし専門の買取業者に依頼すれば、自主管理マンションをスピーディーに売却できます。
なぜなら、専門の買取業者は買い取った自主管理マンションを再販するための独自の販路を持っているからです。
ただし一口に買取業者といっても、取り扱っている物件種別はそれぞれ異なります。
たとえば戸建ての買取に特化している買取業者に自主管理マンションの売却を依頼しても、買取を断られるか、安価で買い取られてしまいかねません。
自主管理マンションを活用して収益を上げるノウハウを持ち合わせていないからです。
そのため、自主管理マンションをできる限り高く買い取ってもらいたいのなら、マンションの買取実績が豊富な専門の買取業者に相談することをおすすめします。
アルバリンクなら自主管理マンションでもスピーディーな買取可能！
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
年間で5,000件を超える相談実績があり、一般の買い手が見つからない「訳あり物件」の買取を得意としております。
たとえば、事故物件となってしまった区分マンションを、売主様からお問い合わせをいただいた2週間後に買い取らせていただきました。
引用元： AlbaLink｜買取事例
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
実際に弊社に買取依頼をしていただいたお客様からも、「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
マンションの買取実績が豊富であり、かつ信頼できる買取業者に相談したいとお考えの方は、ぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。
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なお、以下の記事では空き家となったマンションを売却する方法を解説しています。
優良業者を見極めるコツもご紹介しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
居住者が自分たちで管理をおこなっている自主管理マンションを売りに出しても、なかなか買い手が見つかることはありません。
管理組合が存在していない、もしくは機能しておらず、マンションの適切な維持・管理ができていないからです。
また、買い手が住宅ローンを組みにくいことも、自主管理マンションが売却しにくい理由として挙げられます。
しかしそのような自主管理マンションであっても、専門の買取業者に依頼すればスピーディーに買い取ってもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国のマンションを積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件専門の買取業者として、フジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
弊社には、買い取った自主管理マンションを活用して収益を上げられる独自のノウハウがあります。
そのため、売却しにくい自主管理マンションでも、スピーディーに、かつできる限り高値で買い取ることが可能です。
自主管理マンションを売りたくても買い手が見つからずに困っている、とにかく早く手放したいとお考えの方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。
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