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空き地の活用法は土地の性質や目的によって選ぶ
空き地をもっとも有効に活用する方法は、空き地の立地や面積、用途地域、所有者の活用目的によって異なります。
空き地を活用する目的や方向性は、大きく分けて「お金をかけたくない・かけられない」「初期投資をしても収益を上げたい」「早く手放したい」のいずれかに分類されます。
それぞれの具体的な活用方法は以下のとおりです。
| 空き地の活用目的 | 適した空き地活用方法 |
|---|---|
| お金（初期費用）をかけたくない |
|
| 収益化・節税したい |
|
| 空き地をそのまま手放したい |
|
上記以外にも空き地の広さやロケーションによって、多様な活用方法が考えられます。
自治体によっては空き地の活用に補助や助成を行っている場合もあるので、利用するのも1つの方法です。
お金のかからない11の空き地活用法
空き地を活用したいけれど、「初期費用を抑えたい」「とにかくお金をかけたくない」場合は、以下の方法がおすすめです。
コインパーキング・月極駐車場
初期費用のかからない空き地活用法に駐車場経営があります。
コインパーキング、月極駐車場の2種類があり、いずれも狭小地や不整形地の活用に適しています。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| コインパーキング |
|
|
| 月極駐車場 |
|
|
空き地の立地が商業地や駅近辺なら、コインパーキングの一時利用ニーズが高いです。
コインパーキングの場合「一括借上方式（サブリース）※」で管理会社と契約すれば、初期費用がほとんどかかりません。
※一括借上方式（サブリース）とは
駐車場事業を営む企業に土地を貸し、その土地で駐車場を経営してもらう経営方式のこと。
一方、空き地が住宅地やマンション付近にある場合は、月極駐車場のニーズが高いといえます。
ただしどちらの方式をとるにせよ、駐車場経営は立地に左右されることと、固定遺産税が宅地の6倍になる点に注意が必要です。
なお空き地を駐車場にする際のポイントは、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
カーシェアスペース
空き地をカーシェアスペースとして活用する方法もあります。
カーシェアスペースなら設置や運営の手間をかけずに収益を得ることが可能です。
カーシェアスペース・スタンドを開設するには、運営業者と契約します。
設置する車両の購入や看板の設置、ライン引きなどは運営会社が行うので、空き地の所有者に初期費用の負担はありません。
カーシェアスタンド設置の流れは以下のとおりです。
- 問い合わせフォームから申し込み
- 駐車場の調査で設置可能かどうかを検討
- 業者から設置プランの提案を受ける
- 設置プランに納得できれば契約の手続きに進む
- 車と備品の配置が完了したらサービス開始
基本的に運営コストも運営会社が負担するので、車1台分以上のスペースがあって手間もお金もかけたくない場合におすすめの空き地活用法です。
大手カーシェア会社なら、トラブルにも24時間365日対応してくれるので安心です。
ただし設置できる場所には以下のような条件が設けられています。
- 平面駐車場または自走式駐車場であること
- 路面にステッカー・スタンド看板などを設置できること
- マンションの場合はセキュリティエリア外であること
- 携帯電話の電波が良好であること
EV車を設置する場合は、別途充電設備が必要になる場合もあります。
なおカーシェアスタンドは、契約期間内に解約すると違約金が発生するため、途中で他の活用方法に乗り換えにくい点に注意しましょう。
シェアサイクルスペース
シェアサイクルスペースは狭小地の活用に向いています。
シェアサイクルとは、不特定多数の人が必要なタイミングで自転車を利用できるシステムのことです。
レンタサイクルのように元の場所に戻す必要はなく、他のポートに返却できる便利さから近年利用者が増えています。
空き地所有者は場所だけ提供すればすぐにポートを設置でき、ほかにも以下のメリットがあります。
- 初期費用・運営費用がかからない
- 設置準備や運営の手間がかからない
- 自転車の再配置・メンテナンス・各ポートの清掃などは運営会社が実施
設置後も運営会社が定期的に巡回し、自転車やポートを整備してくれるため、運営難易度の低い空き地活用方法です。
シェアサイクルの導入は以下の手順で行います。
- 設置候補物件を運営会社が調査
- レイアウト案の提案を受ける
- 現地に自転車ラックを設置（1時間程度）
- 設置後すぐにサービス提供開始
ラックの設置に自己負担はなく、電源工事なども不要です。
ただし近隣に乗り捨てられる他のサイクルポートがない場合は、シェアサイクルの利用価値自体がないので、周辺スポットのシェアサイクル導入状況の確認が必要です。
自動販売機
自動販売機の設置も狭小地に適した空き地の活用方法です。
基本的に空き地所有者が提供するのは場所と電源のみで、設置のための初期補用もかかりません。
自動販売機を設置する流れは以下のとおりです。
- 自販機運営会社の検索・問合せ
- 各社の提案内容を比較検討し、業者を選定
- 契約書締結・設置までの準備
- 設置立会い・設置完了
空き地が駅近や人通りが多いエリアや、車や自転車を停めやすい場所にある場合や、近隣にコンビニやスーパーがない場所は、自動販売機のニーズが高く収益化を狙えます。
ただし自動販売機は比較的設置条件が緩いとはいえ、以下の場所では設置できないので注意しましょう。
- 狭い歩道や建物の入り口
- 農地や保安林などの地目
- 設置面の強度や傾斜に問題がある
- 一部の観光地や歴史的な名所（景観保護）
- 電源を確保できない場所
なお運営会社からの報酬は契約した価格と販売本数にもとづいて設定されるため、収益には波があると考えましょう。
マルシェ・屋台スペース
空き地が都市部の人の集まる場所にある場合は、マルシェや屋台スペース用に貸し出す方法もあります。
土地をそのまま貸すだけなので、基本的に費用はかかりません。
イベント利用の場合は、イベント会社から「土地を貸してほしい」と申し出があるケースが多いです。
マルシェや屋台スペースを開設するには、まず出店者と土地提供者をマッチングする専門の業者に登録します。
業者が空き地の条件を以下のポイントで確認し、問題なければ契約を結びます。
- 屋台の設置や搬入経路などの現場確認
- 使用可能設備の確認（上下水道・電気など）
- 駅前立地やローサイドなどの立地条件の確認
- 設備全般（電気・水道・トイレ・屋台の収納場所・排水場所の有無など）
屋台の場合、出店店舗の売り上げの一定割合（5%など）を賃料として受け取れるのが一般的です。
またイベントスペースとして貸し出す場合は、期間が終わると土地が返却されるので、空き地の短期活用に適しています。
定期収入にはなりなせんが、空き地を遊ばせておくよりは良いでしょう。
貸し農園・貸し農地
空き地が農地の場合には、区画を区切って貸し農園や農地として貸し出す方法もあります。
交通の便が悪い土地でも収入を得られるので、田舎の空き地や農地の活用に適しています。
また農地であれば固定資産税も宅地ほど高くなく、管理費用もそれほどかからないでしょう。
初期費用として区画割りや駐車場整備費用がかかるくらいです。
ただし収益性はそれほど高くなく、場所の貸し借りのトラブルが起こりやすい点には注意が必要です。
なお以下の記事では農地を転用・手放す方法について解説しているので、参考にしてください。
キャンプ場・BBQスペース
田舎の空き地を活用するもう1つの方法として、キャンプ場やBBQスペースがあります。
テントの設置スペースと駐車場のみのシンプルなキャンプ場であれば、初期費用をほとんどかけずに開設が可能です。
また最低限の整地がされていれば整地費用もかかりません。
もしバンガローなどの設備を整える場合は、キャンプ場運営の専門会社に管理を委託することも可能です。
運営会社には以下の業務を一任できる場合が多いので、確認してみましょう。
- 会場設計
- キャンプ道具の調達
- 会場設営
- 食材販売
- 利用者予約受付その他管理運営
なおBBQスペースについては都市部でも需要があるので、所有する空き地が広い場合は検討するとよいでしょう。
一方でキャンプ場の予定地は、以下のような自然豊かなロケーションのほうが好まれます。
- 目の前に山々を眺められる
- 敷地内に小川や森がある
- 近くに有名な清流が流れている
- 近くに人気の温泉やドライブコースがある
ただしキャンプ場は車での利用が前提のため、設営スペース＋駐車スペースの広さが必要となります。
また、田舎の土地は使用方法が法律で制限されている場合があるので、念のため土地の地目や用途地域を確認しておくと安心です。
- 都市計画法の都市計画区域に当たるかどうか
- 農地法の規制を受ける農地ではないか
- 開発許可のいる山林ではないか
上記に当てはまる場合は土地活用に複雑な手続きが必要となるため、専門家に相談することをおすすめします。
店舗・事業用地の借地
空き地を事業用に貸し出す活用方法もあります。
空き地のまま貸した土地に、借主である事業者が事業目的で建物を建てて運用する方法です。
「事業用定期借地権※」で貸し出す方法が一般的で、この方法なら長期にわたる地代収入を得ることが可能です。
※事業用定期借地権とは
事業用の建物を建てて所有する目的で、地主から土地を借りる場合に設定される借地権のこと。契約期間は10年以上50年未満で設定され、契約の更新はない。
建物の建設や管理は事業者が行うので、土地所有者が出資する必要はありません。
契約期間が満了すると、土地は更地に戻されて返還されます。
ただし正当な事由がない限り、契約期間の途中で貸主側から解約できないため、契約期間中は他の活用方法への転用や売却ができない点に注意が必要です。
また、借主の撤退や経営破綻によって収入が0になる可能性がある点にも注意しましょう。
なお事業用定期借地権で建てられる建物はオフィスビルや店舗などに限定され、老人ホームを含む居住用の建物は建てられない点も押さえておきましょう。
「建設協力金方式（リースバック方式）」での賃貸経営
空き地に事業者が建物を建てて事業を行うもう1つの方法に「建設協力金方式（リースバック方式）」があります。
「建設協力金方式」とは、土地所有者が借主である事業者から「建設協力金」として低金利で貸し付けを受け、その資金で建物を建てて賃貸する土地活用方法で、ロードサイドのコンビニなど、多店舗展開の企業で多く取り入れられています。
契約の仕組みは以下のようになります。
- 契約に基づき事業者は毎月オーナーに土地・建物の賃料を支払う
- オーナーが事業主から借りた建設資金が「保証金」の名目に変わる
- 建物賃料を相殺する形でオーナーから事業主に返済していく
空き地の所有者が建設協力金方式を採用するメリットは以下のとおりです。
- 銀行からの借入なしで賃貸物件を建てられる
- 相続税対策になる
- 入居付けの手間が省ける
- テナントの信用力で安定した家賃収入が期待できる
建物を建てた土地は「貸家建付地」となり相続税評価額が下がるため、相続税の節税につながります。
ただし建てた物件は、基本的にテナントの仕様で建設されているので、万が一テナントに撤退された場合、他の目的に転用が難しくなります。
さらにテナントが退去し収益化が困難になっても、固定資産税やメンテナンス費用が発生するため、キャッシュフローがマイナスになる恐れがある点にも注意しましょう。
初期費用が少なくてもリスクが低いわけではないので、綿密な事業計画が必須です。
資材置き場
初期費用のかからない空き地活用法の1つに、資材置き場があります。
資材置き場は不便な立地でも設置でき、管理の手間もかからない点がメリットです。
特に空き地が工事現場や建設会社の近くにある場合と、居住用に活用しづらい以下の土地を活用する場合に有効です。
- 田舎に空き地がある場合
- 山林や農地、市街化調整区域にある場合
山林や農地の場合は法律の規制により建物を建てるのは困難ですが、建物を建てなければ法律の規制を受けずに済みます。
ただし、建物を建てて行う賃貸経営と比べると収益性は高くなく、固定資産税や相続税の節税効果もありません。
また、資材置き場を工事業者などに貸す場合は、物音や粉塵による周囲とのトラブルにも注意が必要です。
産業廃棄物処理会社の処分場
空き地が田舎にある場合、産業廃棄物処分場にするのも1つの手です。
産業廃棄物処分場とは、事業活動で排出された産業廃棄物のうち、リユースやリサイクル、破砕・粉砕などで処理できないものを埋め立てる最終処分場のことです。
最終処分場を開設するには住民の合意が必要なため、都市部ではほぼ反対されてしまい開設できません。
そのため事業者は田舎で処分場向けの土地を探している場合が多いです。
土地所有者は土地をそのまま貸し出せばよいため、初期投資なしで地代収入を得ることが可能です。
ただし、産業廃棄物処理場のニーズ自体はそれほど高くないので、土地を探している業者とマッチングできる可能性はあまりないでしょう。
なお、田舎の土地を上手に手放す方法は以下の記事で解説しているので、参考にしてください。
初期投資をして収益を得る6つの空き地活用方法
前項ではお金をかけずに空き地を活用する方法を見てきましたが、ここからは初期投資をして空き地で高い収益を得る方法を紹介します。
賃貸アパート経営
空き地が60坪（約200㎡）以上の広さなら、賃貸アパート経営をするのも1つの方法です。
アパートの賃貸経営には長期的な安定収入を得られる特徴があります。
1棟まるごと所有して賃貸するので、空室が出ても収入が0円になることなく、リスクヘッジできる点も魅力です。
また空き地に居住用の建物を建てた場合、土地にかかる固定資産税が最大1/6，都市計画税が1/3になる特例（住宅用地の特例※）が適用されることもメリットです。
※住宅用地の特例とは
住宅が建っている土地の固定資産税が、更地の最大6分の1に軽減される特例のこと。住宅用地の税負担軽減を目的に制定された。
そのため駐車場や資材置き場などよりも高い節税効果を得られます。
ただしアパート1棟を建てれば数千万円～1億円に及ぶ高額な初期投資が発生します。
また、アパートは建てて終わりではなく、経営には以下のランニングコストがかかる点にも注意しましょう。
| 費用 | 項目詳細 |
|---|---|
| 建物の維持管理関連費用 |
|
| 入居者関連費用 |
|
| 税金 |
|
アパートの管理には多くの手間がかかり、管理会社に管理を委託すると追加で費用がかかります。
さらにアパート経営は以下のリスクがあることも忘れてはなりません。
- 想定外の修繕
- 空室の増加
- 家賃滞納
- 災害発生リスク
上記が発生すると、キャッシュフローが一気に悪化してしまう恐れがあるので注意しましょう。
そもそも事前にアパートのニーズがある土地かどうか、周辺の需要を把握したうえで、ランニングコストのシミュレーションとリスク管理を徹底することが大切です。
戸建て賃貸経営
アパートが建てられるほど空き地が広くない場合に、戸建て住宅を建てて賃貸する方法もあります。
これまでは賃貸といえばアパートやマンションが主流でしたが、近年は賃貸需要の多様化が進み、賃貸で戸建てに住みたい人が増えています。
最近の建築費高騰で、家を建てることを諦める人が増えたことも背景にあるようです。
空き地に戸建てを建てて賃貸経営するメリットは以下のとおりです。
- アパートより少ない面積で建てられ、建築費も安価
- アパートより競合が少ない
- ファミリー層の長期入居が見込める
- 固定資産税や相続税の節税効果が高い
ファミリー層がターゲットになるため、単身者向けアパートよりも長期の入居・長期収入が見込めます。
一方で、アパートと比べると以下のデメリットもあります。
- 修繕費が高くなりやすい
- 退去されると収入が0になる
入居者が一世帯のみのため空室リスクは高く、短期間で退去されると建築費をペイできない可能性があるので注意しましょう。
貸店舗経営
空き地の立地が良い場合は、店舗用の建物を建て、貸店舗を経営するのもおすすめです。
貸店舗の賃料は賃貸住宅の1.5倍～2倍ほどで設定される場合が多く、賃貸による不動産事業の中でも特に高い収益が期待できます。
また建築基準が住宅ほど厳しくない点もメリットといえます。
ただしテナントは立地条件を選んで出店するため、開設できる立地条件がかなり限定されることも事実です。
以下の条件に当てはまらなければ、テナント向きとはいえないでしょう。
- オフィス街や繁華街にある
- 幹線道路に面している
- 駅や大規模商業施設の近くなど人通りの多い場所にある
なお繁華街などの好立地の場合は、固定資産税が高くなりやすいです。
また、コンビニのような一棟貸しの場合には、退去時のダメージが大きいことや、景気に左右されやすい点にも注意しましょう。
トランクルーム経営
賃貸住宅や店舗よりも初期費用をかけずに、空き地を収益化したい場合には、トランクルーム経営も1つの方法です。
トランクルームとは、土地にコンテナなどの収納スペースを設置し、契約期間内で顧客の荷物を預かる賃貸経営形態の1つです。
厳密にいうと、トランクルームには倉庫業として営む「トランクルーム」と、スペースを貸すだけの「レンタル収納ビジネス」の2種類があります。
トランクルームの場合は利用者と「寄託契約」を締結し、営業倉庫として物品の保管・保証義務を負う方式であり、国土交通大臣の認定が必要です。
一方、レンタル収納ビジネスの場合は認定が不要で、コンテナを置くだけの屋外型なら、初期費用も賃貸住宅ほどかかりません。
屋外型のレンタル収納の費用目安は以下のとおりです。
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 本体価格 | 約60万円～100万円/1台 |
| 設置 | 約80万円～100万円 |
| 整地 | 約1万円～1.4万円/1坪 |
| 電気・水道などのインフラ工事 | 約30万円 |
| 防犯カメラ設置 | 約30万円 |
| 看板設置 | 約15万円～20万円 |
賃貸住宅や店舗と比べて立地を気にせず運営できる点も、トランクルームのメリットです。
また居住用住宅と比べて管理コストも抑えられるため、高利回りで空き地を活用できる可能性があります。
ただし賃貸住宅とは異なり、固定資産税が評価額の1.4%の満額が課税されてしまうため、税負担を考慮した収支シミュレーションが大切です。
サービス付き高齢者向け住宅
空き地に200坪以上の広さがある場合は、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を建てて経営するのも1つの方法です。
高齢者施設は都市部・田舎を問わず高い需要が見込まれ、アパートやマンション経営よりも高い収益性が期待できます。
サ高住経営は、土地オーナーが施設建設と土地の管理を行い、介護事業者が施設を運営する「一括借り上げ方式」で行われるのが一般的です。
サ高住開設までのフローは以下のとおりです。
- 事業計画の作成・事業者の選定
- 資金の調達
- 施設の建設
- 登録手続き・助成金の申請
- 人材募集や広告宣伝
- オープン
※計画立案から開設までの期間 約1～2年間
実際にはもっと複雑なフローのため若干省略しましたが、開設までがかなりの長期戦になることを覚悟しましょう。
まず法人格を取得したら人員・運営・設備基準を満たし、都道府県または市町村に「事業者指定申請」を行わなければなりません。
スタッフの募集も行わなければならず、介護職員不足により近年は人件費が高騰している点にも注意が必要です。
初期費用は建築費だけで数億円にものぼるため、次項で紹介する税制優遇や補助金などを上手に活用しましょう。
サ高住建設に使える補助金もある
国はサ高住の品質を確保する目的で、建設や運営に対する補助・優遇制度を設けています。
サ高住の建設に使える国の補助制度があり、要件を満たせば以下の補助金を受け取れます。
| 床面積 | 補助率 | 補助対象・限度額 | |
|---|---|---|---|
| 新築 | 30㎡以上 （かつ一定の設備完備） |
1/10 | 135万円/戸 |
| 25㎡以上 | 120万円/戸 | ||
| 25㎡未満 | 70万円/戸 | ||
| 改修、既設改修 | —— | 1/3 | 195万円/戸 |
建設費の補助期間は2025年度（令和7年度）までです。
なお、補助金と税額軽減を受けるためには、サ高住が以下の要件を満たしていなければなりません。
- 高齢者住まい法に基づくサービス付き高齢者向け住宅として10年以上登録すること
- 家賃の限度額は、所在市区町村に応じて設定した額（11.2～24.0万円／月）とすること
- 入居者の家賃の額が、近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないこと
- 入居者が、任意の事業者による介護サービスを利用できること
- 情報提供システムの運営情報の提供、更新を行うこと
- 新築・改修の場合は、市町村のまちづくり方針と整合していること 等
上記のほか、新設から5年間にわたり建物の固定資産税税額が軽減される制度もあり、2025年3月31日までに建物を取得した場合に適用されます。
太陽光発電
田舎の広い空き地を活用したい場合は、太陽光発電も選択肢になります。
太陽光発電とは、太陽の光エネルギーを電気に変換する発電方法で、近年注目される再生可能エネルギーの代表格です。
ソーラーパネルで発電した電力は、電力会社が「FIT制度（固定価格買取制度）※」で一定期間・一定価格で買い取ってくれるため、安定した収益を得られます。
※FITとは
「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」のこと。
太陽光発電などの再生可能エネルギーで発電された電気を、電力会社が20年間（家庭用太陽光は10年間）同じ価格で買い取ることを国が保証する制度。
太陽光発電は集客が必要ないので、田舎の広い土地の活用に適しています。
なお、太陽光発電の設置費用相場は以下のとおりです。
| 容積 | 設置費用の相場 |
|---|---|
| 3kW | 86.4万円 |
| 4kW | 115.2万円 |
| 5kW | 144万円 |
| 6kW | 172.8万円 |
| 7kW | 201.6万円 |
| 8kW | 230.4万円 |
| 9kW | 259.2万円 |
参照元：東京電力エナジーパートナー調べ
ただし、2024年度の250kW以上の太陽光発電システム導入に関しては、FIP（電力市場の価格により買取価格が変動する制度）が適用される仕組みに変更されました。
そのため大規模な太陽光発電で売電を考えている場合は、買取価格や制度の変更に留意する必要があります。
また、依頼する業者にもよりますが、ソーラーパネルを設置する土地の条件はおおむね以下のとおりです。
- 土地の広さが300坪（990㎡）以上あること
- 40ｍ以内に電柱があること
- 4ｍ道路に接していること
- 斜面が急な土地や建物がある土地は不可
土地の要件の他に下草刈りが必要なことや、自然災害でソーラーパネルが壊れるリスクも考慮する必要があります。
また売電価格は年々下がっているので、投資対効果を考えて設置することが大切です。
自治体の補助金を利用できる可能性もある
2024年11月現在、国の補正予算による補助金は公募申請が終了していますが、都道府県や一部市区町村で太陽光発電の補助事業を実施しています（下記は一例です）。
- 埼玉県「【令和6年度】家庭における省エネ・再エネ活用設備導入補助金」
- 千葉県船橋市「令和6年度補助金の概要」
補助事業の対象設備が「太陽光発電」「蓄電池」「V2H」に分かれているので、導入したい設備に合わせてチェックしてみましょう。
国の「再生可能エネルギー電源併設型蓄電池導入支援事業」についても、次年度以降に補正予算が組まれ再開されるかどうか、確認してみてください。
空き地を有効活用したユニークな3つのまちづくり事例
ここでは自治体や民間団体による空き地を有効活用したユニークなまちづくりの事例を紹介します。
空き地の活用に役立つ自治体のサポート制度についても紹介します。
なお、以下の記事では空き家の活用事例を紹介しているので、参考にしてください。
旧商店街の空き地を多世代交流スペースに（⼭⼝県宇部市）
山口県宇部市では、街の再生に民間活力を引き入れた結果、さびれた商店街を再度活性化することに成功しています。
同市のある町では中心部の旧商店街がシャッター街となり、すっかり賑わいを失っていました。
2008年より行政が取り壊しを始めたものの、建物がまばらな状態のまま、景気の低迷で工事が停滞してしまったのです。
そこで行政は、建物を撤去した後の民間空き地に広場や以下のコンテナハウスを整備し、多世代交流スペースを開設することに決定。
そして地元企業「株式会社にぎわい宇部」に交流スペースの管理運営を委託し、以下の行事を運営しています。
- 多世代・異業種の意見交換や交流連携
- 起業・創業支援、移住定住の相談
- イベント・セミナー開催
地方都市のコンパクトなまちづくりのモデルケースともいえる、市街地の定住人口回復に貢献した好事例です。
参照元：宇部市公式ウェブサイト「多世代交流スペース」
使われていない土地を「地域の庭」として共有（千葉県柏市）
東京のベッドタウン・千葉県柏市では、市街地に林や空き地、農地、宅地が入り混じるスプロール現象が生じ、計画的な土地利用が阻害されてい2ました。
そこで2010年、「未利用地を活用したコミュニティガーデンづくり」に関連施策を組み合わせ制度化した「カシニワ制度」をスタート。
市民と行政の手で、使われなくなった空き地を住民が使える「地域の庭」に変え、市内の緑地保全につなげる狙いです。
カシニワ制度では土地を貸したい人、土地を使いたい住民、活用の支援をしたい人の3者の情報を集約し、需給をマッチングさせ、登録者には助成金（カシニワ制度助成金）も交付しています。
現在は対象を空き家にも拡大し、空き家で地域貢献したい人、空き家の管理に困っている人、空き家で地域課題を解決したい人の登録を受け付けています。
参照元：柏市「カシニワとは？ | カシニワ制度」
屋敷の跡地を園児の遊び場・地域のオアシスに（東京都町田市）
東京都町田市では、広大な屋敷跡を民間の幼稚園が買い取り、子どもたちの体験の場を整備しています。
屋敷跡地にはもともと分譲住宅の建設計画があったものの、近隣住民からは環境保全の要望が挙がっていました。
同じころ地元の幼稚園を運営する学校法人玉林学園も、子どもたちに自然体験や農体験の場を創設したいと考えていたそうです。
そこで同学園では地域の卒園生らの協力を得て、学園園長が個人所有するかたちで隣接する約1,200㎡の屋敷跡地を購入。
住宅街の中に元の屋敷の自然を活かした「小鳥の森広場」を整備し、近隣の幼稚園・保育園児の遊び場・学びの場として再生しました。
園児以外の地域の子どもたちにも開放された小鳥の森広場では、自然体験イベントも開催され、地域のオアシスとしての役目を担うようになっています。
※新型コロナウイルス感染拡大以降、地域への開放は休止中
参照元：国土交通省「空き地等の新たな活用」
自治体が「隣地取得補助制度」を設けている場合もある
多くの自治体では、狭小地や無接道地の解消を目的として、住民の隣地取得を支援する制度を設けています。
もしかすると空き地の隣の住人は、あなたの空き地を買って土地全体を再建築可能にしたり、面積を広げて利用価値を高めたいと考えているかもしれません。
自治体が隣地取得を後押ししてくれれば、空き地を買ってもらえるチャンスが増えるでしょう。
以下は自治体による隣地取得補助制度の一例です。
- 神奈川県横浜市「隣地統合事業補助」 （補助上限100万円）
- 兵庫県神戸市「隣地統合補助」 （補助上限50万円）
- 大阪府大東市「隣接地等の取得費を補助 」 （補助上限50万円）
実際には多くの自治体で隣地取得補助制度を設けているので、ぜひ空き地の所在地をチェックしてみてください。
空き地を活用する際の4つの注意点
空き地のさまざまな活用方法を紹介してきましたが、実際に空き地を活用する際には以下のポイントに注意しましょう。
離れた土地だと管理が難しい
空き地が所有者の住まいから離れている場合、定期的な管理がとても困難になります。
管理のために移動する時間と交通費が負担になるからです。
とはいえ荒れた空き地は近隣に迷惑をかける恐れがあるので、所有者は定期的に訪問・管理しなければなりません。
また、現在はほとんどの自治体の条例で、空き地の管理を義務付けています。
もし管理が行き届かず、周囲に害を与える恐れがある場合、自治体から指導・勧告を受けてしまうため放置は禁物です。
ランニングコストを考慮した収支計画が必要
空き地の活用方法によって、ランニングコストや固定資産税の金額が変わってきます。
不動産事業としての土地活用にはリスクが付き物のため、ランニングコストを考慮した収支計画が必須です。
まず空き地活用を始める前に、現地エリアの不動産需要をチェックしましょう。
- 周辺の人口の動向
- 駅や幹線道路からのアクセス
- 住環境
- 開発計画の有無 など
また運用中も収益性は変動します。
事業計画を策定する段階から綿密なシミュレーションを行い、初期投資を確実に回収しましょう。
田舎は農地法や都市計画法の規制に注意する
空き地が田舎の場合、土地の利用方法が法律で規制されているケースがあります。
土地利用の制限を受けるのは、空き地が以下に該当する場合です。
- 地目が農地法に定める「農地」である場合
- 都市計画法の「市街化調整区域」にある場合
空き地の地目が農地の場合は、原則耕作以外に使用できず、他の目的で使用する場合は「農地転用※」が必要です。
※農地転用とは
農地を他の地目へ転用すること。転用する際には農地法に基づく許可または申請が必要となる。
空き地が農地かどうかは、固定資産税の納税通知書に同封されている「評価明細書」「課税明細書」で地目をチェックできます。
「eMAFF農地ナビ」でもおおまかな情報なら確認が可能です。
同様に、空き地が市街化調整区域にある場合も、一部の例外を除いて建物を建てられないので注意が必要です。
※市街化調整区域とは
都市計画法にもとづき、無秩序な市街化を防ぎ、市街化を計画的に進めるために定められた区域のこと。緑地や農地を守ることが目的で、原則住宅や商業施設などが建てられない。
空き地が市街化調整区域かどうかは、市区町村の都市計画課に問い合わせると教えてくれます。
なお、以下の記事では市街化調整区域の土地や農地を手放す方法を解説しているので、参考にしてください。
初期投資が少ない方法は収益性も低い
初期投資の少ない土地活用方法は、収益性も低いのが一般的です。
基本的に土地活用は、投資金額に応じた見返りを得られる場合が多いです。
今回紹介した中で収益性が高いのは、アパート・戸建て賃貸経営、サ高住などの高額な初期投資が必要な手法です。
他方、資材置き場やシェアサイクルポートなど、初期投資が不要な方法は収益性も高くありません。
建物の建築をともなわず、簡単に始められる空き地の活用方法は、収益性と節税効果のどちらも中途半端になりやすいといえます。
お金のかからない空き地活用方法は、将来収益性の高い土地活用を行うまでのつなぎとして利用すると良いでしょう。
空き地を活用せず放置する4つのリスク
所有する空き地を活用せず放置した場合、以下のリスクが発生するので注意が必要です。
もし紹介してきた空き地の活用方法が使えそうにない場合は、最後に解説する方法で空き地を手放すことをおすすめします。
使わない土地の税金がかかり続ける
使わない空き地を放置すると、固定資産税・都市計画税が半永久的にかかり続けます。
固定資産税＝課税標準額※×標準税率1.4％
都市計画税＝課税標準額×制限税率0.3％
※固定資産税の課税標準額とは
固定資産税台帳に登録された不動産の価格のことで、課税金額算出の基礎となる金額を指す。
土地にアパートや戸建て、サ高住などの居住用の建物を建てた場合は、固定資産税が特例で減額されますが、何もしなければ税率は高いままです。
その他の方法で空き地を活用する場合も、収益で税金をペイできるでしょう。
しかし空き地が活用されずにいると、収益0に対して高い税金だけがかかり続け、メリットは何もありません。
維持管理の手間と費用もかかる
空き地の維持管理には多くの手間と費用がかかります。
空き地の最大の敵・雑草は夏場は特に伸びるのが早く、少なくとも年3回以上の除草作業が必要です。
例えばシルバー人材センターに除草作業を依頼すると、手作業で約3,000円/2時間、機械使用で約5,500円/2時間ほどかかります。
一方、自分で除草するとなると、外注費用はかかりませんが、移動の手間と交通費がかかってしまいます。
特に家が遠方の場合、年3回の除草作業はかなりの負担になるでしょう。
管理不全で近隣からクレームを受ける
空き地の放置は近隣からのクレームの原因になることが多いです。
空き地が原因で起こる主なトラブルは以下のとおりです。
- 木の枝や雑草が伸びて越境してしまう
- 生い茂った雑草に害虫が湧く
- 不法投棄を招き悪臭や景観悪化の原因となる
なお、一度近隣トラブルが発生すると、その後の空き地活用が行いにくくなってしまいます。
売却しようとしてもトラブルの悪い噂が立ってしまい、購入希望者に敬遠されてしまう可能性が高いです。
無断使用や犯罪を誘発する
空き地を放置すれば、不法投棄や犯罪を招きやすくなります。
誰が投棄したか分からないゴミは、土地所有者の責任で処分しなければなりません。
また、生い茂った雑草や投棄されたゴミに放火されるリスクもあります。
仮に火災で周囲に延焼した場合に、管理不行き届きによる空き地所有者の「重大な過失」が認められると、損害賠償請求を受ける恐れがあるので注意が必要です。
また空き地が適切に管理されていないと、いつの間にか無断使用されてしまう可能性もあります。
- 野菜などの作物を勝手に栽培されていた
- 近隣の業者が勝手に資材置き場にしていた
- 近隣住人が駐車場として勝手に使用していた
- 隣地のブロック塀が境界をまたいで設置されていた
無断使用や勝手な越境に実力行使で対抗すると、逆に訴えられる可能性もあるので、解決には当事者同士での話し合いが必要です。
このような事態に陥らないためにも、定期的に空き地の現況確認と管理を行うことが大切です。
空き地を活用できない場合に手放す4つの方法
空き地を活用できそうにない場合は、手放すことを考えましょう。
ここでは空き地を手放す4つの方法を紹介します。
結論から言うと、4つ目の「買取業者」へ売却するのがもっとも手間もお金もかからず、融通の利く方法です。
以下の記事でも、いらない土地の手放し方を解説しているので、参考にしてください。
隣地の所有者に買い取りを打診する
先述したように、隣地の住人なら空き地を買い取ってくれる可能性があります。
隣地の住人が空き地を買い取って1つの土地にすると、以下の恩恵を受けられる場合があるからです。
- 庭が広くなる（日照が良くなる）
- 駐車場や子どもの家の建築などに使える
- 再建築不可が解消される
そのため空き地の立地が良くなかったり、面積が狭かったり不整形などで活用しづらい場合は、隣地の住人に買取を打診してみましょう。
隣地も同じような土地柄なら、面積が増えることで購入者側も活用がしやすくなるはずです。
ただし隣地の住人が現状に満足している場合は相手にされないので、この方法は使えません。
相続で得た空き地は「相続国庫帰属制度」で国に返す
空き地を相続で取得している場合は「相続国庫帰属制度」を利用して土地を国に返す方法もあります。
※相続土地国家帰属制度とは
相続や遺贈で取得した土地を、条件付きで国に引き取ってもらえる制度。2023年4月27日に開始された。
相続土地国家帰属制度は、相続により「所有者不明土地」が発生するのを防ぐ目的で制定された経緯があります。
この制度を使えば、相続したいらない空き地を国に引き渡すことも可能です。
ただし以下のように適用される土地の要件が厳しく、該当する土地は少ないのも事実です。
（1）申請の段階で却下となる土地
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
（2）該当すると判断された場合に不承認となる土地
- 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
- 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
- その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
ここからわかるように、基本的に管理に手間のかかる土地は引き取ってもらえません。
また、申請時には審査手数料の14,000円、承認されると10年分の管理費用相当の負担金（数十万円）を支払う必要があり、タダでは土地を引き取ってくれないので注意しましょう。
なお、相続土地国庫帰属制度の詳細については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
立地の良い空き地なら仲介業者に売却を依頼する
空き地の立地が良い場合は、不動産仲介業者に売却を依頼することも1つの方法です。
不動産仲介は、不動産を売りたい人と買いたい人をマッチングし、売買契約をサポートしてくれる不動産の取引形態です。
仲介業者が多くの購入希望者から高く買ってくれる人を探してくれるため、空き地の立地が良ければ近隣相場に近い価格で売れる可能性があります。
立地の良い土地は人気があり、実際に弊社の実施したアンケートでも、家の購入時にもっとも重視したポイントは「立地」との回答がトップです。
多くの土地購入希望者は、買った土地に自分が住む家を建てたいと考えているので、生活の便の良い土地を希望しています。
そのため、所有する空き地が以下の条件に当てはまる場合は、仲介業者を通して高く売却できるでしょう。
- 主要駅から徒歩10分以内
- 商業施設や医療機関、学校などが近い
- 住環境が静か
- 災害リスクが低い
逆に言うと、一般の居住用地を探している買主は、立地の悪い土地を購入したくないということです。
そのため、立地が良くない空き地を仲介で売却するのは難しいので、次項で解説する方法で売却することをおすすめします。
立地の悪い空き地なら買取業者に買い取りを依頼する
立地の悪い空き地なら、買取業者に買取を依頼するのがおすすめです。
不動産買取業者とは、家や土地などの不動産を直接買い取り、さまざまな用途で再販する業者のことで、土地を直接業者が買い取る点が仲介とは異なります。
買取業者の再販先は事業用など多岐にわたるため、マイホーム用としては人気のない以下の土地でも買い取ってくれます。
- 立地が悪い
- 狭小地・不整形地
- 再建築不可物件
さらに業者が直接買い取るので、買主を探さずに済む分短期で売却・現金化できる点もメリットです。
なお買取業者は空き地を買い取った後、再販目的に合わせて整地などを行うため、自分で整地を行う必要もありません。
唯一、買取業者のデメリットを挙げるとすれば、仲介で売却するよりも買取価格が安くなることです。
ただし仲介では仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限）がかかるうえ、見栄えを良くするために整地等も行わなければならないでしょう。
その点、買取なら空き地をそのまま買い取ってくれるので、手間も費用もかかりません。
高額で買取できる優良な買取業者を選べば、仲介よりも手残りが多くなる可能性が高いです。
アルバリンクなら活用できない空き地でも買い取れる！
弊社AlbaLink（アルバリンク）なら、活用できない空き地でも高く買い取れます。
なぜなら一般の買取業者と異なり、どんな土地でも活用できるノウハウを持っており、再販して収益化できるからです。
そのため立地の悪い空き地や狭小地・不整形地でも問題なく買い取れるのです。
また物件の活かし方を知っている分、効率の良い再販方法を用いてコストを抑えられるため、その分を買取価格に上乗せできます。
ここで弊社の実際の買取事例を紹介します。
弊社Albalink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き地や空き家を数多く買い取ってきました。
空き家を例に挙げると、「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」なども買い取ってきた実績があります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りしていたにもかかわらず、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
他にも弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、下記の理由で高い社会的信用も得ています。
そのため豊富な資金力で最短1週間のスピーディーな買取も可能です。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【活用できない空き地も高額売却！】無料の買取査定を依頼する
まとめ
空き地の活用方法は多岐にわたり、土地の立地や条件、活用の目的によって選ぶべき方法は異なります。
お金のかからない空き地の活用方法は収益性が低く、一方で収益性の高い活用方法は高額な初期投資が必要なうえに、リスクも高いことが一般的です。
田舎の空き地を活用する場合は、需要の有無や法律の規制にも注意しなければなりません。
とはいえ、空き地を活用せず放置すれば、固定資産税や管理費用がかかり続けるだけでなく、近隣とのトラブルになる可能性もあります。
もし空き地の活用が難しく、管理や税金が負担に感じるなら、空き地を売却することも検討しましょう。
空き地を手放せば高額な固定資産税や管理費用からも解放されます。
専門の買取業者なら、活用できない空き地をスピーディーに買い取ってくれます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き地の買取に強い不動産買取業者です。
これまでも活用しにくい空き地や空き家を多数買い取ってきた実績があり、テレビなどのメディアにもたびたび紹介されてきました。
引用元：株式会社AlbaLink
弊社には豊富な再販ノウハウがあるので、どんな活用しづらい空き地でも高く買い取ることが可能です。
空き地の活用・処分にお悩みの方は、ぜひ下記の無料査定からご相談ください。
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