株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
1年以上売れない家にある6つの原因
1年以上売れない家には、以下の6つの原因があると考えられます。
- 築年数が経っている
- 耐震性に不安がある
- 立地が悪い
- 内覧時の印象が良くない
- 売り出し価格が相場より高い
- 不動産会社に問題がある
もし、売却活動が長期化しているなら、上記のうちいずれかの特徴が当てはまっている可能性が高いでしょう。
築年数が経っている
築年数が古いと売れにくい傾向にあります。
築年数が経つにつれて、劣化も進行するからです。
そのため、建物の劣化が進行している築古物件の場合、買い手は購入後に修繕をしなくてはなりません。
築古の物件にみられる劣化の特徴は以下のとおりです。
- 床のきしみ
- 屋根からの雨漏り
- 外壁のはがれ、
- シロアリ被害
なお、弊社が実施したアンケートにおいても、築浅を好む人が多く、築10年以内が良いと回答した人は63%でした。
築10年以内が良いと答えた理由として、「リフォームをせずにそのまま住める」「新築に近い」という声が多く挙がりました。
築年数が古い物件ほど、建物の劣化から敬遠される可能性があります。
耐震性に不安がある
売れない物件の特徴として、耐震性に不安があることが挙げられます。
築年数が経っている物件の中には、旧耐震基準で建てられているものもあるためです。
耐震基準には、現行の基準の「新耐震基準」と1981年5月31日まで適用されていた「旧耐震基準」の2つがあります。
新耐震基準で建てられた家は、震度6強～7の地震がきても倒壊しない構造になっています。
一方、旧耐震基準で建てられた家は、震度5強を超える地震がくること想定した構造にはなっていません。
1980年以前に建てられた家は、新耐震基準を満たしていない可能性があり、大地震が来た際、倒壊のおそれがあります。
旧耐震基準で建てられている築古物件の場合、耐震性に不安があるため、買い手が購入を控えている可能性があります。
耐震性の低い家の特徴や対策方法について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
立地が悪い
家が建っている土地の立地が悪い場合、売れない可能性が高くなります。
多くの人は、駅から近い、スーパー・コンビニが近くにある利便性の高い地域での暮らしを求めているからです。
弊社が実施したアンケートによると、住みたい街の特徴の1位には「買い物に困らない」、3位には「交通の便がいい」がランキングに入っています。
「買い物に困らない」と回答した人からは、スーパー、ドラッグストアなど日常生活で使う店舗が家の近くに欲しいという声が多数ありました。
また、「交通の便がいい」と回答した人からは、「職場である都市部に通いやすい」「公共交通機関で買い物や遊びに行ける」などの声が寄せられました。
買い物が不便、交通の便が悪い立地の場合、買い手が見つからない可能性があります。
内覧時の印象が良くない
購入希望者が内覧した際、悪い印象を与えてしまった場合、売れ残りにつながります。
多くの人は、立地の良さや築浅物件であることに加えて、内覧時に感じた物件の印象を重視しているからです。
もし、室内が以下の状況だった場合、買い手は購入を見送る可能性が高いでしょう。
- 家財道具が乱雑に置かれている
- 室内の清掃ができていない
- タバコやペットの臭いが染み付いている
売りに出している家が築浅や立地が良いケースでも、上記の状況を放置しているなら、売れ残ってしまうでしょう。
売却する際は、家財道具の片付けと室内の清掃をするようにしましょう。
売り出し価格が相場より高い
物件の売り出し価格が相場より高いと売れない可能性が高くなります。
中古物件の購入希望者の多くは、新築より安く家を購入したいと考えています。
周辺の類似物件より高い価格の場合、売れない可能性が高いでしょう。
弊社が実施したアンケートによると、中古物件の購入を検討してもよいと回答した人の多くは、「安く購入できる」ことを理由に挙げていました。
なお、理由として「安く購入できる」と回答した人からは、「立地条件が良い場所でも安く買えるから」「安く購入できるため、貯金をはじめ他のことにお金を使えるから」などの声が寄せられました。
相場より高すぎる値段設定は、買い手の気を惹くことができず、売れないでしょう。
不動産会社に問題がある
売却を依頼した不動産会社に問題がある可能性もあります。
多くの人は、仲介業者に依頼して、売却活動を代行してもらうでしょう。
しかし、依頼した仲介業者に問題がある場合、売却に時間がかかってしまいます。
最悪の場合、売却できずに所有し続けることになるかもしれません。
問題がある仲介業者の特徴は、以下のとおりです。
- 物件があるエリアでの営業実績がない
- 中古物件の売却実績が少ない
- 囲い込み営業をしている
とくに、注意すべき点は、囲い込み営業をしているかどうかです。
囲い込み営業とは、不動産会社が売り手と買い手両方から仲介手数料を得るため、他社に物件を紹介せず自社内だけで売却活動をすることです。
囲い込み営業をする不動産会社に依頼した場合、アプローチする購入希望者の数が減るので、成約の可能性が低くなります。
前述した理由に当てはまらないのに売れない場合、不動産会社に問題があると考え、別の不動産会社への乗り換えを検討しましょう。
家が売れないとどうなる？3つの注意点
家が売れない状況が続くと、売却活動に力を入れなくなる人もいるでしょう。
中には、使わない家をそのまま所有し続ける人もいるかもしれません。
しかし、売れない家を持ち続けることで、以下のリスクを負ってしまいます。
- 維持管理費が発生し続ける
- 家の価値が下がる
- 建物の劣化が激しくなる
維持管理費が発生し続ける
売れない家を持ち続けていると、維持管理費を支払い続けなければなりません。
具体的には、固定資産税や火災保険料、光熱費などが生じます。
家を維持管理するためにかかる費用は次のとおりです。
- 固定資産税（数万円～数十万円/年）
- 都市計画税（数万円～数十万円/年）
- 火災保険料（数万円～数十万円/年）
- 光熱費（数千円～数万円/年）
家が売れない状況が続くと、少なくとも年間10万円以上の維持管理費を支払い続けなければなりません。
また、家の老朽化が進んだ際、1工事につき数万円以上の修繕費用が生じます。
庭木がある場合、剪定を業者に依頼するなら、1回あたり2万円程度の費用が生じます。
売れない家を長期にわたり持ち続けると、家計を圧迫することになるでしょう。
空き家の維持管理費の内訳、計算方法について、くわしく知りたい人は以下の記事も参考にしてください。
家の価値が下がる
売れない期間が長引くほど、不動産価値が下がってしまいます。
不動産取引の市場において、建物は築年数の経過とともに、価値は減少する傾向にあるからです。
国土交通省の資料にある価格査定の試算結果によると、木造戸建ての価格は、築20年前後で新築時の10％程度になっています。
上記の結果から、築年数が経過した中古物件はほとんど評価されないことが分かります。
売却期間が長引くほど、高額での売買取引は望めなくなるでしょう。
より高い価格で家を売却したいなら、できる限り早く売却するための対策をしましょう。
建物の劣化が激しくなる
売れない家の管理を疎かにした場合、劣化が激しくなってしまいます。
住んでいるときと違い、通水・換気などが定期的にできないため、建物の構造や設備の劣化の進行が早くなります。
劣化が進行することで起こりうる建物の不具合は、以下のとおりです。
- 水道管のサビ・故障
- 柱をはじめとした木材の腐食
- 雨漏り・外壁の損傷
住んでいない家は、継続して管理しないと、建物の資産価値が下がり、価格がつかなくなる恐れがあります。
また、建物の劣化を放置し続けると、特定空き家に指定され、放置すると50万円以下の罰金を科せられます。
以下の状態にある空き家のこと
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 著しく景観を損なっている状態
- 周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切である状態
参照元：空家等対策の推進に関する特別措置法|e-Gov法令検索
家の管理を疎かにすると、劣化が激しくなることで自分自身の不利益につながるでしょう。
家が劣化する原因、特定空き家に指定されることをはじめ家を放置するリスクについて、くわしく知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。
1年以上売れない家を売却する7つの方法
前述したとおり、売れない家をそのまま所有していると、維持管理費が発生しつづけます。
また、管理を疎かにすると、劣化が進み、行政から罰則を受ける可能性もあります。
そのため、できる限り早めに手放すことがおすすめです。
しかし、1年以上売れない家は需要が小さい物件のため、どのように対策すればいいのでしょうか。
以下では、売却する方法を紹介します。
- 売り出し価格を見直す
- 宣伝・広告内容の確認や意見を言う
- ホームインスペクションを利用する
- 家の中を掃除する
- 不動産会社を変更する
- ホームステージングをする
- 買取業者に売却する
売り出し価格を見直す
1年以上家を売りに出しても、売れない場合は売り出し価格を見直してみましょう。
周辺の類似物件と比べて、希望の売り出し価格が高すぎる場合、値下げすることで買い手が見つかる可能性があります。
したがって、周辺の類似物件の売却価格をふまえて、自分の物件の売り出し価格を決めることが重要です。
なお、周辺の類似物件の売却価格の調べ方は以下のとおりです。
- 不動産情報ライブラリで過去の成約事例を調べる
- レインズ・マーケット・インフォメーションで過去の成約事例を調べる
- 不動産ポータルサイトで類似物件の売り出し価格を調べる
- 複数の不動産会社に査定してもらう
ただし、むやみに値下げすると得られるはずの売却益がなくなる可能性があります。
必要以上に値下げしないようにするため、売り出し価格の見直しをする際は、不動産会社と相談しながら、検討しましょう。
なお、不動産の相場について知りたい人は、弊社アルバリンクの無料査定もあわせてご利用ください。
「物件住所」「氏名」「メールアドレス」の3点の入力のみで査定依頼できます。
また、売却価格の相場だけでなく、不動産の処分方法についても弊社アルバリンクにお気軽にご相談ください。
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宣伝・広告内容の確認や意見を言う
売り出す家の宣伝・広告は、不動産会社がメインでやってくれますが、売主側が宣伝内容の確認、意見を言うことも大切です。
今まで住んできた売主だから理解できる家の特徴や周辺環境の魅力もあるはずです。
上記のポイントを伝えれば、営業の担当者は、購入希望者を惹きつける物件の宣伝ができるでしょう。
担当者に伝えるべき物件の魅力として、以下の要素が挙げられます。
- 徒歩圏内にスーパー・コンビニや診療所がある
- 周辺の治安の良さ
- 日当たり・風通しの良さ
売主側のアピールポイントは、買い手にとって物件選びの参考になる情報のため、担当者に伝えてみましょう。
ホームインスペクションを利用する
ホームインスペクションを利用することで、取引成立につながる可能性が高まります。
ホームインスペクションとは、住宅の状態について調査して、建物の損傷の有無や補修すべき箇所などを診断することです。
中古物件は、今後安心して住み続けられるのか不安に思っている人が多くいます。
ホームインスペクションは、このような人が抱えている不安の解消が可能です。
また、不具合がないことを証明できるため、希望価格で早く売れる可能性も上がります。
調査対象の範囲は以下のとおりです。
- 構造耐力上主要な部分（土台・柱・壁など）
- 雨水の侵入を防止する部分（屋根・外壁など）
なお、物件規模や業者によりますが、調査費用は6万円～が目安となります。
ホームインスペクション業者は、売却を依頼している不動産業者から紹介してもらうことも可能です。
利用したい場合は、不動産業者にホームインスペクション業者の紹介を相談してみましょう。
参照元：建物状況調査（インスペクション）活用の手引き|国土交通省
家の中を掃除する
家の中の掃除をすることで、早期売却につながる可能性もあります。
買い手が見つからない理由として、内覧時に室内の汚さや臭いが気になり、購入意欲を下げてしまったことが考えられるためです。
掃除する場合は、次の場所を重点的にしましょう。
- キッチンやトイレ風呂場などの水回り
- 玄関
- クローゼット
また、住んでいた時に、ペットを飼っていた、タバコを吸っていた場合は消臭もしておきましょう。
掃除をすることで、内覧した人の物件に対するイメージがよくなり、成約につなげられるでしょう。
なお、汚れや臭いがひどい状況をはじめ、自分の力で掃除するのが困難な場合は、専門の業者に依頼するのも手段の1つです。
不動産会社を変更する
売却を依頼する不動産会社の変更も、売れない家を売却する対策の1つです。
広告・販売活動の方針が変わるため、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
なお、仲介は、1社に絞りこんで依頼する必要はなく、複数の不動産会社に依頼しても問題ありません。
実際に不動産会社を変える際は、以下の点を確認しましょう。
- 物件があるエリアに精通している
- 中古物件の売却実績が豊富にある
- 複数媒体での広告宣伝をしている（ポータルサイトへの掲載、自社サイトへの掲載、チラシの配布）
- 問い合わせに対するレスポンスが早い
信頼できるうえ、実績のある不動産会社を変更することで、買い手がすぐに見つかる可能性があります。
ホームステージングをする
売却するための対策として、ホームステージングも効果的です。
ホームステージングとは、家の売却活動をするときに、部屋を家具や小物などで飾り付け、モデルルームのような室内にすることです。
見栄えが良くなるうえ、購入後の生活が容易にイメージしやすくなるため、買い手の興味を惹き、成約につながりやすくなります。
実施前後で成約までの期間を調査した結果、短くなったと回答した人は全体の約8割に上りました。
また、実施後、成約までの平均期間について、3か月以内と答えた割合は全体の約9割でした。
ただし、費用がかかるのがデメリットで、15～30万円未満かかると答えた人は半数近くに上りました。
参照元：ホームステージング白書2022|一般社団法人日本ホームステージング協会
費用がかかっても、短期間での売却を優先したいなら、検討してもよい手段です。
なお、ホームステージングは不動産会社もしくは専門の会社に委託することが多いようです。
買取業者に売却する
買取業者への売却もおすすめです。
買取業者なら、築古物件や立地が悪い物件など需要がない物件でも、買い取ってくれるケースが多くあります。
仲介業者は、買主と売主との間の売買取引をサポートして、サポートに対する報酬として仲介手数料をもらい、利益を得ています。
そのため、買主の物件が、売主からの需要がない場合は取り扱いを断る可能性が高いでしょう。
一方、買取業者は買い取った物件をリフォームにより付加価値を付けてから、再販して利益を得ている不動産業者です。
そのため、リフォームによる再販で利益を上げられる物件なら、仲介業者が断った物件でも積極的に買取します。
また、成約までの期間が短いのが特徴です。
仲介業者に依頼した場合、成約まで平均3か月かかる傾向にあります。
参照元：首都圏不動産流通市場の動向（2023年度）|公益財団法人東日本不動産流通機構
一方、買取業者の場合、売主が査定価格に納得すれば、1週間から1か月程度で成約します。
手間なく少しでも早く売却したい場合は、買取業者がおすすめです。
アルバリンクの買取事例
弊社アルバリンクは、前述した買取業者の1つです。
弊社では、築古物件や建物に不具合がある物件、家財道具がそのまま放置されている物件でも積極的に買い取ってまいりました。
以下では、弊社が実際に買い取った物件の一部を紹介します。
長野県上田市
上記の物件は、管理ができておらず老朽化も進行していた空き家でした。
なお、以下の特徴もありました。
- 築53年
- 荷物が残ったまま
- シロアリに柱の一部を食べられている
- ネズミが住みついている
こちらの物件は330万円で買取いたしました。
参照元：【空き家】長野県上田市（2023/10/19）-株式会社AlbaLink
大阪府枚方市
上記の物件は、管理ができておらず老朽化も進行していた空き家でした。
なお、以下の特徴もありました。
- 築53年
- 荷物が残ったまま
こちらの物件は100万円で買取いたしました。
参照元：【空き家】大阪府枚方市（2022/09/20）株式会社AlbaLink
千葉県山武市
上記の物件は、以下の特徴がありました。
- 築26年
- 荷物が残ったまま
- 最寄り駅から徒歩41分
こちらの物件は150万円で買取いたしました。
参照元：【空き家】千葉県山武市（2024/03/11）株式会社AlbaLink
1年以上売れない家を処分する際の3つの注意点
1年以上売れない家を処分するとき、以下の対策は、自分の負担を重くしてしまう可能性があります。
- リフォームして売却する
- 更地にして売却する
- 賃貸に出す
リフォームして売却する
売却前にリフォームをすることは、慎重に検討すべきです。
前述したアンケート結果においても、多くの人は築浅物件を好む傾向にあります。
リフォームをして、見た目がきれいになったからといって、買い手が見つかりやすくなるとは限りません。
また、売却できたとしても、リフォーム費用が売却代金を上回り、赤字になる可能性もあります。
リフォーム費用（部位別）のおおよその目安は以下のとおりです。
| 畳の交換 | 6～12万円 |
|---|---|
| 畳からフローリングに交換 | 15～60万円 |
| 壁クロスの貼り替え | 6～30万円 |
| トイレ全体の改装 | 20~100万円 |
| 洗面所の改装 | 20～100万円 |
| システムバスの交換 | 60～150万円 |
| キッチン全体のリフォーム | 80～400万円 |
| リビングの改修 | 200～400万円 |
たとえば、キッチン・リビング全体をリフォームをした場合、上記の費用から考えると、300～800万円以上になります。
リフォーム代金が多額になった場合、売却益がなくなる可能性が高いでしょう。
リフォームする場合は、不動産会社に相談したうえで実施しましょう。
更地にして売却する
更地にすれば、土地活用の自由度が増すため、新築を建てたい人からの需要を満たせて、買い手が見つかりやすいといわれています。
ただし、更地にすることはリスクのある行為のため、注意が必要です。
建物を解体する際は、木造住宅の場合は4～5万円/坪の費用がかかってしまいます。
たとえば、延べ面積が30坪ある木造住宅なら、120～150万円もの解体費用が必要です。
また、固定資産税・都市計画税の負担が重くなります。
売れない期間が続くと、その分増額された税金を支払い続けなければなりません。
各自治体では、200㎡以下の住宅用地に対して、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減額する制度があります。
ただし、更地にしてしまった場合、上記の軽減措置は適用されません。
そのため、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍、負担が重くなります。
解体費用のほかに、固定資産税や都市計画税の負担が重くなるため、建物の解体は慎重に判断しましょう。
更地にして売却するメリット・デメリット、注意点についてくわしく知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。
賃貸に出す
家を売却できないからといって、安易に賃貸に出すことも要注意です。
築古物件で老朽化が進んでいる場合、リフォーム費用をはじめ初期投資額が多額になります。
前述したとおり、キッチン・リビング全体をリフォームをした場合、上記の費用から考えると、300～800万円以上になります。
また、借り手が見つからず、空室が続いた場合は維持管理費のみを支払わなければなりません。
賃貸経営を始めても、初期投資を回収し、維持管理費を上回る収入を得られるわけではないので、安易に始めるのはやめましょう。
まとめ
この記事では、1年以上売れない家の原因と売却方法について解説しました。
売却活動をしても、売れ残ってしまっている場合は、以下のいずれかの原因に当てはまっていないか確認しましょう。
- 築年数が経っている
- 耐震性に不安がある
- 立地が悪い
- 内覧時の印象が良くない
- 売り出し価格が相場より高い
- 不動産会社に問題がある
なお、売れないからといってそのまま所有し続けると、維持管理費が発生しつづけるうえ、放置により建物の劣化が進んでしまいます。
そのため、できる限り早めに家を売却するために、対策をとる必要があります。
もし、前述した対策をとる手間を省いて、すぐに家を手放したい場合は、弊社アルバリンクにお問合せください。
弊社では、老朽化が進んだ物件や耐震性に不安のある物件、立地が悪い物件など買い手が見つかりにくい物件でも、問題なく買取いたします。
1年以上売れない家の処分に困っている人は、ぜひアルバリンクにご連絡ください。
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