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共有不動産を名義変更するためには財産分与が必要
離婚によって不動産の名義が自動的に変わるわけではないため、財産分与のための話し合いを行い、共有名義を解消する必要があります。
法律用語としての「財産分与」とは、離婚に際して夫婦が「婚姻中に協力して形成した財産を清算する」意味があります（清算的財産分与）。
その他に「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」とよばれる意味合いの財産分与もありますが、本記事では「清算的財産分与」に的を絞って解説します。
財産分与は民法の中でこのように規定されています。
民法第768条（財産分与）
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から2年を経過したときは、この限りでない。
前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。引用元：民法第768条
財産分与の金額については、もちろん各夫婦で様々な事情があることが多いでしょう。
しかし、財産分与の基本的な考え方としては不動産の持分割合とは関係なく「半分ずつ分ける」というのが実務上の取り扱いとなっています（「2分の1ルール」とよばれる）。
財産を分与する配偶者を夫、分与される配偶者を妻と想定した基本的な計算式は以下のとおりです。
財産分与額＝｛（夫名義財産＋妻名義財産）ー（夫名義負債＋妻名義負債）｝/2ー（妻名義資産ー妻名義負債）
まずは現在の夫婦の総財産から総負債を引いた額が夫婦全体の実質的財産となりますが、実質的財産を2分の1に分割した金額を計算します。
夫婦の実質的財産を2分の1にした額から、現在妻が保有する実質的財産を引いた額が夫から妻に渡すべき金額となるのです。
※財産を分与する配偶者を夫、分与される配偶者を妻と想定しています。
仮に夫名義の財産が2,000万円で負債が200万円、妻名義の財産が400万円で負債が10万円だった場合
2,400万円（夫婦の財産）―210万円（夫婦の負債）/2＝1,095万円（夫婦の実質的財産を2分の1にした額）1,095万円―390万円（妻の現在保有する実質的財産）＝705万円（財産分与するべき金額）
実際、財産分与の場面になると、具体的事情を加味して調整されることも多いでしょう。
財産全体の額が大きい、種類が多い、事業を妻が無償で手伝っていた、夫の財産形成への貢献が著しく大きいなどのケースでは分与割合で揉めることも十分考えられます。
調整が必要と考えられる場合は早い段階で弁護士に相談しておくことをおすすめします。
離婚後も共有不動産の名義変更をしていない場合は超危険
離婚後に、共有だった不動産を名義変更せずに放置するのは非常に危険なことです。
共有不動産をどのように名義変更するかは、特に住宅ローンが絡んでいる場合には複雑になることもあり、面倒だから共有のままにしてローンさえ払い続けていけばよい、と安易に考えてしまう人もいます。
しかしそこには様々なリスクが潜んでいるため、なるべく早めに不動産の名義を変更する必要があるのです。
具体的にどのようなリスクが考えられるかを解説します。
自由に売れない
共有名義になっている不動産は、各共有者の意思で勝手に処分することができません。
民法第251条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。引用元：民法第251条
売却や抵当権設定、大規模なリフォームなど、不動産の現状を物質的、法律的に大きく変更したり処分する行為は「共有者全員の合意」が必要です。
財産分与の対象として不動産をもらうと約束されていた妻が仮に物件を後から売却したいと思っても、登記簿上共有になっていれば「売主」として夫婦両方が合意して契約等を行わなくてはなりません。
離婚してから元夫に連絡が取れなくなったなどの場合は完全に動きが取れなくなってしまいます。
不動産の共有に関する民法の条文については、以下の記事でわかりやすく解説しています。
共有者が住宅ローンを滞納する
物件に住んでいない夫が共有持分を持ったまま、ローンを払う約束をして妻が住み続けているケースも見られますが、仮に夫が住宅ローンを滞納してしまったら最終的に妻は物件に住めなくなります。
夫一人がローンを組んでいた場合でも、共有の不動産全体に債権者の抵当権が設定されます。
よって、長期滞納があり債権者が物件を競売にかけると、落札した人が代金を納付して所有権を取得します。
そのため今まで居住していた人は所有者ではなくなるため、出ていかなくてはならないのです。
「夫が住んでよいと言っていた」というのはあくまでも当事者同士の取り決めであり、債権者や競落人に対しては通用しません。
なお、住宅ローン残債のある家を離婚に伴って財産分与したいと考えている方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
維持・管理費の負担でトラブルに
不動産の維持・管理費は共有持分に応じて共有者が負担するのが基本ですが、片方の共有者が立て替えた場合に他の共有者から回収できないことがあります。
また、どちらかが居住し続けてその代わりに全ての維持管理費を支払うことになった場合でも、従来二人分の収入から支払っていたのが一人になるなどで負担が重く感じることがあります。
子供に迷惑をかける
上記のように、居住していない夫がローンを滞納したら物件に妻子が住めなくなるパターンもあります。
転居すれば子供の転校を余儀なくされるなど、生活に悪影響が及ぶこともあります。
また、共有を長期間放置したままどちらかが再婚し子供をもうけた場合はさらに深刻です。
元夫婦のどちらか、あるいは両方に相続が発生した場合、「前の配偶者やその子供」と「後の配偶者やその子供」で不動産を共有する状態になってしまうこともあるからです。
離婚時の共有名義変更のための財産分与の方法
離婚後も物件に住み続ける共有者へ、名義変更し、単独名義の不動産にしましょう。
物件を手放さず、住み続ける共有者に名義変更する方法があります。
住宅ローン完済済みなら通常の財産分与で名義変更
住宅ローン返済が終わっていれば、債権者との関係はないため通常通り「財産分与」を原因とした名義変更（＝持分移転登記）をすればよいことになります。
他の財産とトータルで考えて2分の1ルールに則った財産分与を行いますが、不動産の持分移転をすることによって過不足があれば他の財産で調整することもあります。
仮に夫名義の財産が2,000万円で負債が200万円、妻名義の財産が400万円で負債が10万円だった場合
2,400万円（夫婦の財産）―210万円（夫婦の負債）/2＝1,095万円（夫婦の実質的財産を2分の1にした額）
1,095万円―390万円（妻の現在保有する実質的財産）＝705万円（財産分与するべき金額）
この事例で夫が妻に渡すべきは「705万円」ですが、もし夫の不動産しか分与しなかったとして持分価格が500万円分だったとすると「205万円不足」ということになります。
過不足が生じた場合、預貯金等で補えるのであればよいのですが、不動産以外に見るべき夫婦の財産がなく公平に分割することが難しい場合もあります。
財産分与額が不公平になる場合は、過不足を特有財産（それぞれが結婚前に築いた財産や実親からの相続財産等）で調整する、もしくは不動産を売却して現金分割するなど他の方法を考える必要があります。
住宅ローンが残っているなら金融機関と相談して名義変更
住宅ローンが残っているまま名義を変更するなら、債権者への相談が欠かせません。
住宅ローン契約では、「ローンの債務者＝所有者もしくは共有者の一人＝居住者」というのが基本となり、居住しない人がお金を借りている状態はそもそも住宅ローンといえません。
名義をもらい単独名義になる方がローンも負担する形になれば債権者からの異議は出ませんが、債務者以外の者だけが住んでいる状態は、通常債権者に認められないと考えなくてはなりません。
⇒居住者と債務者が同じになるためOK
②夫が債務者で妻と共有していたが、夫の持分を妻に移転し、妻が居住してローンを夫が支払う。
または、共有名義のままで妻一人が住み続けて夫がローンを支払い続けているケースも同様です。
⇒居住者と債務者が異なるため不可
②のような例は、離婚に際して銀行に何も伝えずに行われてしまうこともありますが、ローン契約違反になる＝残債務一括請求されるおそれがある、という意味でリスクがあります。
また、夫がローンを滞納した場合には競売にかけられて妻が出ていかなくてはならないという意味でもリスクといえます。
④夫が債務者で妻を連帯保証人にしていたが、妻の持分を夫に移転し、夫一人でローンを組むために借り換えを行う。
妻が住み続けたいのであれば③になりますが、妻に収入があり銀行のローン審査に通るだけの信用力が必要です。
夫が住み続けたいのであれば④になり、こちらは現実的に見ると可能性が高い方法でしょう。
ただ、④の事例は収入のある妻を連帯保証人にすることで、つまり夫婦の信用力をセットにしてローンを組めていた可能性があります。
よって、夫一人のローンにするため借り換えをしようとしても夫が審査に通らないこともあります。
対策としては現在のローンを維持し、妻を連帯保証人から外す代わりに親族などに依頼して連帯保証人を妻と交代してもらうという方法があります。
いずれにしても、債権者への事前相談は必須です。
債権者に告げずに所有権を変えたり、債務者になっていた人が居住をやめてしまったりすることがないように気をつけなくてはなりません。
なお、夫婦で住宅ローンを組んで共有名義となっている不動産の離婚時におけるベストな対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。
協議がまとまらず財産分与が難航する場合の対策
財産分与の話し合いが難航している場合の不動産の処理方法について考えてみましょう。
共有不動産を全体として売却
離婚に伴い、共有不動産の売却を考える方は少なくありません。
弊社がおこなったアンケート調査によると、全体の約31％の方が「心機一転したい」という理由で離婚時にマイホームを売却したと回答しました。
不動産全体を売却してしまって代金で分配する、あるいは売却でローンが返済しきれない場合は負債をどちらがどのように支払うかという話になります。
アンダーローンなら完済して利益分配
アンダーローンとは、売却した際に売却益＞残ローンとなることです。
例えば、｢4,000万円のローンが残った家を5,000万円で売却したため残りの1,000万円を2分の1ルールで500万円ずつに分ける｣などです。
（実際には売却の際の諸費用等がかかるため、もう少し複雑になります）
ローンを完済してなお手元に残った金銭を分配することになるため、より公平、公正な分配ができます。
オーバーローンなら任意売却
オーバーローンになっている、つまり残ローン＞売却価格の場合には、不動産は財産分与の対象にはならず、ローンを滞納していれば「任意売却」と呼ばれる形になります。
例えば、4,000万円のローンが残った家が3,000万円でしか売却できない場合は債権者に3,000万円を返済し、残りの1,000万円を夫婦でどのような負担割合で支払い続けるかという話になります。
このように、売却してもローンを返済しきれない＝負債が残る形の売買を「任意売却」といいます。
任意売却は、一般的にローンを滞納した場合に競売で安く売られてしまうことを避け、より高く売却して負債を減らすための方法として使われます。
ローンが残っている不動産にはほとんどの場合、抵当権がついています。
抵当とは借金のカタであるため、ローン全額を返済しなければ債権者は抵当権を消してくれません。
第三者に抵当権つきのまま売却することは事実上不可能なため、任意売却をしようとする場合は債務者は債権者（抵当権者）に、「全額返済できませんが抵当権を消してくれませんか？」という交渉をします。
もし債権者にとって競売するよりも手間や費用面で任意売却にメリットがあると考えれば、債務者の要望に応じてもらえる（＝完済しなくても抵当権抹消してくれる）ことがあります。
滞納の危機が迫っていたり、すでに滞納している場合は、離婚と同時にすみやかに不動産の問題を解決しておくべきであるため、積極的に任意売却をすることが望ましいといえます。
もしまだローンを払い続けられる経済的余裕があり離婚後の夫婦でも連絡が取りやすい関係なのであれば、ある程度残債務を減らしてから売却するという手もあります。
ただ、あまり長期間共有状態を放置しておくと相手との連絡がいつの間にか取れなくなっているなど問題が生じることがあるため、なるべく早期に解決しておくことを心がけなくてはなりません。
自身の共有持分のみを専門業者に売却
離婚後の共有状態を少しでも早く解消したい場合には「共有持分のみを専門業者に売却」という方法もあります。
通常、共有持分のみを売りに出しても一般人の買い手はつきませんが、共有持分のみを専門に買い取る業者に対してであれば売却することが可能です。
共有持分単体では単独名義物件よりも利用に制限がかかるため、売却価格は単純に時価×持分割合よりもかなり下がってしまうことは覚悟しておかなくてはなりません。
そして、仮に売却できたとしても、財産分与協議の決着がつくまでは手に入った売却代金を使わず保管しておくべきであることも覚えておきましょう。
ですが、専門の不動産買取業者なら離婚相手とは内密に、あなたの共有持分を買い取ってくれるので、後腐れなく不動産の権利関係から離脱できます。これは相当なメリットと言えるでしょう。
離婚相手と不動産の売却や活用について話し合いたくないという方は、一度専門の買取業者に相談してみることを強くおすすめします。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
ただ、上記のような買取事例だけを見せられてもピンとこない方もいるでしょう。
そこで、弊社が共有持分を買い取ったお客様からいただいた、直筆のメッセージも紹介します。
引用元：お客様の声（Albalink）
このお客様は共有者である親族と折り合いが悪く、話し合いができる関係ではありませんでした。
そのため、弊社が共有持分を買い取ったことで「（共有者と）やり取りをしなくて済むようになり、気持ちが楽になった」というメッセージをお寄せくださいました。
上記のお客様以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して共有持分を売却し、共有関係から解放されたい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提の問い合わせでなくても構いません）。
離婚に伴う名義変更の費用
住宅ローンを完済しており、2分の1ずつの割合で不動産を共有する夫婦が離婚に伴って名義変更する際の費用を確認してみましょう。
登録免許税
不動産に関して何らかの登記（名義の変更や抵当権の設定、抹消など）を行う際には「登録免許税」という国税が申請人に課せられます。
登録免許税は登記の種類により異なりますが、離婚に伴う「財産分与」の場合は以下の通りです。
固定資産税評価額×移転する持分の割合×1000分の20
例えば、5,000万円の評価額の不動産の持分2分の1を財産分与で移転する場合の登録免許税は「5,000万円×1/2×20/1000＝50万円」となります。
なお、持分を取得する側（登記権利者）が登録免許税を負担することが一般的ですが、夫婦の話し合いにより調整することもあります。
司法書士報酬
登記は自分で行うことも法律上は可能ですが、失敗なく完了させるためには司法書士に依頼する方が確実です。
特に、離婚に伴う財産分与の場合、登記申請の内容に不備があっても後から夫婦どちらかに書類の印鑑などをもう一度もらうことが難しいケースが多いからです。
司法書士の報酬は現在、各事務所が自由に設定できることになっています。
所有権（または持分）を移転する登記は、大体1件につき3万円から7万円程度が相場となっています。
複数の事務所から見積もりを取って決定するのも一つの方法です。
報酬以外には、登記事項証明書（登記簿謄本）の確認や郵送費など実費が加わります。
登録免許税は、申請代理人となる司法書士が申請人に代わって法務局に納付しますので、報酬と一緒に司法書士に預けることになります。
報酬も登録免許税と同じく持分を取得する側が支払うのが通常ですが、話し合いで負担割合を調整することも可能です。
共有名義変更でかかる税金に注意
財産分与によって共有名義を変更した際にはどのような税金がかかるのかを確認します。
登録免許税
上に解説した通り、名義変更の際に国税としての「登録免許税」を法務局に納めます。
計算式は「固定資産税評価額×移転する持分の割合×20/1000」となります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは本来は「不動産を取得した価額よりも売却した価額の方が高い場合」つまり、「儲けが出ている場合」にプラスとなった部分に対して課せられる税金です。
財産分与による不動産の名義の移転が行われた場合には「譲渡した側」に譲渡所得税が課せられます（具体的な税率は所有期間により異なります）。
例えば、夫から妻に財産分与として不動産の持分が移転された場合は「夫に」譲渡所得税がかかることになります。
課税の理由としては、財産分与として本来金銭で妻に渡すべきの現金の代わりに不動産を渡し、妻に対する債務を免れた状態を「夫の利得」と考えるということです。
なお、財産分与による譲渡所得税は「居住用財産を譲渡した際の3,000万円の特別控除（譲渡益から3,000万円を控除した額を課税価格とする）」の対象となります。
つまり、譲渡益（譲渡時価額－取得時価額）が3,000万円以内に収まっていれば課税を受けないことになります。
贈与税
財産分与を受けた不動産の価額が、婚姻中に得た財産額や財産形成に貢献した割合などの事情を考えて妥当なものであれば贈与税は課税されません。
ただし、分与した価額が大きすぎた場合には「過大な部分」に対して贈与税が課せられます。
また、離婚を贈与税や相続税を免れる手段として利用したと認められるような場合も同様に贈与税が課せられます。
不動産取得税
財産分与の実質が「婚姻中の財産の清算」として妥当な金額である限り不動産取得税は課税されません。
ただし、離婚後の夫婦のどちらかを扶養する性質、または有責配偶者（＝夫婦関係を破綻させるような配信行為があった配偶者）からの慰謝料の性質を持つ財産分与については課税されます。
離婚後も共有名義を長期間放置して名義変更していない場合の対策
離婚が成立しているにも関わらず共有名義を長期間放置している場合には、共有を解消する手段としてどのようなものがあるのでしょうか。
離婚した際の名義変更のために「財産分与」を原因として行う登記は、離婚成立後でなくては行うことができません。
そこで離婚届け提出後すみやかに行うことが望ましいのですが、もし財産分与の協議が調っているのに名義を放置してしまった場合は気づいた時点で早急に手続きを行いましょう。
財産分与の請求権自体は「離婚成立後2年の除斥期間内」に行使しないと失われてしまいます。
除斥期間は時効と異なり、途中で何らかの事由があっても期間が中断されずに進行してしまう「不変の期間」であることに注意が必要です。
なお、2年を過ぎていてもすでに成立している財産分与を原因とする移転登記は受理されます。
もし離婚後2年を超える長期間放置してしまって財産分与も成立しておらず、相手方とも連絡できないような状況であれば、「共有物分割請求」を行い、裁判所に適切な分割方法の判断をしてもらうことも可能です。
ただ、やはりそこまで行ってしまうと弁護士などへの相談が必要になり余分な費用が発生することもあるため、離婚に際しては早めに不動産の名義について話し合い、解決しておくことが望ましいといえます。
早期に解決する際は、専門知識を持った不動産業者や司法書士にご相談ください。
まとめ
この記事では、離婚時に夫婦の共有名義を変更しないリスクと、単独名義に変更するための財産分与方法をご説明しました。
離婚後に名義が放置された共有不動産は、自由に売却できなかったり、将来自分の子供たちに大きな負担になったりと非常に大きなリスクをはらんでいます。
離婚時には共有不動産の処理について離婚相手と話し合い、早期に名義変更するのが鉄則です。
ですが、不動産の共有名義を解消するためには離婚相手はもちろん、住宅ローンが残っている場合は金融機関との交渉が必要不可欠です。
面倒な交渉を回避したいのであれば、共有持分専門の買取業者に持分売却を依頼するのも一つの手です。
共有持分買取業者は、あなたの持分を適正価格で現金化してくれますし、離婚相手に連絡するようなこともありませんので、内密に共有関係から離脱することが可能です。
(中には、決済･登記が完了して完全に共有名義から離脱する前に、離婚相手へ連絡を取る悪質な業者も存在するので相談先を選ぶ際は慎重になる必要があります。)
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過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
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※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
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