株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
離婚時に持ち家は財産分与の対象となる
前提として、結婚後に購入した持ち家は「財産分与」の対象となることを押さえておきましょう。
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を離婚に伴って公平に分け合う制度です。
財産分与の割合は原則として2分の1ずつですが、夫婦間の合意があれば何割ずつ分けるかを自由に決められます。
ここでは、離婚後に持ち家を財産分与する方法を状況別に解説します。
また、持ち家が財産分与の対象とはならないケースも併せてご紹介します。
なお、以下の記事でも財産分与について詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
どちらかが住み続ける場合は相手に代償金を支払う
夫婦のどちらかが離婚後も持ち家に住み続けるときは、持ち家を取得する側が引っ越す側に不動産の時価の半分に相当する金額を支払います。
持ち家が夫婦唯一の共有財産だった場合、どちらか一方が不動産を取得すると、もう一方は財産を何も得られずに不公平な結果となってしまいかねません。
そこで持ち家を取得する側がもう一方に対して「代償金」を支払うことで、公平な財産分与を実現するというわけです。
これを「代償分割」といいます。
たとえば持ち家の時価が2,000万円、夫がその後も住み続けるとした場合、夫は妻に1,000万円を代償金として支払って財産分与をおこないます。
ただし代償分割による財産分与は、家に住み続ける側に相当の経済力がなければ実現は困難です。
もし代償金を支払う余裕がないときには、次の見出しでご紹介するように売却を検討するとよいでしょう。
持ち家を売る場合は売却金額を夫婦で分割する
離婚に際して持ち家を公平に財産分与したいときには、売却が適しています。
持ち家を売却して現金化すれば、夫婦で公平に財産分与をおこなうことが可能だからです。
これを「換価分割」といいます。
たとえば持ち家が2,000万円で売却できたときには、夫婦がそれぞれ1,000万円を受け取ります。
持ち家の売却によりまとまった現金が手に入るため、離婚後の生活資金に充てられる点がメリットです。
ただし持ち家の売却金額で住宅ローンの残債を完済できるかによって、財産分与の方法は異なります。
家の売却金額で住宅ローン残債を完済できる「アンダーローン」、家を売却しても住宅ローン残債を完済できない「オーバーローン」の2つのケースにおける財産分与の方法をそれぞれ見ていきましょう。
アンダーローンの場合
アンダーローンは、住宅ローンの残債が家の売却金額を下回る状態です。
アンダーローンの場合、持ち家の売却金額で住宅ローンを完済できるだけでなく、利益が発生します。
たとえば、住宅ローン残債が1,000万円、持ち家の売却金額が2,000万円、売却にかかった費用が200万円だったときには、800万円の利益を夫婦で公平に分け合うということです。
アンダーローンの状態で持ち家を売却して財産分与をおこなうときには、とくに問題は発生しません。
オーバーローンの場合
オーバーローンは、持ち家の売却金額が住宅ローンの残債を上回る状態です。
オーバーローンの場合、持ち家を売却しても住宅ローンは完済できず、その後も借金が残る形となります。
原則として借金は財産分与の対象とはならないため、持ち家を売却しても残った住宅ローンを夫婦で折半する必要はありません。
その後も住宅ローンの名義人が引き続き残債を返済していく必要があります。
ただし、オーバーローンの状態だとそもそも持ち家を売却できない点に注意が必要です。
オーバーローンの場合は預貯金などを利用して残債を完済する、もしくはローンの名義人が住み続け、出て行く側に代償金を支払うとともにローンの返済を継続する選択肢が考えられます。
オーバーローンの状況で財産分与をおこなうのは非常に複雑といわざるを得ないため、スムーズに離婚手続きを進めたいのなら弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
弊社では弁護士をはじめとする士業の方々とも連携しているため、オーバーローン状態の家でも対応が可能です。
オーバーローン状態の家を売却したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
>>【オーバーローンの家を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
持ち家が財産分与の対象にならないケースもある
離婚時に持ち家が財産分与の対象とならないのは、以下のケースのときです。
- 結婚前に夫婦のどちらかが購入した
- 夫婦のどちらかが贈与や相続によって取得した
財産分与の対象となるのは、結婚期間中に形成した財産です。
そのため、結婚前に取得した財産に対しては財産分与の対象外です。
また、夫婦の一方が結婚前に貯めていた預貯金、夫婦どちらかの親が出してくれたお金を頭金として家を購入した場合、頭金部分に関しては財産分与の対象にはなりません。
持ち家を売却して財産分与をおこなう際には、売却金額から頭金を差し引いた金額を夫婦で公平に分け合う必要があります。
離婚時に持ち家を財産分与する流れ
離婚に伴って持ち家を財産分与するときは、以下の流れで進めていきます。
離婚の手続きをスムーズに済ませられるよう、事前に全体の流れを把握しておきましょう。
それぞれのステップで何をおこなうのか、詳しく解説していきます。
持ち家と住宅ローンの名義人を確認する
まずは、持ち家と住宅ローンの名義人が誰になっているのかを改めて確認しておきましょう。
持ち家の名義人は、登記簿謄本（登記事項証明書）を見ると確認できます。
【登記簿謄本（登記事項証明書）の見本】
不動産の所有者や住所などが記載された書類。
もし登記簿謄本（登記事項証明書）が手元にない場合は、住所地を管轄する法務局へ行くか、インターネットを利用して取得できます。
参照元：法務局｜各種証明書請求手続
「財産分与時に名義変更が必要か」「離婚後も持ち家に住み続けた場合、名義人に勝手に売却される恐れはないか」などを確認するためにも、持ち家の名義人のチェックは欠かせません。
もし夫婦の共有名義になっているときは、夫婦のどちらかが反対すると持ち家を売却できない点に注意が必要です。
また、住宅ローンの名義人はローンを組んだ金融機関で確認できます。
持ち家の売却金額で住宅ローンの残債を完済できないときを想定し、誰が引き続き返済する義務を負うのかを事前に把握しておきましょう。
住宅ローンの残債と持ち家の売却相場を把握する
次に、住宅ローンの残債と持ち家の売却相場を把握しましょう。
前述のように、アンダーローンならまったく問題はありませんが、オーバーローンの場合は持ち家の売却に支障をきたす恐れがあるからです。
住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる残高証明書を見ると確認できます。
また持ち家の売却価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」に掲載されている実際の成約価格からおおよその相場をつかむことが可能です。
ただし家ごとに立地など細かな条件は異なるため、必ずしも相場通りには売却できない点に注意しましょう。
より正確な売却相場を把握したいのなら、不動産業者に査定を依頼すると確実です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では全国の不動産を対象に無料査定をおこなっております。
無料査定を依頼したからといって無理な営業をかけることはありませんので、「持ち家がいくらで売却できるのかが知りたい」方はお気軽にお問い合わせください。
>>【離婚に伴い持ち家を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
以下の記事では、3,000万円で買った家が10年後にいくらになるのかについてシミュレーションしています。
併せて参考にしてください。
財産分与の方法を決める
住宅ローン残債と持ち家の売却相場を把握したら、いよいよ財産分与の方法を決めていきます。
前述のように、持ち家の財産分与の方法は「売却した金額を分ける」「どちらかが住み続ける代わりに代償金を支払う」のおもに2パターンです。
離婚の手続きをスムーズに済ませたいのなら、持ち家を売却した金額を公平に財産分与するとよいでしょう。
公正証書を作成する
持ち家を財産分与する方法が決まったら、公正証書を作成します。
公正証書とは法律の専門家である公証人が作成する書類で、記載されている内容の有効性を法的に証明する役割を担います。
公正証書には「証拠」としての効力があるので、夫婦で話し合って決めた通りに財産分与がなされなかったときには、裁判をおこなわずにして強制執行が可能です。
公正証書を作成するときには5,000円～4万3,000円ほどの手数料を負担しなければなりませんが、離婚後のトラブルを未然に防げる効果が期待できます。
【ケース別】離婚後も持ち家に住み続けるときの注意点
離婚後も、夫と妻のどちらかがそのまま住み続けるケースは比較的多い傾向にあります。
しかしケースによってはトラブルにつながりかねないため、離婚後に持ち家を売却するのではなく、どちらかが住み続けることに決めたのなら、事前に注意点を把握しておきましょう。
ここでは、以下3つのケースにおける注意点について、それぞれ解説していきます。
【ケース①】名義人本人が住み続ける
離婚後も持ち家・住宅ローンの名義人がそのまま住み続ける場合には、とくに大きな問題はありません。
引き続き、住宅ローンの返済を続けていくだけです。
持ち家を出て行く配偶者も別の住居に移り住むだけなので、これといって必要な手続きもありません。
ただし、配偶者や配偶者の親族が住宅ローンの連帯保証人になっているケースでは注意が必要です。
住宅ローンの名義人が返済不能状態に陥ってしまうと、連帯保証人である元配偶者、元配偶者の親族に請求が行く形となります。
のちのトラブルを未然に回避するためにも、離婚時には連帯保証人を変更する手続きをおこなっておきましょう。
【ケース②】名義変更をして住み続ける
住宅ローンが残っている持ち家の名義を夫から妻に変更して住み続けるときには、名義を変更するために妻が新たにローンを借りて既存の残債を完済しなければなりません。
名義人が家を出て別の場所に住まいを構えると、契約違反に該当して金融機関からローンの一括返済を求められる恐れがあるからです。
しかし妻が専業主婦など収入がない場合にはローンを組むのは難しいので、持ち家の名義変更をおこなうのは現実的な選択肢とはいえません。
【ケース③】名義人以外が住み続ける
住宅ローンが残っている夫名義の家に離婚後も妻と子どもが住み続けるケースでは、夫がローンを返済できなくなったときのことを想定しておく必要があります。
もし夫が住宅ローンの返済をしなくなると、最終的には競売にかけられて妻と子が家を失う恐れがある点に要注意です。
名義人以外が持ち家に住み続けるリスクについては、次の章で詳しく解説していきます。
離婚後も夫名義の持ち家に妻が住む3つのリスク
慰謝料や子どもの養育費代わりとして、夫名義の持ち家に離婚後も妻と子が住み続けるケースは少なくありません。
しかし、離婚後も夫名義に妻が住むと、以下3つのリスクに見舞われる恐れがある点に注意が必要です。
それぞれのリスクについて詳しく見ていきましょう。
夫が勝手に家を売却する
離婚後も夫名義の持ち家に妻が住む場合、夫が勝手に売却してしまうリスクが考えられます。
たとえ妻が住んでいても、夫単独名義の持ち家は名義人の一存で売却することができるからです。
妻に同意を求める必要もありません。
夫が勝手に家を売却するリスクを防ぎたいなら、妻が何らかの対策を講じて自衛することが求められます。
具体的な対策については、後述の「離婚後も夫名義の持ち家に妻が住むときの3つの対処法」で解説します。
夫が住宅ローンを滞納する
夫が住宅ローンを滞納してしまうリスクにも注意する必要があります。
離婚時にローンを必ず返済するという約束を交わしていたとしても、長い返済期間のなかで、夫の経済状況が悪化して返済できない事態に陥る可能性は十分考えられるところです。
もし夫が住宅ローンを滞納する期間が半年以上続くと、持ち家が競売にかけられて強制的に売却され、その売却金額が返済に充てられます。
また持ち家に住んでいる妻は強制退去させられてしまい、住む場所を失ってしまう点に注意が必要です。
児童扶養手当（母子手当）が減額される
児童扶養手当（母子手当）が減額される可能性がある点も、夫名義の持ち家に妻が住み続けるリスクのひとつです。
児童扶養手当とは、離婚などによってひとりで子どもを養育している方に支給されるお金です。
児童ひとりに対して、最大で月4万4,140円が支給されます。
参照元：東京都福祉局｜児童扶養手当
しかし、離婚後も夫名義の家に妻が住んでいると、夫から住居費用を援助してもらっていると見なされる恐れがあります。
そうなると家賃に相当する金額が妻の所得に含まれてしまい、所得制限によって児童扶養手当の金額が減額される可能性がある点に注意しましょう。
離婚後も夫名義の持ち家に妻が住むときの3つの対処法
離婚後も夫名義の持ち家に妻が住むリスクを回避するための対処法は、以下の3つです。
それぞれの対処法について、詳しく解説していきます。
なお、以下の記事では妻が住んでいる家を夫に勝手に売られないようにするための対策について解説しています。
併せて参考にしてください。
公正証書を作成する
「夫が勝手に家を売却する」リスクを回避したいのなら、公正証書の作成が有効です。
「離婚時に持ち家を財産分与する流れ」の章でも解説したように、公正証書は「証拠」としての役割を担う公的な書類です。
そのため、「離婚後も妻が夫名義の家に住み続ける」「妻に黙って勝手に家を売却しない」と約束した内容を公正証書としてきちんと残しておけば、「夫が勝手に家を売却する」リスクを未然に回避できます。
住宅ローンを借り換えて名義を変更する
「夫が住宅ローンを滞納する」リスクを回避したい場合は、離婚後も持ち家に住み続ける妻が住宅ローンを借り換えて名義を夫から妻へと変更することをおすすめします。
住宅ローンを借り換えたあとに返済義務を負うのは妻です。
そのため、夫が住宅ローンを滞納するリスクにおびえずに安心して生活を送れるようになります。
ただし、住宅ローンを借り換えるには金融機関の審査に通過する必要があります。
もし妻に安定した収入がない場合には審査に落ちてしまい、住宅ローンを借り換えられない点に注意が必要です。
家の名義を夫から妻へ変更する
住宅ローンが残っていない場合は、離婚時の財産分与で家の名義を夫から妻へ変更することが可能です。
そうすれば、夫から住居費用を援助してもらっているとは見なされなくなるので、児童扶養手当（母子手当）の減額リスクを回避できます。
ただし、財産分与によって持ち家を妻が取得するときには、時価の半分に相当する額を夫へ代償金として支払う必要があります。
もし代償金を一括で支払うことが難しいのなら、養育費と相殺する方法も選択肢のひとつです。
離婚後の持ち家トラブルを回避したいなら売却がおすすめ
離婚後も夫名義の家に妻と子が住み続けることは可能ですが、リスクが大きいといわざるを得ません。
リスクを回避するための対処法も手間や費用がかかるものばかりであり、あまり現実的な選択肢とはいえないでしょう。
そのため、離婚後も持ち家トラブルから完全に解放されたいのなら、売却して現金化したうえで財産分与をおこなうことをおすすめします。
不動産の売却金額は高額にのぼるため、財産分与で受け取れる金額が半分だったとしても新生活を始めるには十分でしょう。
持ち家を売却する方法は、以下の2種類です。
不動産の条件によって適している売却方法は異なるので、あなたの持ち家の状況と照らし合わせながら読み進めていってください。
なお、新築の持ち家を離婚に伴って売却する方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
仲介業者に依頼する
仲介業者は、不動産を売りたい売主と購入したい買主とを結びつけて売買契約の成立をサポートする不動産業者です。
仲介では、マイホームの購入を検討している個人の方が買主となります。
そのため、相場に近い価格で売却できる可能性がある点がメリットです。
もしあなたの持ち家が築20年以内で状態がよく、駅から徒歩10分以内など立地条件もよい場合には、仲介業者に依頼するとよいでしょう。
実際、弊社がおこなったアンケート調査によると、マイホームの購入に際して「立地を優先する」と回答した方がもっとも多い結果となっています。
また、「不動産を購入するなら築20年以内がよい」と回答した方の割合は全体の80％を超えました。
ただし、持ち家を仲介で売却するまでには平均して3～6か月ほどの期間がかかるといわれています。
あなたの持ち家の築年数が古かったり、立地条件が悪かったりする場合には1年以上売れ残ってしまう可能性もあります。
スムーズに離婚手続きを進めたいと考えても、持ち家が売却できなければ話は進みません。
したがって仲介では買い手が見つかりそうにない持ち家を売却したいのなら、次でご紹介する専門の買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者に売却する
専門の買取業者は、売主から直接買い取った物件にリフォームを施し、付加価値を上げてから再販して利益を上げる不動産業者です。
買取は専門の買取業者が直接物件を買い取る仕組みとなっているため、仲介とは違って買い手を見つける必要がありません。
買い手を探す販売活動をしなくても済む分、短期間での売却が可能です。
また、購入希望者からの内見要望に対応しなくてよい点もメリットです。
仲介で持ち家を売却する際には、事前に購入希望者に家の中を案内する必要があります。
これから離婚することが決まっているときでも、夫婦間で連絡を取り合って対応しなければなりません。
その点、買取では内見対応は不要です。
離婚相手とあまり関わることなく持ち家を売却できる点は、買取ならではのメリットといえます。
買取は、財産分与をおこなうために持ち家をとにかく早く売却したい、離婚相手とあまり関わりたくない方に向いている売却方法です。
アルバリンクなら離婚相手と関わらずに持ち家を売却可能！
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の売却しにくい物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
弊社には、買い取った物件を再生して活用できるようにする独自のノウハウがあります。
そのため、どのような物件であっても適正価格で、かつスピーディーに買い取ることが可能です。
また、弁護士や司法書士などの専門家と連携している点も弊社ならではの強みです。
離婚による財産分与の仕方から不動産の売却まで、ワンストップでご相談いただけます。
弊社が持ち家の売却に関するすべてを代行いたしますので、離婚相手と面倒なやりとりをおこなう必要もありません。
実際に弊社をご利用いただいたお客様からは、以下のようにありがたいお言葉を多くいただいております。
スムーズに財産分与をおこなうための方法を教えてほしい、離婚で財産分与をするために持ち家を売却したいといった方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
>>【離婚に伴い持ち家を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
まとめ
結婚期間中に取得した持ち家は、離婚時の財産分与の対象です。
そのため、離婚後もどちらかが持ち家に住み続ける場合には、出て行く相手に時価の半額に相当する代償金を支払わなければなりません。
また離婚後も夫名義の持ち家に妻が住み続ける場合には、夫が「勝手に売却する」「住宅ローンを滞納する」「児童扶養手当が減額される」リスクがあることに注意する必要があります。
少しでも財産分与をスムーズにおこないたいのなら、持ち家を売却した金額を夫婦で公平に分け合うことをおすすめします。
持ち家を売却すればトラブルに巻き込まれずに済むだけでなく、売却金額を元手に新たな生活を始められるからです。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも紹介されました。
弊社なら、仲介では買い手の見つかりにくい不動産でもスピーディーに、かつ適正価格で買い取ることが可能です。
離婚時の財産分与のためにできる限り早く持ち家を売却したいとお考えの方は、お気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
