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「囲繞地通行権」とは袋地から公道に出る通行権のこと
囲繞地通行権とは、周りを囲まれている土地（袋地※1）の所有者が公道へ出るために、周りにある土地（囲繞地※2）を通行する権利を指します。
- ※1「袋地（ふくろち）」＝他の土地に囲まれて公道と接していない土地
- ※2「囲繞地（いにょうち）」＝袋地の周りを囲む土地
囲繞地は古い言葉で、現在の民法では廃止され「その土地を囲んでいる他の土地」などと言い換えられていますが、不動産業界では現在も使われています。
以下のように袋地は周囲を囲まれ、他の土地を通行しないと公道に出られません。
そこで、袋地の住人が公道に出るためなら他の土地を通ってもよいとする権利「囲繞地通行権」が民法で定められました。
なお囲繞地通行権は、以下のように三方を囲まれ、残る一方が河川や崖などで事実上通行できない場合（準袋地）にも認められます。
ただし袋地の住人がどの土地でも好きなように通行してよいわけではなく、通れる幅や範囲に民法上の制約があるため注意が必要です。
このような不便な袋地ができた背景には、かつて建築基準法準拠の道路が敷設されるより先に、もともと1つだった広い土地が分筆されたり、接道を考慮せず親族間で分筆されたりした経緯があります。
過去の土地分割で発生した袋地と囲繞地では、相続や売却などで所有者が変わってからトラブルになるケースが増えているのです。
囲繞地通行権がトラブルになる4つの理由
囲繞地の通行を巡って、囲繞地と袋地の所有者の間でトラブルになるケースは少なくありません。
ここでは囲繞地通行権がトラブルになりやすい理由を、民法の規定にもとづき解説します。
囲繞地通行権は拒否できない
囲繞地通行権は合意や契約、登記によらず、袋地と囲繞地が生じると袋地の住人に自動的に付与される権利です。
従って囲繞地の所有者は原則、袋地所有者の囲繞地通行権を拒否できません。
民法では袋地を有効利用する観点から、囲繞地通行権について以下のように定めています。
（公道に至るための他の土地の通行権）
第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
２ 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖がけがあって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
囲繞地通行権においては通行の許可だけでなく、袋地所有者が必要に応じて通路を開設する権利も認められています。
囲繞地所有者は、袋地所有者が規定の範囲内で権利を行使することに対しては、従うしかありません。
囲繞地通行権の範囲は最小限の幅に制限される
民法では袋地住人が囲繞地を通行する際の通路について、できるだけ囲繞地所有者の損害が少ない「位置」と「幅」とすることと定められています。
「もっとも損害が少ない場所と方法」のため、例えば公道へまっすぐ出る通路ではなくわざわざ大回りして通行したり、必要以上に広い通路を開設したりすることは認められていません。
袋地所有者が通行できる「必要最小限の幅」とは、おおむね人1人が通れる程度の幅です。
一般的に建築基準法の接道義務※である「2メートル」とされますが、実際には個々の状況により異なります。
※接道義務とは
建物を建てる土地は、建築基準法で定める道路に2メートル以上接していなければならないとする義務のこと。
なお接道義務を満たさない土地は「再建築不可物件」となり、家屋の建て替えやリフォームができない可能性があります。
※再建築不可物件とは
接道義務を果たしていないなどの理由により、一度建物を解体したら二度と建物を建てられない土地のこと。
上記により、袋地所有者は囲繞地通行権の通路幅を2m確保したいと考える場合が多いですが、囲繞地通行権の通路幅2メートルが接道義務を満たすかどうかについては、法律上の規定がありません。
ちなみに通路幅を争った裁判の判決でも、建築基準法に基づき通路幅2ｍを認めた判例と、認めなかった判例の両方があります。
つまり囲繞地通行権の幅や範囲は、囲繞地側の損害と袋地側の事情を総合的に協議し決めるしかないということです。
「自動車」の通行は基本的にNG
囲繞地通行権では基本的に「自動車」の通行は認められないとされています。
ただし100%認められないわけではなく、過去には自動車の通行を認めた以下の判例もあります。
自動車による通行を前提とする210条通行権の成否及びその具体的内容は、他の土地について自動車による通行を認める必要性、周辺の土地の状況、自動車による通行を前提とする210条通行権が認められることにより他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情を総合考慮して判断すべきである。
引用元： 裁判所 – Courts in Japan「裁判例結果詳細 （平成18年3月16日最高裁）」
判決では「必要性や土地所有者の不利益などを、総合的に考慮して判断される」としており、双方の事情によっては自動車が通行できる場合もあります。
囲繞地通行権の基本的な解釈は「人1人通れるだけの通路」ですが、袋地の住人が自動車での通行権を主張すれば、トラブルや裁判につながる可能性が高いでしょう。
囲繞地通行権には通行料が必要
袋地住人が囲繞地通行権を行使する際には、通行料が毎年発生します。
民法では、囲繞地の通行により発生した損害に対し、通行者が囲繞地所有者に金銭を支払う必要があると定めています。
第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
例えば、袋地所有者Aが囲繞地の一部を通行するために、囲繞地所有者Bが駐車していた自動車を外部の月極駐車場へ移動した場合、AはBに対し駐車場代を支払わなければなりません。
とはいえ、実際には上記のように損害額が明確でない場合の方が多いでしょう。
明確な損害額がわからない場合には、近隣相場などをもとに、通行料を袋地と囲繞地の所有者が話し合って決定するのが一般的です。
通行料の話し合いで揉めないために、通行料の決め方と相場について以下の記事も参考にしてください。
囲繞地通行権の通行料が無償のケースもある
囲繞地通行権には原則、通行料が発生しますが、以下の場合は通行料が無償です。
- 以前から無償で通行していた既存の通路
- 土地の分筆によって袋地となった場合の通路
すでに通路が無償で利用されていることをお互い知っている場合は、新たに有償のルールを設定すると不公平が生じることから、費用負担の慣習に従い無償で利用してよいとされています。
また、もともと1つだった土地が分筆され、一部が譲渡された結果袋地となった場合も、袋地の所有者は償金を支払わずに囲繞地を通行できます。
ただし分筆されたケースでは、通行できるのは分筆によって囲繞地となった土地のみであり、もともと他の土地だった囲繞地に対する通行権はないため注意しましょう。
参照元：e-Gov 法令検索「民法第213条」
囲繞地通行権は所有者が変わっても承継される
囲繞地通行権がすでに認められている袋地においては、売買や相続によって所有者が変わった場合でも、囲繞地通行権が自動的に承継されます。
しかし権利囲繞地・袋地どちらかの所有者が変わったタイミングで「囲繞地通行権も消滅する」と思い込んでいるケースが多いために、トラブルに発展しやすいので注意が必要です。
囲繞地通行権は袋地と囲繞地が発生すると同時に自動的に生じ、袋地・囲繞地の関係が解消されない限り続くのです。
通行地役権と囲繞地通行権の違い
囲繞地通行権とよく似た権利に「通行地役権」があり、違いがよくわからないという方も多いかもしれません。
通行地役権とは、自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を通行できる権利のことです。
通行地役権は民法で定められている「地役権」の一種で、利用される土地のことを「承役地」、地役権によって利益を受ける側の土地を「要役地」と呼びます。
囲繞地通行権と通行地役権の違いは以下のとおりです。
| 囲繞地通行権 | 通行地役権 | |
|---|---|---|
| 合意の要否 | 不要 | 必要 |
| 道路幅 | 通行可能な最低限 | 自由に設定できる |
| 通行料 | あり※分筆で生じた袋地の場合は不要 | 自由に設定できる |
| 登記の要否 | 不要 | 第三者への対抗に必要 |
| 期限 | なし | 自由に設定可（永久的な設定も可） |
| 時効 | なし | 使用できなくなってから20年 |
通行地役権には20年の時効がありますが、「通行できなくなってから20年で消滅」するのであって、設定してから20年で消滅するのではない点に注意しましょう。
逆に20年通路として使っていた場合は「地役権の時効取得」として、通行する権利を継続取得できる場合があります。
囲繞地通行権とのもっとも大きな違いは、協議によりお互い納得の行く形で以下の項目を決められる点にあります。
- 通行地役権の目的
- 通路を設ける場所、幅、長さなど
- 通行料の有無や金額、支払い方法、支払われなかった際の対処法
- 通行の期限
通行ルールを自由に設定できるため、交渉がまとまれば囲繞地通行権のトラブルを回避できる可能性もあるでしょう。
ただし囲繞地通行権のように自然発生する権利ではないため、第三者へ権利を主張（対抗）するには登記が必要です。
通行地役権と囲繞地通行権の違いについては、以下で詳しく解説しているので参考にしてください。
囲繞地通行権をめぐる4つのトラブル事例
ここで囲繞地通行権によくあるトラブル事例を見てみましょう。
もしトラブルに発展してしまった場合は、両者が感情的に対処すると泥沼化してしまうので、早い段階で法律の専門家に相談することをおすすめします。
【ケース①】袋地の前所有者と囲繞地所有者の見解が相違
袋地の家を購入したAは、前の所有者である売主Cから「囲繞地通行権を無償で使える」と聞いていたそうです。
しかし入居後に囲繞地所有者Bに通行権のことを確認したところ、「無償で通行させる契約などしていない、通行料は支払ってくれ」と要求されてしまいました。
もし売主Cが所有していたときに通行料が無償であったと証明されれば、袋地を購入したAも通行料を支払う必要はないはずです。
【ケース②】袋地の家を第三者に貸し囲繞地所有者とトラブルに
袋地の所有者Aは、もともとそこに住んでいて囲繞地通行権を使用していました。
しかし新たに建物を第三者Cへ貸すことが決定し、囲繞地の所有者Bにその旨を説明したところ、Bは「所有者A以外の第三者Cに囲繞地通行権は一切認めない」と主張し、話し合いがつかずトラブルに発展。
最後は法的手続きを踏み、建物を賃借するCにも囲繞地通行権が認められました。
【ケース③】袋地のアパート建設を囲繞地所有者が反対
アパートを建設する目的で、Aは運用先に安価な袋地を購入しました。
建設工事が始まるタイミングで、Aは「工事車両が通れるよう、通路の物品をどかしてほしい」と囲繞地所有者Bに交渉しました。
ところがBに「アパート建設など認めない」と拒絶されたうえ、建機の通行を妨害されてしまったのです。
なお民法209条1項では「境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕」に必要な範囲内で、隣地の使用を請求できると規定しています。
そのため裁判に持ち込めば、袋地購入者Aの主張が通る可能性があるでしょう。
【ケース④】囲繞地所有者の相続人が通路の封鎖を予告
Aが20年前に袋地を購入した際、地主（囲繞地所有者）Bや仲介業者と分譲地までの私道通行を保証する誓約書を交わし、ずっと無償で通行しています。
しかし地主Bが亡くなり、息子Cが私道を含む囲繞地を相続しました。
相続人Cから突然「Aのほうで私道の土地を買わなければ私道を封鎖する」と予告され、しばらくして「土地は売らないことにしたから来月私道を封鎖する」と言い渡されてしまいました。
囲繞地通行権・通行地役権のどちらであっても相続人Cが法的に不利ですが、Cは先代Bの頃から、Aが無償で私道を通行していることに不満を持っていたようです。
囲繞地通行権のトラブルを解消する5つの方法
囲繞地通行権は袋地所有者の生活を守るために欠かせない権利ですが、さまざまなトラブルの元凶でもあることがわかりました。
そこで、ここからは囲繞地通行権のトラブルを解消する方法を詳しく解説します。
結論から言うと、トラブルの元である囲繞地通行権自体を解消できなければ、真の解決にはつながりません。
つまり袋地・囲繞地のどちらか、あるいは両方を売却するのが最適解ということです。
通行地役権で袋地の利便性を高める
先述した通行地役権を活用すれば袋地の利便性を高められ、囲繞地通行権のトラブルを解消できる可能性があります。
通行地役権は囲繞地通行権と異なり、双方の話し合いで通行権の内容を決められることがメリットです。
通行地役権の設定は以下の流れで行います。
- 司法書士に通行地役権設定の相談をする
- 袋地・囲繞地の所有者で通行地役権の内容を話し合う
- 取り決めた内容で契約書を結ぶ
- 登記に必要な書類を準備する
- 通行地役権を登記する
なお登記をしていないと、承役地の所有者が変わったときに通行権を主張できないため、通行地役権の設定には袋地所有者による登記が必要です。
登記手続きは自力でも可能ですが、司法書士へ相談すれば登記手続きをすべて代行してもらえます。
また、手続きがとても複雑で、以下のような多量の書類を抜け漏れなく整備しなければならないため、登記手続きは司法書士に託すほうが確実でしょう。
- 地役権設定契約書
- 登記識別情報、もしくは登記済証
- 印鑑証明書
- 地役権図面
- 司法書士の委任状
- 実印
- 本人確認書類
手続き費用は、「地役権設定登記」の登録免許税が承役地の数ごとに1,500円、司法書士報酬込みでトータル3万円ほど必要です。
袋地・囲繞地の両所有者の話し合いがまとまるなら、通行地役権の設定で多くのトラブルを回避できますが、条件に合意できない場合は、残り4つの方法で解決するしかありません。
もっともおすすめなのは双方の合意形成が一切不要な最後の方法です。
隣地の囲繞地・袋地を買い取る
2番目のトラブル解消法は、隣地の囲繞地・袋地も買い取ることです。
囲繞地所有者なら袋地を、袋地所有者なら囲繞地を買い取って、両土地を1つの土地に合筆すれば、公道への接道義務を果たせて囲繞地通行権も解消できます。
ただし隣地買取の方法が使えるのは、どちらかにもう一方の土地を買い取る資金があることが条件です。
また、双方で売却の金額やタイミングなどの条件に合意できなければ、そもそも売却が成り立たないでしょう。
囲繞地と袋地を同時売却する
3つ目のトラブル解消法は、囲繞地と袋地両方の所有者が両方の土地を同時に売却することです。
同時売却では、買主が袋地と囲繞地の両方を買い取ってから合筆し1つの土地にするため、囲繞地通行権は消滅し接道義務も果たせます。
また袋地や囲繞地を単独で売却すると、相場よりも売却価格がかなり下がってしまいますが、同時売却すればほぼ相場価格で売却できるメリットもあります。
ただしこの方法も袋地・囲繞地の所有者が、お互いの売却したいタイミングや価格など、売却条件で合意できなければ実現できないでしょう。
特に、以下の手続きを同時に行う必要があるため、両者でタイミングを合わせなければなりません。
- 買主と囲繞地の売買契約を締結
- 買主と袋地の売買契約を締結
- 各契約書に2つの契約が一体であることを明記
また2つの契約は一体不可分のため、どちらかの売買契約が不成立になった場合に、もう一方の契約も成立しなくなる点にも注意が必要です。
なお袋地や囲繞地を売却するコツについては、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
囲繞地の通路と袋地の一部を等価交換する
4つ目のトラブル解消法は、囲繞地の通路と袋地の一部を「等価交換」することです。
囲繞地の通路の部分と袋地の一部を等価交換すれば、袋地が通路の土地と一体の「旗竿地※」となることによって、囲繞地通行権は消滅します。
※旗竿地とは
道路に出る細長い通路と奥にある敷地で構成された土地のこと。
そのため、通路の土地を取得できる袋地所有者にとっては大きなメリットがあります。
しかし囲繞地所有者にとっては、交換する土地が必ずしも有益とは限りません。
交換で得た土地が日陰で活用しづらかったり、面積合わせにより土地が不整形になってしまったりする可能性もあるでしょう。
他の方法と同様、等価交換も双方の合意が前提となり、双方の利害が一致しなければ成立しません。
また、そもそも袋地側の土地に交換できるだけの広さがなければ、実現は難しいでしょう。
専門の買取業者に囲繞地・袋地の買取を依頼する
5つ目のトラブル解消法は、専門の買取業者へ囲繞地・袋地の買取を依頼することです。
これまで見てきた通行地役権や相手の土地の買取、同時売却、等価交換は、いずれも隣地の囲繞地・袋地所有者と合意形成できなければ実現できません。
しかし専門の買取業者なら、囲繞地・袋地所有者の合意有無にかかわらず、自分の土地だけを買い取ってもらうことが可能です。
ただ、「再建築不可の袋地や囲繞地通行権のある囲繞地を、本当に買い取ってもらえるの？」と、疑問に思う方もいるでしょう。
しかし専門の買取業者なら、袋地や囲繞地を買い取った後、囲繞地通行権をスムーズに解決できます。
なぜなら袋地・囲繞地のどちらかを買い取った後、もう一方の持ち主に買取交渉し、円満に合筆できるノウハウを持っているためです。
また、専門の買取業者は司法書士や弁護士とも連携しているので、難しい登記や権利関係の手続きもワンストップで依頼できます。
弊社AlbaLinkは、袋地や囲繞地などの訳あり物件を専門に買い取る不動産買取業者です。
弊社訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。 この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真のように、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件など訳あり物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
さらに、以下のような借地を190万円で買い取った実績もあります。
| 築年数 | 54年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 東京都荒川区 |
| 借地の状況 | ・10坪ほどの土地に木造2階建の戸建が建っている ・建築基準法を満たしておらず再建築できない土地 |
| 借地売却に関する地主様の要望 | ・売却を承諾するための費用（譲渡承諾料）を更地価格の10％とする ・借地の更新料を更地価格の8％～10％とする ・宅建業者が買い取った場合、転売時に承諾料を支払うこととする など |
| 買取価格 | 190万円 |
| 買取時期 | 2023年8月 |
「借地売却に関する地主様の要望」にあるように、この借地は売却に関する地主様の要望が厳しく、依頼主様（借地人）は他社では買取を断られてしまったようです。
とくに転売時の承諾料は買取業者にとって直接的な負担となるため、買取を敬遠する業者が多かったのでしょう。
このように、地主の要望が厳しく、再建築もできず、建物の築年数も古い借地であっても、弊社が190万円で買い取れる理由は以下の2つです。
- 土地の利権に強い弁護士と提携しており、利権問題を解決した上で運用・再販できるため
- 借地の再販先が豊富であり、買取に際して費用がかかっても（承諾料など）利益を生み出せるため
実際、弊社はさまざまな事情を持つ訳あり不動産の買取実績が600件以上（2023年1月〜10月時点）あり、これまで買取をおこなったお客様からも「買い取ってもらえてホッとした」「早く依頼すればよかった」といった好意的な評価を多数いただいております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
囲繞地や袋地を手間や費用をかけることなく、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたことが、袋地所有者or囲繞地所有者に知られることはありませんので、ご安心ください）。
>>【囲繞地通行権があっても高額売却】無料で買取査定を依頼する
まとめ
囲繞地通行権は民法で袋地所有者に認められた権利のため拒否できず、トラブルの原因になりやすいといえます。
実際に必要最低限の範囲と幅、自動車や工事車両の通行トラブル、通行料を巡るトラブル、所有者が変わったことによるトラブルが後を絶ちません。
囲繞地通行権にまつわるトラブルを解消する方法には「通行地役権設定」「相手の土地の買取」「同時売却」「等価交換」がありますが、いずれも手続きが複雑なうえ、双方の合意が不可欠です。
もし上記のトラブル解消法で双方の合意が成り立たなかった場合には、自分の土地を専門の買取業者へ売却する方法をおすすめします。
専門の買取業者なら、囲繞地や袋地どちらか片方だけでも問題なく買い取ってもらえます。
弊社AlbaLinkは、囲繞地や袋地などの訳あり物件を専門に買い取っている不動産買取業者です。
これまでも権利関係の複雑な土地や、他社で売却を断られた物件を数多く買い取ってきた実績があるため、あなたの袋地・囲繞地も高値で買い取ることが可能です。
囲繞地通行権のある土地を買い取ってもらえば、トラブルから解放され、高額な現金も手に入れられます。
弊社では無料相談・無料査定も承っていますので、囲繞地通行権のトラブルにお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
